Marché immobilier français Bilan 2014 et perspectives Conférence de presse Mardi 13 janvier 2015

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1 Marché immobilier français Bilan 2014 et perspectives 2015 Conférence de presse Mardi 13 janvier 2015

2 Le marché immobilier vu par MeilleursAgents 1. Bilan 2014 a. Rappel de nos prévisions de janvier 2014 b. Les résultats Ventes : prix, volumes, décote, délais Crédit : taux, volumes, emprunteurs Pouvoir d achat c. Synthèse 2. Une nouvelle grille de lecture du marché immobilier 3. Perspectives et prévisions pour

3 Bilan 2014 Nos prévisions du 16 janvier

4 Un indicateur pour mieux comprendre l évolution des prix Mesure le rapport de force entre les acheteurs en recherche active et les vendeurs, dans un marché donné à un moment donné ITI = Acheteurs actifs / Vendeurs actifs 4

5 Un indicateur pour mieux comprendre l évolution des prix Equilibre 2 3 Déficit d acheteurs 1 4 Excès d acheteurs 5

6 Un indicateur pour mieux comprendre l évolution des prix 2 Prix stables 3 Prix baissent 1 4 Prix montent 6

7 La hausse des taux accélère la baisse / ralentit la hausse des prix Légère baisse des prix 2 3 Accélère la baisse des prix 1 4 Ralentit la hausse des prix 7

8 La baisse des taux ralentit la baisse / accélère la hausse des prix Légère hausse des prix 2 3 Ralentit la baisse des prix 1 4 Accélère la hausse des prix 8

9 Rappel de nos prévisions du 16 janvier 2014 Scénario d évolution des prix selon l ITI : Villes ITI 1 er janv 2014 Dynamique Prévision 2014 Paris 1,2 Déficit d acheteurs -3 à -5% Lyon 1,2 Déficit d acheteurs -3 à -5% Marseille 0,7 Fort déficit d acheteurs -5 à -7% Scénario d évolution des taux d intêrets : Stable sur le premier semestre En légère augmentation sur le second semestre 9

10 Bilan 2014 Les résultats 10

11 2014, résultats des courses L ITI a bien anticipé la direction des prix Villes Prévision > 2015 Paris -3 à -5% - 2,8% Lyon -3 à -5% - 2,1% Marseille -5 à -7% - 3,8% Mais la chute non prévue des taux a réduit la baisse des prix! 11

12 Paris passe sous la barre des / m 2 Indice des prix immobilier à Paris er juillet er janvier er janvier ,8% 100-9%

13 Paris passe sous la barre des / m 2 Indice des prix immobilier à Paris er juillet er janvier er janvier «Dans Paris, [ ] le m² pourrait passer en dessous de la barre symbolique des en début d année prochaine.» Conférence des notaires de Paris du 27 novembre MeilleursAgents Notaires 13

14 Le centre et l ouest parisien en plus net recul Evolution du prix au m2 de juin 2011 à janvier

15 Baisse plus marquée des petites surfaces ,0% ,2% jan-14 fév-14 mar-14 avr-14 mai-14 jui-14 jui-14 aoû-14 sep-14 oct-14 nov-14 déc-14 jan-15 Petites surfaces (Studio - 2 pièces) Grandes surfaces (3pièces et plus) 15

16 Depuis 2011, Paris recule plus que la banlieue Villes Depuis juin 2011 En 2014 Paris -9% -2,8% Haut de seine (92) -3,5% -1,7% Seine-Saint-Denis (93) -6,0% -3,0% Val de Marne (94) -5,0% -2,5% Seine et Marne (77) -6,8% -1,8% Yvelines (78) -6,6% -2,1% Essone (91) -8,5% -2,6% Val d Oise (95) -6,7% -0,9% 16

17 Les contrastes se creusent en régions Villes Depuis juin 2011 En 2014 Marseille -12,8% -3,8% Paris -9% -2,8% Nice -1,3% -2,5% Montpellier -1,3% -1,9% Lyon -0,2% -2,1% Nantes -0,1% -0,1% Strasbourg 0,1% 0,2% Lille 2% 0,2% Toulouse 2,8% -0,6% Bordeaux 11,3% -0,3% 17

18 Un volume dans l ancien en retrait par rapport aux plus hauts 900 Nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois (en milliers) % par rapport au plus haut % par rapport au plus haut 400 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Source : CGEDD d après DGFIP (MEDOC) et bases notariales 18

19 Mais pendant ce temps-là, la population augmente Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers) Moyenne > 2007: 3,2 transactions pour 100 ménages / an jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Source : CGEDD d après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE

20 Mais pendant ce temps-là, la population augmente Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers) Moyenne > 2007: 3,2 transactions pour 100 ménages / an ,1 transac5ons pour 100 ménages / an jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Source : CGEDD d après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE

21 Mais pendant ce temps-là, la population augmente Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers) Moyenne > 2007: 3,2 transactions pour 100 ménages / an ,1 transac5ons pour 100 ménages / an ,5 transac5ons pour 100 ménages / an jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Source : CGEDD d après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE

22 Le marché est plus proche du blocage que de la fluidité Nombre annuel de transactions dans l ancien pour 100 ménages 3,9 Marché Fluide 3,4 2,9 2,4 1,9 Marché Bloqué 1,4 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 22

23 Un marché fluide signifierait transactions 3,9 Nombre annuel de transactions dans l ancien pour 100 ménages 3,4 Marché Fluide Il manque transactions (22% du total) 2,9 2,4 1,9 Marché Bloqué 1,4 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 23

24 Baisse préoccupante d activité dans le neuf Ventes Stock V en t e s S t o c k Source : CGEDD, DGFIP 24

25 Baisse préoccupante d activité dans le neuf Ventes Stock 18 mois de stock V en t e s S t o c k mois de stock Source : CGEDD, DGFIP 25

26 Des délais de vente qui augmentent Nombre moyen de jours pour signer une promesse de vente Paris 9 plus grandes villes françaises 26

27 Une décote toujours plus forte à Paris, stabilisée en régions Décote moyenne ,9% -2,8% -3,8% -4,3% -4,4% -5,5% -5,9% -6,3% -6,2% -6,3% Paris 9 plus grandes villes françaises 27

28 Paris : La décote devient la règle 38,9% 20,1% 18,5% 8,3% % de biens qui se vendent sans négociation % de bien qui se vendent avec une décote d'au moins 10% 28

29 Bilan 2014 La situation du crédit 29

30 Une année marquée par des taux toujours plus bas 4,5% Taux d emprunt à 20 ans 4,0% Taux = 4,3% Juillet 2011 Baisse de -1,7% Taux = 3,5% Janvier ,5% 3,0% Taux = 2,6% Janvier ,5% Baisse de -0,9% 2,0% Source : Empruntis 30

31 La production de crédit a fléchi en 2014 Ensemble des prêts bancaires accordés (ancien, hors refinancements, niveaux annuels glissants) : -17% par rapport au plus haut : -40% par rapport au plus haut 40 Source : Observatoire Crédit Logement / CSA 31

32 Les primo-accédants toujours à la peine Part des accédants de moins de 35 ans 52% 50% 49% 48% 47% 45% Source : Observatoire Crédit Logement / CSA 32

33 Part des ménages les moins aisés au plus bas Part des accédants avec un revenu inférieur à 3 SMIC 42% 40% 40% 39% 38% 38% Source : Observatoire Crédit Logement / CSA 33

34 25% de gain de pouvoir d achat à Paris depuis Juillet % 25% 20% 15% Les 2/3 du gain viennent des taux 9% 10% 5% 16% 0% aoû- 11 nov- 11 fév- 12 mai- 12 aoû- 12 nov- 12 fév- 13 mai- 13 aoû- 13 nov- 13 fév- 14 mai- 14 aoû- 14 nov

35 Bilan 2014 Synthèse 35

36 2014 : reflet d un cycle normal et occasion manquée Le marché immobilier français corrige graduellement les excès de la hausse des prix La forte baisse des taux a limité la baisse des prix Les marchés ruraux sont à l arrêt L activité dans l ancien et le neuf n est pas à un niveau satisfaisant La cause première est la montée du chômage Les politiques publiques depuis 2011 ont plutôt aggravé la situation, notamment auprès des investisseurs Résultat : le secteur immobilier ne tire pas son poids dans la reprise, c est dommage! 36

37 Le carnet de santé des marchés immobiliers, une nouvelle grille de lecture 37

38 Qu est ce qu un marché immobilier en bonne santé? Un marché fluide avec des délais de vente raisonnables Un marché équilibré entre les acheteurs et les vendeurs Un marché accessible où une majorité de résidents peut devenir propriétaire 38

39 Fluidité Délai de commercialisation moyen (en nombre de jours pour signer une promesse) Classement 1 Paris 2 Bordeaux 3 Lille 4 Strasbourg 5 Nantes 6 Lyon 7 Toulouse 8 Montpellier 9 Nice 10 Marseille 39

40 Equilibre Nombre d acheteurs actifs pour un vendeur (ITI*) Classement 1 Lyon 2 Toulouse 3 Nantes 4 Bordeaux 5 Paris 6 Strasbourg 7 Montpellier 8 Nice 9 Lille 10 Marseille 40

41 Accessibilité Part des ménages moyens (2,2 personnes*) pouvant acheter 60m² Classement 1 Marseille 2 Nantes 3 Strasbourg 4 Toulouse 5 Lyon 6 Montpellier 7 Bordeaux 8 Lille 9 Nice 10 Paris * INSEE 41

42 Carnet de santé Synthèse des facteurs de fluidité, d équilibre et d accessibilité Classement 1 Nantes 2 Strasbourg 3 Lyon 4 Toulouse 5 Bordeaux 6 Paris 7 Lille 8 Marseille 9 Montpellier 10 Nice 42

43 Perspectives pour

44 2015 : analyser des tendances contradictoires Arguments en faveur de la baisse des prix : La baisse spectaculaire des taux en 2014 (-0,9%) n a pas réussi à stopper la baisse des prix Le rapport de force reste partout favorable aux acheteurs, trop peu nombreux (ITI) Les nouvelles mesures gouvernementales auront peu d impact sur la demande Le chômage ne devrait pas baisser en 2015, pas d amélioration des conditions d octroi Arguments en faveur d un statu quo ou d une hausse des prix : La mécanique d augmentation du pouvoir d achat par la baisse des taux devrait perdurer sur les prochains trimestres, freinant la baisse des prix Le déficit de construction restreint l offre dans les zones les plus demandées En synthèse : poursuite généralisée de l érosion des prix, modérée par des taux toujours orientés à la baisse 44

45 Nos prévisions d évolution des prix en 2015 Villes ITI Prévision 2015* Paris 1 0% à -3% Lyon 1,1 0% à -3% Marseille 0,6-3% à -5% Nice 0,7-3% à -5% Toulouse 1,1 0% à -3% Lille 0,7-3% à -5% Bordeaux 1 0% à -3% Montpellier 0,8-3% à -5% Nantes 1 0% à -3% Strasbourg 1 0% à -3% 45