Sur-offre de seconde main

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Sur-offre de seconde main Bordeaux Bureaux T Février 15 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 4 Définitions 5 La demande placée de bureaux à Bordeaux est stable pour la 4 ème année consécutive avec environ 88 m² placés. A l inverse de la tendance rencontrée sur la majorité des marchés, les transactions de bureaux de seconde main sont plus importantes que celles de première main. Elles concentrant plus de % du volume placé. Les loyers moyens de 1 ère main ont reculé cette année pour se placer autour de 15 /m²/an (-12%) tandis que les loyers de 2 nde main se sont maintenus autour de 13 /m²/an dans une amplitude allant de 115 à 145 /m²/an. L offre immédiate et l offre à un an sont en progression depuis plusieurs années. Fin 14, le stock de bureaux représente près de 155 m² disponibles (+5% en un an). En revanche, l offre neuve continue de se contracter et ne représente plus que 33 m² disponibles. Les livraisons de bureaux de l année 15 ne viendront pas renouveler le stock de bureaux neufs sur l agglomération bordelaise, avec seulement 3 m² disponibles livrables cette année. En revanche, plusieurs chantiers ont été lancés en blanc dernièrement et 1 m² de bureaux neufs disponibles sont attendus. Malgré ce retour d opérations spéculatives, les acteurs restent prudents et préfèrent commercialiser une partie de leur opération avant tout lancement de chantier. Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 () Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () Magali Marton Head of EMEA Research +33 () Graphique 1 Demande placée et offre immédiate à Bordeaux, en milliers de m² Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Source : DTZ Première main Seconde main Offre immédiate Property Times 1

2 Bordeaux Bureaux T4 14 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 15, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 1 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 14 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 14 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 14). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source : INSEE Property Times 2

3 Bordeaux Bureaux T4 14 Demande placée et valeurs locatives Chute des transactions de 1 ère main La demande placée sur le marché des bureaux bordelais est restée stable d une année sur l autre. Près de 88 m² ont été placés en 14, un volume proche de celui enregistré au cours des 4 dernières années. En revanche, la répartition de ces transactions a évolué. La demande de 1 ère main, qui représentait la moitié des transactions en 13, n a pas dépassé 25 m² en 14, soit un tiers de la demande placée. Ce sont donc les mouvements sur des surfaces de bureaux de seconde main qui dynamisent aujourd hui le marché. Les transactions ont été de nouveau très nombreuses sur le segment des petites surfaces ; on compte 165 transactions de moins de 5 m² pour un tiers de la demande placée en volume. Les grandes transactions (supérieures à 2 m²) se répartissent sur 5 opérations pour un total de 19 m² soit 22% de la demande. La plus grande transaction de l année est celle du CFA sur un immeuble de m² à construire dans le secteur de Bordeaux Lac. Des loyers anciens et récents en hausse Le loyer moyen de 1 ère main, en hausse quasi continue pendant 1 ans, a reculé en 14, pour se positionner autour de 15 /m²/an. Il reste en revanche élevé dans le centre-ville de Bordeaux autour de 17 /m²/an avec une valeur prime à 175 /m²/an. En périphérie les immeubles neufs se sont commercialisés autour de 13 /m²/an. En parallèle, le loyer moyen de 2 nde main s est maintenu autour de 13 /m²/an avec des valeurs allant de 115 /m²/an en périphérie à 145 /m²/an en centre-ville. Graphique 5 Demande placée de bureaux à Bordeaux, en milliers de m² 4 Graphique 6 Valeurs locatives de bureaux à Bordeaux, en /m²/an Première main Neuf ou restructuré Seconde main Ancien Tableau 1 Valeurs locatives à Bordeaux par localisation, en /m²/an Localisation Première main Seconde main Centre Ville Périphérie Moyenne Tableau 2 Principales transactions de bureaux à Bordeaux en 14 Localisation Preneur Surface Etat Bordeaux Lac CFA m² A construire Bordeaux KEOLIS 2 m² Ancien Bègles INRAP m² Ancien Bordeaux Urban Cap IDRAC C&D 2 m² En chantier Bordeaux VATEL 2 14 m² En chantier Bordeaux - Prélude SNCF m² Neuf Bordeaux - Prélude RFF m² Neuf Bordeaux - Prélude BNP PARIBAS m² Neuf Sources: OIEB, DTZ Property Times 3

4 Bordeaux Bureaux T4 14 Offre immédiate et future Un stock historiquement élevé Depuis plusieurs années, le stock est en constante progression. Depuis 13, ce mouvement de hausse s est accéléré et le stock représente désormais 154 m² (+5% en un an), soit le volume le plus élevé depuis 1 ans. Dans le même temps, le stock de bureaux neuf s est régulièrement résorbé. Il avait été important en 12 avec près de 4 m² alors disponibles mais il ne représente plus, fin 14, que 33 m² soit % de l offre. Cette offre immédiate et à un an se concentre principalement à l Ouest de l agglomération (37%) et dans le centre (32%). L offre neuve, quant à elle, concerne plutôt Bordeaux centre (1 m²) et le Sud Ouest (11 9 m²) qui tire là son épingle du jeu avec près de la moitié de son stock portant sur des surfaces de 1 ère main. Une année de livraisons réduites Avec seulement 6 m² livrés cette année, dont la moitié était précommercialisés, les livraisons ont été particulièrement faibles cette année. La tendance devrait s inverser dès 15 avec actuellement 33 9 m² en chantier dont 3% encore disponibles dans les opérations livrables en 15 et 16 m² pour 16 et 17. Parmi les opérations attendues en 15, on citera le «Sémaphore», dans le nouveau quartier Bassins à Flots développé par ICADE PROMOTION TERRITOIRE SUD- OUEST (4 9 m²) ; l «Aeropark» de PROGEFIM à Mérignac (3 4 m²) et «Terres de Bordes» par France LITTORAL DEVELOPPEMENT dans le quartier EurAtlantique (2 m² disponibles). D autres opérations ayant obtenu leur permis de construire pourraient être lancées entre temps. Elles représentent un volume supplémentaire de 8 m² neufs potentiellement disponibles pour 15 et 74 9 m² pour 16. La plupart de ces lancements de chantier sont cependant soumis à précommercialisation. A plus long terme, près de 272 m² de projets sont à l étude sur l agglomération de Bordeaux dont % à Euratlantique.. Graphique 7 Offre immédiate et à un an de bureaux à Bordeaux, en milliers de m² Graphique 8 Taux de vacance à Bordeaux 8% 7% 7% 6% 6% 5% 5% 4% Graphique 9 Première main Seconde main Offre de 1 ère main (> 1 m²) à Bordeaux, en milliers de m² En chantier Avec Permis Sans Permis Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Bordeaux Source : DTZ Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison HALLE DEBAT PONSAN EURATLANTIQUE EIFFAGE 11 3 m² 17 SEMAPHORE BASSINS A FLOTS ICADE PROMOTION 4 9 m² 15 N2 OFFICE BASSINS A FLOTS GROUPE LAZARD 4 9 m² 16 AEROPARK MERIGNAC PROGEFIM 3 4 m² 15 Source : DTZ Property Times 4

5 Bordeaux Bureaux T4 14 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () Bordeaux Rodolphe de Malet Directeur +33 () Investissement Nils Vinck Directeur +33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () Asset Management Alban Liss Président +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 15 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 1 USA phone fax DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () DTZ Bordeaux 48 Cours Georges Clemenceau 33 Bordeaux France phone +33 () fax +33 ()

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