Le marché suisse de l immobilier

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1 Asset Management Real estate research & strategy Pour investisseurs qualifiés Le marché suisse de l immobilier UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy - Switzerland Avril 2013 Les rendements du marché de l immobilier suisse atteignent leur niveau le plus bas. Les principaux facteurs de valorisation restant pour l heure inchangés, une inversion de tendance immédiate n est pas à l ordre du jour.

2 Environnement macroéconomique Les taux d intérêt bas et l'immigration devraient persister dans un avenir proche et contribuer ainsi à maintenir le niveau des prix. Dans un contexte de ralentissement de la croissance, l économie suisse évolue de manière plutôt satisfaisante. Les tendances récessives en Europe ralentissent cependant de plus en plus nettement la conjoncture du pays. En 2011, la Suisse a affiché une solide croissance de 1,9 pourcent malgré les turbulences de la politique financière en Europe. La dynamique de croissance s est essoufflée en 2012, reculant à 1,1 pourcent. En raison de la faiblesse de la demande sur les principaux marchés à l exportation, il faut compter sur un nouveau recul de la croissance du PIB à 0,9 pourcent pour L évolution conjoncturelle prévue ne permet donc pas un équilibre de la croissance, ce qui péjore la situation du marché de l'emploi. Le taux de chômage, qui affichait 2,9 pourcent l'an dernier, devrait atteindre 3,2 pourcent en Une hausse supplémentaire est prévue en 2014, ce taux devant atteindre 3,4 pourcent. La pression inflationniste reste actuellement faible. Après une baisse des prix en 2012 (- 0,7 pourcent), le taux d inflation, toujours très bas, ne devrait pas dépasser 0,2 pourcent en 2013 malgré la présence de nombreuses liquidités sur les marchés. Ce niveau est nettement inférieur à l objectif de stabilité des prix établi par la BNS (2,0 pourcent). Du fait d un franc fort, des incertitudes qui pèsent sur l évolution de la conjoncture et de la faible pression inflationniste, il n est prévu aucun relèvement du niveau des taux d intérêt en Dans ce contexte, le risque de correction des prix lié aux taux d intérêt, pour les immobiliers de placement en Suisse, reste pour l instant faible. Les autres facteurs de valorisation ne permettent pas non plus d envisager actuellement une correction prochaine des prix. A l inverse de l Europe, le marché suisse ne devrait pas rencontrer de difficultés de financement. Le volant anticyclique de fonds propres activé récemment ne devrait renchérir le crédit hypothécaire que de manière très marginale, d'environ 10 points de base. Les biens à usage commercial ne sont pas concernés par cette mesure macro prudentielle. Par ailleurs, la demande en immobilier suisse reste élevée. Même si les investisseurs ont retrouvé pour quelque temps un certain appétit pour le risque, on n assiste pas pour l instant, sur le marché intérieur, à des réallocations d actifs importantes au détriment des obligations ou des placements immobiliers à plus faible rendement. En outre, l immigration nette, principal soutien de la demande sur le marché immobilier, a atteint son plus haut niveau en 2012 avec près de personnes. Face à la vigueur toute relative de l économie suisse, une soudaine inversion de la tendance migratoire positive est improbable. Pour les deux années à venir, nous anticipons un solde migratoire net annuel de personnes. Ces prévisions reposent cependant sur des variables purement macroéconomiques et ne tiennent pas compte des risques politiques. Les deux initiatives populaires «Stop à la surpopulation, pour la garantie des conditions de vie naturelles» et «Contre l immigration de masse» sont en cours d examen au Parlement. En cas de recommandation de vote, il existe un risque de limitation sévère de l'immigration et, par conséquent, de baisse de la demande sur le marché immobilier. Un tel scénario devrait accentuer la tendance excédentaire de l offre qui se dessine actuellement dans certaines régions. Ce risque concerne essentiellement le marché des surfaces de bureau en Suisse alémanique ainsi que l immobilier résidentiel dans les régions où la demande est plus faible. Niveau des taux et immigration 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 120' '000 80'000 60'000 40'000 20' P 14P 0 Inflation LIBOR à 3 mois Obligations fédérales suisses à 10 ans P Croissance démographique Previsions UBS du solde migratoire Solde migratoire Source : OFS; BNS; Experian; UBS Investment Bank; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, février 2013 Remarque: Prévisions d immigration ne tenant pas compte des risques politiques 2

3 Perspectives Immeubles de rendement résidentiels Face à la persistance d'une croissance démographique élevée et au faible taux de logements vacants, l offre en constructions neuves reste inférieure à la demande. La construction de logements enregistre à nouveau une phase d expansion. Alors que l on comptait encore logements en construction le trimestre précédent, le nombre a augmenté de 6,3 pourcent au cours du troisième trimestre 2012 pour atteindre logements environ. Le nombre de permis de construire au cours des trois premiers trimestres de 2012 a également enregistré une légère progression de 1,0 pourcent par rapport à la même période de l exercice précédent. Si l'on observe une augmentation de l'offre, il n'y a pourtant guère de risque d excédent sur le marché suisse. En effet, la demande y est fortement stimulée. L'immigration nette s'est chiffrée en 2012 à environ personnes au total, ce qui a permis de conserver un faible taux de logements vacants à 0,94 pourcent. Dans la mesure où la demande de logements est supérieure à l offre notamment dans les agglomérations, la hausse des loyers s est poursuivie en 2012, affichant une progression de 3,1 pourcent. L'économie suisse devrait connaître une évolution relativement positive malgré le ralentissement conjoncturel prévisible dans le contexte européen; il ne faut donc pas s'attendre à un recul de l'immigration. De sorte que la construction de logements ne suffit pas à couvrir l évolution de la demande. D'ici à 2015, nous tablons sur une hausse annuelle des loyers proposés de 1,7 pourcent (taux annualisé). Ce léger fléchissement par rapport à la même période au cours des trois années précédentes n est pas lié uniquement à la baisse du taux d immigration mais aussi au niveau absolu du prix des loyers. Particulièrement dans les agglomérations, les loyers ont atteint ces dernières années un niveau qui ne correspond pas toujours à la capacité financière des locataires. Même si les perspectives globales sont positives, des baisses de prix sont localement possibles. Un accroissement supplémentaire de l offre devrait intervenir dans les régions à faible demande, ce qui risque d entraîner une surabondance des biens immobiliers dans les zones B et C. En outre, la location de grands logements situés dans la fourchette haute des prix devrait être plus difficile car ils sont en concurrence directe avec l acquisition de logements en propriété, plus avantageuse dans le contexte actuel des taux bas. Les loyers existants (loyers résultant de la reconduction des baux) devraient aussi rester globalement stables en raison de la faiblesse du taux de référence pour Affaiblissement de la croissance des loyers Population Taux de croissance (annualisé sur 3 ans, en %) Volume de constructions nouvelles (Total par code postal en millions de CHF) Loyers proposés Taux de croissance Prognose UBS Suisse Région lémanque Berne Nord- ouest Zurich Source: Experian, Baublatt, décembre 2012; WuP, janvier 2013; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, février 2013 Remarque: Estimation du volume de constructions nouvelles sur la base des permis de construite 3

4 Perspectives Bureaux L essoufflement de la croissance de l emploi ainsi que l accroissement important de l'offre devraient exercer une pression sur les prix proposés. En 2012, le loyer des surfaces de bureau a augmenté de 5,0 pourcent en Suisse. Cette hausse est parfois imputable à des effets statistiques à court terme. Avec l objectif d optimiser leurs surfaces, les sociétés quittent les emplacements en centre-ville pour occuper en périphérie des surfaces de bureau plus modernes et moins coûteuses. De sorte que l offre en surfaces locatives à prix élevés augmente de plus en plus, cela se traduisant temporairement par une hausse des valeurs moyennes des loyers. Face aux difficultés économiques et aux régulations croissantes du secteur financier, la demande pour les surfaces de bureau ne devraient pas connaître au cours des prochaines années de sursaut important. En considérant une faible croissance de l emploi dans le secteur tertiaire et une progression résolument élevée de l offre, nous anticipons au cours des trois prochaines années un recul de 1,5 pourcent par an (taux annualisé) des loyers sur le marché suisse. En raison de la structure du secteur, de l activité dans la nouvelle construction et des taux de vacance, ce fléchissement est principalement limité à l espace économique de la Suisse alémanique. La demande de surfaces de bureau dans le bassin lémanique s'avère indéniablement plus résistante à la crise. Avec la priorité accordée à une activité de gestion de fortune, globale et diversifiée et une forte attractivité exercée sur les entreprises internationales et les sociétés de négoce en matières premières, la demande pour des surfaces de bureau en Suisse romande devraient se maintenir même à moyen terme. L activité dans la construction étant également relativement modérée, un recul du prix des loyers dans le bassin lémanique est improbable. L environnement de plus en plus contraignant sur le marché de la location en Suisse alémanique peut être contourné au moyen d'une politique de gestion immobilière proactive. Les possibilités pour exploiter au mieux les revenus potentiels résident principalement dans le suivi des locataires, des concepts de commercialisation innovants ainsi que dans des modalités de fixation des loyers différenciées. Des loyers proposés en baisse en Suisse alémanique Occupation des bureaux Taux de croissance Volume de constructions nouvelles (Total par code postal en millions de CHF) Loyers proposés Taux de croissance Prognose UBS Suisse Région lémanique Berne Bâle Zurich Source: Experian, Baublatt, décembre 2012; WuP, janvier 2013; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, février 2013 Remarque: Estimation du volume de constructions nouvelles sur la base des permis de construite 4

5 Perspectives Commerces de détail La baisse des chiffres d affaires enregistrée précédemment et la contraction des marges de ces deux dernières années se répercutent à retardement sur la disposition des commerçants à accepter de payer pour des surfaces de vente. En 2012, les loyers des surfaces de vente au détail ont augmenté de 6,3 pourcent sur l ensemble de la Suisse. La baisse des chiffres d affaires enregistrée dans le secteur du commerce de détail du fait de la revalorisation du franc suisse devrait désormais se répercuter à retardement sur le marché des surfaces de vente. Les baisses de prix parfois très sensibles de ces dernières années ont fortement pesé sur les marges des commerces de détail et, par conséquent, ont limité la disposition à bien vouloir payer pour des surfaces de vente. Pour les trois prochaines années, malgré l amélioration des perspectives relatives au chiffre d affaires des commerces de détail, nous ne prévoyons qu une faible hausse annuelle des loyers estimée à 0,3 pourcent (taux annualisé). Le secteur de la construction contribue également au ralentissement de la croissance des prix des loyers. En avril 2012, dix nouveaux centres commerciaux d une superficie totale de mètres carrés étaient en construction sur l'ensemble du territoire suisse, dont mètres carrés (53 pourcent) attribués à cinq objets dans le canton du Valais. Dix-neuf centres commerciaux supplémentaires d'une superficie totale de mètres carrés sont en projet. Si tous les centres commerciaux actuellement en construction et à l état de projet étaient achevés, cela équivaudrait à une extension des surfaces dans ce secteur de 14 pourcent. A cela s ajoute le fait que des mesures de réhabilitation sont prévues dans un centre sur quatre en Suisse. En raison de l extension de l offre et des mesures de revitalisation attendues, les centres commerciaux souffrant d un mauvais positionnement devraient encore perdre en attractivité. Tendance à la stagnation des loyers proposés Chiffre d affaires des commerces de détail Taux de croissance Volume de constructions nouvelles (Total par code postal en millions de CHF) Loyers proposés Taux de croissance Prognose UBS Suisse Région lémanique Berne Bâle Zurich Source: Experian, Baublatt, décembre 2012; WuP, janvier 2013; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, février 2013 Remarque: Estimation du volume de constructions nouvelles sur la base des permis de construite, et centre commerciaux en cours de construction ou ayant bénéficié d un permis de construire conformément à l étude GfK sur le commerce de détail de

6 Perspectives Évolution des rendements En raison d un potentiel de valorisation plus faible, nous misons pour 2013 sur des rendements globaux inférieurs au seuil des 6 pourcent (logements 5,7 pourcent ; commerces de détail 5,9 pourcent ; bureaux 5,1 pourcent). A moyen terme et dans tous les secteurs, les rendements globaux se rapprochent des rendements sur le revenus (actuellement 4,4 pourcent pour les logements; 4,3 pourcent pour les commerces de détail; 4,4 pourcent pour les bureaux). La compression des rendements s'est également poursuivie au quatrième trimestre Concernant les immeubles de rendement locatifs, les rendements nets record des immeubles collectifs situés dans la ville de Zurich ont reculé de 3,1 pourcent (4 e trimestre 2011) à 2,7 pourcent (4 e trimestre 2012). Le mouvement de baisse s est poursuivi, y compris pour l'immobilier de bureaux et de commerces de détail. A Zurich, les rendements nets record pour les immeubles de bureaux et de commerces de détail ont baissé à 2,9 pourcent et 3,0 pourcent respectivement (4 e trimestre 2012). Au même trimestre de l année dernière, ces deux secteurs affichaient un rendement net de 3,3 pourcent. A Genève, les rendements nets actuels record des immeubles commerciaux se situent à un niveau légèrement supérieur, à 3,0 pourcent et 3,2 pourcent respectivement (4 e trimestre 2012). À la suite du niveau historiquement bas des rendements obligataires (obligations fédérales à 10 ans au 3 avril 2013: 0,72 pourcent), les primes de risque se situent actuellement entre 200 points de base (segment supérieur: logements à Zurich) et 250 points de base (segment supérieur: commerces de détail à Genève). Une telle différence est considérée comme supérieure à la moyenne aussi bien à l échelle internationale que par rapport à la moyenne à long terme (150 points de base). Les primes de risque actuellement élevées constituent donc une protection opportune si le niveau des taux sur le marché venait à repartir à la hausse. Il faut partir du principe que l écart de rendement retrouvera d abord sa moyenne à long terme et qu à ce moment-là seulement les taux de rendement s ajusteront. Du fait d un potentiel de valorisation plus faible, nous prévoyons pour 2013 des rendements globaux inférieurs au seuil des 6 pourcent (logements 5,7 pourcent ; commerces de détail 5,9 pourcent ; bureaux 5,1 pourcent). Á moyen terme, il faut partir du principe que, dans tous les secteurs, les rendements globaux se rapprocheront du niveau des rendements sur le revenu (actuellement 4,4 pourcent pour les logements; 4,3 pourcent pour les commerces de détail; 4,4 pourcent pour les bureaux). Marcin Paszkowski Real Estate Research & Strategy Switzerland Pour plus d informations, consultez Global Real Estate Research & Strategy Switzerland Marcin Paszkowski marcin.paszkowski@ubs.com 6

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