Diagnostic Immobilier : bilan et perspectives. Diagnostic Immobilier : bilan et perspectives Etude préliminaire

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1 Diagnostic Immobilier : bilan et perspectives Etude préliminaire Avril

2 1. RESUME Consciente de la nécessité de capitaliser sur le retour d expérience des 15 dernières années, la Fneci a engagé avec ses partenaires de l immobilier, de la construction et de la certification ainsi qu avec les consommateurs, une étude préliminaire du dispositif dont la vocation est d éclairer l ensemble des acteurs concernés sur les actions et réflexions à engager pour consolider et développer le dispositif du diagnostic technique immobilier en France. Pourquoi le diagnostic immobilier? Le diagnostic technique immobilier résulte de la volonté des Pouvoirs Publics d organiser la sécurité des transactions immobilières et de promouvoir l amélioration globale du bâti. Il constitue le pendant naturel pour le bâti existant des évolutions réglementaires pour la construction neuve. A la sécurité des biens et des personnes qui a constitué le premier objectif du dispositif s est adjointe dès 2006 avec le Diagnostic de Performance Energétique et l incitation fiscale aux rénovations «vertes» la nécessité d améliorer la performance énergétique globale du parc immobilier, premier consommateur d énergie. Aujourd hui le diagnostic technique immobilier est devenu une composante obligatoire de la transaction immobilière, vente et location, favorisant l implication du consommateur dans l évolution qualitative de la qualité de son bien. Le rôle du diagnostiqueur immobilier La création d un corps de métier spécifique n est qu une conséquence des obligations réglementaires. Pour répondre aux enjeux et aux contraintes du diagnostic technique immobilier, la nécessité de professionnels qualifiés et indépendants s est imposée. Elle a conduit à réglementer l accès à l activité au moyen de la certification de compétences et de la mise en place de normes de réalisation pour chaque diagnostic du Dossier de Diagnostic Technique. Aujourd hui, la branche du diagnostic technique se trouve confrontée à des problématiques touchant à la fois ses missions (leurs périmètres, leurs techniques) mais plus largement à la profession, à sa définition et à ses perspectives (compétences, formations, responsabilités, etc.) et à son positionnement par rapport aux professions connexes du bâtiment et de l immobilier (respect de l indépendance, place du diagnostic dans la transaction, etc.). 4

3 Des attentes convergentes Les attentes du consommateur, des Pouvoirs Publics et des acteurs du diagnostic technique immobilier convergent vers la sécurité. Le consommateur, comme l intermédiaire immobilier, veut être rassuré quant à la qualification et l indépendance des professionnels et quant à la qualité des diagnostics ; les Pouvoirs Publics recherchent la protection des biens et des personnes ; la profession veut être assurée de sa viabilité. Enfin, le consommateur exprime un besoin fort d accompagnement quant à la compréhension des rapports. Cette attente porte essentiellement sur les états relatifs aux installations Gaz et Electricité dont les restitutions paraissent difficiles à appréhender par des profanes. L attente est plus forte encore vis-à-vis du DPE dont les finalités et limites lui paraissent insuffisamment claires. Consommateur Fiabilité du diagnostic Assurance quant à la qualification du diagnostiqueur Indépendance et impartialité Pédagogie SECURITE TRANSPARENCE Intermédiaires Réactivité dans la réalisation Fiabilité du diagnostic REACTIVITE QUALITE Pouvoirs publics Sécurité des biens, des personnes et des transactions Information du consommateur et incitation à engager la rénovation Connaissance du parc de logements PROTECTION INCITATION Profession Sécurité dans l exercice de ses missions Appartenance à une véritable profession, reconnue Des perspectives d évolution SECURITE VIABILITE L évolution nécessaire du dispositif Le dispositif du diagnostic immobilier s est construit progressivement depuis 1996 en réponse aux priorités d action définies par les Pouvoirs Publics. L évolution parallèle des enjeux et de la réglementation associée ainsi que la professionnalisation de l activité rend nécessaire aujourd hui une remise à plat de l ensemble du dispositif pour assurer non seulement sa fiabilité et sa cohérence pour le consommateur comme pour le diagnostiqueur, mais aussi la viabilité et le développement de la profession du diagnostic immobilier. 5

4 L étude préliminaire menée par la Fneci a identifié des axes de progrès forts tant sur le dispositif du diagnostic technique immobilier que sur la profession. Objectif Action Harmoniser et mettre en cohérence les diagnostics Clarification Cadrer les conditions d intervention Le dispositif La profession Qualification Maîtrise Vision Structuration Mieux informer le consommateur Adapter la formation aux impératifs et aux enjeux Accroitre l efficacité du dispositif de certification et de surveillance Mettre en place un dispositif d exploitation des diagnostics Positionner la profession Définir les conditions d évolution de la profession Indépendance Cadrer les conditions d exercice de la profession Améliorer le dispositif global de diagnostic technique immobilier Harmoniser et mettre en cohérence les diagnostics L harmonisation et la mise en cohérence de l ensemble des diagnostics, réglementés et non réglementés, constitue une garantie d efficacité et un préalable à la maîtrise du dispositif. Ce sont les premiers outils d une clarification du dispositif, de ses attendus et de son fonctionnement, vis-à-vis du consommateur. Cadrer les conditions d intervention des diagnostiqueurs Le diagnostiqueur qui engage sa responsabilité personnelle doit pouvoir réaliser sa mission dans des conditions de sécurité et d indépendance normales pour répondre aux attentes de fiabilité du consommateur. Cela suppose une compréhension partagée de la chaîne de responsabilité pour la prestation de diagnostic technique immobilier. De la même manière, le consommateur doit pouvoir s assurer aisément de la qualification du prestataire. 6

5 La Fneci propose la mise en place des outils de base pour ce faire tels que la carte professionnelle, l ordre de mission et une évolution de la base de données des certifiés pour intégrer l ensemble des informations utiles au consommateur et à tous les acteurs concernés. Mieux informer le consommateur Le diagnostic technique immobilier constitue un instrument de crédibilisation du discours de l intermédiaire immobilier dans son appréciation du bien. L inclusion dans le corpus du mandat de l intermédiaire immobilier d une fiche de présentation des diagnostics et du rôle de l intermédiaire dans leur réalisation favoriserait l appropriation de cette démarche par les acteurs concernés. La Fneci propose également la mise en place d une fiche récapitulative du DDT pour faciliter l accès à l information du consommateur ; les rapports nécessairement techniques n étant pas forcément compréhensibles par un consommateur non aguerri et le DDT ne restituant pas une vision synthétique et claire sur l état du bien. Adapter la formation aux métiers de la profession L enjeu technique majeur du métier de diagnostiqueur immobilier est une maîtrise du système constructif lui permettant d appréhender un bâtiment dans sa globalité. Toutefois, la nature même des missions en fait un métier de généraliste plutôt que de spécialiste ; il s agit en effet pour le diagnostiqueur de maîtriser un périmètre large mais pas nécessairement profond. L enjeu social pour la profession est de ne pas freiner trop fortement le flux de nouveaux diagnostiqueurs, salariés ou entrepreneurs individuels, en plaçant à l entrée la barrière que constituerait un prérequis élevé de diplôme. La Fneci propose de placer en prérequis aux certifications un cursus de formation court, plus approfondi que les formations existantes, constituant le socle de connaissances indispensables sur le système constructif. Dans le même esprit, la Fneci propose également que l amélioration continue soit non seulement une exigence déontologique pour tout diagnostiqueur immobilier mais aussi rendue obligatoire sous la forme d un module court de mise à niveau sur le système constructif et les évolutions réglementaires favorisant davantage l approfondissement des compétences que la validation ponctuelle du savoir-faire initial. Accroître l efficacité du dispositif de certification et de surveillance La certification constitue la meilleure garantie des compétences acquises par le diagnostiqueur immobilier ; la surveillance garantit la bonne application des compétences et l exercice effectif du métier. Or la disparité des modalités d examen et de surveillance entre les organismes de certification fragilise ces garanties de qualification apportées au consommateur. De la même manière, la vente conjointe de formation + certification par certains organismes certificateurs fait peser un soupçon sur la qualité de la certification. 7

6 La Fneci propose un renforcement du cadre imposé par le Cofrac aux organismes de certification visant à : harmoniser les modalités d examen et de surveillance entre organismes certificateurs ; disposition permettant d éviter les ruptures dans la continuité du suivi des certifiés, interdire la vente conjointe de formation + certification Mettre en place un dispositif d exploitation des diagnostics Le diagnostic technique immobilier est une formidable base de connaissance sur l état du bâti et son évolution en France. Faute de moyens techniques adaptés, ces données ne sont pas encore exploitables. La Fneci propose la constitution d un groupe d étude dans le cadre du Plan Bâtiment du Grenelle II pour instruire l opportunité d outiller cette base de connaissance en une base globale qui permettrait aux professionnels de remonter les informations requises sur les différents diagnostics plus aisément et offrirait aux instances publiques concernées l accès constant à une information complète. Ce groupe d étude devra travailler en étroite collaboration avec le groupe de travail sur l harmonisation et la mise en cohérence des diagnostics (Cf. proposition n 1) ainsi qu avec l ADEME qui a engagé des travaux de centralisation pour le DPE. Mettre en place les conditions de viabilité et de développement de la profession Une évolution choisie, porteuse de visibilité et garantie de viabilité pour les professionnels, est au cœur de nos préoccupations car le rôle que l on souhaite voir jouer à la profession demain conditionne les décisions d aujourd hui. Positionner la profession Née de la règlementation et placée à la confluence des secteurs de l immobilier et du bâtiment sans appartenir ni à l un ni à l autre, la profession de diagnostiqueur manque de visibilité non pas sur sa pérennité, assurée par la règlementation, mais sur son avenir. La réponse à cette question conditionnera le développement et la structuration de la profession. Définir les conditions d évolution de la profession Ses spécificités en font une profession à part entière mais ces mêmes spécificités l on conduite à grandir sans se structurer. L expérience acquise lors de la dernière décennie doit désormais lui permettre de sortir de son rôle passif, de devenir force de proposition et de discussion sur son évolution vis-à-vis des Pouvoirs Publics, des consommateurs et des professions connexes de l immobilier et du bâtiment. 8

7 Cadrer les conditions d exercice de la profession L indépendance du diagnostiqueur, attente forte du consommateur, est également une volonté de la profession. L exercice de la profession de diagnostiqueur en parallèle d une profession connexe (intermédiaire immobilier, notaire, artisan ou entreprise du bâtiment, ) est un facteur d inquiétude pour le consommateur et de difficulté de positionnement pour les professionnels. La volonté de la Fneci est de voir offerte à la profession et à l Etat, par le biais des instances paritaires d une convention collective de branche, l opportunité d accompagner l évolution de cette profession vers ses attendus en lui apportant un cadre opérationnel évolutif adapté. CONCLUSIONS Le dispositif et la profession du diagnostic technique immobilier ont atteint le palier de la maturité et entament le palier de la structuration. Presque à son insu, tracté par les évolutions réglementaires, le diagnostic immobilier est passé du statut d activité secondaire, exercée en complément d une activité principale, au statut de métier à part entière, exercé à temps plein par la grande majorité des diagnostiqueurs. Un métier fortement réglementé et porteur d ambitions pour les Pouvoirs Publics en termes de santé, de sécurité, de transparence et de maîtrise de la consommation énergétique. Sa viabilité est désormais conditionnée à sa capacité à devenir une véritable profession, positionnée, structurée et outillée. La question essentielle pour la profession, son développement et les évolutions de ses missions, porte en définitive sur la place et les objectifs que les Pouvoirs Publics souhaitent véritablement voir assumer par les diagnostics techniques et les professionnels qui les réalisent. Notre profession se trouve à un carrefour d opportunités. Evoluer pour faciliter le contrôle de l État, sur les dispositifs de subventions en faveur de l amélioration de l habitat. Son indépendance et sa connaissance générale du bâti la positionnent comme un garant efficace de ces mesures qui sont une charge publique non négligeable et dont l octroi doit être réalisé à bon escient. Evoluer vers un statut de diagnostiqueur «global» du bâti et ainsi accroître la transparence des transactions et la qualité du parc privé. Pour cela, il faudrait qu elle occupe réellement la place qui lui revient dans l acte de transaction et dans les dispositifs de contrôle. Evoluer, au-delà du diagnostic, vers le conseil et l accompagnement dans le cadre des transactions mais également de l amélioration volontaire de la qualité des biens immobiliers. Les objectifs fixés par le Gouvernement en matière d amélioration de la performance énergétique des bâtiments nécessiteront un nombre important de professionnels aptes à conseiller, en toute indépendance, les 9

8 particuliers dans ces démarches. La montée en compétence des diagnostiqueurs sur ce sujet peut les amener à devenir des acteurs majeurs pour l Etat sur ce marché. L importance et l étendue du questionnement nous conduit à proposer la constitution d un groupe de travail dans le cadre du Plan Bâtiment du Grenelle II dont la mission sera de revisiter l ensemble du dispositif pour porter légitimement auprès des Pouvoirs Publics tout à la fois une vision de l état cible recherché et des mesures concrètes pour améliorer le dispositif global et lui donner les moyens de ses ambitions : Analyse des diagnostics du bâti pour rechercher les possibilités d amélioration et de convergence en regard de l expérience acquise et en perspective d une appréhension globale du bâti dans toutes ses dimensions : technique, énergétique et sociale, Analyse prospective du marché du diagnostic : évolutions intrinsèques mais aussi du périmètre de la réglementation, Adéquation du dispositif aux attentes des Pouvoirs Publics, des consommateurs, des acteurs de l immobilier et de la construction, Positionnement et développement de la profession Les diagnostiqueurs sont à même de réaliser cette mutation de compétences s ils sont épaulés par les Pouvoirs publics. 10