LE DOUBLE MARCHÉ DE FAIT EN CORSE : DISCUSSION À PARTIR DU MARCHÉ FONCIER AGRICOLE. Sauveur GIANNONI* Caroline TAFANI**
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- Jean-Claude Bordeleau
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1 LE DOUBLE MARCHÉ DE FAIT EN CORSE : DISCUSSION À PARTIR DU MARCHÉ FONCIER AGRICOLE Sauveur GIANNONI* Caroline TAFANI** * Maître de Conférences en économie ** Maître de Conférences en géographie
2 PLAN DE LA PRÉSENTATION 1. Contexte et enjeux de la problématique 2. Données utilisées et démarche méthodologique 3. L observation directe : deux segments de marché foncier différenciés? 4. L analyse économétrique : un double marché de fait 5. Conclusion et discussion 2
3 1. CONTEXTE ET ENJEUX Un contexte de forte pression foncière d origine urbano-touristique Illustration du contexte à partir de l observation de la pression s exerçant sur le foncier agricole (Tafani, 2010) - Une pression liée à la demande urbaine mais aussi à la demande touristique (Tafani, Pieri et Maupertuis; 2012) 3
4 => un effet statistiquement prouvé de l influence de l appartenance à une commune touristique sur l augmentation du prix du foncier 4 agricole (et de la vue mer) (Tafani, Pieri, Maupertuis, Jouve, 2014)
5 1. CONTEXTE ET ENJEUX Un contexte de forte pression foncière d origine urbano-touristique qui pose la question des équilibres territoriaux (socio-spatiaux, environnementaux, patrimoniaux) : Maintien de la vocation «agricole» des terres et de leur mise en valeur ; Renchérissement du coût de la terre ; Problème d accession à la propriété ; Sentiment de dépossession foncière et de mise en danger des patrimoines locaux 5
6 1. CONTEXTE ET ENJEUX Le double marché foncier et immobilier est présenté par différents groupes sociaux et politiques comme L outil à instaurer pour enrayer la pression Double marché : un marché divisé en deux segments qui diffèrent par les droits d accès au bien, ici foncier, (selon le type d acquéreurs) et/ou les caractéristiques des biens 6
7 1. CONTEXTE ET ENJEUX La problématique générale : La mise en œuvre d un double marché foncier, en Corse, serait-elle une mesure opportune pour rétablir un «équilibre» en matière de gestion de l espace? Notre hypothèse : En réalité, le double marché foncier existe déjà! 7
8 2. DONNÉES ET MÉTHODE Travail portant sur l analyse des prix du foncier «agricole» dans les communes littorales Le prix du foncier agricole => Bon indicateur des dynamiques foncières Disponibilité et qualité des données (SAFER CORSE ) Marché foncier agricole Usage résidentiel urbain Usage résidentiel touristique Usage de production agricole Aménités paysagères (usage indirect) 8
9 2. DONNÉES ET MÉTHODE Données utilisées et variables : 1. Caractéristiques des lots échangés sur le marché foncier (renseignées à partir des données SAFER Corse , communes littorales) 2. Caractéristiques des transactions relatives à ces lots (renseignées à partir des données SAFER Corse , communes littorales) 3. Caractéristiques de l environnement géographique de ces lots (renseignées à partir des données INSEE et de requêtes SIG) => 8 variables et près de 6400 individus 9
10 ID_INSEE Identifiant INSEE de la commune dans Variable nominale laquelle a eu lieu la transaction SECTION Code de la section cadastrale dans Variable nominale laquelle a lieu la transaction DATE Date de réception de la DIA Variable polynomiale à 11 modalités : de 1998 à 2008 SURF Surface du lot vendu en m² Variable continue ordonnée en 5 classes : moins de 2500m² ; de 2500 à 5000m², de 5000m² à 1ha, de 1 à 5ha, plus de 5ha NAT Nature cadastrale du lot Variable polynomiale à 7 modalités : pas de nature cadastrale prédominante, prés et terres, viticulture et arboriculture, parcours et maquis, friches et landes improductives, forêt, PRIX_m² Prix de vente du m² en euros constants (année de référence 2008) sols et jardins Variable continue ordonnée en 4 classes : quartiles DESTI Destination du fonds (usage ultérieur) Variable binaire : destination incertaine ou inconnue / destination agricole certaine BATI Présence de bâti sur le lot Variable binaire : vrai / faux PROF Profession de l acheteur Variable polynomiale à 3 modalités : exploitant agricole / autre / inconnue LOCA_ACH Localité de résidence de l acheteur Variable binaire : Corse /autre EXEMP Présence d un cas d exemption à la préemption SAFER Variable binaire : vrai / faux 10
11 3. Caractéristiques de l environnement géographique : Distance au port le plus proche Fonction touristique Distance à l aéroport le plus proche Nombre de lits en rés. secondaires Niveau d équipements de la commune Evolution du nb d agriculteurs Densité de population communale SAU communale Bassin de vie Etc. DIST_MER Distance à la mer du centroïde de la section cadastrale à laquelle appartient le terrain vendu en mètres EN_PROTEC Part de la section cadastrale pour laquelle les espaces naturels sont protégés Variable continue ordonnée en 5 classes : Moins de 500m, m, m, m, au-delà de 5000m Variable continue ordonnée en 4 classes : 0-1.5%, 1.5-9%, 9-25%, plus de 25% 11
12 2. DONNÉES ET MÉTHODE Une démarche en deux temps : i. Analyse empirique observation directe du marché foncier rural à partir des statistiques descriptives : il semblerait qu il existe un double marché. ii. Modélisation économétrique - vérification de l existence d un double marché, toutes choses étant égales par ailleurs. 12
13 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Nombre de transactions réalisées sur la période % du total 25% du total 13
14 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Prix médian de la terre agricole Acquéreurs extérieurs 10,1 /m² Acquéreurs locaux 3,7 /m² 14
15 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Surface médiane des lots échangés Acquéreurs extérieurs Acquéreurs locaux 4800 m² 5720 m² 15
16 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? % de l'effectif de transactions 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Effectifs des transactions selon la nature cadastrale Acquéreurs extérieurs Acquéreurs locaux Nature cadastrale du lot 16
17 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Effectif en fonction de la présence de bâti * % de l effectif total par type d acquéreurs 88%* 94%* 12%* 6 %* 17
18 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Effectif en fonction de la destination du lot * % de l effectif total par type d acquéreurs 99%* 80%* 20 %* 18
19 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Effectif et prix médian en fonction de la destination du lot 10.2 /m² 5.4 /m² 1.6 /m² 0.5 /m² 19
20 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Effectifs des transactions offrant une vue mer 18%* 82%* * % de l effectif total par type d acquéreurs 15%* 85%* 20
21 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Effectifs des transactions à proximité d un espace naturel protégé Absence Présence 59%* * % de l effectif total par type d acquéreurs 45%* 55%* 41%* 21
22 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Peut-on identifier clairement des groupes différents en fonction des caractéristiques des lots et des transactions? 22
23 Résidents extérieurs non agriculteurs Résidents locaux agriculteurs Résidents locaux non agriculteurs 23
24 3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Des prix différents selon le type d acquéreurs (locaux / extérieurs) Des biens aux caractéristiques différentes selon le type d acquéreurs (agriculteurs/autres) qui sous-tendent la différence de prix? A vérifier! 24
25 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Construction d un modèle de prix hédonistes, on explique le prix d une transaction donnée par les caractéristiques de la parcelle et des acheteurs. Comment une caractéristique donnée influe-telle sur le prix de la parcelle ceteris paribus? 25
26 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Nous avons choisi une forme fonctionnelle classique. Nous considérons que le prix d une transaction donnée dépend: 1. De la surface 2. De la nature cadastrale du terrain 3. De la présence ou non de bâti sur la parcelle 4. De l année d acquisition 5. De la destination de la parcelle 6. De la proximité d une réserve naturelle 7. De la profession de l acheteur 8. Du lieu de résidence de l acheteur 26
27 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT La différence de prix entre les terrains les plus petits et les terrains les plus grands est colossale (- 91,5% au m²). Cette différence est de près de 70% pour les grandes parcelles et de 30% pour les surfaces moyennes. Plus la parcelle vendue est grande moins son prix au m² est important. (Cf résultats AFCM) 27
28 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Toutes choses égales par ailleurs, les jardins se vendent 165% plus chers que les prés et terres. Les autres parcelles (viticulture, forêt, etc.) se vendent entre 25 et 62% moins chères que les prés et terres. Par ailleurs, la proximité d une zone classée en réserve naturelle fait augmenter le prix au m² de 40%. 28
29 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT L année d acquisition a un impact très important sur le prix au m². Une même parcelle se négociait en ,5% au dessus de son prix en Une rupture s observe en 2002, les prix commencent à augmenter très rapidement +24% par rapport à 2000 et cette tendance se maintient jusqu à
30 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT L effet bassin de vie est également très intéressant Ceteris paribus, un terrain coûte 93.5% plus cher au m²dans la région Ajacienne que dans le grand Bastia Cette prime s élève à 68,4% dans le Grand Sud et 17,8% en Balagne Au contraire, on observe -11,2% pour la Plaine Orientale et 25,6% pour la région Sevi-Sorru. 30
31 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Par ailleurs, il existe des effets profession et destination très importants. Un agriculteur paye 67,8% moins cher pour la même parcelle qu un individu exerçant une autre profession. Par ailleurs, les terres dont la destination agricole ne fait aucun doute se payent 66,2% moins chères. Ceci corrobore nos observations précédentes 31
32 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Enfin, ce qui nous intéresse très directement, existe-t-il un effet de résidence? Oui. Toutes choses égales par ailleurs un résident paye 42,5% de moins au m² qu un nonrésident. Cela semble suggérer l existence d un double marché de fait sur le segment du foncier agricole en Corse. Mais.. 32
33 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Cet effet, même si nous l attendions, nous semble très élevé. Pourquoi? Meilleure connaissance du marché? Différence de pouvoir d achat? Existence plus fréquente d arrangements informels? Nous ne pouvons pas le dire à ce stade 33
34 4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Ce modèle reproduit des résultats déjà évoqués dans la littérature (Geniaux, Napoléone, 2005, Dachary-Bernard et Lyser, 2011). Nos résultats doivent être affinés car le modèle reste techniquement perfectible mais les indications qu il donne sont, à notre sens très intéressantes. 34
35 5. CONCLUSION ET DISCUSSION Les faits nous montrent donc que le marché foncier agricole est divisible en au moins deux segments différenciés par : D une part, les caractéristiques des biens échangés selon le type d acquéreurs ; D autre part, le prix d acquisition des biens selon le type d acquéreurs (hors caractéristiques différentes) Ce marché semble être, si ce n est double, multiple 35
36 5. CONCLUSION ET DISCUSSION Les résultats présentés précédemment nous montrent en effet : qu il existe surtout une opposition très nette entre les exploitants agricoles et les autres [en prix et caractéristiques des biens] ; Que les locaux non agriculteurs présentent des «préférences» pour le foncier agricole assez proches de celles des acquéreurs extérieurs même si l écart entre les prix d acquisition est net ; 36
37 5. CONCLUSION ET DISCUSSION A noter aussi : Que le foncier agricole sert de réserve foncière à l urbanisation pour des locaux qui cherchent, soit à se loger, soit à faire de l attente spéculative Qu en est-il sur d autres marchés fonciers et immobiliers? (bâti, urbains, périurbains?) 37
38 5. CONCLUSION ET DISCUSSION Ce double marché de fait remet-il en cause l opportunité d une discussion sur l instauration d une mesure (statut du résident) restreignant l accès aux biens selon le type d acquéreurs? Compte tenu de nos résultats, la question reste entière (ment) et politique! 38
39 Principales références bibliographiques utilisées : -- Dachary-Bernard et Lyser, «Analyse comparée des mécanismes des prix des différents marchés agricoles et littoraux», CJRS - Coulomb P., coord. (1987), Le tourisme contre l agriculture? Enjeux fonciers en pays méditerranéens, ADEF : 359p. -Géniaux G. et Napoleone C., (2005), Rente foncière et anticipations dans le périurbain, Economie et Prévisions, vol.2005/2 : p Tafani C., Agriculture, Territoire et Développement Durable : Analyse d une agriculture littorale sous pression touristique, Thèse de doctorat, déc Tafani, Maupertuis et Pieri, 2012, «Impact du tourisme sur le prix du foncier agricole», in Mesini Aménagement durable des territoires méditerranéens, PUAM - Tafani, Pieri, Maupertuis et Jouve., 2014, «Appréhender les littoralités du territoire insulaire corse», in Furt et Tafani Tourisme et Insularité, Karthala à paraître. 39
40 MERCI DE VOTRE ATTENTION
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