Record battu! DTZ Research PROPERTY TIMES. La Défense T Sommaire. Auteur. Contacts

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Record battu! La Défense T Janvier 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs locatives 3 Offre immédiate 4 Offre future 4 Définitions 5 Auteur Nora Jacintho Chargée d Etudes +33 () nora.jacintho@dtz.com Avec un peu moins de 235 m² placés au cours de l année 214, dont 18 8 m² commercialisés au 4 ème trimestre, le marché de bureaux de La Défense s est très clairement redressé au cours des douze derniers mois. Il se rapproche ainsi des ses niveaux de demande placée d avant crise. Cette très bonne performance trouve toute son explication dans la recrudescence des transactions supérieures à 5 m² ; elles auront représenté un peu plus de 17 m², soit près des ¾ du volume placé en 214. Suite à la prise à bail d AXA dans la tour «Majunga», la valeur prime à La Défense se positionne à 54 /m²/an à la fin du 4 ème trimestre 214. Les valeurs de première et seconde main ont suivi la dynamique inverse s appréciant toutes deux de 13% en un an pour s établir à 475 /m²/an et 45 /m²/an fin 214. Toutefois, il convient d y appliquer des mesures d accompagnement de l ordre de 25% en moyenne. Suite à de nombreuses libérations et à la livraison de la tour «D2» (48 7 m²), l offre de bureaux immédiatement disponibles à La Défense a poursuivi son mouvement de hausse amorcée depuis deux ans,mais beaucoup plus modérément (+2% en un an). Ainsi, fin 214, les disponibilités de bureaux à La Défense s élèvent à 49 m², à comparer à 41 m² un an plus tôt. Après la livraison des tours «D2» et «Majunga» en 214, l offre neuve devrait marquer une pause en 215, aucune livraison n étant attendue pour les prochains mois. Cette situation devrait permettre à l offre de bureaux actuellement disponibles de s écouler un peu plus facilement. Toutefois, pour certaines offres jugées beaucoup trop obsolètes par les entreprises, la commercialisation ne pourra être envisageable sans qu aucune rénovation n ait été réalisée au préalable. Graphique 1 Demande placée et offre immédiate de bureaux à La Défense, en milliers de m² Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Demande placée Offre immédiate Sources: Immostat - DTZ Research Property Times 1

2 La Défense T4 214 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3 ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2 ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1 ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celles des administrations sont en hausse de,8% sur la même période. Ce sont elles qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Elle atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours en-dessous de sa moyenne historique (graphique 1). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, dépréciation de l euro et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en Novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en Décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas résisté longtemps et dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (Graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (cf. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 La Défense T4 214 Demande placée et valeurs locatives Très bon cru pour la demande Malgré un contexte économique qui demeure difficile, l année 214 a clairement marqué le grand retour du marché des bureaux de La Défense. En effet, avec un peu plus de 18 m² placés au cours des trois derniers mois, ce marché termine l année en beauté, en enregistrant sa meilleure performance trimestrielle depuis 29. En 214, le volume transacté à La Défense s est donc porté à un peu plus de 234 m² contre environ 16 m² en 213. Cette embellie des commercialisations s explique essentiellement par le grand retour des transactions supérieures à 5 m². En effet, la livraison d immeubles neufs («Majunga» ou «D2») mais aussi l ajustement des valeurs locatives par le jeu des mesures d accompagnement, a permis à La Défense de restaurer son attractivité auprès des entreprises. Ainsi, treize transactions supérieures à 5 m², pour un total de 17 3 m², ont été enregistrées à La Défense en 214 contre 4 pour un total de 52 7 m² un an auparavant. Un tel niveau de transactions n avait pas été atteint sur ce marché pour ce type de surfaces depuis 28. Ce regain d intérêt pour La Défense reste néanmoins à relativiser, près de 6% de ces mouvements de 214 consistant en des mouvements endogènes d entreprises. Les grands mouvements ont naturellement été le principal moteur de l activité en 214, concentrant 73% du volume placé à La Défense (tableau 1). Parmi ces mouvements, figurent les prises à bail de KPMG sur 4 5 m² dans la tour «Eqho», et de HSBC sur 23 4 m² dans «Cœur Défense». Concentrant respectivement 6% et 21% du marché en 214, les petites et moyennes surfaces ont également contribué au bon résultat du marché voyant leur volume de commercialisation progresser de 47% et 17% d une année à l autre, pour représenter 14 4 m² et 5 m² fin décembre. Graphique 5 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée à La Défense par tranche de surface en 214 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % +47% De 1 à 5 m² 5 21% +17% Plus de 5 m² % +223% Surface totale % +41% Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à La Défense, /m²/an 6 T1 T2 T3 T4 Hausse générale des valeurs locatives de première et seconde main En référence à la prise à bail d AXA sur «Majunga», le loyer prime à La Défense a subi une légère correction pour s établir à 54 /m²/an (valeur faciale) fin décembre 214 contre 56 /m²/an un an plus tôt Les valeurs locatives moyenne de première et seconde main ont toutes deux progressé de 13% en un an pour s établir respectivement à 475 /m²/an et 45 /m²/an. Cette tendance s explique par la concrétisation de plusieurs prises à bail sur des surfaces neuves et rénovées. Toutefois, il convient d appliquer à ces valeurs faciales des mesures d accompagnement de l ordre de 25% en moyenne. Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Loyer prime Les loyers s entendent HC HT. Property Times 3

4 La Défense T4 214 Offre L offre immédiate toujours en hausse mais beaucoup plus modérément en 214 Avec 49 m² disponibles fin 214, le stock de bureaux immédiatement disponible à La Défense a augmenté de 2% au cours des douze derniers mois. L activité transactionnelle a été essentiellement portée par des mouvements endogènes d entreprises, entrainant ainsi d importantes libérations de surfaces de grand gabarit. L augmentation des disponibilités s explique également par la livraison de la tour «D2» et de ses 49 m² de bureaux entièrement disponibles. Toutefois, cette situation de suroffre pourrait nettement s améliorer au cours des prochains mois, puisqu aucune offre neuve ne devrait venir alimenter le marché de bureaux de La Défense tant en 215 qu en 216. La tendance est aussi orientée à la hausse tant pour les petites (6 9 m²) que les moyennes (62 3 m²) surfaces. A 12,5%, le taux de vacance à La Défense reste parmi le plus élevé d Ile-de-France, après celui du Croissant Ouest (12,8%). L essentiel des disponibilités se compose de grandes surfaces (83% du stock global) et d immeubles anciens (plus de la moitié des disponibilités). Beaucoup de ces immeubles de seconde main sont encore jugés trop obsolètes par les entreprises. C est là l un des défis du marché de La Défense quant à la remise aux normes de ces surfaces tertiaires. Plus aucune offre neuve ne devrait venir alimenter le marché avant fin 216 Alors que l année 214 a été rythmée par la livraison des tours «Majunga» (63 7 m²) d UNIBAIL et «D2» (48 7 m²) de SOGECAP, l offre neuve devrait marquer une pause. Aucune livraison de bureaux ne devrait venir alimenter le marché en 215. Cette situation devrait permettre aux disponibilités immédiates de s écouler un peu plus facilement au cours des prochains mois. L année 217 pourrait être l année de la reprise avec une offre neuve qui pourrait avoisiner 116 m² de bureaux via trois projets d ores et déjà dotés d un permis de construire. Parmi ces projets, citons la tour «Trinity» et ses 48 9 m² développés par UNIBAIL qui annonce une livraison potentielle pour 217. Graphique 7 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Graphique 8 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 9 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² La Défense Paris QCA Ile-de-France Courbevoie Nanterre Puteaux Source : DTZ Research Property Times 4

5 La Défense T4 214 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () antoine.derville@dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com