Objet : Mesures en faveur du commerce de proximité dans la loi relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014

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1 SECRETARIAT D ETAT AU COMMERCE, A L ARTISANAT, A LA CONSOMMATION ET A L ECONOMIE SOCIALE ET SOLIDAIRE LA CHARGEE DE MISSION, MELANIE PAULI-GEYSSE Paris, le 6 mai 2015 Objet : Mesures en faveur du commerce de proximité dans la loi relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014 Introduction générale sur la portée et la vision de la loi ACTPE du 18 juin 2014 La loi porte des mesures pragmatiques et volontaristes, pour l artisanat et le savoir-faire. Par ailleurs, elle simplifie et harmonise les régimes et seuil s appliquant à l entreprise individuelle. Concernant le commerce de proximité elle fixe deux objectifs : 1. Dynamiser les commerces de proximité : en rénovant le régime des baux commerciaux (qui datent de plus de 60 ans), pour améliorer la situation locative des commerçants et assurer plus d équité entre les bailleurs et les locataires, 2. Favoriser la diversité des commerces dans les territoires, notamment les plus fragiles : en renforçant les leviers des pouvoirs publics et en modernisant l urbanisme commercial (pour le rendre plus lisible, plus efficace et plus cohérent, démarches plus simples et plus rapides), Les différents dispositifs sont concrets et au plus près des réalités territoriales et des élus. L objectif est d aider les entreprises de proximité au quotidien à se développer. La loi a une triple vocation : 1. Aider ces entreprises pour conserver une offre commerciale et artisanale diversifiée et adaptée aux besoins des consommateurs. 2. Préserver les savoir-faire artisanaux, marque de fabrique de l artisanat français, garantie de qualité pour le consommateur, facteur d attractivité pour ces métiers pourvoyeurs d emplois, levier de reconnaissance de l excellence de l artisanat français à l export 3. Simplifier le parcours «du combattant» de l entrepreneur et alléger le millefeuille juridique des différents régimes de l entreprise individuelle, pour encourager l entrepreneuriat ou les compléments d activités. I. La loi ACTPE dynamise les commerces de proximité, en rénovant le régime des baux commerciaux qui datait de plus de 60 ans a. Faciliter le recours aux baux dérogatoires de courte durée L accès des jeunes ou des commerçants moins jeunes qui se lancent est un enjeu primordial pour préserver la diversité du commerce dans les quartiers, encourager l innovation et permettre la transmission des entreprises. Le recours aux baux dérogatoires de courte durée, permet de tester en condition réelle le lancement d une activité. C est une logique «gagnant-gagnant», car le bailleur loue son local sans risque, et le locataire teste son activité, sur une durée limitée avec un vrai bail commercial à la clé.

2 La loi offre la possibilité de porter la durée de ces baux dérogatoires de 2 à 3 ans : C est une année de plus pour évaluer la santé financière de l entreprise Le commerçant pourra programmer ses investissements sur une durée plus longue A l issue de cette période, les deux parties pourront décider de s engager ou non dans un bail commercial, qui doit rester la norme. b. Maîtriser la hausse des loyers La loi limite les hausses de loyers commerciaux à 10 % (en cas de déplafonnement, par exemple lors des transformations et embellissements d un quartier) Les loyers commerciaux ont augmenté de près de 3% en un an et de près de 8% en quatre ans. Le loyer représente pour certains commerçants une dépense plus élevée que les charges de personnel. Ces frais fixes incontournables pèsent sur leur trésorerie et freinent les embauches et leur développement. Cette disposition évitera l éviction de certains commerçants (notamment indépendants et en centres-villes) en raison d une inflation trop forte de loyer. La loi consacre l indice des loyers commerciaux (ILC) et l indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) comme uniques indices de référence pour le calcul de l évolution des loyers commerciaux. Les évolutions des loyers commerciaux sont calculées en fonction d un indice de référence, qui est le plus souvent l indice du coût de la construction (ICC). Or cet indice ne reflète pas la réalité de l immobilier commercial. L indice des loyers commerciaux (ILC) et l indice des loyers des activités tertiaires (ILAT, qui prennent eux en compte le niveau des prix et l activité commerciale, sont davantage adaptés à la réalité économique des entreprises. Cette mesure rend plus stables et plus équitables les baux commerciaux tout en les adaptant à la réalité de l activité économique. c. Equilibrer les relations entre commerçants locataires et bailleurs La loi rend obligatoire l état des lieux lors de la prise d un local, ainsi qu un inventaire précis des catégories de charges locatives (en clarifiant la répartition entre bailleur et commerçant). Cette mesure offre plus de visibilité au commerçant sur les charges qu il devra payer, elle donne aussi des outils sur lesquels bailleur et commerçant pourront s appuyer en cas de conflits. Un droit de préférence au locataire en cas de vente a été créé, dans le but de faciliter l accès à la propriété Un commerçant qui devient propriétaire peut stabiliser son entreprise, il contribue également au maintien voire au développement et à l investissement du commerce et de l artisanat, notamment dans les centresvilles. La loi interdit la rétroactivité des demandes de révision des loyers pour limiter les défections de commerçants qui doivent faire face à des hausses de charges non prévues qui grèvent leur trésorerie La loi imposera au bailleur d informer l ancien locataire dès le 1er mois de retard de loyer du nouveau locataire Les cessions de baux commerciaux s accompagnaient souvent d une clause de garantie solidaire entre ancien locataire (cédant) et nouveau locataire (cessionnaire). Le cédant pouvait ainsi se retrouver obligé de payer plusieurs mois de loyers de retard à la place du cessionnaire si celui-ci ne remplit pas ses obligations vis-à-vis du bailleur. Par cette disposition, la protection du cédant d un bail qui s est porté garant du paiement des loyers par le repreneur est renforcée. Elle donne au cédant les moyens d anticiper et prévenir des situations d endettement importantes dues aux aléas de l activité du repreneur. Enfin, elle agit pour empêcher l accumulation de la dette du nouveau locataire.

3 d. Lever les freins à la reprise d activité La loi autorise la déspécialisation partielle du bail par le tribunal, en cas de procédure collective (notamment de liquidation) L obligation de conserver le même périmètre d activité lors du rachat d un local commercial est un frein aux reprises d entreprises en difficulté. En levant cette obligation par une autorisation d adjoindre au bail des activités connexes, les procédures de reprises seront facilitées. En autorisant un changement d activité, la loi favorise ainsi la reprise d un local commercial. II. Des outils pour favoriser la diversité des commerces, faciliter leur implantation notamment dans les territoires les plus fragiles a. Moderniser le droit de préemption des communes pour renforcer les leviers des pouvoirs publics La loi pour l Artisanat le Commerce et les TPE (ACTPE) a ouvert la possibilité d expérimenter pendant cinq ans des "contrats de revitalisation commerciale" dans des zones désertifiées ou dégradées. Ces contrats ont pour objectif de favoriser la diversité, le développement et la modernisation des activités dans des périmètres marqués soit par une disparition progressive des activités commerciales, soit par un développement de la mono-activité au détriment des commerces et services de proximité, soit par une dégradation de l offre commerciale ou de contribuer à la sauvegarde et à la protection du commerce de proximité. Il s'agit d'offrir aux élus la possibilité d'intervenir soit (directement soit via un opérateur) en matière de dynamisme commercial sans lien direct avec une opération globale d'aménagement et d'anticiper sur les difficultés que pourraient être celles de l'animation commerciale. Les principaux intérêts de ces contrats sont liés à deux innovations : la refonte du droit de préemption des communes sur les fonds de commerce qui pourront le déléguer à d autres opérateurs publics de type Société d Economie Mixte (SEM) ou intercommunalité ; l allongement du délai dont dispose la commune pour trouver un repreneur, en cas de mise en location-gérance (passage de 2 à 3 ans) ; Le droit de préemption permet aux communes d acquérir de façon prioritaire, dans un périmètre déterminé, des fonds commerciaux dont les propriétaires ont décidé la mise en vente. La mise en œuvre de ce droit de préemption était parfois long, complexe et représentait dans certains cas, un poids financier difficile à assumer pour les communes, il était donc trop utilisé. C est un levier essentiel pour retrouver un commerce de proximité attractif, diversifié, qui répond aux attentes des habitants. Il sécurise l intervention des communes en leur permettant de mutualiser les ressources ou de s appuyer sur des acteurs mieux outillés. b. Favoriser la diversité commerciale dans les territoires pour inviter les porteurs de projets commerciaux à diversifier les commerces, les enseignes. La loi crée une procédure unique d autorisation, en fusionnant le permis de construire et l'autorisation commerciale. La loi simplifie et accélère les procédures d autorisation d implantation commerciale. Elle supprime l obligation pour les porteurs de projet de déposer une nouvelle demande d autorisation en cas de changement d enseigne et le délai d un an pour représenter un projet après un premier refus.

4 La loi incite à diversifier les dossiers, limite des dépôts de dossiers identique et les contentieux dilatoires. La loi maîtrise l implantation des très grands ensembles commerciaux et encourage la prise en compte des enjeux environnementaux et sociaux Elle octroie plus de représentativité aux élus locaux au sein des Commissions départementales d aménagement commercial (CDAC 1 ) et permet à la Commission nationale d aménagement commercial (CNAC) de s autosaisir des très grands projets commerciaux (de plus de m²), incitant au respect de l environnement. c. Réformer le FISAC Le FISAC doit redevenir un bras de levier, avec des priorités claires et affirmées. La précédente majorité a dilué son intervention tout en réduisant ses moyens, d où une explosion des délais d attente et des insatisfactions croissantes. C est pourquoi il passe d une logique du guichet (tous les dossiers éligibles sont mis en attente de financement) à une logique d appel à projet (les meilleurs dossiers sont sélectionnés, dans le limite des crédits disponibles). Deux appels à projets par an, dès La priorité est donnée aux centres-bourgs et aux quartiers prioritaires, en accord avec les priorités gouvernementales. Le FISAC se concentrera sur les territoires les plus fragiles, la lutte contre la désertification des commerces et de l artisanat dans les territoires les plus fragiles. Il encouragera les communes à s inscrire dans une politique territoriale cohérente, tout en encourageant le commerce local. Le FISAC est un fonds primordial pour le maintien et le développement de l économie de proximité d ailleurs un signe fort a été donné en le dotant de 17 millions d euros dans le cadre du Projet de loi de Finances III. Focus sur des outils complémentaires a. Icode (Implantation locale des COmmerces de DEtail), un outil d aide à la prise de décision Une base de données publiques sur les établissements de commerce de détail a été lancée fin mars 2015, conformément à un engagement pris pendant les débats parlementaires sur la loi ACTPE. ICODE ( est une application interactive à la disposition des collectivités territoriales et de leurs groupements, des parlementaires, ainsi que du réseau des Chambres de commerce et d industrie (CCI). ICODE utilise un module de cartographie interactive qui permet un accès intuitif aux données et ainsi de visualiser la densité commerciale sur un territoire, par typologie ou taille de commerces, ou encore mesurer l impact de nouvelles implantations. De nombreux éléments de contexte (population, logements, infrastructures routières ) sont également disponibles pour enrichir l analyse. ICODE couvre l ensemble du territoire métropolitain et intégrera à moyen-terme les départements d outre-mer. Avec ICODE, les demandes d implantation de nouveaux commerces seront instruites plus rapidement dans le cadre des commissions départementales d aménagement commercial (CDAC), qui pourront, plus largement, se prononcer en toute connaissance de cause sur toute décision impactant le tissu commercial de leur territoire. 1 La composition de la Commission Nationale d Aménagement Commercial (CNAC) passe de 8 à 12 membres en prévoyant la nomination de quatre membres représentant respectivement les communes, les EPCI à fiscalité propre, les départements et les régions. Par ailleurs, les personnalités désignées pour leur compétence seront au nombre de 4. Enfin, les règles relatives à la lutte contre les conflits d intérêt sont renforcées. La Commission départementale de l aménagement commercial (CDAC) voit sa professionnalisation renforcée, en augmentant le nombre de membres de droit et en ajoutant une personnalité qualifiée supplémentaire. Au total, la CDAC sera composée de 11 membres : 7 élus et 4 PQ.

5 b. EPARECA L EPARECA est un opérateur de l Etat sous tutelle financière du ministre en charge du commerce et de l artisanat, dont la mission essentielle consiste à restructurer et à réhabiliter les centres commerciaux de proximité dégradés, implantés dans les quartiers en difficulté, afin de leur permettre de retrouver leur place dans une dynamique urbaine cohérente, avec un objectif le retour aux règles de fonctionnement de droit commun du marché. A l initiative des collectivités locales, et en l absence d intervention des acteurs privés, l EPARECA réhabilite des centres commerciaux et artisanaux de proximité situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il assure ensuite, pendant quelques années, la gestion locative de ces centres restructurés puis, lorsque leur rentabilité est assurée, procède à leur mise en vente auprès d investisseurs privés. Il s agit de compléter l offre commerciale sur des territoires où l initiative privée est inexistante ou défaillante. Sa mission s inscrit dans celle du FISAC qui est l instrument privilégié de l Etat pour soutenir la diversité commerciale et l existence d une offre marchande de proximité. Ses dotations sont donc imputées sur ce Fonds. La mission de l EPARECA est complémentaire de celle de l ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), dans la mesure où toute opération de rénovation urbaine doit conjuguer l incontournable dimension de l habitat et de l urbain avec la dimension économique et commerciale nécessaire à la cohésion sociale du quartier qui en bénéficie. Il n en demeure pas moins que le rôle des deux organismes diffère car ils n exercent pas le même métier. L ANRU est un financeur destiné à améliorer le logement et les équipements publics urbains. L EPARECA est un opérateur, disposant de prérogatives de puissance publique (DUP, expropriation), maître d ouvrage, gestionnaire transitoire d espaces commerciaux et vendeur à des promoteurs privés de centres réhabilités.