Loi ALUR : 15 évolutions majeures pour l agent immobilier

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1 Loi ALUR : 15 évolutions majeures pour l agent immobilier Document rédigé par les experts BusinessFil Immo Contact :

2 Loi ALUR : 15 évolutions majeures pour l agent immobilier L édito Après de nombreux rebondissements, le Conseil constitutionnel s est enfin prononcé, entérinant ainsi une réforme qui impacte directement les agents immobiliers. Les experts de BusinessFil Immo, qui répondent chaque jour à des dizaines de questions sur le sujet, sont les mieux placés pour vous alerter sur certains points. Quinze ont d ailleurs été retenus dans ce document et nos experts vous éclairent sur chacun d entre eux. Ils demeurent bien sûr à votre disposition pour toute autre information. A propos de BusinessFil Immo BusinessFil Immo est leader dans la délivrance d informations juridiques et fiscales auprès des professionnels de l immobilier. Son équipe de 30 experts répond chaque jour à de multiples questions en matière de transaction, de gestion et de syndic, tant pour les réseaux que pour les agences indépendantes. Un abonnement au service BusinessFil Immo permet d interroger nos experts à tout moment, par téléphone ou via Internet, et de bénéficier d une réponse immédiate et confidentielle. Sécurisation de votre activité, accompagnement de votre développement : les experts de BusinessFil Immo vous accompagne au quotidien. 1

3 Loi ALUR : 15 évolutions majeures pour l agent immobilier LE SOMMAIRE Transaction 3 1. Les activités soumises à la loi Hoguet sont-elles redéfinies par la loi ALUR? 2. Qui délivrera la carte professionnelle? 3. Dans quelle mesure la loi ALUR modifie-t-elle les règles relatives à la garantie financière? 4. Comment la loi ALUR renforce-t-elle les obligations des agents commerciaux? 5. Quelles sont les mentions à apposer dans le mandat lorsque celui-ci contient une clause de tacite reconduction? 6. Quelles sont les mentions à indiquer dans un mandat comportant une clause d exclusivité? 7. Le mandat doit-il détailler les obligations de l agent immobilier? 8. Quelles sont les mentions obligatoires dans la publicité après la loi ALUR? Location 7 1. La loi ALUR s applique-t-elle aux baux en cours? 2. En cas d erreur de surface indiquée dans le bail d habitation, que peut faire le locataire? 3. Quels sont les nouveaux diagnostics imposés par la loi ALUR? 4. Si le locataire ne remet pas son attestation d assurance, que peut faire le bailleur? 5. En cas de colocation, quelle est la durée de l engagement solidaire du colocataire sortant après la loi ALUR? 6. Quelles nouvelles mentions le bail doit-il préciser? 7. Quelles sont les nouvelles règles relatives à la rémunération des agents immobiliers intervenus pour la location du bien? 2

4 Loi ALUR : 15 évolutions majeures pour l agent immobilier transaction 1 Les activités soumises à la loi Hoguet sont-elles redéfinies par la loi ALUR? La loi ALUR modifie le champ d application de la loi Hoguet. Dorénavant, l activité de recherche de bien immobilier (ce que l on appelle les «chasseurs d appartements») est soumise à la loi Hoguet : la personne qui, à titre habituel, recherche un bien immobilier pour le compte d autrui doit disposer de la carte professionnelle. L exercice de la fonction de syndic devient une activité à part entière, distincte de la gestion immobilière, dans laquelle elle était incluse jusque là. L agent immobilier qui détient un mandat de gestion pourra procéder à la location du bien, dans le cadre de son activité de gestion immobilière, alors que cette opération relevait de l activité de transaction immobilière auparavant. Références juridiques : Articles 1er et 1-1 de la loi Hoguet, modifiés par la loi ALUR 2 Qui délivrera la carte professionnelle? La loi ALUR transfère la compétence de délivrance des cartes professionnelles du préfet vers le Président de la CCI (Chambre de Commerce et d Industrie). Si le président de la CCI est lui-même agent immobilier, la carte est délivrée par le Vice-président. L assemblée des chambres françaises de commerce et d industrie établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle. L ensemble de ces dispositions doit être précisé par décret, tout comme la durée et les modalités de délivrance de la carte professionnelle. Ces nouvelles règles entreront en vigueur au plus tard le 1er juillet Article 3 de la loi Hoguet, modifié par la loi ALUR 3

5 3 Dans quelle mesure la loi ALUR modifie-t-elle les règles relatives à la garantie financière? Les agents immobiliers détenant la carte professionnelle portant la mention «Transactions» n ont pas l obligation de souscrire une garantie financière s ils déclarent ne pas recevoir de fonds. Il en va autrement des professionnels exerçant l activité de gestion immobilière ou de syndic : ces derniers devront obligatoirement souscrire une garantie financière. Cette exception paraît logique : les gestionnaires et syndics détiennent nécessairement des fonds pour le compte de leurs mandants. Pour le syndic, la garantie financière couvre dorénavant les fonds de travaux hors budget prévisionnel. La garantie financière ne pourra être fournie que par des organismes habilités, dans des conditions définies en Conseil d Etat. Ces garants devront mettre en place des procédures de contrôle interne et des modèles de suivi des risques. Article 3 de la loi Hoguet, modifié par la loi ALUR 4 Comment la loi ALUR renforce-t-elle les obligations des agents commerciaux? L agent commercial doit justifier d une compétence professionnelle. S il est titulaire de l attestation d emploi à la date d entrée en vigueur de la loi ALUR (soit le 27 mars 2014), il est réputé justifié de la compétence professionnelle nécessaire. La loi ALUR prévoit qu il ne peut pas assurer la direction d un établissement, d une succursale, d une agence ou d un bureau. L agent commercial sera soumis, tout comme l agent immobilier et les négociateurs, à une obligation de formation continue. Les modalités en seront définies par décret. L agent commercial doit souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle dans des conditions à déterminer par décret. Il doit informer l agent immobilier avec lequel il a conclu un mandat des liens directs de nature capitalistique ou des liens de nature juridique qu il a avec une entreprise, un établissement bancaire ou une société financière dont l agent immobilier propose les services à ses clients. Enfin, l agent commercial doit indiquer, qu il exerce sous le statut d agent commercial : dans toute publicité, sur les mandats (de vente, de recherche), dans tout document d une transaction immobilière à laquelle il participe. Références juridiques : Articles 3-1, 4, 4-1, 6-2 de la loi Hoguet, modifiés ou créés par la loi ALUR 4

6 5 Quelles sont les mentions à apposer dans le mandat lorsque celui-ci contient une clause de tacite reconduction? Lorsque le mandant est un consommateur ou un non-professionnel, le mandat doit indiquer, de manière lisible et visible, les modalités de non-reconduction des contrats définies par l article L du Code de la Consommation (alinéas 1 et 2). En outre, le Code de la consommation impose, dans les mandats comportant une clause de tacite reconduction, la reproduction intégrale de l article L du Code de la consommation, dès lors que le mandat a été conclu depuis le 18 mars Article 7 de la loi Hoguet, modifié par la loi ALUR 6 Quelles sont les mentions à indiquer dans un mandat comportant une clause d exclusivité? Lorsque le mandant est un consommateur ou un non-professionnel, le mandat comportant une clause d exclusivité doit mentionner, en caractères très apparents, les conditions dans lesquelles le mandant peut dénoncer le mandat, selon les règles fixées par l article 78 du décret d application de la loi Hoguet. Cette disposition n est pas applicable, cependant, lorsque le mandat porte sur : la vente d immeuble par lots, la souscription ou la première cession d actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété, la location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d un même ensemble commercial. Références juridiques : Article 7 de la loi Hoguet, modifié par la loi ALUR Article 78 du décret du 20 juillet

7 7 Le mandat doit-il détailler les obligations de l agent immobilier? Le 1er juillet 2014 sont entrées en application les dispositions relatives au contenu des mandats. Ainsi, le mandat conclu entre l agent immobilier et son client doit indiquer : les moyens employés par l agent immobilier et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales relatives au bien objet du mandat, lorsque le mandat comporte une clause d exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée. Le montant de la clause pénale du mandat sera limité par décret à paraître. Article 6 de la loi Hoguet, modifié par la loi ALUR 8 Quelles sont les mentions obligatoires dans la publicité après la loi ALUR? Toute publicité mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises des honoraires de l agent immobilier : En pourcentage du prix, lorsqu ils sont à la charge de l acquéreur, pour les ventes. A la charge du locataire, pour ce qui concerne la location. L agent commercial doit indiquer qu il exerce sous ce statut d agent dans toute publicité. Références juridiques : Articles 6-1, 6-2 de la loi Hoguet, créés par la loi ALUR 6

8 Loi ALUR : 15 évolutions majeures pour l agent immobilier LOCATION 1 La loi ALUR s applique-t-elle aux baux en cours? La loi ALUR s applique à tous les baux nouvellement conclus à compter de son entrée en vigueur. Les baux conclus avant la loi ALUR restent soumis, par principe aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, telle qu elle existait antérieurement. Toutefois, par dérogation, certaines dispositions de la loi du 6/07/1989 telles que modifiées par la loi ALUR s appliquent immédiatement aux baux existants. Il s agit des dispositions sur l encadrement des loyers (art L. 1989), sur les obligations du locataire (art. 7 L. 1989), la vente à la découpe (art L. 1989), à l indécence du logement (art L. 1989), à la quittance de loyer (art. 21 L. 1989) et aux charges récupérables (art. 23 L. 1989). A noter : certaines dispositions de la loi ALUR nécessitent l intervention d arrêtés ou de décrets pour pouvoir être appliquées. Article 14 de la loi ALUR 2 En cas d erreur de surface indiquée dans le bail d habitation, que peut faire le locataire? Depuis la loi ALUR, lorsque la surface du bien loué est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer, proportionnelle à la différence de mesure. Si le bailleur ne répond pas ou si aucun accord n est trouvé entre bailleur et locataire, ce dernier peut saisir le tribunal d instance dans les 4 mois qui suivent sa demande. La diminution du loyer s appliquera par principe dès la signature du bail. Si toutefois, la demande en diminution du loyer intervient pus de 6 mois après la signature du bail, le loyer ne sera diminué qu à compter de la date de la demande. A noter : la loi ALUR n étend pas cette sanction aux baux meublés. Article 3-1 de la loi du 6/07/1989, modifié par la loi ALUR 7

9 3 Quels sont les nouveaux diagnostics imposés par la loi ALUR? La loi ALUR renforce la liste des diagnostics techniques à joindre au bail. En plus du diagnostic de performance énergétique, du constat des risques d exposition au plomb et de l état des risques naturels, miniers et technologiques le cas échéant, le bailleur devra fournir : Une copie de l état mentionnant l absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante. Un décret en Conseil d Etat définira les modalités d application de cette obligation, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ; L état de l installation intérieure d électricité et de gaz, dont l objet est d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d Etat en définira les modalités d application ainsi que les dates d entrée en vigueur de l obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi. A noter : la loi impose en outre de nouveaux documents à joindre au bail : une notice d information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, ainsi que l état des lieux d entrée établi selon des modalités définies par décret en Conseil d Etat. Article 3-3 de la loi du 6/07/1989, crée par la loi ALUR 4 Si le locataire ne remet pas son attestation d assurance, que peut faire le bailleur? Le locataire a l obligation de s assurer contre les risques locatifs et d en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. A défaut, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de justifier de son assurance. Si le locataire ne peut en justifier dans le mois qui suit cette mise en demeure, la loi ALUR permet au bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire auprès d une assurance. Le montant total de la prime d assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d un montant fixé par décret en Conseil d Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l avis d échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Le bailleur devra alors transmettre une copie du contrat d assurance au locataire lors de sa souscription et à chaque renouvellement du contrat. Article 7 de la loi du 6/07/1989, modifié par la loi ALUR 8

10 5 En cas de colocation, quelle est la durée de l engagement solidaire du colocataire sortant après la loi ALUR? La loi ALUR prévoit que lors du départ d un des colocataires, son engagement solidaire, ainsi que celui de la personne qui s est portée caution pour lui, prend fin à la date d effet du congé régulièrement délivré, c est-à-dire à la fin du délai de préavis, lorsqu un nouveau colocataire le remplace et figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard à l expiration d un délai de six mois après la date d effet du congé. A noter : la loi ALUR formalise le régime juridique applicable à la colocation. Jusqu alors, aucune disposition spécifique à la colocation ne figurait dans la loi Article 8-1 de la loi du 6/07/ 1989, crée par la loi ALUR 6 Quelles nouvelles mentions le bail doit-il préciser? La loi ALUR impose de recourir à un modèle type de bail, qui sera défini par décret, et qui devra comporter l ensemble des informations suivantes : 1. Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; 2. Le nom ou la dénomination du locataire ; 3. La date de prise d effet et la durée ; 4. La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l habitation ; 5. La désignation des locaux et équipements d usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l énumération des parties, équipements et accessoires de l immeuble qui font l objet d un usage commun, ainsi que des équipements d accès aux technologies de l information et de la communication ; 6. Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; 7. Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l Etat dans le département dans les zones où s applique l arrêté d encadrement des loyers ; 8. Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ; 9. La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; 10. Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu ; 11. Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers. 9

11 Lorsque l immeuble loué est situé dans une copropriété, le bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. En cas d absence dans le bail d une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans le mois qui suit la prise d effet du bail, mettre en demeure le bailleur de le compléter. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut, dans les trois mois qui suivent sa mise en demeure, saisir le tribunal pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer. A noter : la loi impose en outre de nouveaux documents à joindre au bail : une notice d information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, ainsi que l état des lieux d entrée établi selon des modalités définies par décret en Conseil d Etat. Article 3 de la loi du 6/07/1989, modifié par la loi ALUR 7 Quelles sont les nouvelles règles relatives à la rémunération des agents immobiliers intervenus pour la location du bien? La loi ALUR pose de nouveaux principes de rémunération des intermédiaires professionnels. Par principe, la rémunération des agents immobiliers intervenus lors de la mise en location est à la charge exclusive du bailleur. Par dérogation, les honoraires de visite du locataire, de constitution son dossier, de rédaction du bail et d état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Ces honoraires sont par ailleurs réglementés : La part du locataire ne peut excéder celle imputable au bailleur ; La part du locataire doit être inférieure ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Les honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction de bail sont dus à la signature du bail. Ceux liés à la réalisation de l état des lieux sont dus à compter de la réalisation de la prestation. A noter : le bail doit, sous peine de nullité, reproduire les trois premiers alinéas de l article 5-I relatifs à la répartition et à la fixation des honoraires, ainsi que les montants des plafonds applicables. Article 5 de la loi du 6/07/1989, modifié par la loi ALUR 10