Novembre Diagnostics obligatoires et facultatifs en copropriété

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1 Novembre 2014 Diagnostics obligatoires et facultatifs en copropriété

2 SOMMAIRE Introduction à quoi servent les diagnostics? domaines d intervention encadrement de la profession Vente et location Zoom sur la copropriété plomb dans les peintures amiante performance énergétique des bâtiments et demain?

3 INTRODUCTION

4 La CDI Qui sommes-nous? Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM (13 ème métier de la Fédération) Son rôle : Accompagner les adhérents, Représenter le métier. Introduction Quelques chiffres : 445 cabinets adhérents sur tout le territoire, 670 diagnostiqueurs, de nombreuses manifestations locales organisées en 2013 (formations, salons, réunions locales )

5 A quoi servent les diagnostics? Etats des lieux de présence (ou non) de dangers. Introduction Tous les domaines : protection des occupants (propriétaires, locataires ou autres), protection des travailleurs, protection de l environnement (performance énergétique, gestion des déchets de chantiers ), au final, meilleure connaissance du bien meilleure estimation des travaux (si nécessaire) valorisation de son patrimoine. Vente : exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés (selon le diagnostic) en la reportant sur le diagnostiqueur.

6 Domaines d intervention Santé et logement décent Introduction lutte contre le saturnisme : détecter le plomb dans les peintures limiter les maladies liées à l'amiante fragilité de la structure des bâtiments : détection des termites (zones définies par arrêtés préfectoraux) mesurer la surface habitable Sécurité des biens et des personnes limiter les risques d explosion, d intoxications, d électrocutions : vérifier la sécurité des installations de gaz et d électricité (pas un contrôle de la conformité).

7 Domaines d intervention Environnement et développement durable informer sur les risques naturels, miniers et technologiques (zone inondable, sismique ). Introduction réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique : estimer la performance énergétique des bâtiments améliorer la qualité de l assainissement de l eau : diagnostic des ANC (assainissements non collectifs) Les textes évoluent pour nous informer et nous protéger dans notre vie personnelle et professionnel. Un copropriétaire est un propriétaire susceptible de louer ou de revendre son bien.

8 Encadrement de la profession Introduction Code du Commerce Code de la Construction et de l Habitation certification des diagnostiqueurs compétence par compétence (6 certifications 8) mentions : plomb et DPE (amiante en attente) surveillance (visites in situ pour le gaz, le DPE, le plomb) validité maximale : 5 ans surcoût important (alourdissement du dispositif en 2012) minimum de garantie par sinistre et par an indépendance / impartialité du diagnostiqueur vis-à-vis : des donneurs d ordres des sociétés de travaux et de traitements

9 VENTE ET LOCATION

10 Vente Dossier de Diagnostic Technique (DDT vente) Santé - logement décent Vente et location Note d information (mérule) Développement durable et environnement Superficie Carrez Affichage du classement énergétique Sécurité des personnes diagnostic réalisé par un diagnostiqueur certifié

11 Location Dossier de Diagnostic Technique (DDT location) Santé - logement décent Vente et location Développement durable et environnement DAPP à Surf. habitable disposition (Boutin) Affichage du classement énergétique Sécurité des personnes Pas d application pour l instant mais attention à la décence du logement diagnostic réalisé par un diagnostiqueur certifié

12 Location Vente et location Dossier de Diagnostic Technique (avec ALUR) Loi ALUR, article 1 er : «Art Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : «1 Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'art. L du code de la construction et de l'habitation ; «2 Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L et L du code de la santé publique ; Nouveau «3 Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. [ ] ; «4 Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. [ ]. Amiante, gaz et d électricité : décrets à venir

13 Location Dossier de Diagnostic Technique (avec ALUR) Santé - logement décent Vente et location Décret à venir (loi ALUR) Surf. habitable (Boutin) Développement durable et environnement Affichage du classement énergétique Sécurité des personnes Décrets à venir (loi ALUR) diagnostic réalisé par un diagnostiqueur certifié

14 Durées de validités Vente et location Domaine d intervention Risques Naturels, Miniers et Technologiques Plomb dans les peintures 1 Amiante 2 Termites Immeubles concernés Durées de validité Vente Location Tous immeubles (zones faisant l objet d un PPR ou définie comme zone de sismicité) 6 mois 6 mois Immeubles construits avant le 1 er janvier an 6 ans DPE Immeubles bâtis 10 ans 10 ans Gaz Electricité Assainissement non collectif Immeubles construits avant le 1 er juillet 1997 (date du permis de construire) Immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux) Immeubles dont l installation a été réalisée depuis plus de 15 ans Immeubles dont l installation a été réalisée depuis plus de 15 ans Immeubles d habitation non raccordés au réseau public Illimité 6 mois 3 ans 3 ans 3 ans 1 Si le CREP établit que du plomb est présent dans des revêtements à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires (1 mg/cm²) ou qu il est totalement absent, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat : la durée de validité est alors illimitée et le constat peut être annexé à chaque mutation. 2 Le nouveau dispositif «amiante» entré en vigueur au 1er janvier 2013 prévoit des dispositions transitoires et finales en cas de repérages déjà existants.

15 ZOOM SUR LA COPROPRIÉTÉ

16 Des responsabilités Être propriétaire d un bien, c est déjà avoir une responsabilité sur ce bien, et l environnement. En fonction du type de bien, de son âge, de sa situation géographique, le propriétaire a des obligations, même s il ne loue ou ne vend pas. Zoom sur la copropriété Exemples : Dans les parties privatives d une copropriété, une installation défectueuse ou des travaux réalisés sans respecter des protocoles de sécurité peuvent avoir des répercussions sur les autres copropriétaires, Diagnostics obligatoires à la location ou pas, le propriétaire a le devoir de louer un bien exempt de tout danger (loi sur la décence du logement).

17 Amiante Plomb dans les peintures

18 Plomb dans les peintures Constat de Risque d Exposition au Plomb (CREP) Saturnisme : facteurs de risques principaux 1. + de 50% dû à l habitat antérieur à % dû à l habitat dégradé 3. 30% pour la peinture au plomb dans l'habitat Zoom sur la copropriété avant le 12 août 2008 Mesures des unités de diagnostic (murs, fenêtres, portes ) Durée de validité : aucune Il appartient à la copropriété de veiller à l entretien des revêtements des parties communes lorsque le CREP a révélé la présence de plomb

19 Amiante Amiante

20 Amiante Zoom sur la copropriété Repérage liste A (situations les plus à risques) flocages, calorifugeages et faux-plafonds évaluer leur état de conservation, afin d estimer si des fibres sont susceptibles ou non d être libérées (grille définie par arrêté). 3 niveaux définis, en fonction de l état de dégradation du matériau, de sa protection physique et de l exposition aux circulations d air, aux chocs et aux vibrations Repérage liste B ensemble des matériaux accessibles sans travaux destructifs correspondant à la liste B de l annexe 13-9 du code de la santé publique (dalles de sol, de plaques ou de canalisations en amiante-ciment ) Repérage liste C

21 Amiante Zoom sur la copropriété Segmentation des immeubles Immeubles d habitation ne comportant qu un seul logement (Art. R ) Immeubles collectifs d habitation Parties privatives (Art. R ) Parties communes (Art. R ) Autres immeubles bâtis (Art. R ) Statut des propriétaires Détention (simple fait d être propriétaire) Location Vente

22 Amiante Zoom sur la copropriété Dossier Technique Amiante (DTA) avant le 31 décembre 2005 constitution, conservation et actualisation Les propriétaires (sur la base des repérages) doivent constituer et mettre à jour un DTA : o o o o rapports de repérage (listes A et B), le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l état de conservation, des mesures d empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l amiante et des mesures conservatoires mises en œuvre, les recommandations générales de sécurité à l égard de ces matériaux et produits (procédures d intervention, de gestion et d élimination des déchets) une fiche récapitulative composée de

23 Amiante Zoom sur la copropriété Fiche récapitulative du DTA o date de rédaction et celles de ses mises à jour ; o identification de l immeuble ayant fait l objet du DTA ; o les coordonnées de la personne qui détient le DTA et ses modalités de consultation ; o la liste des locaux concernés ; o la liste des matériaux et produits contenant de l amiante et leur localisation précise ; o leur état de conservation ; o les conclusions de l opérateur qui a effectué le ou les repérages (surveillance périodique ou travaux pour les matériaux friables et/ou mesures d ordre général pour les matériaux non friables dégradés le cas échéant) ; o les consignes générales de sécurité ; o les travaux réalisés et les mesures conservatoires prises si des travaux doivent encore être réalisés.

24 Amiante Zoom sur la copropriété Dossier Technique Amiante (DTA) Le DTA doit notamment être tenu à la disposition des : occupants de l immeuble concerné chefs d établissement représentants du personnel médecins du travail (si l immeuble comporte des locaux de travail).

25 Amiante Parties communes d immeubles collectifs d habitation (Art. R ) Zoom sur la copropriété Détention Constitution (ou mise à jour) du DTA (2) : Repérage complémentaire de la liste B (si nécessaire) Fiche récapitulative (et mise à jour si nécessaire) Location Vente DTA (2) tenu à disposition des occupants (en indiquant les modalités de consultation) Fiche récapitulative du DTA (et mises à jour) communiquée aux occupants dans un délai d un mois après la constitution Etat mentionnant la présence ou l absence de matériaux et produits contenant de l amiante constitué : du rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l amiante pour les parties privatives, de la fiche récapitulative du DTA

26 Amiante Avant travaux

27 Avant travaux Zoom sur la copropriété Evaluation des risques pour les travailleurs et les occupants Le DTA doit être tenu à jour par le propriétaire et transmis à toute personne appelée à réaliser des travaux dans l immeuble. Le DTA n est pas suffisant pour évaluer la présence d amiante lors de travaux importants.

28 Amiante Performance Energétique

29 DPE collectif / audit énergétique Rappel Préalable à la rénovation énergétique des bâtiments collectifs : article L du Code de la Construction et de l'habitation (+ décret du 27 décembre 2012), avant le 31 décembre 2016 Zoom sur la copropriété DPE collectif : TOUS les bâtiments équipés d installation collective de chauffage ou refroidissement (tertiaires, habitation ) sauf audit énergétique : Copropriétés à usage principal d habitation 50 lots ou plus, ET demande du PC est antérieur au 1 er janvier 2001

30 Et

31 Et Termites Ce diagnostic peut être réalisé à la diligence du syndic sur vote de l Assemblée Générale, ou sur l injonction de l autorité administrative (préfet ou conseil municipal). Zoom sur la copropriété "Il paraît opportun de compléter les renseignements recueillis en ce qui concerne les parties privatives par un interrogatoire du syndic pour ce qui concerne les parties communes. Il lui sera demandé d indiquer : si à sa connaissance il existe des termites dans les parties communes de l immeuble ; et dans l affirmative, si une déclaration en mairie a été faite et si des travaux ont été ou vont être décidés en assemblée." Jacques LAFOND, "Les diagnostics immobiliers"

32 Et Mérules Loi ALUR, article 76 : "Lutte contre la mérule Zoom sur la copropriété «Art. L Dès qu'il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. 3 étapes (+ démolition) déclaration en mairie, délimitation de zones à risque, information de l acquéreur s il se situe dans l une de ces zones.

33 Et Zoom sur la copropriété Assainissement non collectif L immeuble collectif, soumis ou non au statut de la copropriété, n est pas expressément visé mais n est pour autant pas exclu du dispositif selon le cas, l obligation de diagnostic ANC concernant «la vente de tout ou partie d un immeuble d habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées». Diagnostic Technique Immobilier (DTI) Mise en copropriété de l immeuble construit depuis plus de 15 ans Contrôle de l immeuble depuis l extérieur et l intérieur Etat des conduites et des canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité

34 Et La copropriété Santé - logement décent Zoom sur la copropriété DTA avant le 31/12/2005 CREP avant le 12/08/2008 Développement durable et environnement DPE collectif ou audit énergétique Sécurité des personnes Rien mais attention à la responsabilité en cas de copropriété mal entretenue

35 Amiante Demain?

36 Demain? Zoom sur la copropriété Diagnostic Technique Global Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation Tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété Il comporte : une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ; un DPE de l'immeuble tel que prévu aux articles L ou L du présent code. L'audit énergétique prévu au même article L satisfait cette obligation.

37 Demain? Diagnostic Technique Global une évaluation sommaire du coût une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. Zoom sur la copropriété L AG se prononce sur la question Si le DTG réalisé ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Une démarche englobante Nous proposons qu y soient également intégrés le DTA et le CREP des parties communes, pour plus de lisibilité.

38 Demain? Zoom sur la copropriété "Carte vitale" du logement de l habitant aux acteurs professionnels, en passant par les autorités porteuses des politiques publiques outil numérique fédérer les initiatives en cours dépasser la dimension énergétique le passeport énergétique s intègre à la "carte vitale" Rapport publié le 29 octobre 2014

39 Amiante Conclusion

40 Conclusion une réglementation très complexe un besoin de lisibilité des copropriétés de mieux en mieux sensibilisées et volontaires, même si des progrès restent à faire une synergie indispensable pour mieux gérer son patrimoine Conclusion

41 Merci de votre attention