Notre mission : créer, consolider, construire votre capital immobilier

Transcription

1 Notre mission : créer, consolider, construire votre capital immobilier Ce sont les rencontres qui nous enrichissent! Alors.rencontrons nous!

2 Odgpatrimoine Pourquoi l immobilier? La location meublée par rapport à la location nue La location meublée gérée LMNP Les EHPAD

3 ODG PATRIMOINE Conseiller immobilier indépendant il vous aide : à réaliser vos objectifs, À avoir une réflexion pertinente sur vos projets à prendre des décisions précises Son cout,? il est gratuit, ce sont les promoteurs qui rétribuent le conseiller grâce à une convention de partenariat au prix de la grille promoteur.

4 Pourquoi choisir l investissement immobilier?

5 Pourquoi l immobilier? L immobilier permet de se constituer un patrimoine avec peu de liquidités, en utilisant uniquement sa capacité d'emprunt

6 Pourquoi l immobilier? Pour 100 investis en 1996 l'immobilier rapporte 335, le CAC 40 : 219 les fonds euros : 185 et le livret A :143

7 Quelques produits immobilier d investissement Les logements traditionnels (revenus fonciers ) Loi DUFLOT ( logements neufs et nus) Loi DUFLOT DOM TOM Les investissements à l étranger (Maroc, USA etc..) Les investissements LMNP ou LMP

8 LMNP / LMP Location meublée non professionnelle/location meublée professionnelle location meublée gérée Aujourd hui, l objet de cette réunion : mieux vous faire comprendre les atouts de l investissement en LMNP et notamment des EHPAD

9 Définition de la location meublée Lorsque vous louez un bien immobilier, et que vous le meublez suffisamment pour qu il puisse être utilisé pour y vivre, vous devenez loueur meublé non professionnel : L M N P.

10 Définition de la location meublée gérée La location meublée gérée consiste à donner un bien en exploitation à un gestionnaire qui, par un bail commercial de 9 ans ou 11 ans s engage à vous verser des loyers réguliers que votre bien soit ou non occupé.

11 Différence financière entre location nue et location meublée gérée

12 Différence entre location nue et location meublée gérée Hypothèse d imposition: TMI =30% Gestion locative Assurances Syndic et charges copropriété travaux Carences, vacances locatives Frais de relocations Taxes foncières mobilier Total FRAIS Rente nette avant impôts CSG IMPOTS Location nue Loyer /an, 7% 3% 5% 2% 3% 2% 10% 32% 15.5% 30% 6800 Location meublée gérée Loyer: /an 3% 8% 4% 15% 8500 Total après impôts et CSG

13 Pourquoi cette différence? c est la différence entre la fiscalité et la comptabilité foncière et la fiscalité et comptabilité BIC (bénéfices industriel et commerciaux)

14 Différence entre locations nue et location meublée gérée Un grand mot: AMORTISSEMENT Avec le statut LMNP, nous amortissons l investissement Celui-ci est soustrait du résultat et est reporté parce qu il ne peut pas provoquer de déficit : dans notre cas le résultat déclaré est égal à zéro.

15 LMNP gérée: les avantages Récupération de la TVA (19.6% ) Amortissement du bien déductible du revenu locatif, donc résultat =0, donc, pas d impôts ni prélèvements sociaux. Un seul locataire : le gestionnaire Bail ferme de 11 ans renouvelable Pas de frais de gestion ni assurances locatives Pas de frais de travaux

16 Avantages pratiques Un seul locataire: le gestionnaire Pas de gestion locative Pas de carence ni de vacance de locataire Un loyer qui tombe tous les mois que votre appartement soit loué ou non Pas de travaux

17 Les différentes formes de locations meublée gérées Résidences tourisme/affaire Résidences étudiants Résidences seniors Résidences EHPAD

18 Aujourd hui, nous allons vous parler des EHPAD

19 Les EHPAD c est quoi? Un EHPAD Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes Ou Maison de retraite médicalisée

20 Les EHPAD maisons de retraite médicalisées Les résidences EHPAD rentrent dans le cadre des établissements ayant le droit d être dans un statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP) géré.

21 Achat d un lot d EHPAD Un particulier peut acheter un lot ou plusieurs lots d EHPAD (et non des parts), c est-à-dire la plupart du temps une chambre et les tantièmes de parties communes.

22 Coûts de construction d un EHPAD L essentiel des dépenses d un établissement concerne l'amortissement de l immobilier alourdi par toutes les normes en vigueur (construire un établissement de 100 lits en 2013 coûte près de 15 millions d euros) et le personnel nécessaire au fonctionnement de la structure (près de 90 salariés pour 100 résidents dans un EHPAD digne de ce nom).

23 EHPAD = VISIBILITE Une demande exponentielle : La population continue de vieillir sous le double effet de l espèrance de vie et de la génération du papy boom (années1945 à 60) Une lisibilité exceptionnelle Les effectifs de personnes âgées sont connus cinquante ans à l avance

24 Pyramide des âges

25 EHPAD = NECESSITE Un déficit sévère de logements adaptés Les perspectives les plus récentes font apparaitre en moyenne des besoins de création d environ nouvelles places par an.

26 EHPAD = TRANQUILITE Pas de problématique de locataires Des loyers sécurisés (un seul locataire: le gestionnaire) Le loyer est payé que le logement soit ou non occupé

27 EHPAD = STATUT LMNP Comptabilité BIC Tous les avantages fiscaux et comptables lié au statut, notamment: Récupération de la TVA Amortissement du bien

28 EHPAD = RENDEMENT NET Le rendement d un EHPAD est en moyenne de 4.5% net de frais, d impôts et de prélèvements sociaux Taxe foncière très faible Tous les travaux, y compris les gros travaux sont pris en charge par le gestionnaire

29 EHPAD = RENTABILITE ELEVEE L augmentation de loyer annuelle étant régulièrement de 2% par an, le capital investi augmente de la même manière. La rentabilité globale : loyer + augmentation du capital est supérieure à 6%

30 EHPAD = REGLEMENTES Une offre totalement réglementée par les pouvoirs publics Une surveillance permanente de la qualité :Convention tripartite.

31 EHPAD = RARETE Les pouvoirs public ont défini sur ce marché un numerus clausus et l ouverture de tout nouvel établissement est soumise à autorisation

32 EHPAD : UN BAIL AVANTAGEUX un bail commercial portant sur les locaux meublés est signé entre chaque investisseur copropriétaire et la société d'exploitation de la résidence. Dans le cadre de ce bail les loyers sont garantis et toutes les charges d'exploitation, l'entretien et les gros travaux définis par les articles 606 et 605 du code civil ainsi que ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

33 TVA récupérable Les investisseurs ne sont exposés à aucun risque d'exploitation et leur statut se limite à celui de loueur en meublé. Les loyers étant soumis à T.V.A en raison de l'activité et des services rendus à la clientèle par l'exploitant, l'investisseur peut donc récupérer la T.V.A.

34 Loyers nets d impôts et de prélèvements sociaux (CSG) Les loyers seront nets d'impôts et de CSG aussi longtemps que la capacité d'amortissement du bien le permettra : entre 20 et 35 ans compte tenu des reports d'amortissement.

35 Différence entre location nue et location EHPAD Hypothèse d imposition: TMI =30% Location nue Loyer /an, Location EHPAD Loyer: /an Gestion locative Assurances Syndic et charges copropriété travaux Carences, vacances locatives Frais de relocations Taxes foncières mobilier Total FRAIS Rente nette avant impôts CSG IMPOTS 7% 3% 5% 2% 3% 2% 10% 3% 3% 32% 15.5% 30% % à 7% Total après impôts et CSG à 9400

36 Réglementations des établissements médicalisés Respect de la réforme du Respect de la réglementation applicable aux établissements médicaux-sociaux

37 Conventions tripartites Conventions avec les présidents des conseils régionaux et un représentant de l état. Celle-ci permet la mise en place de la tarification en 3 postes: Le tarif hébergement: prise en charge famille ou aide au logement Le tarif dépendance : prise en charge conseil général et famille Le tarif soins : prise en charge par l assurance maladie

38 Convention tripartite (2) Elle définit les conditions de fonctionnement tant au plan financier qu'à celui de la qualité de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués Une attention particulière est accordée au niveau de la formation du personnel d'accueil. Leurs buts : inviter les établissements à une démarche qualité, apporter plus de transparence dans la gestion des structures.

39 L emplacement est il important? Non, Un EHPAD s adresse à une population dépendante, ne disposant pas de la possibilité de profiter d un environnement élargi. A titre d exemple, les EHPAD situés en milieu rural peuvent parfois paradoxalement fournir les modèles les plus rentables pour les exploitants. Les fonciers y sont moins chers et la concurrence peu présente. L absence d établissements spécialisés dans un vaste périmètre attire une clientèle parfois forte éloignée (phénomène de concentration de la demande sur une localisation géographique précise).

40 L emplacement est il important? L emplacement stricto sensu a donc moins d importante que la réalité de l offre locale. Ce point fera partie des premiers critères analysés par le gestionnaire et conditionnera la faisabilité du projet. La validation d un emplacement par un gestionnaire de renom ainsi que l obtention d une autorisation d exploitation sont gages de sécurisation de l investissement

41 Pour qui? Tous les publics sont concernés qu ils paient ou non des impots Les jeunes 20 à 45 ans qui veulent se constituer un patrimoine immobilier solide avec très peu d apport financier pour leur retraite sans subir aucun prélèvements fiscaux sur les loyers encaissés. Les moins jeunes qui veulent compléter leur retraite en se construisant un capital immobilier solide et une rente non imposable. Ceux qui possèdent un capital financier ou immobilier mais qui en ont marre des impôts et prélèvements multiples (sans parler des problématiques de locataires, d assurances et de loyers impayés), et qui désirent une rente sans IMPOTS ni prélèvements sociaux.

42 Exemple pour un jeune de 25 à 45 ans achat d un lot d EHPAD de rendement locatif = 4.5% crédit sur 20 ans amortissable à 3.5% avec assurance apport Versement moyen mensuel = 240 Cout global sur 20 ans = Capital dans 20 ans= Rente dans 20 ans non imposable = /an

43 Exemple pour une personne de 50 ans avec un crédit sur 15 ans Pour un EHPAD de Et un apport de Versement moyen mensuel = 380 Cout global sur 15 ans = Capital dans 15 ans Rente dans 15 ans /an nette d impôts et de prélèvements sociaux pendant encore 10 ans

44 Exemple pour une personne qui paie au comptant Rente nette aujourd hui = 8400 /an (9000-charges). Aucun impôt pendant 7 à 8 ans Un très faible impôt dans 8 ans correspondant à 3 à 7 % du loyer annuel

45 Exemple pour un couple de moins de 45 ans avec un crédit sur 20 ans et un apport de pour un EHPAD de Versement moyen mensuel= 0 Cout global sur 20 ans= Capital dans 20 ans = Rente annuelle non imposable de /an

46 Une chambre médicalisée en EHPAD

47 Le statut LMP : les conditions d accès au statut Annoncer plus de de revenus locatifs. Les revenus de la locations doivent être supérieurs aux revenus d activité. Inscription au registre du commerce et des sociétés

48 LMP : les avantages Tous les avantages du statut LMNP Pas de plus value après 5 ans d activité Pas d ISF sur les biens loués meublés Les frais et déficit éventuels sont déductibles des impôts. Validation de trimestres des retraites. Conservation d une couverture maladie. Une transmission à des conditions tres avantageuses.

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