Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre Accelerating success.

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1 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215 Accelerating success.

2 Le rebond du marché fin 215 est-il de bon augure pour 216? perspectives > La France semble avoir retrouvé le chemin de la croissance avec un PIB qui a nettement progressé en 215 (+ 1,1 %) par rapport à 214 (+,2 %), et des prévisions de croissance qui tablent sur une amélioration de la situation en 216 (+ 1,5 %). Toutefois, la majorité des économistes s accordent sur une reprise lente, avec des aléas forts qui pourraient peser sur la croissance française : contexte international incertain et marché de l emploi toujours difficile. (contre 6 % en moyenne sur 1 ans). A l inverse, les grandes transactions auront nettement reculé, même si elles ont été plus actives au dernier trimestre. > L activité immobilière en 215 s est fortement concentrée dans les secteurs d affaires traditionnels. Paris a en effet attiré beaucoup de mouvements de petites et moyennes entreprises, et le Croissant Ouest a capté de grandes transactions, en raison d une offre abondante de grands immeubles dans ce secteur. > Le marché des bureaux francilien devrait conserver un certain dynamisme en 216. L amélioration de certains indicateurs, tels que l investissement des entreprises, qui s est redressé fin 215 et devrait s accélérer en 216, et le bon niveau d indice du climat des affaires, situé au-dessus de sa moyenne de long terme, présagent d une plus grande confiance des entreprises qui pourraient concrétiser des projets immobiliers. > Côté marché immobilier, l année 215 s est terminée sur un volume d activité inattendu, au regard d un premier semestre particulièrement atone. Au final, 2,2 millions de surfaces de bureaux ont été placés, soit un volume quasi stable par rapport à l année 214 (+ 1 %). > 215 aura été marquée par un retour des transactions sur les petites et moyennes surfaces, qui ont représenté près de 7 % de la demande placée > Même si les perspectives d activité semblent mieux orientées en 216, la configuration du marché immobilier restera assez similaire à 215 : les valeurs locatives devraient demeurer globalement stables et les mesures d accompagnement resteront une composante d ajustement des marchés. Certains secteurs géographiques et segments de surfaces, en particulier dans la capitale, pourraient connaître quelques hausses de valeurs, ou à minima une réduction des mesures d accompagnement, en raison d une raréfaction de l offre. Ces tensions entre l offre et la demande pourraient entrainer un report des transactions des petites et moyennes surfaces de Paris vers les secteurs de Première Périphérie, où l offre est plus abondante. 2 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

3 la conjoncture économique Des signes encourageants pour 216 Les anticipations de croissance s améliorent > La croissance française en 215 progresse de 1,1 %, en nette amélioration par rapport à 214 : +,2 %. La reprise économique devrait se poursuivre en 216, avec un PIB anticipé autour de + 1,5 %. > Cette reprise reste cependant fortement dépendante du contexte international qui demeure très incertain. Les prévisions de croissance de la plupart des pays développés ont en effet été légèrement revues à la baisse et le ralentissement de l activité en Chine se confirme Evolution du PIB en France et Ile-de-France (%) Ile-de-France France Un redressement de certains indicateurs économiques > Le climat des affaires se redresse à 12 points en janvier 216, contre 94 un an plus tôt. Depuis l été, il est repassé au-dessus de sa moyenne de long terme (1), après 4 années sous cette moyenne. > La situation financière des entreprises s est améliorée en 215. Les mesures gouvernementales (CICE et Pacte de Responsabilité) ont permis un redressement des taux de marge des entreprises, qui sont repassés au-dessus du seuil de 3 %. Cette amélioration, complétée par des taux d emprunt des entreprises faibles, grâce à la prolongation de la politique de «Quantitative Easing» de la BCE, laisse présager un rebond de l investissement. Celui-ci restera encore négatif en 215 (-,3 %), mais pourrait atteindre + 1,5 % en 216. > Le taux de chômage reste la bête noire de l économie française avec un indicateur encore orienté à la hausse au 3 ème trimestre, à 1,6 % (dernière donnée publiée). Notons toutefois qu en Ile-de-France, le nombre d emplois dans le secteur salarié marchand progresse de,4 % en (p) 216 (p) 217 (p) 218 (p) Source : Oxford Economics - p : prévisions Evolution de l investissement en France (%) 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, -1, (p) 216 (p) 217 (p) 218 (p) Source : Oxford Economics - p : prévisions 3 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

4 le marché de bureaux en ile-de-france Une fin d année active Un 4 ème trimestre salvateur > Contre toute attente, l année 215 se termine sur un volume de demande placée de 2,2 millions de m², soit un niveau très légèrement supérieur à 214 (+ 1 %). > Ce redressement est dû au dynamisme du 4 ème trimestre, au cours duquel 79 m² ont été commercialisés, après 3 premiers trimestres en retrait. Il faut remonter aux années d avant crise (25 à 27) pour retrouver un dernier trimestre avec des volumes comparables. > La demande placée totale reste encore inférieure à la moyenne sur 1 ans (2,3 millions de m²), mais cet écart se réduit par rapport aux précédentes années Evolution de la demande placée (milliers m ² ) 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Un dynamisme retrouvé des petites et moyennes surfaces > 215 restera comme l année du retour des petites et moyennes surfaces. Les transactions de moins de 5 m² totalisent près de 1,5 million de m², soit leur meilleur niveau depuis la crise de 28. > Deux explications peuvent être avancées : d une part, l amélioration de la conjoncture économique a incité certaines entreprises à débloquer des projets de déménagement jusque-là mis en stand by ; d autre part, la croissance de certains secteurs d activité, dont en premier lieu celui du numérique et des nouvelles technologies, a boosté la demande en surfaces de bureaux. > Les grandes transactions, elles, diminuent de 16 % en volume, avec une baisse prononcée du segment de plus de 2 m² (- 34 %). Précisons toutefois que le bon résultat du 4 ème trimestre est en partie dû à un niveau d activité plus soutenu des grandes surfaces en fin d année Source : ImmoStat Répartition de la demande placée par tranches de surfaces (milliers m ² ) < 5 m² 5 à 1 m² 1 à 2 m² Plus de 2 m² Source : Colliers International France, d après ImmoStat 4 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

5 le marché de bureaux en ile-de-france Un retour en force des secteurs tertiaires traditionnels Paris et le Croissant Ouest sont les grands gagnants > Avec 95 m² placés en 215, Paris arrive largement en tête des localisations retenues par les entreprises. La capitale a ainsi capté 43 % du volume de la demande placée francilienne et a enregistré une croissance de 15 % en un an. > En seconde position, le Croissant Ouest (hors La Défense) a attiré 25 % des transactions en volume et a progressé de 14 %. > Dans le reste de la Première Périphérie, les volumes sont restés limités, les entreprises ayant privilégié les secteurs d affaires traditionnels, à l exception notable de La Défense, qui après un redressement en 214, repasse sous la barre des 15 m² placés. Les petites et moyennes surfaces dans Paris, les grandes surfaces dans le Croissant Ouest > Le dynamisme des petites et moyennes surfaces a fortement contribué aux bons résultats de la capitale, qui a attiré près de la moitié des transactions de moins de 5 m² d Ile-de-France, et où ce créneau de surface a progressé de 25 % en un an. En revanche, les grandes transactions ont enregistré une baisse de 1 % dans Paris. > Les signatures de plus de 5 m² ont été très actives dans le Croissant Ouest avec 19 transactions (26 si l on inclut La Défense), représentant 52 % du volume de la demande placée du secteur. Les communes de Boulogne-Billancourt et d Issy-les-Moulineaux ont été particulièrement attractives avec 8 grandes transactions, dont 3 de plus de 3 m² Répartition géographique de la demande placée (milliers m ² ) Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest Nord Est Sud Répartition de la demande placée en 215 par secteurs géographiques et tranches de surfaces (milliers m²) < 1 m² 1-5 m² > 5 m² Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest Nord Est Sud Boucle Nord Boucle 2 ème Périph. Nord Source : ImmoStat 2 ème Périph. Source : ImmoStat 5 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

6 Grande stabilité dans la structure de l offre le marché de bureaux en ile-de-france L offre descend seulement à 3,9 millions de m² > Fin 215, l offre immédiate repasse sous la barre des 4 millions de m², à 3,9 millions de m², soit une baisse de 3 % en un an. > L évolution de l offre varie selon les secteurs géographiques. Les plus fortes baisses se concentrent dans Paris Centre Ouest (- 17 %), à La Défense (- 11 %) et dans la Boucle Sud (- 1 %), alors que certains secteurs voient leur offre augmenter : Paris Sud (+ 11 %), Première Périphérie Sud (+ 7 %). > La part des locaux neufs ou restructurés dans l offre immédiate reste stable depuis 3 ans, aux alentours de 22 %. Cette proportion est nettement plus élevée que cette moyenne régionale à La Défense (39 %) et dans Paris Sud (29 %), et nettement plus faible en Première Périphérie Est (12 %) et dans Paris Centre Ouest (13 %) Les écarts géographiques perdurent > En un an, le taux de vacance moyen francilien est passé de 7,7 % à 7,4 %. > Paris compte toujours les taux de vacance les plus bas. Cependant, des disparités fortes sont apparues entre les arrondissements du sud parisien : les 12 ème et 13 ème arrondissements affichent un taux de vacance de seulement 2,5 %, alors que les 14 ème et 15 ème arrondissements ont vu ce taux bondir à 8,3 %, suite aux livraisons de grandes opérations en 215. > En Première Périphérie, si les taux restent globalement supérieurs à 1 %, ils s échelonnent entre 6,5 % à l Est et 11,6 % dans le Croissant Ouest. Le taux de la Première Périphérie Sud augmente à 11,3 %, l offre neuve livrée au cours des dernières années dans ce secteur restant vacante Evolution de l offre immédiate (milliers m ² ) Seconde main 1 ère main Taux de vacance en Ile-de-France (%) 4T 214 4T 215 Paris La Défense Croissant Ouest Marché offreur Marché fluide Marché tendu Nord Est Sud Source : ImmoStat Boucle Nord 2 ème Périph. Source : Colliers International France, d après ImmoStat et l ORIE 6 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

7 le marché de bureaux en ile-de-france Des lancements en blanc plus nombreux en 215 Augmentation des opérations en chantier sur un an > L offre certaine de grands programmes neufs ou restructurés (> 5 m²) s établit à 1,5 million de m² fin 215. Cette offre se compose de 675 m² livrés et de 825 m² en cours de construction. Si, en un an, les programmes livrés diminuent très légèrement (- 4 %), les opérations mises en chantier (et non encore commercialisées) augmentent de manière significative (+ 37 %). > L offre probable, composée des opérations avec permis de construire déposé ou obtenu, s établit à 2,5 millions de m². La part des opérations dont le PC est obtenu a nettement augmenté en un an. > Enfin, 3,2 millions de m² de projets maîtrisés par un promoteur ou un investisseur, mais sans permis de construire, sont recensés. concentrées dans les secteurs d affaires tertiaires traditionnels > La hausse des opérations en chantier concerne avant tout la capitale, dont le volume d immeubles en construction ou restructuration progresse de 7 % par rapport à fin 214. Durant l année 215, Paris Sud est le secteur qui a connu le plus de livraisons de nouveaux immeubles, avec une concentration des livraisons dans le 15 ème arrondissement. > En périphérie, les opérations en chantier sont en augmentation dans le Croissant Ouest. Notons toutefois que l offre certaine diminue de 8 % en un an, du fait de la commercialisation d un certain nombre d opérations livrées, dont le stock diminue de 45 %. > Dans le reste de la périphérie, l offre certaine demeure limitée et très peu d opérations sont lancées en blanc Offre immédiate et future > 5 m² (milliers m ² ) Immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Immédiate Source : Colliers International France Répartition géographique de l offre immédiate et future > 5 m ² (milliers m ² ) Immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest Nord Est Sud Boucle Nord 2 ème Périph. Source : Colliers International France 7 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

8 le marché de bureaux en ile-de-france Des loyers globalement stables Loyers faciaux de transactions ( HT HC/m²/an) Des valeurs locatives stables > Il n y a pas eu d évolutions significatives concernant les valeurs locatives en Ile-de-France en 215. > Les secteurs tertiaires traditionnels parisiens, tel que le Quartier Central des Affaires de Paris, ont vu leurs valeurs locatives se confirmer voire légèrement augmenter, alors que d autres marchés moins porteurs, tels que La Défense ou la Boucle Nord, ont vu leurs valeurs locatives se tasser. > Les avantages commerciaux consentis par les propriétaires d immeubles sont également stables. En moyenne, ils s échelonnent entre 15 et 25 % en Ile-de-France. Locaux neufs ou restructurés mais de fortes disparités géographiques > Les écarts de loyer entre les secteurs restent importants, ils peuvent varier du simple au triple. Locaux de seconde main > Au-delà des critères géographiques, ces différences s expliquent aussi par une demande en berne dans certains secteurs (La Défense, Première Périphérie hors Croissant Ouest) et une offre abondante, entrainant une pression plus forte sur les propriétaires d immeubles. > Ces disparités se retrouvent également dans les mesures d accompagnement, souvent inférieures à 2 % dans Paris, alors qu elles peuvent dépasser la moyenne francilienne (21,5 %) dans certains secteurs de Première Périphérie. Source : Colliers International France 8 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

9 9 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 215

10 52 bureaux dans 67 pays sur 6 continents Etats-Unis : 14 Canada : 31 Amérique du Sud : 24 Asie-Pacifique : 199 Europe et Moyen-Orient : 18 Thibault DE GUELTZL Directeur du Pôle Real Estate Services Téléphone : Portable : thibault.degueltzl@colliers.com Laurence BOUARD Directeur Etudes et Recherche Téléphone : Portable : laurence.bouard@colliers.com Colliers International France 41 Rue Louise Michel Levallois Perret, France Tél SAS au capital de Euros RCS Nanterre 1,7 milliard d euros de chiffre d affaires 16 millions de m² gérés 16 3 collaborateurs Colliers International Colliers International est l un des leaders mondiaux des services en immobilier d entreprise, avec plus de 16 3 collaborateurs dans plus de 52 bureaux et 67 pays. Filiale de FirstService Corporation (holding financière), Colliers s attache à accélérer le succès de ses clients en leur proposant une offre de services complète. En France, nos experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement de bureaux et en conseil en environnement de travail accompagnent nos clients dans la mise en place d espaces de travail performants et flexibles ou dans leur stratégie d optimisation des coûts. Copyright 216 Colliers International. Les informations contenues dans le présent document proviennent de sources réputées fiables. Malgré tous nos efforts pour vérifier leur exactitude, nous ne sommes pas en mesure de la garantir. Nous dégageons toute responsabilité vis-à-vis d erreurs éventuelles. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller professionnel avant toute décision basée sur le contenu du présent rapport. Accelerating success.