Séminaire de l'observation urbaine. 13 novembre La maison individuelle, une réponse au logement des français?

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1 La maison individuelle, une réponse au logement des français? Séminaire de l'observation urbaine 13 novembre 2012 ministère de l'égalité des territoires et du Logement ministère de l'écologie, du Développement durable et de l'énergie

2 Plan de la présentation I. La place de la maison individuelle Le parc La construction Les occupants II. Une réponse au logement des français Une aspiration très forte des français à la maison individuelle Des ménages aux capacités d'emprunt limitées La maison individuelle, une réponse pour les classes moyennes III. Un modèle critiqué Où construit-on? Quelle consommation d'espace? IV. Quel urbanisme pour la maison individuelle? Un modèle hétérogène Quelle urbanisation par la maison individuelle? 2

3 I. Place de la maison individuelle La maison individuelle, un modèle dominant en France Un parc de 33 millions de logements dont 18,4 millions de maisons individuelles, soit 56 % des logements ordinaires, occupées principalement par leur propriétaire. (Compte du logement, 2010) Répartition des maisons en France métropolitaine 6% 10% résidences principales : propriétaires non accédants résidences principales : propriétaires accédants 47% 16% résidences principales : locataires résidences secondaires logements vacants 21% Répartition des maisons par catégorie de logement et statut d occupation en 2010 Source : Compte du Logement, 2010 Champ : France métropolitaine 3

4 I. Place de la maison individuelle La part des maisons dans la construction : Depuis 1975, la part de la maison dans la construction varie entre 50 et 68 % sous l'influence, notamment des politiques d'aide à l'accession. Évolution des mises en chantier de logements ordinaires Ensemble Collectif individuel Source: SOeS, En moyenne, sur 10 ans, les maisons représentent environ 58 % de la construction des logements neufs ordinaires et 72 % des shon construites. (Source : SoeS, 4

5 I. Place de la maison individuelle Les occupants Ce sont principalement des propriétaires ( 82 % des maisons en résidence principales) 81 % de ménages dont la personne de référence a dépassé quarante ans 3,3 2,0 5,6 10,8 Un type d'habitat est largement plébiscité par les familles puisque plus de 70 % des ménages de 4 et 5 personnes habitent 39,6 en maison. Mais 60 % des maisons ne sont Agriculteurs exploitants occupés que par une ou deux personnes. Beaucoup de retraités, des ouvriers, peu 3,3 2,0 5,6 10,8 39,6 13,9 7,7 13,9 Artisans, commerçants, d'employés chefs entreprise 7,7 17,1 Cadres, professions intellectuelles sup. Agriculteurs exploitants (1,2 % des m énages) Artisans, com mintermédiaires erçants, chefs entreprise (4,6 % des m énages) Professions Cadres, prof. intellectuelles sup. (11,4 % des m énages) Professions interm édiaires (14,6 % des m énages) Em ployés Employés(11,7 % des m énages) Ouvriers (17,2 % des m énages) Retraités (32,9 % des m énages) Autres sans activité professionnelle (6,4 % des m énages) Ouvriers 17,1 Retraités Source : insee, RP2009 Autres sans activité CERTU la maison individuelle Séminaire Observation urbaine professionnelle 5

6 II. Une réponse au logement des français La maison, un modèle plébiscité par les français 3 résultats d'enquêtes convergents : - Credoc 2004 : pour 82% des français, la situation idéale est d'être propriétaire d'une maison individuelle - TNS/Sofrès 2007 : 87% des français souhaitent vivre en maison - Credoc 2008 : 83% des aspirants à la propriété souhaitent une maison individuelle Les enquêtes logements de l'insee : en 2002, les acquéreurs récents se sont portés à 73 % sur la maison individuelle, en 2006 ils sont 70 % à avoir fait le même choix Un lien fort avec la propriété : le taux de propriétaire de résidences principales en France est de 58 % en 2010; or 79 % de ces propriétaires habitent en maison (source : SoeS, Compte du logement 2010) Les politiques encourageant l'accession à la propriété favorisent mécaniquement la construction de maisons individuelles. 6

7 II. Une réponse au logement des français Des revenus disponibles aux capacités d'emprunt Sources : Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA, enquête Revenus fiscaux et sociaux 2009, Certu

8 II. Une réponse au logement des français Des revenus disponibles aux capacités d'emprunt Sources : Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA, enquête Revenus fiscaux et sociaux 2009, Certu

9 II. Une réponse au logement des français A quel logement ces capacités d'emprunts correspondent? Des budgets d'acquisition pour les classes moyennes compris en moyenne entre environ et (avec 10% d'apport) Prix moyen du collectif en France ( /m²) Prix global moyen des appartements T1 de 37m T2 de 47m² T3 de 58m² T3 de 68m² T4 de 78m² T4 de 87m² T5 de 94m² (source : ECLN, SoeS, ) En 10 ans, les prix du collectif neuf sont passés d'une moyenne de /m² à /m²! (source : ECLN, SoeS, ) 9

10 II. Une réponse au logement des français A quel logement ces capacités d'emprunts correspondent? A titre comparatif, en 2010 le prix moyen d'une maison de 130 m² sur son terrain est de (environ /m²) (EPTB) Prix moyen terrain + maison du rural à la grande agglo Rural 2. UU de à hab 3. UU de à hab 4. UU de à hab 5. UU de à hab 6. UU de à hab 7. UU de à hab 8. UU de à hab 9. Agglomération de Paris Prix de la maison Prix du terrain Source : SoeS, enquête EPTB,

11 III. Un modèle critiqué La maison individuelle ou le modèle pavillonnaire périurbain Près d'une maison sur deux construite dans une commune rurale (de l'espace rural ou de l'espace périurbain) Type d espace Espace rural communes rurales petites unités urbaines Espace urbain communes rurales de l espace périurbain < à à à à à > Agglomération de Paris ensemble parc 99 maisons Construction ens. des logements maisons ens. des logements 22,0 9,5 14,1 7,5 22,1 9,6 15,1 7,9 19,4 4,2 3,4 4,6 6,1 5,8 4,2 14,7 6,0 100,0 11,7 2,8 2,7 4,3 6,4 6,8 5,6 22,3 15,8 100,0 27,2 5,6 3,8 4,4 5,2 5,0 3,5 10,5 3,0 100,0 18,3 4,5 3,6 4,6 6,1 6,5 5,4 19,4 8,7 100,0 Source : RP 1999, SoeS, ZAUER

12 12

13 III. Un modèle critiqué La maison individuelle consommatrice d'espace Consommation foncière globale / réduction des terres agricoles : au rythme actuel, un département tous les 7 ans. (Source : agreste teruti_lucas) De 1984 à 2006, la surface moyenne d'une maison individuelle est passée de 96 m² à 111 m² alors que la surface des appartements stagnait à 66 m² (Source : Insee, enquêtes logements). La surface des jardins est passée de 470 m² (maisons d'avant 1949) à 720 m² (après 1999) soit 250 m² de plus (Source : Insee, enquête logement 2006) Des terrains supérieurs à 1000 m² en moyenne en 2010 (diffus et lotissement), toutefois cette taille diminue de 1330 m² en 2006 à 1098 m² en 2010 (Source : SoeS, EPTB 2010 ) La surface des terrains varie avec la taille des unités urbaines : du simple au double entre l'agglomération parisienne (670 m²) et les communes rurales (1265 m²) et celle des régions. (Source : SoeS, EPTB 2010 ) 13

14 IV. Quel urbanisme pour la maison? Quelle forme pour la construction de maisons? Que construit-on? Pas de données sur la forme urbaine dans les statistiques de la construction. Enquête logement de l'insee 2006 : - Maisons isolées : 59% - Maisons jumelées : 28% - Maisons en bande ou regroupées selon toute autre configuration : 13% 59% 28% 13% Source : Insee, enquête logement

15 IV. Quel urbanisme pour la maison? La maison individuelle, un produit non homogène Dans les statistiques de la construction : approche permis de construire. Pour la maison individuelle, 2 grandes catégories : Individuel pur : Un permis de construire pour une maison. Représente environ ¾ des maisons individuelles. Individuel groupé : Un permis de construire pour un ensemble de maisons. Représente environ ¼ des maisons individuelles 15

16 IV. Quel urbanisme pour la maison? La maison individuelle, un produit non homogène Or, individuel pur peut être distingué selon : individuel diffus / individuel aménagé Individuel groupé Individuel pur 1 Individuel diffus : La maison construite par le particulier sur un terrain en diffus 2 Individuel aménagé : La maison construite par le particulier sur un terrain aménagé (lotissement) 3 Individuel groupé : La maison construite par un promoteur au sein d un ensemble de maisons Achat du terrain Viabilisation Constr maison CONSTRUCTEU autoconstructio Achat de la parcelle aménagé LOTISSEUR GEOMETRE Construction de la maison CONSTRUCTEUR, autr autoconstruction Achat de la maison et du terrain en même temps (VEFA) PROMOTEUR Source : Certu Cette distinction nous intéresse dans la mesure où un écart qualitatif existe entre ce qui est construit en diffus et ce qui est construit en aménagé. 16

17 IV. Quel urbanisme pour la maison? 3 cas possibles pour la construction d'une maison individuelle Le diffus Constructeurs, artisans, moe Source : Certu 17

18 IV. Quel urbanisme pour la maison? 3 cas possibles pour la construction d'une maison individuelle L'aménagé Aménageurs, lotisseurs, géomètres Constructeurs, artisans, moe Source : Certu 18

19 IV. Quel urbanisme pour la maison? 3 cas possibles pour la construction d'une maison individuelle L'aménagé Aménageurs, lotisseurs, géomètres Constructeurs, artisans, moe Source : Certu 19

20 IV. Quel urbanisme pour la maison? 3 cas possibles pour la construction d'une maison individuelle Le groupé Promoteurs Source : Certu 20

21 IV. Quel urbanisme pour la maison? Répartition de la construction en maison individuelle Des statistiques produites par le privé (ex ici : Adéquation) : en 2011, la répartition de la construction de maisons individuelles se répartit de la manière suivante : maisons en diffus : 53% maisons en individuel groupé : 28% maisons en individuel aménagé : 19% Aménagé 19% Diffus 53% Groupé 28% Source : Adéquation,

22 IV. Quel urbanisme pour la maison? Taille de parcelles en aménagé et en diffus Taille des parcelles : en moyenne, m² pour une parcelle en diffus / 754 m² pour une parcelle en aménagé Source : Adéquation,

23 IV. Quel urbanisme pour la maison? Prix des parcelles et maisons en aménagé et en diffus Prix moyen terrain + maison : des prix globaux moyens inférieurs en aménagé qu'en diffus sauf en ville centre! (surtout lié à la taille des parcelles, plus petites en aménagé, et au prix moyen des maisons, moins chères au m²) Source : Adéquation,

24 Conclusion La maison individuelle, une réponse au logement des français Mais une réponse qui n'est pas entièrement satisfaisante Des leviers pour tirer la qualité vers le haut Une étude du Certu fin

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