PERSPECTIVES 2017 DU MARCHÉ DE LA REVENTE

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1 PERSPECTIVES 2017 DU MARCHÉ DE LA REVENTE Par Paul Cardinal Directeur, Analyse du marché, Fédération des chambres immobilières du Québec

2 Table des matières I La belle surprise V Cette fois-ci, c est vrai II L étau se resserre VI Comme un roseau III Évaluer les dommages VII Sujet à risques IV La mauvaise surprise VIII La minute éditoriale

4 Bonne création d emplois pour une deuxième année Variation de l emploi total (milliers), Province de Québec 61 Création de emplois à temps plein +6 % Gain de emplois chez les ans 18 3 Baisse du taux de chômage à 7,1 % Source : Statistique Canada

5 La région de Montréal est la locomotive Variation de l emploi total (milliers), RMR de Montréal Création de emplois % Baisse du taux de chômage de 8,3 % à 7,8 % Source : Statistique Canada

6 Solde migratoire* : la remontée se fait attendre Province de Québec RMR de Montréal mais les données provisoires du 1 er semestre de 2016 montrent une amélioration importante Source : ISQ *Solde migratoire net incluant les résidents non permanents

7 Les consommateurs confiants jusqu en octobre 45% Proportion des Québécois qui croient que c est un bon temps pour acheter un bien important en % 35% Moyenne des cinq dernières années 30% 25% 20% J F M A M J J A S O N D Source : Conference Board

9 Nouvelles règles du ministre des Finances (1) Mesure : Début : Élimination d une échappatoire fiscale qui permettait aux nonrésidents d être exemptés d impôt sur le gain en capital lors de la vente de leur résidence principale Lorsque la loi de l impôt sera modifiée Impact : Réduire la spéculation de la part d acheteurs étrangers

10 Nouvelles règles du ministre des Finances (2) Mesure : Instauration d un test de simulation de crise des taux d intérêt pour les prêts hypothécaires à ratio prêt/valeur élevé (mise de fonds < 20 %) Début : 17 octobre 2016 Impact : Disqualification de plusieurs acheteurs potentiels Réduction significative des montants empruntés

11 Nouvelles règles du ministre des Finances (3) Mesure : Plusieurs prêts hypothécaires à ratio prêt/valeur faible (mise de fonds 20 %) ne sont dorénavant plus admissibles à l assurance prêt hypothécaire Début : 30 novembre 2016 Impact : Diminution du recours à la titrisation Diminution de la concurrence sur le marché hypothécaire Pressions à la hausse sur les taux hypothécaires

12 Des profils pas si différents Caractéristiques des emprunteurs hypothécaires médians au Canada sur la période 2013T1 à 2016T3 Prêteurs traditionnels Sociétés de financement hypothécaire Ratio prêt/revenu Ratio du service de la dette (RSD) 35,3 % 37,2 % Revenu annuel des ménages $ $ Pointage de crédit Taux de prêts en souffrance depuis 90 jours 0,28 % 0,14 % Source : Revue du système financier, Banque du Canada, décembre 2016

13 Nouvelles règles du BSIF (1) Mesure : Les institutions financières fédérales devront conserver une plus grande part de fonds propres sur leurs prêts hypothécaires assurés Début : 1 er janvier 2017 Impact : Réduction des fonds disponibles pour effectuer des prêts hypothécaires Pressions à la hausse sur les taux hypothécaires

14 Nouvelles règles du BSIF (2) Mesure : Nouvelles normes de capital pour les assureurs hypothécaires qui devront conserver un niveau de capital supplémentaire Début : 1 er janvier 2017 Impact : Augmentation des primes d assurance???

15 Nouvelles règles du ministre des Finances (4) Mesure : Consultation sur un éventuel partage des risques entre prêteurs et assureurs hypothécaires Début : en cours Impact : Vers une hausse des taux hypothécaires

17 L importance des premiers acheteurs

18 Quelques chiffres sur les premiers acheteurs au Québec 9 Points de pourcentage de retard du Québec par rapport au reste du Canada au chapitre du taux de propriétaires (61 % vs 70 %) 40 % Proportion de premiers acheteurs au cours des 5 dernières années Nombre estimatif de transactions Centris attribuables aux premiers acheteurs chaque année 4 sur 5 Proportion de premiers acheteurs qui n ont pas un minimum de 20 % de mise de fonds

19 Moins d acheteurs fortement endettés à Montréal Proportion des prêts hypothécaires* octroyés au cours du 3 e trimestre de 2016 à des emprunteurs ayant un ratio prêt/revenu supérieur à 450 % Canada Halifax Montréal Ottawa- Gatineau Calgary Vancouver Toronto 18 % 7 % 13 % 13 % 32 % 39 % 49 % *Prêts hypothécaires à ratio prêts-valeur élevé (>80 %) Source : Revue du système financier, Banque du Canada, décembre 2016

20 Incidence du «stress test» sur les emprunteurs Proportion des prêts hypothécaires* qui n auraient pas respecté les nouveaux critères à la suite de la hausse du taux d intérêt admissible Canada Halifax Montréal Ottawa- Gatineau Calgary Vancouver Toronto ABD 14 % 6 % 12 % 12 % 22 % 26 % 33 % ATD 31 % 23 % 26 % 29 % 44 % 43 % 49 % *Prêts hypothécaires à ratio prêts-valeur élevé (>80 %) Source : Revue du système financier, Banque du Canada, décembre 2016

22 Taux hypothécaires : l effet Trump 1,2% Rendements des obligations du gouvernement canadien à 5 ans 1,0% 0,8% +6 % 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% J F M A M J J A S O N Source : Banque du Canada

23 Les promesses de Trump = Make America Inflate Again Importantes baisses d impôts Programme d infrastructures de plus de 500 milliards $ Expulsion de plusieurs immigrants illégaux alors que l économie frôle déjà le plein emploi Tarifs de 45 % à l importation sur le produits chinois et de 35 % sur les produits mexicains

25 Prévision des taux hypothécaires en 2017 Hausse prévue des taux hypothécaires à 5 ans consentis par les principales institutions financières canadiennes 0,25 % à 0,50 % (à la fin de l année) Source : FCIQ

27 Prévisions provinciales Ventes Var. Prix médian (unifamiliale) Var (réel) % $ 2 % 2017 (prévu) % $ 0 % Source : FCIQ

28 Prévisions région métropolitaine de Montréal Ventes Var. Prix médian (unifamiliale) Var. Prix médian (copropriété) Var (réel) % $ 2 % $ +1 % 2017 (prévu) % $ 1 % $ 0 % Source : FCIQ

30 Risques et vulnérabilités «POLICY OVERSHOOTING» Risque à court et moyen terme ENDETTEMENT DES MÉNAGES Vulnérabilité à moyen et long terme

31 % 180 L endettement croît toujours... Situation des ménages, Canada Ratio de la dette au revenu disponible Sources : Statistique Canada

32 Les taux hypothécaires les plus bas depuis

33 Répartition de la dette des Canadiens (2015) Prêts hypothécaires 65 % 30 % Prêts à la consommation (prêts personnels, prêts auto, prêts étudiants, marges de crédit personnelles) 5 % Autres prêts non hypothécaires Source : Statistique Canada, tableau

34 L endettement croît toujours... mais pas le service de la dette Situation des ménages, Canada % % 160 Ratio de la dette à l actif (axe de droite) Ratio de la dette au revenu disponible (axe de gauche) Ratio du service de la dette (axe de droite) Sources : Statistique Canada

35 Endettement : Canada vs Québec Ratio de la dette au revenu disponible 166 % 156 % Ratio de la dette à l actif Ratio du service de la dette (RSD)* 17 % 19 % 14 % 14 % *Le RSD mesure la proportion du revenu disponible des ménages qui est consacrée aux remboursement de la dette (principal et intérêts). Sources : Statistique Canada et Études économiques Desjardins

36 Peu de Québécois ne paient pas leur hypothèque 1,2% Prêts hypothécaires à l habitation en souffrance, Province de Québec 1,0% 0,8% Récession Récession Récession +6 % 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% Source : Association des banquiers canadiens

38 La minute éditoriale

39 À propos des nouvelles règles hypothécaires Nous aurions plutôt souhaité des mesures qui : - sont durables - visent plus directement la vraie cible

40 RSD : quel est le seuil critique? La Banque du Canada considère qu un ménage affiche un ratio du service de la dette très élevé, qui le rend plus susceptible d avoir du mal a effectuer ses remboursements, quand son ratio du service de la dette (RSD) est de : 40 % ou plus Source : Revue du système financier, décembre 2015, Banque du Canada,

41 Ce que les règles actuelles de l APH permettent Ratio ABD 1 maximal 39 % Ratio ATD 2 maximal 44 % (1) Amortissement brut de la dette (2) Amortissement net de la dette

42 Endettement : ce que disent les microdonnées* Tiré de : «L Endettement des ménages et vulnérabilités potentielles pour le système financier : une analyse des microdonnées», Banque du Canada, Revue du Système financier, décembre 2015 Au Canada, sur la période : 8 % 36 % des ménages étaient fortement endettés (ratio dette/revenu > 350 %) de ceux-ci avaient un RSD 40 % *Les microdonnées proviennent de l enquête Canadian Financial Monitor menée par Ipsos Reid auprès de quelque ménages chaque année

43 Comparaison des RSD : hypothèques vs autres dettes 10% Ratio du service de la dette, secteur des ménages, Canada 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Dettes hypothécaires Dettes non hypothécaires 0% Source : Statistique Canada, tableau

44 À propos des nouvelles règles hypothécaires Nous aurions plutôt souhaité des mesures qui : - sont durables - visent plus directement la vraie cible - s appliquent aussi aux autres types de prêts

45 À retenir à propos de 2017 : Les nouvelles règles hypothécaires auront inévitablement des conséquences Les taux hypothécaires remonteront progressivement Une légère baisse d activité est attendue Maintien des prix en vue

46 MERCI!