Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

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1 ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI SOGEPROM - SOLIHA SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI

2 LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin août 2016 Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest, FRICS -2-

3 Sommaire 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. L activité du marché locatif privé 3. L évolution des loyers de marché 4. Les loyers de marché dans les villes 5. L effort d amélioration et d entretien -3-

4 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés Le «Tableau de Bord» de CLAMEUR : sur villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants. Il recouvre en outre 96.0 % du marché locatif privé de la Métropole. De plus, CLAMEUR observe les villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants, Métropole et DOM confondus. Le «Recueil des loyers» classe ainsi territoires, en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, ) : villes (70.7 % des villes de plus de habitants) et EPCI (72.2 % des EPCI de plus de habitants). Par exemple, dans le Doubs, CLAMEUR observe 12 (des 24) villes et 24 (des 27) EPCI. -4-

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6 2. L activité du marché locatif privé La reprise d activité du marché locatif privé se consolide. Après une année 2015 qui avait enregistré une progression soutenue ( %), le nombre des relocations et des locations nouvelles a encore augmenté depuis le début de l année : % sur les huit premiers mois de 2016, en GA. La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /août 2016/ Taux de mobilité (en %) ,5 27,4 28,3 29,6 29,3 29,6 30,8 29,8 Moyenne , ,6 27,8 26,3 27,2 28,2 27,4 26,9 30,3 27,2 31,5 28,6-6-

7 L activité s est redressée dans la quasi totalité des régions. La progression de l activité est la plus lente en Bourgogne, Franche Comté et Rhône-Alpes. Mais elle recule toujours dans le Limousin. Elle s élève dans la moyenne en Midi Pyrénées et en Picardie. Ailleurs, elle augmente de près de 3 %, voire plus (Aquitaine, Centre, Basse Normandie et PACA). Les évolutions de la mobilité ne peuvent s expliquer par les niveaux des loyers. -7-

8 La mobilité ne se redresse sur Paris que depuis le printemps dernier, à 19.3 % (sous sa moyenne de longue période qui est déjà particulièrement basse), retrouvant juste le niveau qui était le sien en 2009, durant la grande dépression. La situation de ce marché reste tendue, compte tenu de la pression des demandes qui s y présentent. La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /août 2016/ 22,8 Taux de mobilité (en %) ,8 22,5 21,1 Moyenne ,5 18,7 18,4 22,1 18,7 21,8 21,8 19,3 18,0 19,2 17,4 19,8 19,3 17,4 17,3 17,

9 3. L évolution des loyers de marché Après un début d année morose, les loyers de marché ont augmenté de 0.5 % sur les 8 1 ers mois de 2016, en GA : en 2015, à la même époque, les loyers reculaient de 1.4 %. L évolution constatée depuis le début de l année 2016 est comparable à celle d août 2014 (+ 0.7 %). L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (en %) : un hiver déprimé, puis généralement un rebond dès le printemps... (Source : CLAMEUR /août 2016/) 2,4 2 1,5 1 0,9 0,5 1,1 0,6 1,2 0,7 0,5 0,6 0-0,1 0,2 0,1-1 -0,8-0,9-0,8-1,5-1,4-1,1-2 Février Mai Août Novembre 2012 (+ 2,1 %) 2013 (+ 0,5 %) 2014 (+ 1,0 %) 2015 (- 1,1 %)

10 Depuis 2012, les loyers de marché ont augmenté de 0.2 % par an, pour une inflation à 0.4 % (INSEE). Le décrochage était intervenu dès 2007 : depuis, la hausse des loyers se situe, en moyenne, sous l inflation (loyers : % par an et inflation : % par an). La variation des loyers de marché "France entière" d'après CLAMEUR /août 2016/ Taux de variation des loyers (en %) Moyenne Inflation 1,8 % 4,0 Moyenne Inflation 1,7 % 1,6 Moyenne Inflation 0,4 % 0,

11 Les loyers stagnent ou ne progressent que très lentement pour les «studios et 1 pièce» et pour les «3 et 4 pièces». 4,5 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2016/) Variation des loyers en % 3,0 1,5 0,0 0,1 1,2 0,0-0,5-0,6-0,5 0,5 1,0 1,8 0,9 1,5-0,5 0,4 2,3 1,3 2,6 0,1 0,2 3,1 1,7 2,9-0,2 1,0-1,5-1,3-2,7-3,0 Studios et 1 pièce (21,8 % du marché) 2 pièces (33,7 % du marché) 3 pièces (26,7 % du marché) 4 pièces (12,0 % du marché) 5 pièces et plus (5,8 % du marché) Août 2012 (+ 1,2 %) Août 2013 (+ 0,1 %) Août 2014 (+ 0,7 %) Août 2015 (- 1,4 %) Août 2016 (+ 0,5 %) -11-

12 4. Les loyers de marché dans les villes Les loyers reculent dans 44.7 % des villes de plus de habitants. Habituellement en août, les loyers baissent dans 36 % des villes. L'évolution des loyers de marché dans les villes de plus de habitants (Source : CLAMEUR /août 2016/) Proportion des villes concernées ,4 49,6 34,7 34,5 33,7 38,6 37,5 55,4 44,7 65,3 65,5 66,3 61,4 62,5 44,6 55,3 Août 2009 (- 0,8 %) Août 2010 (+ 1,4 %) Août 2011 (+ 0,9 %) Août 2012 (+ 1,2 %) Août 2013 (+ 0,1 %) Août 2014 (+ 0,7 %) Août 2015 (- 1,4%) Août 2016 (+ 0,5 %) 0 Loyers à la baisse Loyers à la hausse -12-

13 Depuis 2013, les loyers ont crû moins que l inflation dans 75.0 % des villes de plus de habitants. Ils ont reculé au Havre, à Lille, à Marseille, à Montpellier, à Nîmes, à Saint Etienne ou à Toulon. Ils ont très faiblement progressé à Angers, à Dijon, à Grenoble, à Lyon, à Nantes, à Rennes, à Strasbourg et à Toulouse. Ville Loyer 2016 (en /m²) Variation 2016 (en %) Variation 2015 (en %) Variation de 2013 à 2016 (en %) Ville Loyer 2016 (en /m²) Variation 2016 (en %) Variation 2015 (en %) Variation de 2013 à 2016 (en %) LE HAVRE 11,5 1,2-1,4-0,1 PARIS 25,0 0,3-1,3 0,9 MARSEILLE 12,1 0,8-3,9-0,8 LYON 12,7 0,3-3,3 0,2 BORDEAUX 12,9 0,8 1,0 1,0 MONTPELLIER 13,4 0,3-2,1-0,2 RENNES 12,2 0,8-0,7 0,3 STRASBOURG 12,3 0,1-2,3 0,0 NICE 15,6 0,7 0,1 1,3 TOULON 10,7 0,1-1,5-0,5 LE MANS 8,9 0,6 1,0 0,8 TOULOUSE 11,7-0,2 0,1 0,3 LILLE 13,2 0,5-1,7-0,3 DIJON 10,8-0,3 0,3 0,3 GRENOBLE 12,0 0,5-0,4 0,2 NANTES 11,8-0,9-0,6 0,3 ANGERS 10,2 0,4 0,3 0,0 SAINT ETIENNE 7,5-1,4-0,5-0,8 NIMES 9,9 0,4-1,8-0,1 REIMS 11,5-2,9 0,7 0,6 Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,4 % ( ) -13-

14 Un ralentissement des loyers dans tous les arrondissements parisiens. 20ème ardt. Paris 1er ardt. 19ème ardt. 6 2ème ardt. 18ème ardt. 3 3ème ardt. Lecture du graphique 17ème ardt. 16ème ardt ème ardt. 5ème ardt. sur Paris : % par an de 1998 à Puis % par an de 2007 à Et depuis 2013, 0.9 % par an : % en ème ardt. 14ème ardt. 6ème ardt. 7ème ardt. 11 ème arrondissement: % par an de 1998 à Puis % par an de 2007 à Et depuis 2013, 0.0 % par an : % en ème ardt. 8ème ardt. 12ème ardt. 11ème ardt. 10ème ardt. 9ème ardt

15 5. L effort d amélioration et d entretien Après 2 années particulièrement mauvaises, l effort d amélioration et d entretien est redevenu plus intense en 2016 : il demeure néanmoins sous sa moyenne de longue période. Il s avère insuffisant pour compenser sa dégradation passée, remettant en cause les objectifs de la LTE. 36 L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /août 2016/ 33,1 31,9 32,3 30 Part avec travaux (en %) ,4 17,8 22,8 24,1 22,2 22,5 22,8 19,9 19,0 20,9 23,1 25,4 Moyenne ,3 16,3 16,2 23,0 18,

16 En 2016, après deux années d un effort d amélioration et d entretien insuffisant, les loyers baissent entre deux locataires dans 18 régions. -16-

17 En dépit de la reprise d activité constatée dès 2015, la montée de la vacance a été sensible depuis 2008 ( %) : soit 1.3 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, 5.0 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 3.0 % des loyers perçus. 130 La vacance locative d'après CLAMEUR /août 2016/ 128,0 Vacance locative (base 100 en 1998) ,4 112,9 110,8 107,9 112,7 111,9 106,1 108,8 103,5 102,4 100,0 100,

18 ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI SOGEPROM - SOLIHA SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI