Pas si mal. DTZ Research PROPERTY TIMES. Ile-de-France T Sommaire. Auteur. Contacts

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Pas si mal Ile-de-France T Janvier 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs locatives 4 Offre immédiate 5 Offre future 6 Définitions 7 Dans un climat économique toujours aussi morose, le marché des bureaux a surpris par sa bonne tenue et un regain de dynamisme constaté au 4 ème trimestre avec m² placés (+1% par rapport à la même période en 213). Avec une demande placée cumulée de 2,1 millions de m², le cru 214 affiche une performance en-deçà de la moyenne historique (2,2 millions de m²) mais marque un rebond par rapport à 213 (+13%). L'année 214 aura été celle des pôles tertiaires établis avec, à leur tête, le marché parisien et ses 8 1 m² commercialisés. La Défense revient sur le devant de la scène et signe l'un de ses meilleurs résultats trimestriels avec 18 8 m² au 4 ème trimestre et m² au cumul de l'année 214. A l'inverse, le Croissant Ouest achève l'exercice avec davantage de difficultés et un recul de 9% en un an de ses commercialisations de bureaux (537 3 m²). Quelques transactions sur des grandes surfaces permettent à la Première Couronne de terminer l'année sur une performance de m² de bureaux placés, en progression de 18% par rapport à 213. L offre immédiate de bureaux passe le cap symbolique des 4 millions de m² aujourd hui disponibles en Ile-de-France, soit un taux de vacance de 7,6%. Selon les marchés, ce taux de vacance varie dans une fourchette très large : de 5,2% à Paris à 12,5% à La Défense et même 13% dans le Croissant Ouest. L'offre immédiate est aujourd'hui dominée par les surfaces de seconde main, largement majoritaires sur les segments des moyennes et grandes surfaces. Hormis sur quelques micro marchés comme La Défense ou le Croissant Ouest, les bureaux neufs immédiatement disponibles deviennent une denrée rare en Ile-de-France... Auteur Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Les livraisons de bureaux devraient approcher 1,1 million de m² en 215, un chiffre en progression de 35% par rapport à 214. Les deux tiers de ces surfaces sont déjà précommercialisés; il ne reste donc plus que 4 m² à placer, essentiellement dans le Croissant Ouest (16 m²) et à Paris (14 m²). Graphique 1 Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Sources: DTZ Research à partir des données Immostat Property Times 1

2 Ile-de-France T4 214 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3 ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2 ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1 ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 Ile-de-France T4 214 Demande placée Fin d année dynamique en Ile-de-France Dans un climat économique toujours aussi morose, le marché des bureaux continue de surprendre par sa bonne tenue et un regain de dynamisme constaté en cette fin d'année (graphique 5). Les transactions de bureaux auront ainsi représenté quelques m² au 4 ème trimestre 214, en hausse de 1% par rapport à la même période en 213. Avec une demande placée cumulée de 2,1 millions de m², le cru 214 affiche une performance certes en-deçà de sa moyenne historique (2,2 millions de m²) mais marque un rebond par rapport à 213 (+13%). Le 4 ème trimestre a été marqué par un retour des transactions de bureaux supérieurs à 5 m² avec 16 mouvements enregistrés et 216 m² placés, et ce après un 3 ème trimestre à l activité très faible (11 transactions pour un total de 92 m²). Ce segment de surfaces enregistre d ailleurs la plus forte progression de l année (+24%), alors que les surfaces intermédiaires, traditionnellement plus sensibles à la conjoncture économique, sont stables d une année sur l autre, autour de 6 m² placés (tableau 1). La bonne dynamique du 4 ème trimestre aura aussi profité aux surfaces de bureaux inférieures à 1 m² avec plus de 7 mouvements d entreprises et 19 m² placés. En 214, ce segment de surfaces aura progressé de 14%, revenant ainsi au niveau de sa moyenne décennale. Paris.mais aussi La Défense! L'année 214 aura été celle des pôles tertiaires établis avec, à leur tête, le marché parisien et ses 8 1 m² commercialisés, dont près de 378 m² pour le seul Quartier Central des Affaires (QCA). La Défense revient sur le devant de la scène et signe l'un de ses meilleurs résultats trimestriels avec 18 8 m² placés au 4 ème trimestre et m² au cumul de l'année 214 (graphique 6). A l'inverse, le Croissant Ouest achève l'exercice avec davantage de difficultés et un recul de 9% en un an de ses commercialisations de bureaux (537 3 m²). Il reste cependant le deuxième marché francilien en termes de volume de bureaux commercialisés. Quelques transactions sur des grandes surfaces permettent à la Première Couronne de terminer l'année sur une performance de m² de bureaux placés, en progression de 18% par rapport à 213. La dynamique a été toute aussi porteuse en Deuxième Couronne, où le segment des surfaces intermédiaires est aujourd'hui mieux orienté. Graphique 5 Demande placée, en milliers de m² Table 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en 214 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % 14% De 1 à 5 m² % 1% Plus de 5 m² % 24% Surface totale % 13% Graphique 6 Répartition géographique de la demande placée en Ile-de- France, en milliers de m² T1 T2 T3 T4 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Property Times 3

4 Ile-de-France T4 214 Valeurs locatives Prime en hausse dans le QCA La raréfaction des surfaces neuves sur le marché parisien tire à la hausse les valeurs locatives prime et de première main (graphique 7). Dans le QCA, le loyer prime atteint désormais 79 /m²/an pour les produits les plus qualitatifs et les bureaux neufs ou restructurés approchent en moyenne les 65 /m²/an. Les prises à bail dans des immeubles neufs à La Défense permettent à la valeur moyenne de retrouver un niveau proche de 47 /m²/an, alors que la valeur prime s'ajuste à 54 /m²/an. Le Croissant Ouest a, quant à lui, vu la valeur de ses bureaux neufs reculer de 5% en un an, une tendance baissière relevée aussi en Deuxième Couronne (-8% en un an). La valeur moyenne des transactions de bureaux de première main s établit, en Ile-de-France, à 37 /m²/an depuis le début de l année, en très légère hausse (+3%) par rapport aux valeurs enregistrées en 213 (graphique 8). Cette tendance contre-intuitive s explique par une concentration des transactions de bureaux de première main à Paris, à La Défense et à Neuilly-Levallois, secteurs tertiaires où les loyers sont les plus élevés. Ailleurs, les loyers sont, au mieux, stables voire enregistrent une correction comme en Péri Défense (-12% en un an) ou en Boucle Sud (-9%). La progression des valeurs de transactions des bureaux neufs à La Défense s explique par la réalisation de quelques prises à bail comme celle d AXA sur «Majunga», un immeuble positionné à plus de 5 /m²/an. Ces transactions se sont conclues à des valeurs faciales élevées, accompagnées dans une amplitude moyenne voisine de 25%. La Première Couronne affiche une stabilité de ses valeurs faciales de transactions pour des bureaux neufs : 29 /m²/an en moyenne, et 35 /m²/an au Nord. Graphique 7 Loyer prime, /m²/an Paris QCA La Défense 1ère Couronne Nord Boucle Sud Source : DTZ Research Les loyers s entendent HT et HC. Graphique 8 Loyers moyens de première main, /m²/an Paris QCA Croissant Ouest Ile-de-France La Défense 1ère Couronne Les loyers s entendent HT et HC. Stable à Paris, en baisse ailleurs Les valeurs locatives de transactions de bureaux de seconde main n ont pas la même volatilité que celles des bureaux neufs ou restructurés. Elles sont stables à l échelle francilienne, à 32 /m²/an en moyenne au 4ème trimestre 214 et 31 /m²/an sur l ensemble de l année (graphique 9). Les valeurs locatives les plus élevées se trouvent dans le QCA parisien ; elles sont demeurées stables d une année sur l autre. A l inverse, la tendance est à la baisse dans le Croissant Ouest (-4% en moyenne) ; les ajustements les plus importants ont été constatés en Péri Défense (-8% en un an) et en Boucle Sud (-1% en un an). En Première Couronne, où la demande placée a progressé de 18% en un an, les valeurs de transactions de bureaux de seconde main sont globalement stables (22 /m²/an). Les transactions réalisées sur le Nord de ce secteur ont même enregistré une hausse de 5%. Graphique 9 Loyers moyens de seconde main, /m²/an Paris QCA Croissant Ouest Ile-de-France La Défense 1ère Couronne Les loyers s entendent HT et HC. Property Times 4

5 Ile-de-France T4 214 Offre immédiate Le cap des 4 millions de m² est franchi L offre immédiate de bureaux aujourd hui disponibles en Ile-de- France a dépassé le cap symbolique des 4 millions de m², reflétant un taux de vacance de 7,6% (graphique 1). La hausse de l offre est aujourd hui davantage alimentée par des libérations de surfaces tertiaires de seconde main que par des livraisons de bureaux vides à leur achèvement. La répartition de l offre immédiate aura peu évolué en 214 ; elle reste abondante dans le Croissant Ouest avec plus d 1 million de m² recensés en fin d année, dont 326 m² pour le seul secteur de la Péri Défense et autour de 27 m² pour chacune des boucles de la Seine. La deuxième concentration d offres se trouve dans la Capitale, où près de 85 m² sont vacants. A La Défense, les disponibilités de bureaux avaient doublé au cours de l année 213 pour atteindre 41 m². La forte activité transactionnelle enregistrée sur ce marché en 214 aura permis de contenir la progression de l offre qui s élève désormais à 49 m². Les disponibilités immédiates de bureaux se sont alourdies en Première Couronne (+5% en un an) avec plus de 2 m² aujourd hui vacants tant au Nord qu au Sud. Graphique 1 Offre immédiate en Ile-de-France par secteur géographique, en milliers de m² Graphique 11 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France 15% De 5% à 13% selon les marchés Le taux de vacance moyen sur le marché des bureaux en Ilede-France s élève à 7,6% au 4 ème trimestre 214, sans grand changement d une année sur l autre (graphique 11). Cette moyenne cache des disparités importantes selon les marchés considérés. Le taux de vacance des bureaux sur le marché francilien s inscrit, en effet, dans une fourchette très large : de 5,2% à Paris, à 12,5% à La Défense et près de 13% dans le Croissant Ouest. 1% 5% % Paris QCA Croissant Ouest Ile-de-France La Défense 1ère Couronne Moins de neuf et plus de seconde main Les surfaces supérieures à 5 m² demeurent majoritaires dans le stock immédiat avec près d 1,8 million de m² aujourd hui disponibles (graphique 12). Les bureaux de première main neufs en majorité - ne représentent en moyenne que 4% de ce volume. C est dire l importance des disponibilités de seconde main sur ce segment de surfaces ; elles sont réparties dans une centaine d immeubles, essentiellement en Deuxième Couronne et dans le Croissant Ouest. Leur positionnement prix peut constituer une alternative de transfert ou de regroupement pour des entreprises aux capacités financières limitées. Les surfaces neuves de grand gabarit sont aujourd hui à chercher à La Défense (19 m²) et dans le Croissant Ouest (243 m²) ; ailleurs elles deviennent une denrée rare. Les disponibilités de surfaces intermédiaires se sont alourdies de 7% en un an pour atteindre un point culminant avec plus d 1,5 million de m² recensés à la fin du 4 ème trimestre. Près d un tiers de ces disponibilités se trouve en Deuxième Couronne, le solde étant réparti en majorité dans le Croissant Ouest et à Paris. Graphique 12 Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m². Property Times 5

6 Ile-de-France T4 214 Offre future Hausse de 8% des livraisons de bureaux en 214 Les livraisons de bureaux en Ile-de-France ont dépassé 815 m² en 214, un chiffre en hausse de 8% par rapport aux 759 m² achevés en 213 (graphique 13). La Deuxième Couronne a dominé de très loin la production neuve de bureaux en Ile-de-France de l année, au travers d opérations pour l essentiel précommercialisées. Suivent le Croissant Ouest (197 m²) et La Défense (14 m² de surfaces livrables en 214). Graphique 13 Livraisons de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² Offre neuve en 215? Oui à Paris et dans le Croissant Ouest Les livraisons de bureaux devraient approcher 1,1 million de m² en 215, en progression de 35% par rapport à 214. Les deux tiers de ces surfaces sont déjà précommercialisés; il ne reste donc que 4 m² à placer, essentiellement dans le Croissant Ouest (16 m²) et à Paris (14 m²) (graphique 14). L année 216 verra les livraisons de bureaux se déplacer vers la Première et la Deuxième Couronne pour un total de 4 m² sur les 7 m² actuellement en chantier à l échelle de la région. Le positionnement de plus en plus fréquent des entreprises en amont de la livraison, voire de la mise en chantier, des immeubles neufs réduit d autant les disponibilités futures à court terme. Ce sera encore le cas en 216 avec seulement 275 m² disponibles dans des opérations initiées en blanc. Le choix des entreprises devra se faire entre Paris (8 m²) ou les Couronnes (17 m²). Le Croissant Ouest est aujourd hui quasiment absent de cette configuration de marché, forçant les entreprises désireuses de s y implanter à se positionner soit en amont de la mise en chantier d opérations, soit sur les immeubles neufs déjà livrés ou de seconde main. En attendant 216 ou 217 Le pipeline de projets d'immeubles futurs est très important, avec un potentiel de 2,4 millions de m² à livrer en 216 mais seulement 7 m² en chantier. Le report de la mise chantier des opérations vient aussi gonfler le chiffre de l offre livrable en 217 avec 1,7 million de m² déjà dotés d un permis de construire auxquels il convient d ajouter 1,5 million en attente d autorisation La prudence reste donc de mise dans l'initiation de nouveaux projets, promoteurs et investisseurs attendant toujours davantage de certitude quant à la reprise économique. Source : DTZ Research Graphique 14 Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, en milliers de m² Graphique 15 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Offre future de bureaux en Ile-de-France à horizon 218, en milliers de m² Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne ème Couronne En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Source : DTZ Research Property Times 6

7 Ile-de-France T4 214 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () antoine.derville@dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com