MARKETBEAT MARSEILLE BUREAUX. 4ème Trimestre 2016

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1 MARKETBEAT MARSEILLE BUREAUX 4ème Trimestre 216

2 SOMMAIRE 1 Contexte économique 2 2 Demande placée et valeurs locatives 3 3 Offre et taux de vacance 4 4 Définitions 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE MI FIGUE, MI RAISIN Désalignement des astres Brexit, élection de Donald Trump, l année 216 détient le palmarès des réalisations inattendues. L agenda 217 s annonce chargé : élections en France et en Allemagne, négociations de sortie de l UE du Royaume-Uni. Les grandes économies ont assez bien absorbé les turbulences de 216, mais le fameux «alignement des planètes» (taux d intérêts faibles, parité euro/dollar favorable et pétrole bas) carburant d une reprise auto entretenue se désaxe (hausse du pétrole, des taux longs). Après son passage à vide du 2 ème trimestre, la croissance française reste faible (,2% au 3 ème trimestre), et devrait terminer l année autour de 1,2% (contre 1,6% en zone euro). Plusieurs indicateurs sont timidement repassés au vert, notamment la consommation des ménages (+,4% en novembre), sur fond de regain d inflation (+,6% en décembre) lié à l énergie. Confiance des chefs d entreprise Les facteurs d incertitudes pesant sur l économie française touchent davantage le moral des ménages (stable à 99 points) que le climat des affaires, en net regain (15 points) et supérieur à 1 depuis 6 mois. Les secteurs de l industrie et de l hôtellerie-restauration (fortement touché par les vagues d attentats) gagnent chacun 4 points, tandis que le commerce montre des signes d amélioration (+3 points). Seul bémol, le bâtiment, encore en deçà de sa moyenne long terme. L indice PMI Markit termine aussi l année 216 sur une note positive à 53,1 points en décembre, contre 51,4 en novembre, le secteur privé touchant son plus haut niveau d activité depuis 18 mois. Pour autant, ce sursaut ne s est traduit que marginalement par des hausses d effectifs salariés. Timide embellie sur l emploi Le taux de chômage a amorcé sa descente à partir du 4 ème trimestre 215, atteignant même les 9,6% au printemps 216. Au 3 ème trimestre, ce taux s'établit à 9,7%. Selon l INSEE, les gains de marge des entreprises et la prime à l embauche ont permis d abaisser le seuil de croissance apte à créer de l emploi. En Ile-de-France, le taux de chômage francilien (8,5 % au deuxième trimestre 216) s est réduit de,5 point depuis mi-215. L exil consécutif au Brexit ne s est pas encore réalisé et les grandes entreprises qui examinent la question n en sont qu au début de leur réflexion. L Ile-de-France est certes en 1 ère ligne pour accueillir ces mouvements, mais Londres pourrait contre-attaquer fiscalement, comme en témoigne le transfert récent de la base fiscale de MAC DONALDS. Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, BIT Climat des affaires Moral des ménages MarketBeat Marseille Bureaux T

4 MARSEILLE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Triste fin d année! Après les très bons résultats du 3 ème trimestre (2 4 m² commercialisés), le marché des bureaux de Marseille est retombé en cette fin d année à des volumes assez réduits. Ainsi à peine 1 4 m² de bureaux auront été placés au 4 ème trimestre, le plus faible de l année; il en découle un volume annuel de transactions de l ordre de 56 1 m², en baisse de 23% par rapport à 215. Notons que déjà cette année-là, le marché accusait un repli de 22%, par rapport aux 94 m² recensés en 214. C est le segment des surfaces neuves ou restructurées (1 ère main) qui porte l essentiel du recul de la demande placée : les ventes et prises à bail de ce type de surfaces ont été divisées par deux en un an. Les entreprises ont massivement porté leur choix sur des locaux de seconde main, plus abordables; le volume de transactions est quasi égal d une année sur l autre. Ce recul des transactions est principalement sensible sur le secteur «Euroméditerranée Centre Ville»; où le volume des commercialisations affiche une baisse de 4% en un an. De son côté, le secteur Nord-Littoral enchaine une seconde année de contraction de sa demande placée, tombée à moins de 7 m². Le recul est moins marqué dans le Sud (-8%) alors qu ailleurs Est et Vallée de l Huveaune les volumes sont stables autour de 6 m². Le nombre des transactions des surfaces supérieures à 1 m² est resté stable d une année sur l autre, tout en portant sur des surfaces moyennes passées de 2 m² en 215 à 1 7 m² en 216. L autre changement tient dans la répartition géographique de ces mouvements : ils se sont majoritairement réalisés hors du quartier Euroméditerranée. Valeurs locatives : ajustements à la baisse Dans un marché marseillais moins polarisé sur le secteur d Euroméditerranée 1, la valeur locative moyenne de transactions de bureaux neufs se réajuste autour de 25 /m²/an en 216, à comparer à 215 /m²/an relevés en 215. Selon les secteurs, les loyers s inscrivent dans une fourchette très large, de 13 /m²/an au Sud à /m²/an sur le quartier d affaires. Demande placée à Marseille, en milliers de m² Demande placée de bureaux par tranche de surface T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Marseille, /m²/an Moins de 2 m² De 2 à 499 m² De 5 à 999 m² Plus de 1 m² La tendance est tout aussi baissière pour les bureaux de seconde main, avec une moyenne de 135 /m²/an en 216 contre 155 /m²/an en 215. Les valeurs sont relativement resserrées (entre 115 et 135 /m²/an) hors Euroméditerranée. Elles peuvent atteindre 2 /m²/an dans l hyper centre sur des immeubles de facture récente. Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main MarketBeat Marseille Bureaux T

5 MARSEILLE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : forte poussée des grandes surfaces Le ralentissement des transactions conjugué à une multiplication des libérations tire l offre immédiate à la hausse; elle est ainsi passée de 139 m² recensés début 216 à plus de 188 m² début 217, soit une augmentation de 36% en un an. Dans ce contexte, la remontée du taux de vacance est spectaculaire. Positionné à 3,3% il y a un an, ce taux atteint aujourd hui 4,4%. Cette hausse des disponibilités est commune à l ensemble des créneaux de surfaces, mais elle s exprime dans des amplitudes variables : de +14% pour les bureaux de 5 à 1 m² à +43% pour ceux supérieurs à 1 m². Il en découle une configuration du stock vacant très centrée sur les grands gabarits d immeubles avec près de 126 m² de bureaux immédiatement disponibles, soit plus de 6% du volume total. En dépit de ce volume important, les offres neuves ou restructurées sont assez réduites sur le marché tertiaire marseillais, à peine 2%, essentiellement localisées à Euroméditerranée 1 et dans le Sud de l agglomération. Ces deux zones concentrent d ailleurs l essentiel des disponibilités immédiates telles que recensées en ce début d année, avec respectivement 7 m² et 45 m² de bureaux vacants. L offre est aussi importante sur le secteur Nord Littoral avec près de 37 m² (en hausse de 4% d une année sur l autre). Production neuve : Euroméditerranée en 217.plus diversifié au-delà Un peu plus de 45 m² de bureaux neufs ou restructurés auront été livrés sur le marché marseillais en 216; cette offre a connu un certain succès puisque moins de 1 m² étaient encore disponibles à leur livraison. Le rythme des livraisons va se ralentir en 217 avec seulement 3 m² de nouvelles surfaces annoncées, dont 24 m² à Euroméditerranée 1 (bâtiments Hermione et Floréal de l opération «Euromed Center»). L Est et le Sud proposeront aussi quelques bureaux neufs mais sur des gabarits plus modestes. En 218, l offre neuve pourrait être nettement plus abondante, de l ordre de 6 m², concentrés sur Euroméditerranée («Corail», «Smartseille», «La Marseillaise»). Citons aussi «Le Castel» qui bénéficie d un positionnement unique entre le MUCEM et la place de la Joliette plus près du centre-ville de Marseille. Le développement d une offre neuve sur le Nord va permettre de proposer des valeurs locatives plus attractives. MarketBeat Marseille Bureaux T4 216 Offre immédiate à Marseille, en milliers de m² Taux de vacance des bureaux à Marseille 6% 4% 2% % Disponibilités de première main (de plus de 1 m²) certaines et probables à Marseille, en milliers de m² Moins de 3 m² De 3 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² Euroméditerranée et centre-ville Sud Est Nord Littoral 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T MarketBeat Marseille Bureaux T

7 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 () olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Marseille / Aix-en-Provence +33 () eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés