L ajustement du secteur immobilier espagnol. Janvier 2012

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1 L ajustement du secteur immobilier espagnol Janvier 2012

2 Chiffres-clés du secteur immobilier espagnol

3 La hausse des prix en Espagne : les fondamentaux Environnement macroéconomique favorable. Croissance du PIB sur la moyenne UE Augmentation de population importante, et facteurs socioéconomiques: immigration, formation des ménages Permanent effet réel de réduction des taux d'intérêt, ce qui implique une hausse permanente de la valeur des actifs Macroeconomic permormance, housinge price and wages , Number of households and population in Spain (Annual growth rates) 4% 3% 2% 1% 0% Source: Bank of Spain Source: Statistics National Institute Household units Population

4 L immobilier espagnol: principales caractéristiques Taux élevé de propriétaires: 85% pour 17% de locations. Dualité du marché: 67% de résidences principales pour 33% de résidences secondaires Taux de propriétaires (%) Logements vacants ou Population par type d occupant résidences secondaires 2009 (en %) Empty or secondary housing (per (pour hab) hab) Allemagne Danemark Hollandes France Suède R-U Irlande Portugal Belgique Italie Espagne Source: Rapport sur la stabilité financière mondiale FMI Avril 2011 Italie Espagne Portugal Source: Eurostat 2009 Irlande France Belgique Autriche Locataire Prix du marché Locataire Prix réduit ou gratuit Propriétaire occupant avec hypothèque ou emprunt Propriétaire occupant sans hypothèque ni emprunt RU Germany Denmark Source: Eurostat 2004 France Greece Holand Italy Portugal UK SPAIN EU Average

5 L immobilier espagnol: principales caractéristiques Préférence pour les biens immobiliers: 80% de la totalité Pourcentage de logements sociaux inférieur à la moyenne européenne: 11% pour 16% Fonds d investissement 0.8% Actifs privés 0.9% Actions en Bourse 1.0% Plans de retraites 2.0% Répartition de la valeur des actifs des foyers Revenu fixe 0.2% Autres 0.7% Main Résidence residence; principale 54.7% Proportion de logements sociaux en 2008 Logements sociaux 11% Comptes bancaires 5.3% Freelance Bijoux, oeuvres Freelance d art, antiquités bussinesses; 0.4% Business 9.2% Source: Banque d Espagne, étude sur les finances des familles, 2008 Other Autres real actifs estate immobiliers 24.8% Logements privés 89% Source: Ministère des Travaux Publics

6 Surestimation des prix La littérature économique disponible fait état d un degré de surestimation des prix compris entre 13 % et 30% Selon le rapport Perspectives de l Économie Mondiale (FMI Avril 2008), la hausse des prix des logements en Espagne a montré des signes de surestimation plus faibles que dans les autres pays, principalement basés sur: Les facteurs socio-économiques et démographiques (immigration, composition des ménages) L effet de la réduction du taux d intérêt réel, impliquant une hausse constante de l évaluation des actifs 35,0% 35,0% 30,0% 30,0% 25,0% 25,0% 20,0% 20,0% 15,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 0,0% Ecarts House des price prix gaps de (IMF logements 2008) Ecart IMF (2008) des prix des logements (FMI 2008) 32,1% 32,1% 29,2% 28,0% 29,2% 28,0% 21,8% 21,8% 17,0% 17,0% 16,2% 16,2% 11,8% 11,8% 1,7% Ireland Netherlands UK France SPAIN Sweden Italy Germany Source: Source: FMI FMI Études estimant la surestimation des prix sur le marché de l immobilier espagnol Auteur et année Année d estimation Surévaluation estimée BBVA - Balmaseda et al. (2002) % Banque d Espagne- Ayuso and Restoy (2003) % Banque d Espagne- Martínez-Pagés and Maza (2003) % FMI (2004) % FMI (2005) % OCDE (2005) % BCE (2006) % Ayuso and Restoy (2006) % FMI (2008) % FEDEA - Sosvilla (2008) % Source: étude économique de l OCDE: Espagne 2010

7 Le marché de l immobilier a connu une phase de forte ajustement

8 L activité du secteur de la construction montre une phase de correction Le secteur de la construction est toujours sur la voie d un réajustement à la baisse. Vers le milieu de l année 2011, les investissements résidentiels ont enregistré 54% de baisse cumulée par rapport au taux maximum qu ils avaient atteint. Taille relative du secteur de la construction (Taux d emploi du secteur en fonction de l emploi total et part des investissements résidentiels dans le PIB) 14% 13,6% 12% 10% 9,5% 9,2% 8,7% 8% 8% 6% 4% 2% 4,7% 4,1% 4,3% 0% Residential investment Employment Source: Institut National des Statistiques (INE)

9 Ajustement des prix Les prix de l immobilier ont chuté de 19% par rapport au pic atteint au premier trimestre 2008, et de plus de 23% en termes réels. La ratio entre les locations et le prix des logements montre que la marge pour un ajustement supplémentaire est étroite 2500 Variation des prix du logement (Base :1995) /m Rapport entre locations et prix des logements Logements Housing // Locations Rent Moyenne Average Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement Source: Ministère des Travaux Publics et Ministère de l Economie et des Finances

10 Comparaison internationale: un meilleur ajustement en Espagne Le prix des logements a moins augmenté en Espagne que dans les autres pays. Cependant, la différence de cette baisse par rapport au pic atteint est moins importante. Par conséquent, le taux d ajustement est comparativement plus fort en Espagne que dans les autres pays Variation des prix des logements neufs (Base 1996) UK Ireland Spain Source: ESRI, Ministère des Travaux Publics et Département des Communautés Autonomes et du Gouvernement Local

11 Ajustement des prix: analyse régionale La moyenne nationale n est peut-être pas significative, étant donné que le marché requiert une analyse régionale - 16,3% - 16,9% - 16,7% - 15% Baisse des prix du logement par région 1er trim er trim % - 15,7% - 18% - 19% - 21,5% - 22,3% - 21,9% - 16% - 19,2% -17,5% - 18,4% - 16,7% - 16% - 15,7% - 21,6% - 21,1% - 19,2% > -20% -15% - -20% - 15,4% - 22,2% - 19,6% - 15,2% - 19,7% Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement

12 Communes de plus de habitants connaissant la plus forte baisse des prix de logements neufs Baisse de prix moyen dans les grandes villes: -25% 1er trim ème trim2010 Baisse de prix par rapport au pic

13 Réduction des stocks Le stock de logements invendus a commencé à diminuer en Stock Net stock net et and variation stock du variation stock Courbe de réduction du stock Stock net % variation annuelle ,8% , ,184 40,1% 273,363 51,3% 413,642 48,3% 613, , ,454 12,1% -0,09% Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement Logements en construction Started housing construction Logements construits Finished housing construction Stock

14 Stock de logements : répartition régionale % stock /nombre total de logements % stock / stock total 2.5% 1.9% 2.5% 0.8% 1.2% 1.6% 4,7% 2.3% 2.6% 5.7% 1.7% 6,2% 0.4% 1.8% 0.7% 1.3% 0,77% 2.6% 15% 1,7% 7,4% 0.5% 4.3% 4.1% 2.8% 0.5% 7.8% 19.3% 2.4% 2.5% 3.7% 16.3% 4.3% > % 2-3 < 2 Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement >10% 5-10% 0-5% 5.9%

15 Merci de votre attention Fernando da Cunha Serantes Pour plus d'informations, s'il vous plaît contacter: