Présentation de l Engagement Municipal Renforcé pour le Logement

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1 Présentation de l Engagement Municipal Renforcé pour le Logement Conférence de presse Jeudi 11 décembre 2008 à 11h30 Salle de conférence de l Alacazar

2 I. L engagement Municipal Renforcé pour le Logement II. Les objectifs III. La requalification des logements IV. Le logement social V. Le Chèque Premier Logement VI. VII. La Maison du Logement Contacts

3 I. L Engagement Municipal Renforcé pour le Logement Dans le contexte de crise internationale que nous connaissons, dont les effets sur le logement des ménages sont importants, la Ville de Marseille souhaite accentuer ses efforts pour conduire des projets de rénovation urbaine, de construction de logements neufs sociaux, en accession sociale à la propriété et en accession libre. En effet, nous constatons la nécessité de soutenir l objectif de production de logements de toutes gammes sur le territoire de Marseille. La situation des ménages fragilisés par la crise démontre bien l inadéquation entre la capacité des ménages à emprunter et les prix de vente des logements. La Ville de Marseille va donc renforcer les aides à la personne qu elle octroie par le biais du Chèque Premier Logement et les aides à la production de foncier. Toutefois la Ville de Marseille ne doit pas être la seule à faire cet effort important vis à vis des citoyens. Les propriétaires fonciers, les entreprises et les opérateurs doivent également participer à cet effort pour permettre une réponse coordonnée aux ménages souhaitant accéder à un logement. C est donc, plus que jamais, un soutien volontariste et substantiel que la Ville de Marseille va développer dans la construction et la réhabilitation du logement avec, pour ambition, de tenir l objectif de production de 5000 logements par an. C est pour cela qu il est nécessaire de faire évoluer l Engagement Municipal pour le Logement. Les grands changements : Une augmentation de la participation de la Ville de Marseille et des partenaires bancaires pour les ménages bénéficiaires du "Chèque Premier Logement". Un barème permettant l'accès à tous les ménages bénéficiaires du Chèque Premier Logement l'accès au Prêts à Taux Zéro majoré : Le montant de la subvention accordée par la Ville s élèvera désormais à en moyenne par ménage et variera en fonction de la composition des ménages suivant le nouveau barème ci-après : pour un couple sans enfant ou une personne seule (contre pour celle-ci précédemment) pour un ménage avec un enfant pour un ménage avec deux enfants et +. Le plafond des prix maîtrisés

4 Les prix de vente de ces logements neufs ne devront pas dépasser 2600 TTC par m2 habitable et 2450 TTC par m2 habitable dans les zones en TVA à 5,5%. La Ville de Marseille souhaite également accentuer les mutations dans l ancien, aussi elle appliquera un barème de 2100 TTC par m2 de surface habitable dans les logements anciens et 2300 TTC par m2 habitable pour les logements anciens situés dans des immeubles qui auront fait l objet d une réhabilitation complète. Un volonté d atteindre 30 % de prix maîtrisé en partenariat avec les promoteurs Le chèque Premier Logement s appuie également sur un partenariat avec les promoteurs et opérateurs de logements dans le neuf. La Ville de Marseille souhaite accentuer la production de logements à prix maîtrisés pour parvenir à un objectif de 30 % sur les opérations neuves à Marseille en concertation avec les opérateurs. Pour cela, la Ville continue de produire du foncier à travers sa politique foncière et en particulier sur les opérations réalisées par Marseille Aménagement. Financement par la Ville des logements sociaux étudiants Dans le souci de proposer aux étudiants marseillais des logements dont les loyers et charges soient accessibles à un plus grand nombre, la Ville de Marseille pourra attribuer une subvention pour les logements étudiant produits en PLS, et dans les conditions suivantes : - le loyer et les charges des appartements, une fois l Aide Personnalisée au Logement déduite, n excède pas les tarifs pratiqués par le CROUS - l opération participe au renouvellement urbain de la ville - le bilan d exploitation de l opération fait apparaître un déséquilibre qui ne permet pas dans ces conditions de mobiliser un emprunt de volume suffisant. L aide de la ville, sur présentation du bilan, sera de 3000 maximum par logement neuf et 4000 par logement acquis amélioré. Une action renforcée sur le centre ville pour accentuer encore plus les efforts de la Ville de Marseille En ce qui concerne plus particulièrement le Centre Ville, la Ville de Marseille confirme sa volonté de mettre en place de nouveaux outils opérationnels au terme des concessions Périmètre de Restauration Immobilière qui s achèvent fin Un plan stratégique global comprenant des propositions opérationnelles et un phasage sur le Centre Ville sera présenté après concertation avec l ensemble des acteurs du Centre Ville, et en particulier les acteurs associatifs, à un prochain Conseil Municipal. Dans ce délai et conformément aux engagements pris par le Conseil Municipal en février 2008, les actions engagées pour acquérir les immeubles destinés au logement des isolés du centre-ville seront menées à leur terme, tout comme celles

5 qui permettront d acquérir, par voie d expropriation, les immeubles qui ont fait l objet d enquêtes parcellaires et pour lesquelles les propriétaires n ont pas pris l engagement de réaliser des travaux, et ce, dans l objectif de les céder à des bailleurs professionnels, sociaux en particulier, ou de les vendre à des accédants à la propriété. Mobiliser les logements vacants La Ville souhaite engager une démarche active de mobilisation de ce parc dont le volume évalué à partir du nombre de locaux non soumis à la Taxe d Habitation ne permet pas d approcher la réalité. Une action test va être conduite, dès le début de l année 2009, sur un secteur ciblé du centre-ville compris entre la Canebière, la rue Paradis, le cours Lieutaud, le Bd Baille et la rue Maurel. Cette action vise à connaître la réalité de la vacance, à en identifier les causes et à proposer et évaluer, sous un délai court de 4 mois, les outils à mobiliser, existant (primes de l ANAH, garantie des risques locatifs, baux à réhabilitation, sous-location ou mandats de gestion.) ou à développer, pour permettre la remise sur le marché de ces logements. Ces outils, une fois précisés, feront l objet d un plan d action qui sera présenté au Conseil Municipal, dans l objectif d une mise en œuvre dès le milieu de l année Eradication de l habitat indigne Depuis de nombreuses années déjà, la Ville de Marseille lutte avec fermeté pour éradiquer les habitats indignes. En application des priorités définies par la loi SRU du 13 décembre 2000, le Conseil Municipal approuvait en mars 2002 un protocole d accord entre l État et la collectivité, visant à combattre ce fléau. Le 12 décembre 2005, le Conseil Municipal a délibéré pour mettre en place un nouveau dispositif spécifiquement dédié à la lutte contre l habitat indigne. «L objectif de ce nouveau programme est d apporter des solutions pérennes aux dysfonctionnements des propriétés et des copropriétés et d offrir aux ménages qui les occupent des conditions de logements dignes, adaptées aux souhaits et aux modes de vie des habitants. Il est prévu de traiter 500 immeubles en 5 ans. L ensemble des immeubles signalés font l objet de diagnostics approfondis sur lesquels se fondent des propositions d intervention. Deux cas peuvent se poser selon la gravité de l état de l immeuble : - Le propriétaire souhaite réhabiliter l immeuble. Une Opération d Amélioration de l Habitat Dégradé (OAHD) lui permet de bénéficier à cet effet des subventions que la Ville de Marseille et les autres collectivités ont décidé d octroyer. Cette opération a été attribuée après appel d offre à un prestataire : Urbanis. - l immeuble nécessite une restructuration en profondeur ou une démolition dans certains cas. Une «concession d aménagement» permet alors d acheter le bien, par voie amiable, préemption ou expropriation. Cette opération a été confiée à deux concessionnaires (Marseille Habitat et Urbanis Aménagement) qui ont pour mission l acquisition et la requalification des logements concernés dans un but d utilité publique : production de terrains ou production de logements dont 30 % de logements sociaux. Une première liste de 28 immeubles «à recycler» a été transmise à ces concessionnaires dont le contrat a pris effet en janvier 2008.

6 En cas d interdiction d habiter et si le propriétaire n est pas en mesure de reloger les locataires, 78 logements-relais, gérés par le CCAS de la Ville de Marseille, sont proposés provisoirement aux familles. Bilan L année 2008 a permis d engager des diagnostics pour 122 immeubles repérés : - Pour 28 d entre-eux, des plans de redressement sont en cours de montage, - 10 ont été améliorés sans aides de la Ville, - 6 sont déjà maîtrisés et permettront de produire des logements sociaux ou à coût maîtrisé, - 13 immeubles font l objet de procédure d expropriation, 2 d une procédure de carence des copropriétaires, - 2 sont en cours de maîtrise amiable et 2 vont faire l objet de préemption. Pour les immeubles restant, les expertises se poursuivent : - 3 immeubles ont fait l objet de travaux d office procédures d insalubrité, totales ou partielles ont été engagées. - 3 relogements définitifs et 2 relogements temporaires ont déjà été opérés, relogements sont à organiser.

7 II. Les objectifs Les objectifs de l engagement municipal pour le logement deux ans plus tard L engagement municipal pour le logement a été voté le 17 juillet 2006 Par délibération du 17 juillet 2006, le conseil municipal approuvait l Engagement Municipal pour le Logement (EML) dont l ambition est de permettre à chaque habitant, et à chaque étape de sa vie, d habiter un logement qui réponde à ses aspirations et soit compatible avec ses moyens. Les priorités de l EML étaient d accélérer la production de logements, la requalification des logements dans les quartiers sensibles et dans le centre ville, de favoriser la production de logements sociaux et de mettre en place un dispositif d aides facilitant l accession pour les jeunes actifs en particulier. Deux ans plus tard, un bilan s impose, d autant plus qu une partie du dispositif (le chèque 1 er logement) a été voté pour une période expérimentale qui se termine le 31 décembre Les 4 objectifs de l EML Ils ont été présentés avec précision devant la presse et les professionnels lors de la convention logement du 27 février 2007 : 1. Produire logements par an 2. Requalification : plus de 2000 logements requalifiés par an, comprenant : les opérations ANRU (5000 logements à réhabiliter d ici 2012), les opérations d amélioration programmée de l habitat et l éradication de l habitat indigne en particulier dans le centre ville 3. Logement social : 1500 logements sociaux neufs par an, soit un doublement du rythme antérieur avec la répartition suivante : 60% PLUS-PLAI et 40% PLS, avec un objectif de répartition géographique dans toute la ville 4. Propriété sociale : un dispositif d aide à l accession, réservé à des primo accédants souhaitant acquérir des logements neufs ou anciens respectant des plafonds de prix et comprenant une aide à la personne cofinancée par la Ville et les banques partenaires et la prise en charge gratuite du parking pendant 15 ans par la Caisse des Dépôts et Consignations 5. Orientation des Marseillais : mise en place d une «maison du logement» destinée à les informer et à les accompagner dans leurs démarches logement

8 III. La requalification des logements L objectif de 2000 logements requalifiés par an est dépassé La requalification des logements sociaux prévue dans des conventions ANRU respecte les objectifs annoncés dans l EML, même si sa mise en œuvre est plus lente que prévue. La requalification des logements en centre ville progresse de son coté à un rythme supérieur aux prévisions. Au total les objectifs de l EML sont dépassés. 1- ANRU : plus de 5000 logements programmés La programmation de logements à réhabiliter dans les conventions ANRU signées ou en projet atteint 5255 logements pour un objectif de % seulement de ces conventions ont atteint le stade opérationnel, ce qui se traduira par des livraisons plus étalées que prévu. On note également que la quantité de logements neufs programmés dans ces conventions dépasse les 8000 logements prévus (8227). La programmation de logements dans les conventions ANRU (signées ou en projet) Logements ˆ rhabiliter en zone ANRU 5000 Objectif EML 8227 Logements ˆ produire en zone ANRU 8000 Objectif EML Source : reconstitution offre logements sociaux Ville de Marseille

9 2- Centre ville : plus de 2000 logements réhabilités par an dans des OPAH et des PRI tandis que l éradication des logements indignes et la lutte contre la vacance s organisent La réhabilitation des logements en centre ville se poursuit à un rythme élevé On distingue plusieurs types de réhabilitation de logements dans le centre ville : - des logements situés dans des immeubles dont les parties communes font l objet d une réhabilitation - des logements améliorés par leurs propriétaires sans convention (ils en conservent la libre disposition) - des logements améliorés par leurs propriétaires dans le cadre d une convention (mise à la disposition des propriétaires bailleurs pendant 9 ans) La réhabilitation se poursuit à un rythme soutenu dans le Centre Ville : sur la période , 9073 logements ont été financés, soit une moyenne de 2268 logements par an. Dans un quart des cas, les logements ont été améliorés, dans les trois quart des cas la réhabilitation a porté sur les parties communes. On constate un infléchissement des réalisations en 2007 lié à l échéance de la plupart des OPAH en cours. La relance d OPAH nouvelles va permettre de continuer à assumer un rythme élevé au cours des prochains exercices. L éradication des logements indignes s organise L éradication des logements indignes est une action de longue haleine qui nécessite plusieurs années d investissement avant de produire des résultats quantitatifs importants. Néanmoins en 2008 : immeubles ont été visités (pour un objectif de 100) - des diagnostics ont été commandés pour 79 immeubles dans le cadre de l OAHD - des mises en concession sont à l étude pour 58 immeubles (dont 15 suite aux diagnostics) Les besoins temporaires en logements sont assurés par un parc de 130 logementsrelais mis en place par la Ville de Marseille. La lutte contre la vacance : une démarche expérimentale est lancée Mobiliser les logements vacants pour produire des logements à loyers accessibles aux plus modestes est l une des priorités de la Ville. Les fichiers de la DGI permettent d identifier logements vacants, soit 6% des résidences principales, un taux similaire à celui d autres grandes villes françaises. Toutefois ce chiffre inclut des logements non réellement vacants (exemple : réhabilitation en cours) et en laisse d autres de coté (ex : hôtels meublés fermés). Pour agir plus efficacement, la Ville engage une démarche expérimentale sur une zone test centre ville (Canebière-Lieutaud-Baille-Paradis). Cette démarche visera dans un premier temps à repérer des logements vacants puis dans un deuxième

10 temps à proposer à leurs propriétaires de les remettre en état avec en plus des aides traditionnelles des interventions innovantes de la Ville : primes complémentaires, prise en charge de la cotisation Garantie Risques Locatifs, mandats de gestion qui restent à définir et évaluer précisément.

11 IV. Le logement social L objectif de 1500 nouveaux logements sociaux par an est atteint Les efforts sur le logement social ont été lancés en 2006 et se traduiront par une accélération des livraisons en Néanmoins le «traceur» des logements financés permet d anticiper cette évolution. 1- Plus de 1500 logements sociaux annuels financés en 2006 et en 2007 La cadence annuelle de financement des logements sociaux est passée d environ 700 logements avant l EML à 1500 depuis 2006 Nombre d agréments délivrés pour les logements sociaux (hors ANAH) Source : - programmation du logement social 2004, 2005 et 2008 DDE - bilan SRU 2006 et 2007 Le bilan en nombre de logement y compris les logements conventionnés ANAH s élève a 1692 pour 2006, 1817 pour 2007 et de l ordre de 1300 pour De 2005 à 2008 (4 ans), la Ville a subventionné 1/4 des logements financés et a apporté sa garantie supplétive à 34% d entre eux. Ces aides sont venues compléter les aides traditionnelles de l Etat et ont permis de boucler ces opérations. Les montants moyens des subventions sont de 7000 pour le PSLA, 5168 pour le PLUS et 7116 pour le PLAI. Le budget global consacré à ces aides est de 7 millions d euros.

12 2- Les livraisons suivent Les livraisons suivent les financements avec un décalage de l ordre de 3 ans (obtention des Permis de Constuire, recours des tiers, passation des marchés, réalisation des chantiers ) Le diagramme ci-dessous montre l accélération des livraisons qui devraient approcher les 2000 logements en Livraisons de logements sociaux loi SRU (ANAH compris) prévision 2008 prévision Sources : - inventaire du parc social - mise en commun des livraisons prévisionnelles de logements conventionnés, du suivi des financements ville de logements sociaux et des prévisions de livraisons de logements sociaux 3- La répartition par type de logement est conforme aux prévisions de l EML L EML prévoyait une répartition de 40% de PLS et 60% de PLUS-PLAI. La répartition des logements livrables ci-dessous montre que cette proportion est respectée. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Type de financement des livraisons de logements sociaux loi SRU (ANAH compris) 72% 28% 83% 17% 60% 61% 60% 40% 39% 40% tendance tendance Objectif EML PLS PLAI/PLUS Sources : - inventaire du parc social - mise en commun des livraisons prévisionnelles de logements conventionnés, du suivi des financements ville de logements sociaux et des prévisions de livraisons de logements sociaux

13 4- Vers un nouvel équilibre entre les secteurs de la Ville L analyse de la répartition géographique de la demande de logements sociaux montre que c est dans les arrondissements où le parc est le plus important que la demande est la plus forte : les occupants du logement social souhaitent changer de logement sans changer de quartier. Néanmoins les chiffres ci-dessous montrent que la répartition des logements financés est sensiblement différente de celle du parc : 57% des logements sociaux en cours seront livrés dans le centre ou dans les quartiers sud de la ville. Si l on ajoute à ce phénomène le fort impact du chèque premier logement dans les secteurs du nord de la Ville, on peut affirmer qu une véritable amélioration de la mixité sociale est en route. 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Répartition du parc social SRU et des logements sociaux financés en % 24% Hyper-centre (1er au 3e) 7% 32% 28% 33% 15% 16% 18% 15% Centre (4e au 7e) Sud (8e au 10e) Est (11e au 13e) Répartition géographique du parc SRU (au 1er janvier 2007) Répartition géographique des logements sociaux financés ( ) Nord (14e au 16e) Source: - bilan SRU, programmation du logement social 2004, 2005 et 2008 DDE, DRE PC - SITADEL

14 V. Le Chèque Premier Logement (CPL) Montée en puissance après une période d expérimentation concluante Le dispositif innovant destiné à aider les Marseillais à acheter leur premier logement a été lancé pour une période expérimentale se terminant fin Rappelons que cette aide de la Ville est réservée aux primo accédants, résidant sur le territoire communautaire depuis au moins un an et respectant les plafonds de ressources PLS. Les logements financés doivent respecter des prix plafonds (2732 /m2 dans le neuf et 2277 /m2 dans l ancien). La Ville a encouragé la production de tels logements à travers ses partenariats avec les promoteurs. Au premier semestre 2008, ils ont représenté 13,2 % des ventes de logements neufs privés. Et 53% ont bénéficié en outre du Chèque Premier Logement. L aide aux accédants est double : la Ville leur attribue une subvention de 3500 en moyenne abondée par les banques partenaires qui permet de diminuer les mensualités de remboursement du prêt pendant les 10 premières années principalement. Par ailleurs, la Caisse des dépôts prend à sa charge l acquisition du parking attaché au logement et le met gratuitement à leur disposition pendant 15 ans. Depuis son lancement, fin 2007, 352 ménages pour la plupart modestes ont bénéficié du CPL : 240 pour des logements neufs et 112 pour des logements anciens. Au total, 132 parkings ont été financés. Une centaine de chèques supplémentaires sont en cours d attribution. Les partenaires que sont le Banque Populaire, le Crédit Foncier, le Crédit Agricole, la Caisse d Epargne et la Caisse des Dépôts et Consignations souhaitent pérenniser le dispositif, les nouvelles conventions sont en cours de signature. La Ville prévoit une importante campagne de communication début 2008 pour inciter les Marseillais à recourir plus nombreux à cette aide. 1- Les logements financés par le CPL Au premier semestre 2008, les logements à coût maîtrisé ont représenté 13,2 % des ventes de logements neufs privés à des particuliers. Et 53% d entre eux ont été financés avec l aide du CPL (source : enquête Maison du Logement) 2- Les ménages bénéficiaires du CPL Les revenus des ménages ayant bénéficié du CPL montrent que 82% sont en dessous des plafonds PLUS ce qui correspond à la cible visée pour l amélioration du parcours résidentiel. Les autres caractéristiques sont différentes selon qu ils achètent des logements neufs ou anciens. Les revenus des ménages bénéficiaires du CPL (neuf et ancien)

15 PLS 18% PLUS 82% Par ailleurs, les données sur le parc de provenance des ménages bénéficiaires du CPL révèlent une provenance significative du parc social. Le CPL contribue à rouvrir un parcours résidentiel à ces bénéficiaires. 17% ménages locataires du parc public 18% de décohabitants 65% de ménages locataires du parc privé Parc de provenance des ménages bénéficiaires du CPL Hébergé Hébergé HLM Locataire HLM Locataire parc privé Source : statistiques CPL Maison du Logement ville de Marseille - Dans le neuf

16 Les ménages ayant bénéficié du CPL pour acheter un logement neuf sont en majorité de jeunes ménages en début de parcours familial : 80% ont mois de 35 ans (17% moins de 25 ans) 87% se compose de personnes seules (44%), de couple sans enfants (21%) et de couples avec un enfant (22%) Taille des ménages bénéficiaires du CPL en neuf couple 2 enfants 12% couple 3 enfants 1% Couple un enfant ou famille monoparentale 22% Ménage d'une personne 44% Couple 21% Source : statistiques CPL Maison du Logement ville de Marseille Age des ménages bénéficiaires du CPL en neuf 70% 60% 50% 63% 40% 30% 20% 10% 17% 14% 6% 0% < = 25 ANS 26 A 35 ANS 36 A 45 ANS 46 A 65 ANS Source : statistiques CPL Maison du Logement ville de Marseille - Dans l ancien

17 Dans l ancien, le CPL répond à une demande de ménages qui se situent dans un parcours familial plus avancé que dans le neuf et qui sont également relativement plus âgés : 59% des ménages se compose d une personne seule, d un couple sans enfants et d un couple avec un enfant (87% dans le neuf) et 30% se compose d un couple avec deux enfants 53% des ménages ont moins de 35 ans (80% dans le neuf) et 39% ont entre 35 et 45 ans Taille des ménages bénéficiaires du CPL en ancien couple 2 enfants 30% couple 3 enfants 7% Couple 4 enfants 4% Ménage d'une personne 20% Couple 5% Couple un enfant ou famille monoparentale 34% Source : statistiques CPL Maison du Logement ville de Marseille Age des ménages bénéficiaires du CPL en ancien 60% 50% 40% 30% 49% 39% 20% 10% 0% 4% < = 25 ANS 26 A 35 ANS 36 A 45 ANS 46 A 65 ANS 8% Source : statistiques CPL Maison du Logement ville de Marseille

18 VI. La Maison du Logement Plus de 2000 Marseillais s adressent à la Maison du Logement chaque mois. Dès son ouverture en janvier 2007, la Maison du logement a fait l objet d une fréquentation élevée avant d accueillir plus de personnes en moins de deux ans. Ce bureau d information et d orientation sur le logement et l habitat accueille le public du lundi au vendredi de 9h00 à 13h00 sans interruption et renseigne également les Marseillais par maisondulogement@mairie-marseille.fr. La Maison du Logement intègre le service qui enregistre les demandes de logement social. Elle permet aux Marseillais de bénéficier d un guichet unique pour de multiples informations et services liés à l habitat et au logement. Ce dispositif unique en France constitue l une des mesures phares de la politique volontariste de la municipalité pour aider les Marseillais à mieux se loger. La Maison du Logement poursuit notamment l objectif : - D accompagner les primo accédants dans la réalisation de leur projet d acquisition grâce au «Chèque premier logement» ; - D informer sur les aides à l amélioration de l habitat ; - D enregistrer les demandes de logement social ; - D orienter les Marseillais vers les services et partenaires les plus aptes à répondre à leur demande concernant leur logement ; - De favoriser les prises de contact avec les différents professionnels du logement et de l habitat : associations de défense des locataires, associations des copropriétaires et propriétaires

19 Contacts presse Attachée de presse Charlène GRIMAUD, Responsable du service Corinne FERRARO,