Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Bilan 2013 et perspectives 2014

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1 Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Bilan 2013 et perspectives 2014 Mardi 4 février avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

2 Introduction Marie-Odile Vaissié, MRICS Avocat associé Silke Nadolni, MRICS Avocat associé 2

3 Actualité LPA Renforcement de nos capacités en droit immobilier allemand : Ouverture d'un nouveau bureau à Munich Dr. Bernd Spieth Dr. Fabian Tross Arrivée de Dr. Oliver Hübner à Francfort 3

4 Actualité LPA Nomination de 9 nouveaux associés (33 associés au total) : Stéphane Erard Corporate, Fusions & Acquisitions Karine Bézille Social Création d un nouveau département «Environnement industriel & Développement durable immobilier» avec : Frédérique Chaillou Vincent Sol 4

5 Actualité LPA Renforcement de nos compétences en fiscalité et fiscalité immobilière Evelyne Bagdassarian Fiscalité, Banque Finance Virginie Louvigné Fiscalité immobilière Sandra Fernandes Fiscalité immobilière 5

6 Actualité LPA et renforcement du département Immobilier avec 3 nouveaux associés Romain Berthon Maroc Sidonie Fraîche-Dupeyrat Hélène Cloëz, MRICS 6

7 Actualité LPA Juillet 2013 Janvier

8 Sommaire 1. L actualité des baux Hanan Chaoui et Sidonie Fraîche-Dupeyrat 2. L actualité de l urbanisme Hélène Cloëz 3. L actualité de l environnement Vincent Sol et Frédérique Chaillou 4. L actualité de la fiscalité Jacques-Henry de Bourmont et Sandra Fernandes 5. Le point sur la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires Philippe Pelletier 8

9 L actualité des baux Hanan Chaoui Avocat Sidonie Fraîche-Dupeyrat Avocat associé 9

10 Baux commerciaux : le projet de loi «Pinel» Avant propos Les clauses d indexation comportant un indice de base fixe : arrêts de la Cour de Cassation des 16 octobre 2013 et 11 décembre Dispositions diverses : Baux dérogatoires Commissions départementales de conciliation des baux commerciaux Etat des lieux contradictoire : entrée/sortie Droit de préemption communal Droit de préemption du locataire Les indices : ILC / ILAT 10

11 Baux commerciaux : le projet de loi «Pinel» Le plafonnement du déplafonnement Ex : loyer plafonné de , valeur locative de Loyer année 1 : % = Loyer année 2 : % = Loyer année 3 : % = L encadrement des charges et impôts répercutables Établissement d un inventaire précis des charges (nature et ventilation) Etat récapitulatif annuel des charges Un décret précisera les charges et impôts qui en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire Adieu à la durée ferme des baux Marche vers le contentieux : clauses réputées non écrites 11

12 Le secteur résidentiel à toute ALUR Où en est-on? La seconde lecture au Sénat Next steps : La commission mixte paritaire Un recours devant le conseil constitutionnel? Une promulgation annoncée mi-mars Où va-t-on? Une volonté politique de : Répondre à la pénurie de logements Rééquilibrer les rapports contractuels En réponse : des baux encadrés, au régime administré Une reforme profonde de TOUS les baux du secteur résidentiel 12

13 Le secteur résidentiel à toute ALUR Que faut-il retenir? 1. L encadrement des loyers Un système réinventé et renforcé Le recul de la loi du contrat 2. Vente en bloc et vente par lots Des modifications substantielles qui vont faire évoluer les pratiques 3. Les nouvelles formes d immobilier résidentiel Colocations, résidences-services et résidences-universitaires Des régimes plus souples : l eldorado du résidentiel? 13

14 L actualité de l urbanisme Hélène Cloëz, MRICS Avocat associé 14

15 Favoriser la construction de logements Possibilités de déroger aux règles des plans locaux d urbanisme Création d une procédure intégrée pour le logement Compétence de premier et dernier ressort des tribunaux administratifs pendant cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements et sur les permis d'aménager des lotissements 15

16 Lutter contre les recours abusifs Ordonnance du 18 juillet 2013 : Intérêt à agir des requérants plus restrictif Pouvoirs du juge étendus : annulation partielle et annulation conditionnelle Octroi de dommages et intérêts Procédure transactionnelle encadrée Les premiers retours des juridictions sur l application de l ordonnance 16

17 Volet urbanisme de la loi ALUR Suppression du COS? Evolutions des PLU et des SCOT Simplification des ZAC et du PUP 17

18 L actualité de l environnement Vincent Sol Avocat associé Frédérique Chaillou Avocat associé 18

19 La longue marche vers la modernisation Simplification du droit de l environnement Des Grenelles à la simplification puis à la modernisation et enfin à la simplification! Un nouveau régime simplifié en développement : l enregistrement Projet d ordonnance relative à l expérimentation des autorisations uniques sur 3 ans Le futur : rapprochement droit de l urbanisme / droit de l environnement? 19

20 Sites et sols pollués Un projet de loi visant à la reconquête des friches industrielles Trois objectifs majeurs : Améliorer l information des populations avec notamment la création de zones de vigilance Inciter au redéploiement des sites pollués en autorisant sous certaines conditions le transfert des obligations administratives de réhabilitation Sécuriser le cadre juridique en clarifiant la hiérarchie des responsables de la réhabilitation dans laquelle prend place le propriétaire négligent 20

21 L actualité de la fiscalité Jacques-Henry de Bourmont, MRICS Avocat associé Sandra Fernandes Avocat associé 21

22 Le juge constitutionnel au secours des contribuables Dispositions de la LF 2014 invalidées par le Conseil constitutionnel La nouvelle définition de l abus de droit L abattement pour le calcul des plus-values sur cession de terrains à bâtir Le contrôle des opérations de transfert de risque ou de fonction à une entreprise liée L'obligation de déclaration à l'administration des schémas d'optimisation fiscale 22

23 Les casse-têtes chinois de la fiscalité immobilière Financement immobilier Réintégration totale des charges financières si le créancier lié n est pas soumis à une imposition minimale Déductibilité subordonnée à une imposition minimale chez le créancier : au moins ¼ de l impôt sur les bénéfices Preuve à apporter sur demande de l administration Champ d application Sociétés IS résidentes de France ou non (Etablissement stable de société étrangère) Entreprises liées Plus-values immobilières Exonération totale d IR sur les PV de cession au bout de 22 ans Exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans Les terrains à bâtir restent soumis au régime en vigueur avant la loi de finances pour 2014 : exonération totale d IR et prélèvements sociaux au bout de 30 ans Les trusts... 23

24 Aspects immobiliers internationaux Résidents fiscaux suisses cédant un bien immobilier situé en France (CE, 20 nov. 2013, n , 9e et 10e ss-s. réunies) Soumission de la PV au taux de 19% (au lieu de 33,1/3%), remboursement du troppayé Non-résidents, hors UE, associés d une SCI détenant un immeuble en France (CAA Lyon, 29 janvier 2013, n 12LY00100) Taux d imposition de la PV abaissé à 16% (au lieu de 33,1/3%) Attente de la décision du Conseil d Etat Documentation contemporaine complète en matière de prix de transfert : inclusion des décisions opposables («rulings») des administrations fiscales étrangères 24

25 Spécificités immobilières Actualités TVA Effet rétroactif de l option pour l assujettissement des loyers à la TVA au 1 er jour du mois de son exercice Droits d enregistrement sur les cessions d immeuble Faculté offerte aux Conseils Généraux d augmenter le taux départemental pour les cessions réalisées entre le 1 er mars 2014 et le 29 février 2016 Le taux actuel de 5,09% peut passer à 5,80% en fonction des départements 25

26 Spécificités immobilières Le dernier épisode des SIIC Vs. Pérennisation de l exonération de la contribution additionnelle de 3% sur les revenus distribués dans la limite des obligations de distribution Augmentation des obligations de distribution de 85% à 95% pour les revenus locatifs et de 50% à 60% pour les plus-values OPCI et taxe de 3% 26

27 Le point sur la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires Philippe Pelletier, FRICS Avocat associé 27

28 Une obligation programmée de rénovation Article 3 de la loi du 12 juillet 2010 (Grenelle 2) "Des travaux d amélioration de la performance énergétique sont réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s exerce une activité de service public dans un délai de 8 ans à compter du 1 er janvier Un décret en Conseil d'etat " : concertation menée sous l'égide de Maurice Gauchot (CBRE France) pour déterminer les grands équilibres du futur décret. Travaux salués par l'ensemble de la profession Eté 2013 : charte pour l'efficacité énergétique des bâtiments tertaires publics et privés 28

29 La charte pour l'efficacité énergétique des bâtiments tertiaires Anticipation volontaire des acteurs pour créer un mouvement coordonné de rénovation du parc S'inscrit dans les recommandations du "Rapport Gauchot" Préfigure le décret à venir Lancement le 31 octobre 2013 avec le soutien des Ministres du Logement et de l'ecologie : 31 signataires s'engagent 44 signatures à ce jour : la sphère privée et publique se mobilise 29

30 Et maintenant? Et après? La charte demeure ouverte : de nouveaux acteurs publics et privés rejoignent la démarche Mobilisation des réseaux consulaires pour accompagner les collectivités territoriales et les PME Printemps 2014 : publication des plans de progrès et premiers retours d'expérience de la charte volontaire Publication du décret d'application organisant l'obligation de travaux annoncée pour fin

31 Questions Retrouvez cette présentation sur notre site internet : onglet Actualités 31

32 Contacts Silke Nadolni, MRICS Responsable du département Immobilier snadolni@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Lefèvre Pelletier & associés, Avocats 136 avenue des Champs Elysées Paris Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com

33 PARIS, France 136, avenue des Champs Elysées Paris France Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com ALGER, Algérie Lotissement Bensmaia Villa 16B Parc Poirson - El Biar Alger Algérie Tél. : +213 (0) algiers@lpalaw.com CASABLANCA, Maroc 269 Boulevard Zerktouni - 2e étage, N Casablanca Maroc Tél. : +212 (0) Fax : +212 (0) casablanca@lpalaw.com FRANCFORT, Allemagne Savignystr. 18, D Frankfurt am Main Francfort - Allemagne Tél. : +49 (69) Fax : +49 (69) frankfurt@lpalaw.com GUANGZHOU, Chine Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu Guangzhou - Chine Tél. : Fax : guangzhou@lpalaw.com HONG KONG, Chine 44/F, Cosco Tower, Unit Queen's Road Central - Hong Kong Tél. : Fax : hongkong@lpalaw.com MUNICH, Allemagne Weißenburger Straße 10, D Munich - Allemagne Tél. : Fax : b muenchen@lpalaw.de SHANGHAI, Chine 41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road - Lu Wan District Shanghai Chine Tél. : Fax : shanghai@lpalaw.com 33