SOMMAIRE. I SCENARIO DE DEVELOPPEMENT RETENU... 3 I.1 Bilan I.2 Hypothèses et objectifs du scénario de développement retenu...

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1 SOMMAIRE I SCENARIO DE DEVELOPPEMENT RETENU... 3 I.1 Bilan I.2 Hypothèses et objectifs du scénario de développement retenu... 5 II SEGMENTATION ET TERRITORIALISATION DES OBJECTIFS... 9 II.1 Répartition de l objectif global par commune II.2 Logements destinés à l accession à la propriété II.3 Logements destinés à la location III DES OBJECTIFS AUX ORIENTATIONS III.1 Mettre en place une politique foncière et réglementaire III.2 Favoriser la mixité sociale III.3 Optimiser les capacités du parc existant III.4 Répondre aux besoins spécifiques III.5 Suivre et animer la politique locale de l habitat ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 1

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3 I SCENARIO DE DEVELOPPEMENT RETENU ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 3

5 I.1 Bilan Les hypothèses et les objectifs du scénario de développement retenu s appuient sur le bilan de la période Entre 1999 et 2009, la population de Lamballe Communauté est passée de habitants à habitants (source : INSEE), soit une croissance moyenne de 1,6% par an. Cette croissance démographique a généré un besoin de 170 logements par an. Dans le même temps, la taille moyenne des ménages est passée de 2,52 à 2,36 personnes par ménage (source : INSEE), soit une baisse moyenne de 0,7% par an. Le desserrement des ménages 1 a généré un besoin de 60 logements par an. Enfin, les mouvements internes au parc existant (renouvellement 2, variation des résidences secondaires, variation des logements vacants) ont généré un besoin de 55 logements par an. La somme des besoins en logement ( ) a été compensée par l offre développée par le biais de la construction neuve, soit 285 logements par an sur la période I.2 Hypothèses et objectifs du scénario de développement retenu Le scénario de développement retenu par les élus de Lamballe Communauté propose tout d abord une meilleure maîtrise du développement du territoire. Cela se traduit notamment par un objectif de ralentissement de la croissance démographique sur la période comprise entre 2009 et 2019 (terme du PLH), soit un rythme moyen de 1,2% par an (rappel : 1,6% par an). Le besoin en logement généré par cette croissance démographique est estimé à 150 logements par an (rappel : 170 logements par an). La population de Lamballe Communauté passerait ainsi de habitants en 2009 à environ habitants en 2020 (au 1 e janvier). 1 A population constante, augmentation du nombre de ménages liée à divers facteurs de décohabitation (jeunes quittant le domicile parental, séparation des couples, veuvage, ). 2 Solde des créations et des disparitions de logement dans le parc existant, liées aux démolitions, changements d usage, fusion ou séparation de logements. ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 5

6 Le scénario propose ensuite un maintien du rythme de desserrement des ménages, soit un rythme moyen de 0,7% par an (rappel : - 0,7% par an). Cette hypothèse n est envisageable que si Lamballe Communauté est en mesure de poursuivre le développement d une offre de logement «familial» (l arrivée de jeunes ménages avec enfants compenserait le vieillissement de la population en place). Le besoin en logement généré par le desserrement des ménages est estimé à 80 logements par an (rappel : 60 logements par an). La taille moyenne des ménages de Lamballe Communauté passerait ainsi de 2,36 personnes par ménage en 2009 à 2,20 en 2020 (au 1 e janvier). Enfin, le scénario propose une réduction des besoins liés à l évolution du parc existant. Cet objectif implique une politique volontariste en termes d optimisation du parc existant (notamment par la reprise du parc vacant). Le besoin en logement généré par l évolution du parc existant est estimé à 20 logements par an (rappel : 55 logements par an). La somme des besoins en logement estimés par le scénario s élève à 250 logements par an ( ). Pour compenser ce besoin, il faudra donc produire 250 logements par an en construction neuve, sur l ensemble du territoire de Lamballe Communauté et sur la période Or, dans la période récente ( ), il a été produit en moyenne 215 logements par an (source : nombre de logements commencés issus de la base SITADEL). Pour obtenir une moyenne de 250 logements par an sur la période , il faudra donc produire en moyenne sur le temps du PLH ( ) : 285 logements par an (voir le tableau ci-dessous). 3 Estimation de la production en 2013 = moyenne annuelle de production des années 2009 à ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 6

7 Bilan Scénario de développement Population en début de période Population en fin de période Croissance annuelle habitants habitants 1,6% habitants habitants 1,2% Taille moyenne en début de période Taille moyenne en fin de période Variation annuelle 2,52 personnes/ménage 2,36 personnes/ménage -0,7% 2,36 personnes/ménage 2,20 personnes/ménage -0,7% Besoins annuels liés à la croissance démographique 170 logements 150 logements Besoins annuels liés au desserrement des ménages 60 logements 80 logements Besoins annuels liés à l évolution du parc existant 55 logements 20 logements Besoins annuels en construction neuve ( ) 285 logements 250 logements Construction neuve annuelle logements Objectif annuel de construction (durée du PLH) 285 logements ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 7

9 II SEGMENTATION ET TERRITORIALISATION DES OBJECTIFS ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 9

11 La territorialisation et la segmentation des objectifs doivent respecter un certain nombre de principes retenus par les élus de Lamballe Communauté, notamment en termes de : - développement durable : pour limiter les déplacements des ménages, les futures zones d habitat doivent se rapprocher des secteurs qui offrent emplois, équipements et services. C est à la fois un enjeu environnemental (limiter la pollution, les nuisances sonores, ), et un enjeu social (limiter le coût des déplacements pour les ménages) ; - mixité sociale : pour limiter les risques de ségrégation spatiale (et la concentration des difficultés sociales dans certains secteurs), l offre en logement social (accession et locatif) doit se répartir harmonieusement sur le territoire intercommunal. Chaque commune de Lamballe Communauté doit être en mesure de proposer un minimum de logements «bon marché» pour satisfaire les besoins des ménages les plus modestes. Mais là encore, l essentiel de l offre sociale doit se concentrer dans les secteurs les mieux équipés pour faciliter l accès des ménages à l offre de services ; - capacité à produire : le temps du PLH étant finalement assez court (6 ans), la répartition des objectifs doit tenir compte de la capacité des communes à développer des opérations dans un délai relativement bref. Enfin, cet exercice de répartition doit également prendre en compte le projet de développement global du territoire, qui se traduit dans les orientations du Schéma de Cohérence Territoriale (ScoT). II.1 Répartition de l objectif global par commune La territorialisation de l objectif global de construction (285 logements par an) prend en compte pour chaque commune : - la capacité foncière indiquée dans les documents d urbanisme (en zone U et AU) ; - la capacité opérationnelle (opérations de logement en cours et en projet à court et moyen termes) ; - la capacité en assainissement collectif ; - l offre (actuelle et à venir) en équipements et en services ; - le positionnement géographique (notamment par rapport aux axes de communication, comme la RN12). La répartition par commune est donc la suivante (voir le détail dans le tableau de synthèse ci-dessous) : - Lamballe : 130 logements par an ; - Pommeret, Andel, Meslin et Noyal : entre 12 et 15 logements par an ; - Coëtmieux, Morieux, Bréhand, Hénansal, Landéhen, La Malhoure, Penguily et St Rieul : 10 logements par an ; - Quintenic, St Glen, St Trimoël et Trébry : 5 logements par an ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 11

12 II.2 Logements destinés à l accession à la propriété Pour déterminer la part de l objectif global destinée à l accession à la propriété (dont l accession à coût maîtrisé), il a été pris en compte pour chaque commune : - le prix du foncier opérationnel ; - l offre (actuelle et à venir) en équipements et en services ; - le positionnement géographique (notamment par rapport aux axes de communication, comme la RN12). La répartition par commune des objectifs en accession est donc la suivante (voir le tableau de synthèse ci-dessous) : - Lamballe : 63% de l objectif global ; - Pommeret, Andel, Meslin, Coëtmieux et Morieux : 70% de l objectif global ; - Autres communes : 80% de l objectif global ; - Soit pour l ensemble de Lamballe Communauté : 70% de l objectif global (environ 1200 logements sur la durée du PLH). La répartition par commune des objectifs en accession à coût maîtrisé 4 est la suivante (voir le tableau de synthèse ci-dessous) : - Lamballe : 37% des logements destinés à l accession ; - Pommeret, Andel, Meslin, Coëtmieux et Morieux : 30% des logements destinés à l accession ; - Landéhen : 25% des logements destinés à l accession ; - Autres communes : 20% des logements destinés à l accession ; - Soit pour l ensemble de Lamballe Communauté : 30% des logements destinés à l accession (environ 350 logements sur la durée du PLH). 4 PSLA (Prêt Social de Location-Accession) et offre foncière à coût minoré. ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 12

13 II.3 Logements destinés à la location Pour déterminer la part de l objectif global destinée à location (dont locatif à loyer maîtrisé), il a été pris en compte pour chaque commune : - le niveau d équipement actuel en logements locatifs ; - les projets identifiés (opérations locatives en cours et en projet à court et moyen termes) ; - l offre (actuelle et à venir) en équipements et en services ; - le positionnement géographique (notamment par rapport aux axes de communication, comme la RN12). La répartition par commune des objectifs en logement locatif est donc la suivante (voir le tableau de synthèse ci-dessous) : - Lamballe : 37% de l objectif global ; - Pommeret, Andel, Meslin, Coëtmieux et Morieux : 30% de l objectif global ; - Autres communes : 20% de l objectif global ; - Soit pour l ensemble de Lamballe Communauté : 30% de l objectif global (environ 510 logements sur la durée du PLH). La répartition par commune des objectifs en locatif à loyer maîtrisé 5 est la suivante (voir le tableau de synthèse ci-dessous) : - Lamballe : 79% des logements destinés à la location ; - Autres communes : 50% des logements destinés à la location; - Soit pour l ensemble de Lamballe Communauté : 67% des logements destinés à la location (environ 340 logements sur la durée du PLH). Sur ces 340 logements locatifs à loyer maîtrisé : logements seront financés en PLUS ; logements seront financés en PLAI (dont 30 PLAI «adaptés») ; N.B. : les 40 logements restants seront produits soit par le financement PLS, soit par le conventionnement de logements dans le parc privé, soit par le conventionnement de logements dans le parc communal. 5 PLS (Prêt Locatif Social), PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), PLAI (Prêt Locatif Aidé d Intégration), parc conventionné privé et communal. ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 13

14 SCHEMA RECAPITULATIF : Objectif global : 285 logements par an (1710 logements sur 6 ans) Accession à la propriété : 70% 200 logements par an (1200 sur 6 ans) Logement locatif : 30% 85 logements par an (510 sur 6 ans) Dont accession à coût maîtrisé : 30% 60 logements par an (350 sur 6 ans) Dont locatif à loyer maîtrisé : 67% 55 logements par an (340 sur 6 ans) ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 14

15 TABLEAU DE SYNTHESE PAR COMMUNE : Objectif global (moyenne annuelle) Objectif global (sur 6 ans) Accession à la propriété Dont accession à coût maîtrisé Logement locatif Dont locatif à loyer maîtrisé LAMBALLE % % % % 230 POMMERET % 63 30% 19 30% 27 50% 14 ANDEL % 50 30% 15 30% 22 50% 11 MESLIN % 55 30% 16 30% 23 50% 12 NOYAL % 58 20% 12 20% 14 50% 7 COETMIEUX % 42 30% 13 30% 18 50% 9 MORIEUX % 42 30% 13 30% 18 50% 9 BREHAND % 48 20% 10 20% 12 50% 6 HENANSAL % 48 20% 10 20% 12 50% 6 LANDEHEN % 48 25% 12 20% 12 50% 6 LA MALHOURE % 48 20% 10 20% 12 50% 6 PENGUILY % 48 20% 10 20% 12 50% 6 ST RIEUL % 48 20% 10 20% 12 50% 6 QUINTENIC % 24 20% 5 20% 6 50% 3 ST GLEN % 24 20% 5 20% 6 50% 3 ST TRIMOEL % 24 20% 5 20% 6 50% 3 TREBRY % 24 20% 5 20% 6 50% 3 TOTAL % % % % 340 ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 15

17 III DES OBJECTIFS AUX ORIENTATIONS ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 17

19 Pour permettre la réalisation des objectifs du scénario de développement retenu, les collectivités de Lamballe Communauté (communes et EPCI) devront mettre en œuvre une politique de l habitat adéquate. Cette politique, qui fait le lien avec les enjeux mis en évidence à l issue du diagnostic, se traduit en orientations stratégiques qui seront déclinées ultérieurement en modalités opérationnelles dans le programme d actions. III.1 Mettre en place une politique foncière et réglementaire Le premier enjeu mis en évidence par le diagnostic est la nécessité de mieux maîtriser le contenu et le rythme de commercialisation des opérations de logement. A cet enjeu répondent trois orientations : - Mobiliser le foncier nécessaire à la réalisation des objectifs du PLH (285 logements par an), par la mise en place d une stratégie foncière communautaire (programme d actions foncières, veille foncière, ) ; - Réduire la consommation foncière, en favorisant la densification des opérations et les opérations de renouvellement urbain. L objectif est de satisfaire aux préconisations du ScoT en matière de densité : une moyenne de 30 logements à l hectare pour la ville de Lamballe, une moyenne de 15 logements à l hectare pour les autres communes ; - Améliorer la qualité des aménagements fonciers, en définissant en amont des exigences qualitatives communes qui se traduiront dans les documents d urbanisme et le contenu des projets. III.2 Favoriser la mixité sociale Le second enjeu mis en évidence par le diagnostic est la nécessité de maintenir des conditions favorables à l accès au logement, pour favoriser le parcours résidentiel des ménages. A cet enjeu répondent deux orientations : - Favoriser le développement de l accession sociale à la propriété (60 logements par an), par la mise sur le marché d un foncier abordable pour les accédants les plus modestes, par le développement d une accession sécurisée (via le PSLA), et le soutien à l accession dans le parc ancien ; ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 19

20 - Développer le locatif abordable (55 logements à loyer maîtrisé par an), en encourageant l investissement locatif dans le parc privé, en favorisant le conventionnement des logements du parc privé, en accompagnant le développement d une offre publique diversifiée ; III.3 Optimiser les capacités du parc existant Le troisième enjeu mis en évidence par le diagnostic est la nécessité d optimiser les capacités du parc ancien, pour valoriser le tissu existant, mais aussi pour limiter le développement de l offre en extension urbaine. A cet enjeu répondent trois orientations : - Permettre le maintien des ménages dans le parc ancien, en luttant contre le «mal logement» (habitat indigne et précarité énergétique) ; - Favoriser la reprise du parc vacant, en soutenant l accession et l investissement locatif dans le parc ancien (voir orientations précédentes) ; - Accompagner la mise aux normes des logements en termes d accessibilité et de performance thermique, notamment dans le parc public (parc HLM et parc communal). III.4 Répondre aux besoins spécifiques Le quatrième enjeu mis en évidence par le diagnostic est la nécessité d apporter des réponses aux ménages à besoins spécifiques (personnes âgées et/ou handicapées, jeunes en début de parcours résidentiel, ménages défavorisés sur le plan socio-économique, gens du voyage en voie de sédentarisation). A cet enjeu répondent trois orientations : - Anticiper l augmentation des besoins liés au vieillissement, par l adaptation du parc existant à la perte d autonomie, et par le développement d une offre adaptée (voire innovante) en matière de logement et d hébergement ; - Faciliter l accès au logement des jeunes et des ménages défavorisés, par le développement d une offre adéquate (qu elle soit en structure ou en logement ordinaire) ; - Accompagner les gens du voyage dans leur choix d habitat, notamment dans leur projet de sédentarisation. ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 20

21 III.5 Suivre et animer la politique locale de l habitat Le cinquième et dernier enjeu mis en évidence par le diagnostic est la nécessité de suivre la mise en œuvre du PLH, et d animer l ensemble du dispositif pour assurer la réalisation des objectifs. A cet enjeu répondent trois orientations : - Evaluer la politique mise en oeuvre, en faisant un bilan annuel des actions du PLH (ce qui nécessite un développement du dispositif d observation existant) ; - Développer les partenariats, pour impliquer davantage les acteurs locaux dans la mise en œuvre du PLH (convention d objectifs avec les opérateurs et les partenaires), et dans la réflexion sur les éventuels ajustements à apporter aux objectifs (comité de suivi du PLH) ; - Diffuser l information relative aux questions portant sur l habitat, auprès des communes, des partenaires (institutionnels, opérateurs, associations, ), et du public, en mettant en place des dispositifs de concertation et d animation. ANNEZAN SQUARE Programme Local de l Habitat Diagnosc 21