Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Augmentation de capital Real Estate Investment Management Mai 2015

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1 Augmentation de capital 2015

2 Résumé Centre commercial, Spreitenbach Une augmentation de capital de plus de 150 millions CHF sera réalisée en juin 2015 Le coefficient d endettement de CS REF Interswiss s élève à près de 31%. Les révisions apportées à la LPCC et à l OPCC fixent le taux d endettement maximal à 33% Pour garantir la croissance future et être en mesure d agir de manière flexible sur le marché, des capitaux supplémentaires sont nécessaires Afin que le portefeuille d immeubles reste commercialisable, nous investissons en permanence dans cette position. 2

3 Facteurs du succès Zurich, Sihlcity (copropriété 12,9%) La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur. Plus grand fonds immobilier commercial en Suisse avec une valeur vénale de 2235 mio. CHF au Le fonds compte 78 immeubles avec plus de 4000 loyers Rendement direct de 4,06% au la moyenne de tous les fonds immobiliers cotés s élève à 2,90% ( ) Faible quote-part des charges d exploitation du fonds (TER REF GAV) de 0,67%, au-dessous de la moyenne de 0,81% pour tous les fonds immobiliers cotés ( ) Source: SIX Swiss Exchange, rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss 3

4 Politique et stratégie de placement Politique de placement Investissements dans les immeubles à revenus élevés, à usage commercial ou mixte Portefeuille très diversifié à l échelle régionale en Suisse avec focalisation sur les grandes villes suisses et leurs agglomérations Berne, Scheibenstrasse Siège IV, canton de Berne Stratégie Elaboration d un rendement direct stable et élevé Concentration sur la croissance qualitative du portefeuille ainsi que le renouvellement constant du parc d immeubles Source: Credit Suisse AG 4

5 Chiffres-clés et caractéristiques des produits Berne, Belpstrasse 48 Large base d investisseurs avec plusieurs milliers d investisseurs privés et institutionnels Transactions en bourse à la SIX Swiss Exchange avec un chiffre d affaires moyen de CHF par jour 1 Surveillé par l Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) sur la base de la Loi sur les placements collectifs (LPCC) et de l Ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC), p. ex.: Les fonds de tiers ne peuvent représenter au maximum qu un tiers de la valeur vénale 30% de terrains constructibles et de bâtiments commencés La monnaie du fonds est le franc suisse (CHF) Le fonds a été fondé en Il détient les immeubles en propriété foncière indirecte. 1 : moyenne des cinq dernières années La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur. Source: SIX Swiss Exchange, Credit Suisse AG 5

6 Chiffres-clés Rapports annuels Fortune nette du fonds en mio. CHF 1404,9 1436,0 1427,7 1426,2 Valeur vénale des immeubles en mio. CHF 2235,3 2206,7 2041,8 1790,9 Agio/disagio 21,60% 8,62% 4,18% 15,66% Distribution par part en CHF n/a 8,40 8,40 8,40 Rendement de distribution n.i 4,06% 4,26% 3,84% Quote-part de distribution n.i 84,43% 98,19% 93,85% Rendement du placement 2,31% 1 5,21% 4,72% 6,35% Coefficient d endettement (en % des valeurs vénales) Quote-part des charges d exploitation du fonds (TER REF GAV) 31,14% 28,86% 24,17% 16,47% 0,67% 0,67% 0,69% 0,70% Taux de perte sur loyer 7,25% 5,94% 5,11% 3,66% 1 Calcul pour 6 mois Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur. Les chiffres-clés ont été calculés sur la base de la nouvelle information spécialisée «Indices des fonds immobiliers» de la SFA, en vigueur depuis le Source: rapports annuels révisés et rapports semestriels non révisés de Credit Suisse REF Interswiss 6

7 Performance nette au Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur. Dernières données au: Source: Credit Suisse AG 7

8 Evolution du cours par rapport à la valeur nette d inventaire 260 CHF Agio de 23,1% (au ) Distribution Valeur d inventaire par part Cours de bourse Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur. Dernières données au: Source: Credit Suisse AG 8

9 Agios et disagios des fonds immobiliers suisses Moyenne des fonds CH cotés 1 : 36,4% 1 Agio pondéré tenant compte des fonds non cotés et internationaux (CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF LogisticsPlus et CS REF Global): 34,7% Dernières données au: Source: Credit Suisse AG, Datastream, rapports semestriels et annuels des fonds 9

10 Rendement direct des fonds immobiliers suisses Distribution par part mesurée en fonction du prix du cours Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. La performance historique ne constitue pas une garantie pour l évolution des valeurs et pour les rendements actuels et futurs. Dernières données au: Source: Credit Suisse AG, Datastream, dernier rapport annuel des fonds 10

11 Concentration sur les centres économiques Valeur vénale Plus de 50 mio. CHF mio. CHF Sous 10 mio. CHF Zurich 32,00% Suisse du Nord-Ouest 30,00% Lac Léman 24,25% Berne 10,55% Suisse centrale 1,85% Suisse romande 1,05% Tessin 0,30% Source: rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss 11

12 Diversification selon l affectation Répartition de la surface utile selon le revenu locatif net 18.80% 3.65% 8.05% Bureaux Vente 32.00% Cinéma/hôtel/restaurant Entrepôts 4.45% 5.75% 27.30% Appartements Autres Parking Source: rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss 12

13 Chiffres-clés concernant l augmentation de capital Type d émission: Période de souscription: émission «best effort» avec négoce des droits de souscription (12h00) Négoce droits de souscription SIX: Libération: Prix d émission Parité de souscription Volume ciblé: Commission d émission: CHF net par certificat de part 10:1 (10 anciens certificats de part pour 1 nouveau) 148,6 mio. CHF max. 2,5% de la VNI (inclus dans le prix d émission) Identification de la part de fonds: Numéro de valeur: ISIN: CH Identification droit de souscription: Numéro de valeur : ISIN: CH

14 Pipeline immobilier 2015 Achats Date d achat Investissement en CHF Terrain Hönggermarkt Zurich Divers objets / projets en cours d examen ,9 mio. Rénovations / repositionnements Exercice Investissemen t en CHF Rénovations / repositionnements divers 2014/ mio. Source: Credit Suisse AG 14

15 Assainissement complet Schaffhouse, Schwertstrasse 6 Immeuble commercial Assainissement complet Volume d investissement: Valeur vénale*: Revenus locatifs*: 4,1 mio. CHF 8,2 mio. CHF 0,4 mio. CHF Achèvement: mai 2015 Surface louée totale: 1400 m 2 Locataires: bijouterie, cabinet dentaire, bureaux *Valeurs après achèvement Source: Credit Suisse AG 15

16 Assainissement complet Zoug, Innere Güterstrasse 2, 4 Immeuble commercial Assainissement complet Volume d investissement: 13,5 mio. CHF Valeur vénale*: Revenus locatifs*: 24,0 mio. CHF 1,2 mio. CHF Achèvement: décembre 2014 Surface louée totale: 3100 m 2 Places de stationnement: 79 Locataires: VZ Vermögenszentrum, salle de sport *Valeurs après achèvement Source: Credit Suisse AG 16

17 Assainissement complet Zurich, Hallwylstrasse 71 Immeuble commercial Assainissement complet Volume d investissement: 8,3 mio. CHF Valeur vénale*: Revenus locatifs*: 21,5 mio. CHF 0,9 mio. CHF Achèvement: mai 2015 Surface louée totale: 3300 m 2 Places de stationnement: 30 Locataire: STF Schweizerische Textilfachschule *Valeurs après achèvement Source: Credit Suisse AG 17

18 Repositionnement Zurich, Hönggermarkt Centre commercial Repositionnement Volume d investissement: 4,5 mio. CHF Valeur vénale*: Revenus locatifs*: 28,5 mio. CHF 1,9 mio. CHF Achèvement: printemps 2015 Surface louée totale: 5200 m 2 Places de stationnement: 94 Locataires: Coop, petits commerçants, bureaux, cabinets, appartements *Valeurs après achèvement Source: Credit Suisse AG 18

19 Assainissement complet et repositionnement Ambassador House, Opfikon Assainissement complet (propriété par étage à 50%) Immeuble commercial avec offre de prestations en rez-de-chaussée (restauration, conférence, garderie, etc.) Volume d investissement d env. 70 mio. CHF (installation de l immeuble 50%) Achèvement au printemps 2017 Bureaux / surface prest. totale m 2 Projet attractif de grande qualité Vaste entrée représentative avec réception (concierge) Grande qualité de la surface (flexible, efficace) Durabilité: Leed Platin Source: Credit Suisse AG 19

20 Durée des fonds de tiers Montant en mio. CHF Hypothèque à taux fixe Prêt 445,0 mio. CHF 251,1 mio. CHF Hypothèques à taux fixe Prêt Source: rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss 20

21 Utilisation du montant d émission La gestion active permet un renouvellement permanent des actifs immobiliers. Besoin en capital pour les acquisitions d objets prévues Les assainissements ciblés des objets du portefeuille permettent à CS REF Interwiss d accroître durablement l attractivité et la capacité bénéficiaire du portefeuille. Besoin en capital pour les assainissements en cours Le fonds adopte une stratégie de croissance qualitative et met l accent sur une solide capitalisation propre. Réduction des fonds de tiers à court terme Amélioration constante de la qualité du portefeuille et renforcement durable de la substance et de la capacité bénéficiaire. Source: Credit Suisse AG 21

22 Participation à l augmentation de capital: avantages pour les investisseurs Portefeuille immobilier à fort rendement Participation à un fonds immobilier largement diversifié par secteurs et régions, détenant des immeubles commerciaux à fort rendement. Rendement de distribution élevé Protection contre l inflation Garantie de revenus durable Diversification des risques Croissance qualitative Gestion de portefeuille professionnelle CS REF Interswiss affiche le rendement direct le plus élevé (4,1% 1 ) parmi les fonds immobiliers suisses cotés en bourse (2,9% en moyenne). Les baux de biens immobiliers à usage commercial sont axés sur le long terme et liés à l inflation grâce à l indexation. Revenus immobiliers constants grâce à des locataires présentant une excellente solvabilité et à un entretien durable des immeubles. Faible corrélation de l immobilier avec d autres classes d actifs comme les instruments du marché monétaire, les actions ou les obligations. Exigences élevées en matière de sites, de structures des bâtiments et concepts d affectation des immeubles commerciaux. Gestion active des immeubles et des objets vacants grâce à des spécialistes renommés et chevronnés présents sur place. 1 au Le rendement visé n est pas une projection, une prévision ou une garantie de performance future ou d atteinte de celle-ci. Source: Credit Suisse AG 22

23 Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Vos interlocuteurs Radhia Rüttimann Product Management Director Tél Ulrich Braun Strategies & Advisory Director Tél

24 Annexes

25 Quelles sont les caractéristiques des immeubles à utilisation commerciale? Avantages Solide garantie de revenus Rendement robuste Rendements plus élevés que les immeubles d habitation Baux à loyer à plus long terme (généralement 5 à 10 ans) Indexation partielle ou complète, liée à l indice des prix à la consommation (IPC) Frais d administration moins élevés en raison d un taux de rotation des locataires et d un besoin d entretenir les locaux moins élevés Inconvénients Dépendance conjoncturelle Marché immobilier suisse très plébiscité Dépendance concernant la solvabilité des locataires En cas de changement de locataire, des surfaces importantes peuvent se libérer (relocation = défi) 25

26 Les 10 locataires les plus importants représentent env. 25% des revenus locatifs Swisscom AG 4,1% Coop 3,4% Walter Meier AG 3,1% MP Hotelbetriebs AG (Mövenpick Hotels & Resorts) 3,0% Migros 2,2% Assurance-invalidité du canton de Berne 2,1% Schöni Transport AG 1,9% Lloyds TSB Bank 1,8% Maus Frères SA 1,8% Hennes & Mauritz SA 1,5% Source: rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss 26

27 Durées des baux à loyer < 1 an 1-2 ans 2-3 ans 3-4 ans 4-5 ans 5-6 ans 6-7 ans 7-8 ans 8-9 ans 9-10 ans > 10 ans Logements et parkings: 27% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Source: rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss 27

28 Mrz 07 Sep 07 Mrz 08 Sep 08 Mrz 09 Sep 09 Mrz 10 Sep 10 Mrz 11 Sep 11 Mrz 12 Sep 12 Mrz 13 Sep 13 Mrz 14 Sep 14 Mrz 15 Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Taux de perte sur loyer 10% 9% 8% 7% 6% 5% Part des surfaces vacantes en raison de projets d assainissement 4% 3% 2% 1% 0% Source: rapports semestriels et annuels de CS REF Interswiss 28

29 Rémunération pondérée moyenne des fonds de tiers 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% Moy.: 1,46% 1.0% 0.5% 0.0% Source: rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss 29

30 Immeubles dans la fortune du fonds (extrait) Bâle, Steinengraben 18, 22 Zurich, Limmatquai 80 Source: Credit Suisse AG 30

31 Immeubles dans la fortune du fonds (extrait) Pregny-Chambésy, Chemin de Cornillons 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 104, 106 Zurich, Löwenstrasse 29 Source: Credit Suisse AG 31

32 Immeubles dans la fortune du fonds (extrait) Plan-les-Quates, Ch. du Pré-Fleuri «Bluebox» Nyon, Place Bel Air 8 Source: Credit Suisse AG 32

33 Disclaimer Ce document a été élaboré par Credit Suisse AG et/ou ses filiales (ci-après «CS»), avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant à l'exactitude et à l'exhaustivité du présent document et décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l'utilisation de ces informations. Le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres n'ont pas été vérifiés. Ce document est fourni exclusivement à titre d'information et à l'usage du destinataire. Il ne constitue ni une offre ni une recommandation en vue de l'achat ou de la vente d'instruments financiers ou de services bancaires et ne saurait délier le destinataire de la nécessité de former son propre jugement. Il est en particulier recommandé à ce dernier d'examiner ces informations, le cas échéant avec l'aide d'un conseiller, sous l'angle de la compatibilité avec ses ressources personnelles et celui des conséquences juridiques, réglementaires, fiscales, etc. La reproduction intégrale ou partielle du présent document sans l'accord écrit préalable du CS est interdite. Il est expressément stipulé que ce document ne s'adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l'accès à de telles informations du fait de leur nationalité ou de leur domicile. Par ailleurs, il est interdit d envoyer, d introduire ou de distribuer ce document ou une copie de celui-ci aux Etats-Unis ou de le remettre à une personne US (au sens de la Regulation S du US Securities Act de 1933, dans sa version amendée). Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l'investisseur. Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats courants ou futurs. Les indications des rendements ne considèrent pas les commissions et frais appliqués lors de la souscription ou du rachat. En outre, il ne peut pas être garanti que la performance de l indice de référence sera totalisée ou excédée. Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss est un fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» selon la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). La direction des fonds est Credit Suisse Funds AG, Zurich. Credit Suisse AG, Zurich, est la banque dépositaire. Les souscriptions ne sont valables que sur la base du prospectus en vigueur avec contrat intégré, du prospectus simplifié et du dernier rapport annuel (ou, le cas échéant, semestriel si celui-ci est plus récent). Le prospectus avec contrat intégré, le prospectus simplifié ainsi que les rapports annuels et semestriels sont disponibles gratuitement auprès de Credit Suisse Funds AG, Zurich, et de toutes les banques de Credit Suisse AG en Suisse. Copyright 2015 Credit Suisse Group AG et/ou ses filiales. Tous droits réservés. 33