LE PASS-GRL du 1 % Logement

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1 LE PASS-GRL du 1 % Logement UN NOUVEL OUTIL POUR FAVORISER L ACCES AU LOGEMENT A l initiative des partenaires sociaux du 1 % Logement, le PASS-GRL est opérationnel depuis le 1er janvier 2007 Nouvel outil pour l accès au logement locatif, conçu par les partenaires sociaux du 1 % Logement (MEDEF, CFDT, CFE-CGC, CFTC, CGPME, CGT, CGT-FO), le PASS-GRL renforce le dispositif garantie LOCA-PASS, mis en place en Ce nouveau dispositif, qui concerne aujourd hui le parc locatif privé, a été proposé dès novembre 2004 dans le rapport du groupe de travail sur la Garantie des Risques Locatifs du Conseil national de l habitat (CNH), remis au ministère du Logement. Il a été intégré dans la loi "Services à la personne" du plan de Cohésion Sociale du 26 juillet Le PASS-GRL a été officiellement créé le 20 décembre 2006, par la signature d une convention entre l Etat et les partenaires sociaux du 1 % Logement, regroupés au sein de l UESL (Union d Economie Sociale pour le Logement). Il fait partie des dispositions de la loi «DALO», Droit au Logement Opposable du 5 mars

2 Le PASS-GRL : pour aller plus loin que le LOCA-PASS et faciliter l accès au logement locatif privé Le LOCA-PASS en quelques chiffres En 2006, le LOCA-PASS a concerné plus de ménages dont en garantie. Avec 3 millions 1/2 des aides LOCA-PASS distribuées depuis 1999, les objectifs des partenaires sociaux ont été pour une bonne part remplis. Mais pour une part seulement. C est pourquoi, pour aller plus loin, ils ont créé un autre dispositif : le PASS-GRL. Les jeunes de moins de trente ans représentent 60 % des bénéficiaires. Le contexte de la demande de logement L évolution du marché du travail et la fragilisation des salariés freinent l accès au logement. Les nouveaux modes de vie et de situations familiales multiplient les besoins. La pénurie reste cruciale en 2007 : il manque logements économiquement et socialement accessibles. Le coût du logement dans le budget des ménages : Il représente 24 % des revenus en 2005, devant l alimentation (17 %). Depuis 2000, les loyers ont progressé, selon la FNAIM, de 4,6 % par an, soit plus du double du montant de l inflation. Aujourd hui, seuls 6 % des logements dans le parc privé ont un loyer de niveau HLM, contre 50 % en Les revenus des ménages : 4 millions de salariés sont payés au SMIC. La moitié des ménages a un revenu mensuel inférieur à Le revenu des Français est en baisse en 2004 pour toutes les catégories, sauf pour les 5 % de ménages les plus aisés. 2

3 Le contexte de l offre Les bailleurs dans le parc locatif privé, qui représente 6 millions de logements sur un total de 10 millions, restent prudents face aux risques d impayés générés par certaines populations fragilisées. L exigence accrue de garanties (caution d'une personne physique ou morale), qui concerne un locataire sur deux, limite l accès du plus grand nombre au logement locatif. La couverture de la garantie LOCA-PASS est insuffisante pour que les propriétaires acceptent de louer leurs logements à un locataire qui ne répond pas aux critères habituels de solvabilité. Le logement, la préoccupation prioritaire pour 82 % des maires Il manque logements économiquement et socialement accessibles. Les possibilités d accueil dans le parc HLM sont à leur niveau le plus bas depuis 10 ans, malgré les logements mis en chantier en Sur les nouveaux logements construits en 2005, moins d un quart sont compatibles avec les ressources de 2/3 des Français. On compte 1,3 million de demandeurs de logements sociaux en La réponse des partenaires sociaux Mettre en place un dispositif plus performant que le LOCA-PASS, afin de rassurer les bailleurs et les inciter à louer leurs appartements à des populations qui ne répondent pas aux critères habituels de solvabilité. Assortir ce dispositif d un accompagnement social à destination des locataires qui se trouvent en difficulté (problème d emploi, de santé, de changement de situation familiale, etc ). 3

4 Qu est-ce que le PASS-GRL? Un dispositif d assurance souscrit volontairement par un bailleur, qui, pour une prime modique, apporte : une couverture en cas d impayés de loyer, pendant toute la durée du bail, une couverture des détériorations immobilières du fait du locataire, ainsi que des frais de justice en cas de procédure contentieuse. Mais au-delà d'un contrat d assurance pour le bailleur, le PASS-GRL est un concept innovant au service du logement, des bailleurs et des locataires. Il permet : De lever le 1 er frein à la mise sur le marché de logements du parc privé, en rassurant les bailleurs par les garanties proposées (sécurité financière) et la simplification de gestion des impayés. Le PASS-GRL donne au bailleur la possibilité de louer son bien plus vite. D élargir l offre de logement à l attention de nombreuses catégories de personnes, le locataire n étant plus obligé de fournir une caution personne physique ou morale. De garantir un accompagnement social au locataire en cas d accident de la vie. Le PASS-GRL contribue ainsi à la prévention des expulsions. Concrètement, quelles sont les garanties accordées? Les impayés de loyer : loyer + charges locatives TTC net d aides éventuelles au logement, sur toute la durée du bail ou indemnités d occupation acquises jusqu au départ du locataire, avec un plafond de garantie de / mois. La gestion automatique du recouvrement des loyers impayés pour le compte du bailleur, sans aucune avance des frais de procédures judiciaires. La prise en charge des détériorations immobilières du fait du locataire à son départ, dans la limite d'un plafond de par logement et avec une franchise absolue de 2 mois de loyers + charges. Le PASS-GRL, parce que le contentieux n est pas la seule solution procédures contentieuses engagées en 2005 dans le parc privé et social. Près de ménages voient leur bail résilié chaque année. Les expulsions en 2005 concernent ménages. Le PASS-GRL apporte aux entreprises d assurances des compensations financières en cas de sinistre, à la condition de permettre aux locataires exclus par les critères usuels de solvabilité de bénéficier du dispositif et d'accéder à un logement. Les sinistres sont financés par la quote-part des primes versées par les bailleurs (primes pures), affectées au «Fonds Garantie des Risques Locatifs», créé et géré par l UESL. Si celles-ci sont insuffisantes, il sera fait appel à la compensation de l UESL pour les publics relevant du 1 % Logement, et à la compensation Etat pour les autres publics. 4

5 Quels sont les locataires concernés? Les locataires qui ne présentent pas les critères usuels de garantie demandés par les bailleurs (aujourd hui, le taux d effort 1 maximum autorisé est de 33,3 % et un CDI est exigé, sauf demande de caution personne physique ou morale). Les locataires qui présentent un taux d effort dans la limite d un plafond de 50 %. Deux catégories de locataires Les locataires éligibles au 1 % Logement relevant de l UESL. locataires éligibles à la garantie LOCA-PASS actuelle. tout locataire d un logement du parc privé faisant l objet d une convention APL (Etat ou ANAH). Locataires éligibles au 1 % Logement Salariés des entreprises du secteur privé non agricole, y compris les anciens salariés retraités depuis moins de cinq ans et les travailleurs saisonniers, sans critères d'ancienneté, de nature du contrat de travail et du nombre de salariés que comptent leurs entreprises. Jeunes de moins de trente ans, en situation d emploi ou de recherche d emploi. Etudiants boursiers de l Etat. Tout locataire du parc privé conventionné. Les locataires hors 1 % Logement relevant de l'etat. Locataires éligibles hors 1 % Logement, pris en charge par l Etat Fonctionnaires. Retraités depuis plus de 5 ans. Professions indépendantes. Demandeurs d emploi. Jeunes de moins de trente ans, titulaires d un emploi permanent de la Fonction publique. Etudiants non boursiers de l Etat. Salariés du secteur agricole. Bénéficiaires des minima sociaux. 1 Le taux d'effort se calcule par le rapport entre le montant du loyer et des charges mensuels (déduction faite des aides au logement) et les revenus mensuels permanents. 5

6 LES ATOUTS DU PASS-GRL Les "plus" pour le bailleur Mettre en location son logement avec une garantie en cas d incident de paiement, pour une prime d assurance faible et déductible fiscalement. Ce dispositif est souscrit volontairement par le bailleur. Obtenir le règlement de la totalité des loyers et des charges, dès le 1er impayé de loyer, et pendant toute la durée du bail, sans avoir à gérer les éventuels contentieux. Obtenir le paiement des travaux de remise en état de son logement, en cas de détériorations immobilières du fait du locataire, et des éventuels frais de justice. Participer à l intérêt général, en permettant aux personnes modestes et fragilisées de se loger. Louer ou relouer son logement plus rapidement, compte tenu de ces garanties, sécurité financière et facilités de gestion. Les "plus" pour le locataire Disposer d une offre locative accrue et pouvoir choisir son logement. Accéder à un logement locatif, quand bien même les critères de solvabilité exigés aujourd hui par les sociétés d assurances ne sont pas respectés (actuellement, les revenus doivent être de 3 à 4 fois supérieurs au montant du loyer). Etre dispensé de fournir une caution personne physique ou morale. Bénéficier d un accompagnement social, en cas de modification de sa situation sociale ou professionnelle. Obtenir des conditions adaptées de remboursement de la dette, bénéficier des aides du 1 % Logement et des mesures d accompagnement social lié au logement (ASLL) Du LOCA-PASS au PASS-GRL des garanties renforcées pour le bailleur, la confiance rétablie entre bailleurs et locataires, une offre locative privée plus fluide. 6

7 LES ACTEURS DU PASS-GRL Quatre acteurs principaux : APAGL, GRL Gestion, UESL et l Etat APAGL Association Pour l'accès aux Garanties Locatives Définit et garantit la finalité sociale du dispositif. Décide des mesures de traitement social des locataires en difficulté de paiement. Étudie les effets, les coûts et les conditions d évolution du PASS-GRL. Propose au Conseil d Administration de l UESL les modifications et améliorations à apporter au dispositif. Définit les politiques de communication autour du PASS-GRL. GRL Gestion SAS filiale de l'uesl Assure la promotion et le développement du PASS-GRL. Met en œuvre le PASS-GRL sur le plan opérationnel (interface entre les assureurs et le 1 % Logement). Assure le suivi financier et technique du dispositif. UESL Union d'economie Sociale pour le Logement Définit les critères d éligibilité du public 1 % Logement. Evalue les conditions de mise en œuvre et les effets du dispositif. Gère et finance les fonds de garantie du PASS-GRL. Finance les mesures et le coût de fonctionnement du dispositif. ETAT Organise le cadre réglementaire et législatif du PASS-GRL. Définit les critères d éligibilité des publics hors 1 % Logement. Assure la compensation financière pour les publics hors 1 % Logement. Le fonctionnement du PASS-GRL est donc assuré par deux instances créées à l initiative de l UESL Une Association pour l Accès aux Garanties Locatives (APAGL), gérée paritairement, chargée de garantir la finalité sociale du dispositif et des modalités de son évolution. Une société de gestion (SAS GRL Gestion), chargée du développement et du suivi technique du dispositif. Le financement du PASS-GRL est assuré par les fonds du 1 % Logement, par l État et par les cotisations des bailleurs. 7

8 LE PASS-GRL EN PRATIQUE Combien ça coûte pour les bailleurs? Pour un bailleur isolé : La prime de référence est de 2,50 % TTC du loyer annuel + charges. Elle est payable d avance, annuellement par tacite reconduction. Pour les propriétaires qui font gérer leurs logements par un professionnel de l immobilier : La prime de référence est de 1,80 % TTC du loyer annuel + charges. Elle est payable à terme échu par trimestre. Les avantages : Primes déductibles des revenus fonciers (CGI art 31 I 1 a bis). ou Crédit d impôt à hauteur de 50 % du montant de la prime des contrats d assurance GRL (BOI 5-B ). Quelles démarches effectuer? Pour un candidat locataire : obtenir un passeport PASS-GRL : Saisir le passeport en ligne sur le site La durée de validité du passeport est de 3 mois sauf si changement de situation familiale ou professionnelle ; passé ce délai, si le locataire n a pas trouvé de logement, il sera nécessaire de saisir un nouveau passeport. Présenter le passeport PASS-GRL à un administrateur de biens ou à un professionnel de l'immobilier, avec les justificatifs des déclarations consignées dans le passeport PASS-GRL. Pour un propriétaire ou un professionnel de l'immobilier : souscrire au contrat PASS-GRL : Vérifier les déclarations du locataire consignées dans le passeport PASS-GRL. Pour un locataire en place, le passeport PASS-GRL n'est pas à fournir. Il est éligible au dispositif sous réserve d'être à jour de ses paiements, ne pas avoir d'incident de paiement de plus de 2 termes consécutifs (en tout ou partie) et le bail doit avoir été souscrit depuis au moins 6 mois. Par ailleurs, aucune caution personne physique ou morale ou garantie LOCA-PASS ne doit avoir été exigée à l'entrée dans le logement. Souscrire au contrat PASS-GRL auprès d une entreprise d assurances (tarification plus avantageuse si le bailleur passe par l intermédiaire d un professionnel de l immobilier). Consulter le site 8

9 Que faire en cas d incident de paiement? Le bailleur demande au locataire de régulariser l incident (lettres simple et recommandée avec AR). Le bailleur déclare l impayé auprès de la SAS GRL Gestion. Comment l incident est-il traité? La SAS GRL Gestion réceptionne et valide les déclarations de sinistre et saisit l'apagl. L'APAGL prescrit le type de recouvrement à engager (amiable ou contentieux) et délègue la mise en œuvre du traitement social à ses partenaires du travail socia l (CIL, CCI et associations). La SAS GRL Gestion indemnise le bailleur. Qu'est ce qu'un traitement social? Il est effectué par un partenaire de l APAGL. Il intègre une démarche préventive. Le locataire est informé qu'en cas de difficulté, un conseiller social est à sa disposition ainsi qu'un traitement de l'impayé de loyer adapté à sa situation. Etape 1 Diagnostic social Par contact téléphonique ou par courrier, le partenaire de l APAGL effectue l'analyse sociale et budgétaire permettant de déterminer la capacité de remboursement mensuelle du locataire. Etape 2 Protocole d apurement de la dette Si le locataire a une capacité de remboursement suffisante, un plan de recouvrement amiable est mis en œuvre sur une base forfaitisée par l'apagl, négociable entre le partenaire de l APAGL et le locataire. Ce plan peut être assorti des mesures financières du 1 % Logement. Etape 3 Diagnostic complémentaire Si la capacité de remboursement est insuffisante, un diagnostic social complémentaire est réalisé. Un protocole avec contrat d'engagement réciproque est mis en œuvre. Il comprend notamment : des mesures financières du 1 % ; une mesure ASLL (accompagnement social lié au logement) ; une orientation vers des organismes plus spécialisés susceptibles de traiter des problématiques plus spécifiques ; une démarche de relogement. La procédure contentieuse sera évitée, sauf en cas de rejet par le locataire des démarches amiables proposées ou laissées sans réponse. En cas de désaccord : Le locataire peut former un recours, qu'il adresse à la Commission des Recours constituée au sein de l'apagl, pour contester la décision de mise en œuvre de la Garantie des risques locatifs, délivrance du passeport ou modalités de traitement social prescrites par l APAGL. 9

10 PERSPECTIVES Le dispositif de garantie LOCA-PASS subsiste jusqu à ce que le PASS-GRL devienne totalement opérationnel. Une évaluation du PASS-GRL sera réalisée avant le 1 er juillet 2008 afin de décider de l'avenir de la garantie LOCA-PASS et de sa substitution par le PASS-GRL. Le locataire peut toujours bénéficier d une avance LOCA-PASS (dépôt de garantie) en complément d un PASS-GRL. Aujourd'hui, si le PASS-GRL concerne le parc privé, les conditions de son extension au parc social sont à l'étude. La volonté des partenaires sociaux étant, bien entendu, que le PASS-GRL devienne réellement une garantie universelle des risques locatifs. Les ambitions du PASS-GRL en millions de contrats PASS-GRL Logements du parc privé remis sur le marché Réduction de 50 % du nombre des procédures contentieuses. 10

11 Le 1 % Logement. un peu d histoire. De 1953 à C est la dénomination usuelle de la Participation des Employeurs à l Effort de Construction, instituée en 1953 pour les entreprises du secteur privé non agricole. A l origine, ces entreprises devaient consacrer 1 % de leur masse salariale au financement de la résidence principale des salariés. Après des baisses successives, la participation est fixée, depuis 1992, à 0,45 %. Toutefois, la contribution des entreprises reste proche du 1 % initial, puisqu elle représente actuellement 0,95 % de la masse salariale. La différence, 0,50 % est versée au Fonds National d Aide au Logement (FNAL), qui finance diverses allocations logement sans contrepartie pour les entreprises. Le 1 % Logement est actuellement versé par entreprises, employant 11 millions de salariés. Il est géré essentiellement par les CIL/CCI, regroupés au sein de l UESL... de 1998 à aujourd hui Une convention de 1998 entre l Etat et l UESL a permis au 1 % Logement d élargir ses champs d intervention en faveur du logement, avec notamment de nouvelles aides à la sécurisation et à la mobilité professionnelle. De même, en 2002, des conventions ont renforcé le rôle du 1 %, dans le cadre de la politique de renouvellement urbain, permettant des investissements locatifs, des aides en faveur des ménages et des versements à l Association Foncière Logement, chargée de développer une offre nouvelle de logements. 11