La confiance règne PROPERTY TIMES. Paris QCA T Sommaire. Auteur. Contacts. 11 Avril 2016

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1 PROPERTY TIMES La confiance règne Paris QCA T Avril 2016 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Massinissa Fedala Senior Analyst +33 (0) massinissa.fedala@cushwake.com Contacts David Bourla Head of Research - France +33 (0) david.bourla@cushwake.com Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@cushwake.com Le marché du QCA confirme sa bonne santé avec m² commercialisés au 1 er trimestre 2016, un volume en hausse de 6% en un an. Si les grandes transactions ont fait défaut, avec une seule transaction de m² ce trimestre, les autres segments de surfaces ont été particulièrement animés. Celui des petites surfaces a ainsi progressé de 29% en un an avec m² transactés, quand celui des surfaces intermédiaires a enregistré une hausse de 26%. La dynamique du secteur Centre, et plus particulièrement du quartier de la Bourse s est confirmé ce trimestre avec encore plusieurs transactions pour des surfaces de bureaux comprises entre et m². Ce glissement d activité vers l Est du QCA se répercute sur les valeurs locatives avec, au 1 er trimestre 2016, une valeur moyenne de première main plus élevée dans le secteur Centre (700 /m²/an) que dans celui de l Etoile (autour de 560 /m²/an). Le dynamisme du marché se heurte à un manque chronique d offre disponible sur le QCA. Avec un taux de vacance qui poursuit sa chute (4,2% fin mars 2016), et moins de m² vacants, les surfaces disponibles correspondent à neuf mois de commercialisation au rythme observé depuis une décennie. Le déséquilibre entre offre et demande s accentue à mesure que l on monte dans les segments de surfaces. Encouragés par ce déséquilibre chronique, ainsi que par les succès de commercialisation rencontrés par les programmes lancés en blanc et livrés en 2015, les opérateurs du marché ont décidé de mettre un coup d accélérateur sur les mises en chantier (Graphique 1). Ainsi 19 chantiers d opérations tertiaires sont aujourd hui en cours sur le secteur de Paris Centre Ouest, dont les trois quarts ont été lancés en blanc, signe de la confiance placée dans ce secteur. Graphique 1 Livraisons de bureaux à Paris Centre Ouest, en milliers de m² Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@cushwake.com Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Confiance dans la reprise en 2016 L économie française aura finalement fait mieux que les anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur brut (PIB) de 0,3% au 4ème trimestre Sur l'ensemble de l année, la croissance s'élève donc à +1,1 % en 2015 après un petit +0,2 % en Bien qu en repli au 4ème trimestre (+0,2% contre 0,5% au 3ème trimestre) la consommation des ménages aura accéléré de 1,4% en 2015 après +0,6 % en 2014, portée par une amélioration globale du pouvoir d achat. Il s agit de la plus forte augmentation depuis La consommation reste le moteur de la croissance française, alors que l activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de long terme quel que soit le secteur d activité considéré. L impact des attentats de janvier et novembre aura finalement été limité, et n aura entrainé un ralentissement que sur certains secteurs des services marchands. Les prévisions de croissance pour 2016 indiquent une progression du PIB de 0,4% pour le 1er trimestre et entre 1,3% et 1,5% pour l ensemble de l année 2016 selon les organismes consultés. Indicateurs de confiance : mieux pour les affaires, moins bien pour les ménages Depuis l été, l indicateur du climat des affaires oscille autour de 100. Il évolue d un ou deux points à la hausse ou à la baisse selon les secteurs considérés. Le secteur du bâtiment est le seul à afficher un indicateur autour de 90, reflet des difficultés chroniques de ce secteur depuis quelques années. Globalement, le sentiment est meilleur pour les entreprises de services et moins bon pour l activité industrielle. Dans sa dernière note sur la situation des entreprises en Ile-de- France, la Banque de France anticipe une amplification de la croissance de l activité dans les services marchands et identifie le conseil et l ingénierie informatique et technique comme les secteurs les plus porteurs. Elle est nettement plus conservatrice quant aux perspectives du secteur industriel dont l activité devrait être stable en La confiance des ménages a, quant à elle aussi, enregistré deux baisses consécutives en février et mars Cet indicateur atteint ainsi son point le plus bas depuis août 2015 et s'écarte un peu plus de sa moyenne de longue durée. Un taux de chômage toujours élevé Le taux de chômage a enregistré une baisse au 4ème trimestre 2015 mais reste globalement élevé (10,5%). En France métropolitaine, le nombre de chômeurs diminue de , à 2,9 millions de personnes, auxquelles il convient d ajouter les personnes sans emploi comptabilisées par POLE EMPLOI. En Ile-de-France, le taux de chômage reste élevé (plus de 9%) et les perspectives de croissance des effectifs (+2,2% anticipés pour les services marchands) devraient se matérialiser par le moindre recours à l intérim. La situation économique n est donc pas encore créatrice d emplois et de besoins immobiliers supplémentaires. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 Source: BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Demande placée et valeurs locatives Réglé comme du papier à musique Après une fin d année terminée sur les chapeaux de roue avec près de m² commercialisés au 4 ème trimestre 2015 (volume trimestriel record depuis 2007), le Quartier Central des Affaires parisien est reparti sur des bases solides en 2016 avec m² de demande placée au 1 er trimestre, un volume stable depuis deux ans (Graphique 5). Le marché parisien, et celui du QCA en particulier, reste essentiellement animé par les petites transactions (celles inférieures à m²), qui ont encore concentré près de deux tiers de l activité avec m² placés, un volume en hausse de 29% en un an. Les cabinets de conseil et d avocats, captifs du QCA, restent les principaux animateurs de ce segment de surface, s engageant le plus souvent sur des plateaux de bureaux de seconde main inférieurs à 500 m². Si l essentiel de ces transactions reste concentré sur le secteur de l Etoile, on a observé, ce trimestre, un glissement du centre de gravité du marché du QCA à mesure que les surfaces augmentent. Ainsi, alors que l Etoile concentre deux tiers de l activité du marché sur le segment des surfaces inférieures à m², le rapport s inverse sur celui des surfaces intermédiaires avec deux tiers de la demande placée sur le secteur du Centre. Après la signature de BLABLACAR sur plus de m² fin 2015 au sein de l immeuble «#Cloud», l Est du QCA confirme sa montée en puissance, avec, au 1 er trimestre 2016, trois transactions pour des surfaces comprises entre et m² sur le quartier de la Bourse. Le mouvement, initié par les PME de la Net économie depuis quelques années sur les 3 ème et 9 ème arrondissements tend à «déborder» sur le QCA, où les quartiers de St Lazare et de la Bourse sont devenus la terre d élection des poids lourds du secteur. Graphique 5 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Source: Immostat Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface T TRANCHE DE SURFACE M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² % +29% De à m² % +26% Plus de m² % -67% Surface totale % +6% Source: Immostat Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Le Centre, plus cher que l Etoile Ce glissement vers l Est se traduit par un retournement de tendance au niveau des valeurs locatives, avec un secteur Centre, traditionnellement moins cher, qui fait désormais autorité dans la définition de la valeur prime du QCA et dont les valeurs moyennes de première main (700 /m²/an) sont, au 1 er trimestre 2016, supérieures à celles rencontrées sur le secteur de l Etoile (autour de 560 /m²/an). Si les mesures d accompagnement restent généralisées, elles ont cessé d augmenter, s échelonnant de 10 à 18% selon la taille des surfaces considérées et la durée d engagement des utilisateurs. Ce tassement semble être le signe annonciateur d une remontée des valeurs locatives sur un marché d une part structurellement tendu, mais également en attente de livraisons de surfaces de première main nombreuses d ici Source: Immostat - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Offre Les surfaces d envergure, une denrée rare Sur un marché où l offre est structurellement contrainte et la demande soutenue, le volume d offre immédiate se rétracte mécaniquement, avec m² vacants à la fin du 1 er trimestre 2016 (-21% en un an). Ce volume correspond à seulement neuf mois de commercialisations au rythme moyen observé depuis une décennie sur le QCA. Les déséquilibres entre offre et demande tendent à s accentuer à mesure que l on monte dans les segments de surfaces. Ainsi, si l offre reste stable depuis plusieurs années sur le segment des surfaces inférieures à m², elle se réduit significativement sur le segment des surfaces intermédiaires (-16% en un an) et encore plus sur celui des surfaces d envergure (-44% en un an). Seules trois offres aujourd hui disponibles pourraient contenter une demande immédiate pour m² ou plus sur l ensemble du secteur du QCA. Si l offre manque sur le secteur du QCA, le constat est encore plus édifiant si l on se concentre sur les surfaces de première main qui ne représentent que 20% de l offre globale. Comme sur le reste de la capitale, le taux de vacance du QCA ne cesse de baisser, s établissant à 4,2% fin mars 2016, un niveau parmi les plus faibles de la région francilienne (7,1%), mais également bien en deçà de ceux observés dans nombre de capitales européennes (Graphique 8). Graphique 7 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Source: Immostat Graphique 8 Taux de vacance Offre future : une grande bouffée d oxygène bienvenue Encouragés à la fois par les succès de commercialisation rencontrés par les immeubles de bureaux livrés en 2015 sur le secteur de Paris Centre Ouest, mais également par l asséchement de l offre, notamment sur le segment de grand gabarit d immeuble, les différents acteurs de la production de surfaces tertiaires ont décidé d appuyer sur l accélérateur. Ce sont ainsi m² de surface de bureaux de première main qui pourraient potentiellement alimenter le marché de Paris QCA et Centre Ouest d ici à 2019 (Graphique 9). Près de la moitié de ces surfaces sont d ores et déjà en chantier à travers 19 opérations. Pour rappel, le volume moyen de livraisons de surfaces tertiaires atteignait péniblement m² sur la période courant de 2009 à La généralisation des lancements en blanc est l autre marqueur important de cette nouvelle vague de livraisons à venir. Ainsi, sur les 19 chantiers aujourd hui en cours sur le secteur de Paris Centre Ouest, seuls 5 sont pré commercialisés. Ce ratio confirme la confiance placée par les développeurs/investisseurs dans le secteur de Paris Centre Ouest. Il s agira d une bouffée d oxygène bienvenue sur un marché dont le potentiel d activité était étouffé par un manque d offre chronique. Source: Immostat - Cushman & Wakefield Graphique 9 Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² Source: Cushman & Wakefield. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) France Antoine Derville Président +33 (0) Olivier Gérard Chairman +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 (0) Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac Paris France Phone +33 (0) cushmanwakefield.com