LE CONTEXTE DU LOGEMENT EN FRANCE

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1 LE CONTEXTE DU LOGEMENT EN FRANCE d habitants de logements, dont : de résidences principales, de logements vacants, de résidences secondaires, Sur les de résidences principales : appartiennent à des propriétaires occupants, sont des logements locatifs privés, sont des logements locatifs publics (HLM), 1 2 1

2 3 LE CONFORT LES BESOINS DES LOGEMENTS DU PARC PRIVE Le confort est mesurable grâce à des enquêtes nationales régulières Présence ou absence d une salle de bains équipée dans le logement,de toilettes à l intérieur du logement, d un chauffage central (RGP) Enquête qualitative sur échantillonnage: l Enquête nationale logement (ENL) 4 2

3 LE CONFORT LES BESOINS DES LOGEMENTS DU PARC PRIVE logements, occupés à titre de résidences principales, n ont pas encore les trois éléments de confort de base, dont : de logements de logements de propriétaires occupants de logements de propriétaires bailleurs privés. Ils sont donc «non décents» Au moins logements principaux sont insalubres. Une problématique spécifique «copropriétés en difficultés» 5 6 3

4 LE CONFORT (3) LES BESOINS DES LOGEMENTS DU PARC PRIVE Objectif : des logements existants équipés, sains, sûrs, économes en énergie et en ressources. En France, contrairement au neuf, la réhabilitation de l existant ne fait pas l objet d une réglementation complète : une réglementation se met en place peu à peu, des règles européennes s imposent à la réglementation française, il n y a pas de standard de qualité globale, mais des textes qui définissent une qualité minimale des logements existants : Règlements sanitaires départementaux, Normes minimales d habitabilité, notion de «logement décent», circulaires techniques, textes de lois sur des sujets précis (termite, amiante, ascenseur, ). 7 LE CONFORT (4) LES BESOINS DES LOGEMENTS DU PARC PRIVE Au-delà de la mise en place du confort de base, des enjeux techniques nouveaux ont vu le jour pour l habitat existant : Santé et logement : saturnisme des peintures et des revêtements, saturnisme hydrique, adaptation des logements au handicap et au vieillissement, radon, améliorations acoustiques, qualité de l air intérieur, etc. Sécurité et logement : prévention des risques naturels, sécurité incendie, sécurité électrique, ascenseurs, etc. Des logements économes : équiper les logements de matériels de chauffage performants, développement des énergies renouvelables, bien isoler les logements en tenant compte de l humidité et du renouvellement d air, maîtriser les dépense d eau, etc. 8 4

5 DES PATHOLOGIES INTRINSEQUES L'humidité: remontées par capillarité, infiltrations par l'enveloppe du bâti, trop grand confinement qui peut être lié à des isolations mal pensées, entretien inadaptées (nettoyage à grandes eaux de logements). De manière générale, la porosité des matériaux de construction anciens combiné à l absente de barrières d étanchéité crée un apport d humidité qu une ventilation inadaptée aggrave. Les conséquences négatives pour le bâtiment sont évidentes; les conséquences pour les habitants sont non moins réelles au-delà de l'inconfort Carences des matériaux: l'architecture traditionnelle est bâtie à partir de ressources locales, si celles-ci sont de qualité médiocre, les besoins en réparation sont multipliés (pathologie de pierres, de briques mal cuites, etc.). 9 DES PATHOLOGIES INTRINSEQUES Attaques des bois: termites, mérule, capricornes, etc., avant que des traitements des bois n'aient été inventés, sachant que ces traitements posent aussi des questions pour l'environnement Peintures au plomb, notamment: risque important de saturnisme. Les canalisations en plomb relèvent aussi de la problématique saturnisme. D'autres sujets peuvent encore être cités, comme les émanations de gaz radon. 10 5

6 PATHOLOGIES PAR INTERVENTIONS INADAPTEES emploi sans précautions de matériaux ou de procédés techniques modernes dans l'existant matériaux amiantés modifications des structures, par exemple suppression des entraits 11 DES DEFAUTS D ÉQUIPEMENT ET DES INSUFFISANCES Équipements de confort: salles d'eau WC, chauffage rationnel, énergie, Faibles performances thermiques et acoustiques 12 6

7 HABITAT, SANTE ET SECURITE réseaux électriques et gaz chutes risque incendie intoxications au monoxyde de carbone défauts de qualité de l'air intérieur adaptation au handicap et au grand âge 13 PROBLEMATIQUES TECHNIQUES DE LA REHABILITATION DES LOGEMENTS PRIVES un marché très dispersé des donneurs d'ordre non professionnels ne connaissant pas des enjeux techniques majeurs bâti ancien hétérogène versus techniques modernes 14 7

8 L'ACTION PUBLIQUE POUR LE PARC PRIVE sensibiliser les populations par des médias grand public aux questions techniques tout en proposant des solutions, avec des moyens de communication adaptées à toutes sortes de cibles en fonction des enjeux techniques prioritaires favoriser un environnement technique qui permette une «prise de décision éclairée» créer un environnement financier favorable créer des «garde-fous» réglementaires promouvoir des solutions originales: auto-réhabilitation,... Outre les aspects réglementaires, l'action publique passe donc par la recherche de relais, de ceux qui «porteront» les problématiques techniques auprès d'un public extrêmement dispersé et sauront proposer à ce public des solutions techniques adaptées. 15 DEFINIR DES STANDARDS DE QUALITE Par rapport au droit locatif/ à la rentabilité locative Par rapport à des objectifs d'intérêt public: logement ne portant pas atteinte à la santé, la sécurité et la dignité des habitants Par rapport à des politiques opérationnelles: quelle qualité minimale en contrepartie d'aides publiques? 16 8

9 LE LOGEMENT EXISTANT DEMAIN un logement sain et adapté où sont résolues les questions d hygiène, confort, accès un logement sûr où sont résolues les questions de stabilité structurelle et de sécurité et de prévention des principaux risques un logement économe en énergies et en ressources un logement pensé de façon durable. (où sont résolues les questions de pérennité du produit logement) Tous ces points nécessitent des transformations techniques pour améliorer le logement ancien et lui conserver sa valeur d usage. Tous ces points exigent des relais techniques, des actions opérationnelles publiques, des aides bien calibrées au profit des propriétaires privés, et l'élaboration de «cultures techniques de la réhabilitation» au profit des grands enjeux en la matière. 17 QUELS TYPES D AIDES PUBLIQUES POUR LE PARC DE LOGEMENTS PRIVES? (1) Les politiques d aides publiques pour la réhabilitation privée se mettent en place dans les années , notamment : création des secteurs sauvegardés et de la procédure de restauration immobilière (loi du 4 août 1962) ; création de l Agence nationale pour l amélioration de l habitat en 1971 ; création des opérations programmées d amélioration de l habitat (circulaire du 23 mai 1977). 18 9

10 QUELS TYPES D AIDES PUBLIQUES POUR LE PARC DE LOGEMENTS PRIVES? (2) Quoi ou, qui la puissance publique doit-elle aider? Aides «àlapersonne»ouaides «àlapierre»? Par quel moyen? Subventions directes ou aides fiscales? Avec quelle marge de liberté? Procédures incitatives ou coercitives? 19 LES OPERATIONS PROGRAMMES D AMELIORATION DE L HABITAT (OPAH) 1 Trois principaux outils opérationnels pour la réhabilitation en France : Les Opérations programmées d amélioration de l habitat (OPAH), à l initiative des collectivités locales ; Les Périmètres de restauration immobilière (PRI) permettant de prescrire des travaux sur des immeubles propriétés privés ; La Résorption de l habitat insalubre irrémédiable (RHI) pour traiter les cas les plus durs tels que les bidonvilles dans les Départements d Outremer

11 LES OPERATIONS PROGRAMMES D AMELIORATION DE L HABITAT (OPAH) 2 Les OPAH sont l outil opérationnel ordinaire pour une collectivité locale, commune ou groupements de communes, souhaitant réhabiliter un quartier urbain ou requalifier l habitat d une zone rurale ; 500 à 600 OPAH sont «vivantes» chaque année ; il s agit d un outil opérationnel incitatif : des conditions y sont apportées pour favoriser la réhabilitation des logements, sans que les travaux ne soient obligatoires. 21 LES OPERATIONS PROGRAMMES D AMELIORATION DE L HABITAT (OPAH) 3 une OPAH dure de 3 à 5 ans ; elle fait l objet d une étude pré-opérationnelle : quels enjeux? quelles actions prioritaires doivent être projetées? avec quelles modalités de mise en œuvre? puis d une convention d objectifs et de moyens, signée entre la collectivité locale, maître d ouvrage, l État et l ANAH, et du recrutement d une équipe d animation, L OPAH est pilotée par la collectivité locale, et son déroulement fait l objet de bilans réguliers

12 LES OPERATIONS PROGRAMMES D AMELIORATION DE L HABITAT (OPAH) 4 Les «vertus» d une OPAH : une action globale à l échelle d un quartier : réhabilitation du logement en 1 lieu, mais aussi des espaces publics par exemple ; une équipe d animation qui aide les propriétaires privés administrativement et techniquement ; des subventions majorées pour les propriétaires privés. 23 L Agence nationale pour l amélioration de l habitat Établissement public national à caractère administratif, créé en 1971 ; Vocation : subventionner la réhabilitation du parc de logements privés ; Budget : initialement une taxe payée par les propriétaires bailleurs privés sur les loyers perçus. Maintenant : budget ANAH venant de l État 24 12

13 Le fonctionnement de l ANAH Une Loi cadre les missions de l Agence ; Les priorités et la politique de l Agence sont fixés par un Conseil d administration ; La direction générale à Paris met en œuvre la politique de l Agence ; Une délégation locale de l ANAH est présente dans chacun des 100 départements français et instruit les dossiers déposés par les propriétaires ; Dans chaque département est également présente une Commission d amélioration de l habitat qui statue sur les demandes de subventions ; un «Réseau» assure le lien entre les niveaux national et local ; Au total : 750 agents, dont 10% au siège national. 25 Les moyens de l ANAH Pour 2006, l Agence disposera de 505 millions d uros de crédits d intervention ; En moyenne chaque année, l Agence subventionne la réhabilitation de logements (soit dossiers environs)

14 Le public visé par l ANAH Les subventions peuvent être attribuées à tous les propriétaires bailleurs privés ainsi qu aux propriétaires occupants, mais seulement les plus pauvres (conditions de ressources) ; Ces subventions peuvent être attribuées sous réserve d un niveau de qualité suffisante des logements après travaux (souplesse pour les propriétaires occupants) : respect de normes hygiénistes (logement décent) et des 3 éléments de confort de base ; Les propriétaires bailleurs s engagent à offrir en location et les propriétaires occupants à occuper les logements réhabilités pendant au moins 9 ans ; Les taux de subventions MAXIMUM varient de 20% à 70% du montant des travaux HT (hors TVA actuellement à 5,5%). Cette variation de taux dépend des engagements des propriétaires : 20% pour un loyer libre jusqu à 70% pour un loyer très modéré ; Le montant de la subvention est cependant «plafonnée» à un maximum par m2 SH ; Il existe des aides complémentaires (primes) pour des thèmes techniques particuliers (handicap, saturnisme) ou pour des matériels thermiquement performants ou novateurs. Et certains types de travaux peuvent faire l objet d un déplafonnement (travaux de sortie d insalubrité ou d intérêt architectural). 27 Les priorités de l ANAH pour 2005 En finir avec l insalubrité ; Des loyers maîtrisés en plus grand nombre dans le parc privé ; Le développement durable : des logements sains, sûrs et économes ; 28 14

15 Entre 1993 et 2002, l ANAH a amélioré 1,2 millions de logements locatifs privés 29 LES ÉVOLUTIONS La décentralisation des aides à l habitat : Des transferts de subventions de l État vers les Collectivités locales La programmation et la mise en œuvre des aides de l ANAH peuvent être déléguées aux Départements et aux Établissements publics de coopération intercommunale