Stratégie foncière autour des quartiers de gares : outils de contrôle, de maîtrise, d encadrement des mutations

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1 Stratégie foncière autour des quartiers de gares : outils de contrôle, de maîtrise, d encadrement des mutations Ministère de l'écologie, du Développement durable et de l Énergie

2 Diversités des outils et des contextes Taxe d aménagement Négociation avec les acteurs locaux Projet Urbain Partenarial Droit de Préemption Urbain DUP expropriation Servitude pour équipement Public L c Action d un EPF Servitude pour logts sociaux L b Sursis à statuer L du CU BIMBY Emplacement réservé L du CU Imposition foncière Versement pour sous-densité Gel de 5 ans L a du CU Lutte contre l habitat indigne Règles de constructibilité Zone d Aménagement Différé du PLU - 2 -

3 Des outils... pour mettre en œuvre une politique foncière - 3 -

4 Des outils... pour mettre en œuvre une politique foncière - Tissu urbain - Acteurs présents - Dynamique des marchés - État de la propriété - Documents d urbanisme - Projet d aménagement - 4 -

5 Des outils... pour mettre en œuvre une politique foncière Projet d aménagement et de développement durable pour la commune (croisant vision municipale, obligations législatives et documents cadres de niveau supérieur) - 5 -

6 Des outils... pour mettre en œuvre une politique foncière - Échelles, périmètres - Acteurs chargés de la mettre en œuvre - Moyens (humains, financiers, juridiques) - temporalité - 6 -

7 Quelques outils - 7 -

8 Le droit de préemption urbain (DPU) S exerce en vue de la réalisation, dans l intérêt général, d une action ou opération d aménagement Simple à mettre en œuvre Que sur certaines parties du territoire N est efficace que s il y a des transactions Possibilité pour la collectivité de ne pas acquérir si le prix fixé par le juge est trop élevé Source de connaissance de l état des marchés fonciers et immobiliers - 8 -

9 La zone d aménagement différée (ZAD) Permet de s assurer progressivement de la maîtrise foncière de terrains où il est prévu une opération, par utilisation d un droit de préemption particulier (tout en limitant l envolée des prix) Créé par l État (notamment sur proposition des collectivités) Peut s appliquer sur toute portion d un territoire communale Procédure simple et sécurisée N est efficace que s il y a des transactions Une durée de 6 ans (certes renouvelable), qui peut s avérer limitée Attention au droit de délaissement - 9 -

10 L action d un EPF Acteur clé du foncier, disposant de ressources financières (TSE) pour effectuer du portage foncier (de moyen terme, 5 à 7 ans) Intervention pour le compte des collectivités, dans le cadre de conventions Chargé de contribuer aux politiques nationales (priorité : développement du logement, notamment social) Gouvernance partagée État collectivités territoriales Ingénierie foncière pointue (notamment en matière de recyclage et structure légère et réactive, en contact avec le terrain Intervention en veille foncière ou en maîtrise foncière Développement de filiales de portage foncier de long terme pour répondre aux enjeux du Grand Paris (aménagement des secteurs de gare)

11 L expropriation pour cause d utilité publique (DUP) Permet d acquérir les biens immobiliers lorsque les propriétaires ne veulent pas vendre DUP travaux ou DUP réserves foncières selon le degré de définition de l opération d aménagement La motivation du recours à l expropriation est strictement encadrée : besoin effectif ; Bilan coût-avantage L acquisition est obligatoire en cas de détermination de l indemnité par le juge de l expropriation

12 Le PLU... «Premier outil de politique foncière» Impact déterminant sur les marchés fonciers car il fixe les droits à construire (et donc, en grande partie, la valeur des terrains) et contient la vision stratégique du développement de l EPCI ou de la commune. Peut contenir un certain nombre d indications ou de contraintes de nature à cadrer l utilisation du foncier : Règle de constructibilité (COS, recul, prospect, etc.) Servitude pour logements sociaux (L b du code de l urbanisme) ; Emplacement réservé (L du code de l urbanisme) ; Périmètre d attente d un projet d aménagement global (gel des constructions pour une durée de 5 ans maximum, L a du code de l urbanisme) ; Orientations d aménagement et de programmation ;... Le pouvoir de faire évoluer le PLU est un levier de négociation

13 Autres leviers d action (fiscaux ou autres) Versement pour sous-densité Taxe d aménagement Taxe foncière Sursis à statuer (L du code de l urbanisme) Démarche BIMBY

14 3 exemples contrastés Maîtrise foncière et portage long terme ZAC sans expropriation Veille foncière Maîtrise du foncier (assez systématique), et portage (tout en maintenant les activités économiques) de long terme par une foncière adaptée, le temps d arriver à la réalisation du projet Constitution d un projet d aménagement urbain sans passer par la maîtrise foncière (les propriétaires fonciers mettent en œuvre directement le projet) Acquisitions ponctuelles de foncier, au gré des opportunités intéressantes. Constitution progressive d un stock de foncier stratégique pour faciliter un futur projet d aménagement

15 FIN Ministère de l'écologie, du Développement durable et de l Énergie