Les obligations du bailleur relatives aux diagnostics immobiliers lors de la mise en location d un logement

Transcription

1 11/2007 ADIL des Hauts de Seine L ADIL Vous Informe Les obligations du bailleur relatives aux diagnostics immobiliers lors de la mise en location d un logement Jusqu alors réservée aux cas de vente d un logement ancien, l information relative aux caractéristiques techniques du logement est désormais due aussi lors de la mise en location d un bien. Cette obligation d information s applique à tous les logements : Du secteur privé (personnes physiques et morales), du secteur HLM et quel que soit le régime choisi : Location nue, meublée, saisonnière, logement de fonction, la seule exception concernant les logements foyers. Depuis le 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de garantir au locataire la «décence» du logement qu il propose en location. Un logement décent ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique ou la santé des locataires. En outre, des normes minimales de surface ou de volume (9 m² ou 20 m3) empêchent désormais le bailleur de louer des logements trop exigus, telles les «chambres de bonne», principalement en région parisienne. Enfin, depuis l entrée en vigueur du décret, tout logement loué doit comporter une installation sanitaire intérieure au logement. Un locataire qui constate une défaillance de son logement relativement aux normes de décence, peut obtenir par voie d assignation devant le tribunal

2 d instance, des travaux de mise aux normes voire la consignation des loyers jusqu à ce que le bailleur ait effectivement effectué les travaux. 1 Le diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1 er juillet 2007 Le bailleur d un immeuble à usage principal d habitation, qu il s agisse d un appartement (les parties privatives seules font l objet du diagnostic à la charge du bailleur) ou d une maison, doit tenir à la disposition du locataire un diagnostic de performance énergétique, qui n a toutefois qu une valeur informative. Le diagnostic, valable pendant dix ans, doit indiquer, soit la quantité d énergie effectivement consommée sur la base des relevés de consommation, soit une quantité d énergie estimée, pour une utilisation normale du logement. En fonction de la performance de consommation constatée, le logement est classé par une étiquette variant de A pour un logement économe, à G pour un logement énergivore. Enfin, une étiquette de A à G est également attribuée après mesure des émissions de gaz à effet de serre des installations de chauffage, de production d eau chaude sanitaire et de refroidissement. En fonction des étiquettes obtenues, le diagnostiqueur émet des recommandations visant à réduire les consommations d énergie assorties du montant de crédit d impôt lié aux travaux recommandés. 2 Le constat de risque d exposition au plomb (CREP) à compter du 12 août 2008 Ce diagnostic devra être fourni par tout bailleur d un appartement ou d une maison individuelle, quelle que soit la zone géographique, pourvu que l immeuble ait été construit avant le 1 er janvier Comme pour le DPE, seules les parties privatives de l appartement font l objet du constat des risques d exposition au plomb. Le CREP consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du logement, qu ils soient accessibles ou recouverts par un autre revêtement, et à mesurer leur état de conservation. La recherche de plomb dans les canalisations n est pour l instant pas prévue par la réglementation. A la date de signature du contrat de location, le CREP doit avoir été établi depuis moins de 6 ans, sauf si le constat a conclu à l absence de plomb dans les revêtements de l immeuble ou à un niveau de plomb inférieur au seuil réglementaire. Dans cette hypothèse, le CREP a une validité permanente. En cas de présence de plomb à un niveau supérieur aux plafonds fixés par arrêté, le propriétaire bailleur doit procéder à ses frais aux travaux destinés à

3 supprimer le risque d exposition au plomb. A défaut, le propriétaire s expose à recevoir une injonction du préfet. Le diagnostic est positif lorsqu il existe une accessibilité au plomb résultant de la présence de surfaces dégradées avec une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm2 ou à 5 mg/g ou à 1,5 mg/g (suivant la technique de mesure utilisée).le CREP doit dans ce cas être transmis au Préfet. En outre, en cas de manquement du bailleur à son obligation d effectuer les travaux, le locataire pourrait engager la responsabilité pénale du propriétaire au titre de manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence. 3 L état des risques naturels et technologiques Depuis le 1 er juin 2006, si le bien loué est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques et de sismicité, le bailleur doit en informer le locataire. Cette obligation d information s applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, situés dans un périmètre de prévention particulier. Le bailleur peut établir cet état directement ou avec l aide d un professionnel. Le document doit dater de moins de six mois à la date de signature du contrat. Il est valable pour toute la durée du contrat et de ses éventuels renouvellements. Le propriétaire doit en outre informer le locataire par écrit des sinistres dont il a connaissance et qui ont fait l objet d une indemnisation au titre d une catastrophe naturelle et technologique. A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer. 4 La réalisation des diagnostics A compter du 1 er novembre 2007, tout diagnostic technique à l exception de l état des risques naturels et technologiques qui peut être établi par le bailleur, devra être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité Français d Accréditation. Toutefois, les diagnostics établis antérieurement au 1 er novembre 2007 par des personnes non certifiées, demeurent valables jusqu au terme de leur délai de validité, comme le précise une note de la Direction Générale de l Urbanisme, de l Habitat et de la Construction (DGUHC) du 15 octobre 2007.

4 Le diagnostiqueur professionnel ne devra avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son indépendance et à son impartialité. Il devra par ailleurs avoir souscrit une assurance professionnelle. Quant, au coût du diagnostic, à la charge du propriétaire, il peut varier d un professionnel à l autre, les tarifs n étant pas réglementés. Le coût varie également selon que le diagnostic portera sur un appartement ou sur une maison, en fonction de la surface à expertiser, et enfin en fonction du type de diagnostic. A titre d exemple, le coût moyen d un DPE pour un appartement T3 se situe aux alentours de 145, alors qu il faudra débourser en moyenne 190 pour un diagnostic plomb dans le même type de bien (Source :Le Particulier).

5 Indicateurs logement ADIL92 1. Indice INSEE de référence des loyers 3 e tr e tr.05 1 er tr e tr e tr e tr er tr e tr 07 Indice 103,07 103,78 104,61 105,45 106,36 107,13 107,66 108,36 Date 21/01/ /04/ /07/ /10/ /01/ /04/ /07/ /10/2007 JO 2. Indice BT 01 juin-06 juil-06 août-06 sept-06 oct-06 nov-06 janv-07 mars- 07 avr-07 mai-07 Juin ,5 713,9 732,7 734,8 734,5 740, ,4 754,2 758,2 3. Indices financiers Euribor (Taux interbancaire offert en euro) à 1 an : 4,783 % au 03/09/2007 OAT (Taux des obligations assimilables du Trésor) à 10 ans : 4,335 % au 03/09/2007 Taux du livret A : 3 % 4. Seuil de l'usure des prêts immobiliers aux particuliers (3e trimestre 2007) Taux fixe 6,63 % Taux variable 6,72 % Prêts relais 6,53 % 5. Taux d intérêt légal Taux 2,11% 2,95% Taux majoré 7,11% 7,95% 6. Epargne logement Plan Epargne Logement PEL Livret Epargne Logement LEL Taux de rémunération Plans souscrits à compter du : 2.5 % 2 % pour les intérêts acquis depuis le Taux d emprunt Plans souscrits à compter du : 4.2 % 3.50 %

6 7. Taux maximum Prêts PAS taux fixe dont la durée est < ans et > ans. Le taux d intérêt maximum est obligatoirement inférieur de 0,60 à celui du prêt conventionné non garanti, soit : Durée PAS à 12 ans PAS > à 12 ans et à 15 ans PAS > à 15 ans et à 20 ans PAS > à 20 ans Taux maximum 6,25 % 6,45 % 6,60 % 6,70 % 8. Barèmes Nouveau PTZ zone A Composition ménage Plafond NPTZ Plafonds ressources Dept. 92 Montant max. Dept et plus (6 pers = 50000) 9. Dispositif d incitation à l investissement locatif Plafonds de loyers Plafonds de ressources Robien recentré Borloo ancien Borloo ANAH social 20,45 16,35 5,90 Dérogation à 8,05 Borloo ANAH très social 5,59 Dérogation à 8,84 Borloo neuf 16,35 Non Oui Oui Oui Oui

7 10. Plafonds de ressources pour les logements aidés autres que PLA d intégration catégorie de ménages Paris et communes Ile-de-France hors Paris et communes 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3- Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge 4- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire Plafonds de ressources applicables pour l attribution des logements financés en PLA catégorie de ménages Paris et communes Ile-de-France hors Paris et communes 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3- Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge 4- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire