Impôts. Impact fiscal au niveau du locateur

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1 BULLETIN D INTERPRÉTATION ET DES PRATIQUES ADMINISTRATIVES CONCERNANT LES LOIS ET LES RÈGLEMENTS Impôts IMP Montants payés par un locateur ou un locataire en contrepartie de l acceptation, de la prorogation ou de la résiliation d un bail - Conséquences fiscales applicables au locataire et au locateur Publication : 29 octobre 1993 Renvoi(s) : Loi sur les impôts (L.R.Q., c. I-3), articles 80, 87 paragraphes a et w, 106, à 125.4, 129, 135.3, 150 paragraphe b, 157 paragraphes g et g.1, 175.1, 254 et 420 Règlement sur les impôts (R.R.Q., 1981, c. I-3, r. 1, tel que modifié), articles 130R14 et 130R21 Impact fiscal au niveau du locateur Montants reçus par un locateur 1. Un montant reçu par un locateur qui exploite une entreprise de location de biens, en contrepartie de l acceptation d un bail, de la résiliation d un bail ou de l autorisation de sous-louer, est un revenu d entreprise. 2. Un montant reçu par un locateur qui n exploite pas une entreprise de location de biens, en contrepartie de l acceptation d un bail à loyer moindre que sa juste valeur marchande, doit être inclus dans le calcul de son revenu dans la mesure où il peut raisonnablement être considéré comme étant de la nature d un loyer. 3. Un montant reçu par un locateur, en contrepartie de la résiliation d un bail ou une prime qui est en réalité un paiement anticipé d un loyer, constitue un revenu pour le locateur. 4. Un locateur qui reçoit un paiement anticipé de loyer qui constitue un revenu provenant d une entreprise doit inclure ce paiement, conformément au paragraphe a de l article 87 de la Loi sur les impôts (la «Loi»), dans le calcul de son revenu pour l année où il l a reçu. Toutefois, le locateur peut déduire, conformément au paragraphe b de l article 150 de la Loi, dans le calcul de son revenu provenant d une entreprise un montant raisonnable à titre de provision à l égard des périodes pour lesquelles le loyer a été payé d avance. 5. Un locateur qui déclare son revenu selon la méthode d exercice doit inclure, conformément aux principes comptables généralement reconnus, dans le calcul de son revenu pour une année d imposition, la partie du paiement anticipé du loyer relatif à l utilisation ou à la possession d un bien qui constitue un revenu provenant d un bien (plutôt qu un revenu provenant d une entreprise) pour cette année.

2 6. Un montant qu un propriétaire reçoit d un locataire ou d un locataire éventuel pour des frais d agrandissement, de rénovation ou d amélioration qui sont des dépenses en capital ne réduit pas le coût en capital du bien loué. Cet énoncé ne s applique pas lorsque le paiement est fait par le locataire ou le locataire éventuel à un locateur et reçu par ce dernier après le 22 mai 1985 autre qu un montant reçu conformément à une entente écrite conclue avant le 23 mai Un montant qu un propriétaire reçoit d un locataire ou d un locataire éventuel pour défrayer les frais de rénovation ou d amélioration qui sont des dépenses courantes du propriétaire réduira les dépenses engagées par ce dernier. Montants versés par un locateur 8. Le traitement fiscal applicable, pour un locateur, à un montant que ce dernier verse à un locataire pour l inciter à conclure un bail dépend de l importance du locataire. 9. Lorsque le montant est payé à un locataire que l on peut qualifier de locataire principal et que cette dépense procure un avantage durable pour le locateur, le Ministère considère que le montant constitue une dépense de capital. Une telle dépense constitue un montant d immobilisation intangible au sens de l article 106 de la Loi si elle est effectuée pour gagner un revenu provenant d une entreprise. Si une telle dépense ne peut être considérée comme étant effectuée pour gagner un revenu provenant d une entreprise, il s agira alors d une dépense de capital dont la déduction est prohibée par l article 129 de la Loi. La question de déterminer si un locataire est un locataire principal dépend de facteurs tels l importance de la superficie occupée par le locataire, la durée du bail et l importance financière et commerciale de la présence de ce locataire pour le locateur. 10. Lorsque le montant est payé lors de la location normale d un bien à un locataire qui n est pas un locataire principal, le montant est admis en déduction selon les pratiques commerciales reconnues. Ainsi, les paiements relatifs au bail initial de location d espace dans un immeuble doivent être différés et amortis sur toute la durée du bail en question. Les paiements qui sont effectués afin de faciliter de nouveau la location de l espace, que ce soit au même locataire ou à un nouveau, peuvent être déduits au cours de l année pendant laquelle la dépense est effectuée ou être différés et amortis sur toute la période de la durée du bail. 11. L article de la Loi, applicable à la résiliation d un bail qui survient après le 1 er décembre 1982 sauf si la résiliation découle d une entente écrite conclue avant le 2 décembre 1982, prévoit que le locateur ne peut déduire dans le calcul de son revenu provenant d une entreprise ou de biens, un montant payé ou à payer pour la résiliation d un bail sur ses biens qu il a loués à une autre personne, sauf dans la mesure permise par les paragraphes g et g.1 de l article 157 de la Loi. Le paragraphe g de l article 157 de la Loi permet de déduire un tel montant par voie d amortissement, tandis que le paragraphe g.1 du même article permet la déduction immédiate de la totalité ou d une partie de ce montant dans certains cas lorsque le bien a été vendu. 12. En vertu du paragraphe g de l article 157 de la Loi, pour la résiliation d un bail qui survient après le 1 er décembre 1982 sauf si la résiliation découle d une entente écrite conclue avant le 2 décembre 1982, un contribuable peut déduire dans le calcul de son revenu provenant d une entreprise ou de biens, la partie d un montant qui n est pas autrement admissible en déduction et

3 qu il paie ou qui est devenue à payer par lui avant la fin de l année à une personne pour la résiliation d un bail concernant ses biens qu il loue à cette personne, représentée par le rapport entre le nombre de jours de l année qui font partie du total, ne dépassant pas 40 ans, des jours qui restent à courir pendant la durée du bail, y compris toute période de renouvellement, immédiatement avant la résiliation du bail, et ce total, lorsque le contribuable ou une personne avec laquelle il a un lien de dépendance est propriétaire des biens à la fin de l année et qu aucune partie de ce montant n était admissible en déduction dans le calcul du revenu du contribuable pour une année d imposition antérieure en vertu du paragraphe g.1 de l article 157 de la Loi. En résumé, tant que le bien reste la propriété du locateur ou d une personne ayant avec lui un lien de dépendance, le paiement doit être considéré comme une dépense payée d avance. À ce titre, il peut être déduit sur la durée restant à courir sur le bail résilié, y compris les périodes de renouvellement, et ce jusqu à concurrence d une durée maximale de 40 ans. 13. En vertu du paragraphe g.1 de l article 157 de la Loi, tel qu il s applique à un exercice financier ou à une année d imposition qui se termine après le 31 décembre , un contribuable peut déduire dans le calcul de son revenu provenant d une entreprise ou de biens, pour une année d imposition, un montant qui n est pas autrement admissible en déduction et qu il paie ou qui est devenu à payer par lui avant la fin de l année à une personne pour la résiliation d un bail concernant ses biens qu il loue à cette personne, lorsque la résiliation du bail survient après le 1 er décembre 1982 sauf si la résiliation découle d une entente écrite conclue avant le 2 décembre 1982, jusqu à concurrence de la partie soit de ce montant, soit, dans le cas d une immobilisation, des 3/4 de ce montant, sous réserve des règles d application décrites ci-dessous, qui n était pas admissible en déduction par lui dans le calcul de son revenu pour une année d imposition antérieure en vertu du paragraphe g de cet article, lorsque ni le contribuable ni une personne avec qui il a un lien de dépendance n est propriétaire des biens à la fin de l année et qu aucune partie de ce montant n était admissible en déduction par le contribuable dans le calcul de son revenu pour une année d imposition antérieure en vertu du paragraphe g.1 de cet article. Le paragraphe g.1 de l article 157 de la Loi, lorsqu il s applique à : a) un contribuable qui est un particulier ou une société, pour une année d imposition ou un exercice financier qui se termine après le 31 décembre 1987 et avant le 1 er janvier 1990, la fraction «3/4», dans ce paragraphe, doit se lire «2/3»; b) une corporation qui est tout au long d une année d imposition de celle-ci une corporation privée dont le contrôle est canadien, pour une telle année d imposition qui se termine après le 31 décembre 1987 et qui commence avant le 1 er janvier 1990, la fraction «3/4», dans ce paragraphe, doit, à l égard de la corporation pour l année, se lire comme une référence à la fraction représentée par l ensemble des fractions suivantes : 1. le produit obtenu en multipliant 1/2 par le rapport qui existe entre le nombre de jours dans l année qui précèdent le 1 er janvier 1988 et le nombre de jours dans l année; 1 Lorsqu une année d imposition ou un exercice financier se termine avant le 1 er janvier 1988, la fraction des «3/4», utilisée dans le premier alinéa du paragraphe 13 de ce bulletin, doit se lire «1/2».

4 2. le produit obtenu en multipliant 2/3 par le rapport qui existe entre le nombre de jours dans l année qui suivent le 31 décembre 1987 mais qui précèdent le 1 er janvier 1990 et le nombre de jours dans l année; 3. le produit obtenu en multipliant 3/4 par le rapport qui existe entre le nombre de jours dans l année qui suivent le 31 décembre 1989 et le nombre de jours dans l année; c) une corporation qui n est pas tout au long d une année d imposition de celle-ci une corporation privée dont le contrôle est canadien, pour une telle année d imposition qui se termine après le 31 décembre 1987 et qui commence avant le 1 er janvier 1990, la fraction «3/4», dans ce paragraphe, doit, à l égard de la corporation pour l année, se lire comme une référence à la fraction représentée par l ensemble des fractions suivantes : 1. le produit obtenu en multipliant 1/2 par le rapport qui existe entre le nombre de jours dans l année qui précèdent le 1 er juillet 1988 et le nombre de jours dans l année; 2. le produit obtenu en multipliant 2/3 par le rapport qui existe entre le nombre de jours dans l année qui suivent le 30 juin 1988 mais qui précèdent le 1 er janvier 1990 et le nombre de jours dans l année; 3. le produit obtenu en multipliant 3/4 par le rapport qui existe entre le nombre de jours dans l année qui suivent le 31 décembre 1989 et le nombre de jours dans l année. En résumé, le paragraphe g.1 de cet article s applique à l année pendant laquelle le bien loué est vendu à une personne n ayant aucun lien de dépendance avec le locateur. Dans ce cas, le solde du paiement fait pour la résiliation du bail qui n était pas admissible en déduction dans le calcul du revenu du contribuable en vertu du paragraphe g de l article 157 de la Loi, peut être déduit immédiatement, sauf lorsque le bien auquel se rapporte le paiement est une immobilisation, auquel cas une partie seulement du solde est déductible. Impact fiscal au niveau du locataire Montants reçus par un locataire 14. Un paiement que le locateur fait à un locataire pour inciter ce dernier à conclure un bail est, pour le locataire, considéré comme étant : a) sous réserve du paragraphe 15 de ce bulletin, une rentrée de capital non imposable lorsque le paiement constitue le remboursement d une partie ou de la totalité du coût en capital pour le locataire des améliorations locatives au sens donné à cette expression par l article 130R14 du Règlement sur les impôts (le «Règlement»); b) une diminution des dépenses lorsque le paiement est fait en remboursement d autres dépenses engagées par le locataire; c) une diminution de ce qui aurait été par ailleurs les dépenses de location du locataire lorsque le paiement constitue une remise de loyer pour une période du bail;

5 d) un revenu (sauf en ce qui a trait au paiement visé au sous-paragraphe b) ou c) de ce paragraphe), dans le cas où il peut être établi que la réception du paiement permet au locataire de tirer un bénéfice de l exploitation de son entreprise, par exemple lorsque la négociation de baux fait partie des affaires habituelles du locataire; e) sous réserve du paragraphe 15 de ce bulletin, une rentrée de capital non imposable dans les autres cas. 15. Les positions énoncées au sous-paragraphe a) ou e) du paragraphe 14 de ce bulletin ne s appliquent pas à un paiement fait par un locateur à un locataire et reçu par ce dernier après le 22 mai 1985 autre qu un montant reçu conformément à une entente écrite conclue avant le 23 mai Sous réserve du paragraphe 22 de ce bulletin, un montant reçu par un locataire, en contrepartie de l autorisation de résilier un bail, constitue un montant en capital pour le locataire. Le ministère du Revenu du Québec considère que le locataire a renoncé à un droit ou à des droits de tenure de bail et que par conséquent, le montant en question représente le produit d aliénation d une partie ou de la totalité de cette tenure de bail. Montants versés par un locataire 17. Sous réserve du paragraphe 22 de ce bulletin, un locataire qui paie un montant en remplacement d un loyer ou pour résilier un bail peut déduire ce montant dans le calcul de son revenu provenant d une entreprise ou d un bien, à la condition que le loyer soit lui-même déductible dans ce calcul et que le paiement de ce montant soit effectué en vue de gagner un revenu provenant de cette entreprise ou de ce bien. Par exemple, lorsqu un contribuable loue un immeuble aux fins de l exploitation d une entreprise, il ne pourra pas déduire dans le calcul de son revenu provenant de cette entreprise un montant payé pour la résiliation du bail si cette résiliation a pour principal but de mettre fin aux activités de l entreprise du contribuable ou en faciliter la vente à un tiers. 18. Sous réserve du paragraphe 22 de ce bulletin et en vertu de l article de la Loi, un locataire qui paie un montant ou engage une dépense dans une année d imposition à titre de paiement anticipé de loyer, ne peut déduire, dans le calcul de son revenu provenant d une entreprise ou de biens pour cette année d imposition, sauf son revenu provenant d une entreprise et calculé selon la méthode permise par l article 194 de la Loi (calcul du revenu d une entreprise agricole ou de pêche), la partie du déboursé ou de la dépense que l on peut raisonnablement considérer comme ayant été fait ou engagée à titre de loyers pour une période postérieure à l année d imposition. Un tel montant ou toute partie d un tel montant pourra être déduit dans le calcul du revenu du locataire pour l année d imposition subséquente à laquelle ce montant ou cette partie peut raisonnablement être considéré comme se rapportant. 19. Sous réserve des paragraphes 17 et 22 de ce bulletin, le montant qu un locataire paie à un locateur, en contrepartie de l acceptation d un bail ou de l autorisation de sous-louer, constitue une dépense en immobilisation pour acquérir un bien qui est une tenure à bail. Par conséquent, le

6 locataire peut déduire la partie ou le montant prescrit du coût en capital à l égard de cette tenure à bail en vertu de la catégorie 13 de l annexe B du Règlement, ou, s il y a lieu, en vertu des catégories 1, 3, 6, 31 ou 32 lorsque les conditions de l article 130R21 du Règlement sont satisfaites et que la tenure à bail soit acquise en vue de gagner ou de produire un revenu. 20. Le montant qu un locataire ou un locataire éventuel rembourse au locateur pour des frais engagés par ce dernier pour agrandir, modifier ou améliorer les locaux loués peut constituer pour le locataire un montant d immobilisations intangibles sauf si le locataire devient propriétaire du bien. Paragraphe w de l article 87 de la Loi 21. Un montant reçu par un contribuable, lequel montant n est pas visé par l une des situations décrites aux paragraphes 1 à 7, 14 ou 16 de ce bulletin, pourrait être inclus dans le calcul du revenu de ce contribuable, en vertu du paragraphe w de l article 87 de la Loi. Règles relatives aux biens de location 22. La section V.1 du chapitre II du titre III du livre III de la partie I de la Loi (biens de location : articles à de la Loi) prévoit certaines règles qui peuvent s appliquer aux fins du calcul du revenu d un contribuable (le locataire) qui a loué à bail un bien corporel, sauf certains biens prescrits, pour une période de plus d un an, d une personne avec laquelle il n a pas de lien de dépendance, qui réside au Canada ou qui ne réside pas au Canada si le bail est détenu dans le cadre de l exploitation d une entreprise par l entremise d un établissement au Canada. Selon ces règles, le locataire et le locateur peuvent faire un choix conjoint et en vertu duquel, le locataire sera réputé, entre autres, avoir acquis le bien qui est l objet du bail à sa juste valeur marchande et avoir emprunté de l argent du locateur, à un taux prescrit par règlement, afin d acquérir ce bien, dont le montant à titre de principal est égal à la juste valeur marchande du bien. Par ailleurs, des règles prévues par cette section peuvent avoir, pour le locataire, une incidence sur le traitement fiscal de certains des montants visés aux paragraphes 16 à 19 de ce bulletin. Généralités 23. Aux fins de ce bulletin, une prorogation de bail est assimilée à l acceptation d un bail. 24. En vertu de l article 420 de la Loi, un montant dont la partie I de la Loi autorise la déduction relativement à un déboursé ou une dépense ne peut être déduit que dans la mesure où ce déboursé ou cette dépense sont raisonnables dans les circonstances.