Formation ESSEC Gestion de patrimoine

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1 Formation ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» Le loueur en meublé professionnel (LMP) François Longin 1

2 Plan (1) Le statut LMP Juridique (location meublée) Fiscalité Comptabilité Social Comptabilité du LMP Structure juridique pour le LMP Analyse d un investissement Profil d investisseur / Comportement des clients L offre des produits packagés Evolution du LMP pour 2009 Etude de cas François Longin 2

3 Aspect fiscal du LMP (1) Deux conditions à remplir simultanément Texte de référence : article 151 septies du CGI Condition de recettes (deux conditions alternatives) 1) Percevoir plus de euros de recettes par an Montant TTC si assujettissement à la TVA Montant apprécié par foyer fiscal Montant calculé prorata temporis Exercice : en déduire un ordre de grandeur pour l investissement initial. François Longin 3

4 Aspect fiscal du LMP (2) Deux conditions à remplir simultanément (suite) Condition de recettes (deux conditions alternatives) 2) Les revenus de la location meublée représentent 50% des revenus / sont supérieurs aux autres revenus. Question : cette condition est-elle réalisée pour les aux produits «packagés» proposés par les CGP? François Longin 4

5 Aspect fiscal du LMP (3) Deux conditions à remplir simultanément (suite) Condition d inscription Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé Question : est-il toujours possible de s inscrire au RCS? François Longin 5

6 Aspect fiscal du LMP (4) Pas de possibilité d utiliser le régime de la micro-entreprise (micro BIC) Régime d imposition normal Régime normal simplifié Régime normal réel Possibilité de déduire les déficits sur le revenu global Première année : passage dans les charges des frais d ingénierie et des frais d acquisition Sans limitation (remise en cause probable à partir de 2009) François Longin 6

7 Obligations comptables du LMP (1) Une comptabilité d engagement Comptabilisation des produits et des charges à leur date de facturation (et non à leur date d encaissement ou de décaissement) Point important : le statut de LMP (lié à la condition de recettes supérieures de euros) n est pas remis en cause par un retard de paiement du locataire ou de la société d exploitation. François Longin 7

8 Obligations comptables du LMP (2) Régime du régime normal simplifié Tenue d un livre-journal pour les recettes et les dépenses (factures et justificatifs) Tenue d un registre des immobilisations et les dettes financières Production annuelle d un compte de résultat simplifié, d un état des immobilisations, des amortissements et des plus ou moins-values François Longin 8

9 Obligations comptables du LMP (3) Régime du régime normal réel Tenue d un livre-journal pour les recettes et les dépenses (factures et justificatifs) Tenue d un registre des immobilisations et les dettes financières Tenue d un livre d inventaire Production annuelle d un bilan, d un compte de résultat, d un état des immobilisations, des amortissements et des plus ou moins-values François Longin 9

10 La TVA (1) Régime général des locations meublées : l exonération (franchise en base) Texte de référence : article 261 D 4 du CGI Exceptions : les prestations soumises à TVA Texte de référence : article 261 du CGI et autres Prestations de mise à disposition d un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en plus de l hébergement au moins trois prestations de service (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) Prestations d hébergement dans des résidences de tourisme (location via un exploitant) Attention! Faire la demande dans les 15 jours qui suivent le début de l exploitation. Si l option de la TVA est choisie, le régime est alors le régime normal. Incomptabile avec le régime BIC Taux de TVA applicable sur les loyers : 5,5% François Longin 10

11 La TVA (2) Avantages d être soumis à la TVA Récupération de la TVA à l achat Taux de 19,6% Demande après l achat (6 mois de délai) Le bien doit être conservé 20 ans (sinon le résidu doit être remboursé au fisc / possibilité de récupérer le résidu par le nouvel acheteur) Récupération de la TVA sur les charges Taux de 19,6% Demande trimestrielle François Longin 11

12 Fiscalité des plus-values Exonération des plus-values si la vente du bien intervient au-delà de 5 ans Condition : moyenne des recettes brutes locatives TTC des deux années précédent la vente inférieure à Délai de 5 ans : date de début de l activité (et non la date d achat du bien) François Longin 12

13 ISF Non incorporation du bien dans la base de calcul de l ISF sir les deux conditions suivantes sont remplies : Les revenus LMP représentent au moins 50 % du revenu global. Les revenus du LMP sont supérieurs à euros. Avantage ISF s il s agit d une véritable activité professionnelle François Longin 13

14 Les taxes locales La taxe foncière Texte de référence : article 1380 du CGI Payée par le propriétaire ou l usufruitier au 1 er janvier Exonération possible pour les logements neufs La taxe d habitation Texte de référence : article du CGI et suivants Payée par le locataire au 1 er janvier La taxe professionnelle Texte de référence : article 1147 du CGI Due chaque année par les personnes physiques et morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée Payée par le loueur en meublé professionnel Possibilité d exonération (la première année et même après) François Longin 14

15 Comptabilité du LMP (1) Détermination du résultat Prise en compte des produits et charges HT (si assujettissement à la TVA) Produits Produits d exploitation : les loyers Produits financiers : rémunération des placements (société) Charges Frais liés à l acquisition : frais de notaires, frais d ingénierie financière et frais de commercialisation (facturé par l intermédiaire) Choix entre le le passage en charge ou l amortissement Dépenses liées à l exploitation : charges de copropriété, entretien, réparations, taxes foncières, taxe professionnelle, assurance des locaux, etc. Charges relatives à l emprunt : frais de dossier, intérêts, assurance du crédit Amortissement des biens immobiliers et mobiliers François Longin 15

16 Comptabilité du LMP (2) L imputation des amortissements Rappel du principe économique de l amortissement : mise en réserve d une partie du résultat (non distribuable aux associés et qui reste dans la trésorerie de l entreprise) pour remplacer à terme les immobilisations. Résultat comptable Règle de droit commun (normes IFRS) Base de l amortissement : valeur HT des biens amortissables (constructions, mobilier, etc.) Durée d amortissement : durée d utilisation prévue (20 à 50 ans voir plus pour les constructions / 5 à 10 ans pour le mobilier) Amortissement par composants (gros œuvre, équipement technique, etc.) François Longin 16

17 Comptabilité du LMP (3) L imputation des amortissements (suite) Résultat fiscal Texte de référence : article 39C du CGI Les amortissements pris en compte ne peuvent avoir pour effet de créer ou d accroitre le déficit fiscal. François Longin 17

18 Structure juridique pour le LMP A titre individuel Au travers d une société soumise à l impôt sur le revenu EURL Société détenue à 100% par l investisseur SARL de famille SNC Société constituée par les membres d une même famille (parents en ligne directe, ascendant, descendants, frères et sœurs et conjoints) Société constituée par des personnes Les associés sont solidairement et indéfiniment responsables. Piège (potentiel) à éviter : créer une SCI Une SCI a un objet civil et non commercial. Elle est soumise à l IS dès qu elle a une activité commerciale (ce qui peut être embêtant). François Longin 18

19 Aspects sociaux du LMP Le loueur en meublé professionnel est soumis aux cotisations sociales (régime des commerçants). Base de calcul : résultat de l année précédente Intérêt Pour les personnes sans couverture sociale (handicapés, artistes, etc.) : les mettre gérant François Longin 19

20 Le risque fiscal Risque de requalification du statut LMP en LMNP Non-respect de la condition de recettes ( ) Risque de reversement de la TVA (liée à l achat) Non-respect des services à proposer à la clientèle (petitdéjeuner, ménage, fournituture du linge, réception) Interrruption du service Risque de redressement fiscal (IR) Remise en cause du montant des frais d ingénierie passés en charge Remise en cause du mode d amortissement (durée d amortissement) François Longin 20

21 Analyse d un investissement LMP (1) Due dilligence process Les informations à recueillir Sur le bien (destination du bien, disposition du règlement de copropriété, emplacement, demande locative, etc.) Sur les textes de loi (fiscalité des revenus et des plus-values, avantages fiscaux, etc.) Les questions à se poser Ses objectifs patrimoniaux L adéquation avec son ADN patrimonial Le travail à faire Projections financières de l investissement (simulations) Les pièges à éviter : se précipiter, faire parce que l on a passé du temps (sunk cost) François Longin 21

22 Analyse d un investissement LMP (2) Due dilligence process pour les produits «packagés» Les informations à recueillir sur la société d exploitation Bilans et comptes de résultat de la société Equipe dirigeante Les points à vérifier sur le montage Qui possèdent les lots d exploitation? Vente en Vefa : quelle est la date de mise en exploitation? Le contrat de bail à étudier Contrat de bail : texte qui régit les relations entre le bailleur (l investisseur) et le preneur (la société de gestion) Les clauses du contrat de bail (indexation des loyers, répartition des charges, etc.) François Longin 22

23 Analyse d un investissement LMP (3) Modélisation des flux A deux niveaux : Au niveau de l investissement (bien propre / société) Détermination de l impôt (résultat fiscal) Au niveau de l investisseur Situation de trésorerie Analyse d un investissement Identification des effets de levier : financier, fiscal, juridique, social, etc. Etude des critères d analyse : rentabilité, liquidité et risque François Longin 23

24 Profil d investisseur pour le LMP (1) Rappel des principaux objectifs des investisseurs Augmenter ses revenus Améliorer sa retraite Améliorer sa prévoyance Optimiser sa fiscalité Se constituer un capital Organiser son patrimoine François Longin 24

25 Profil d investisseur pour le LMP (2) Ce que le LMP permet de faire Augmentation des revenus Une fois le crédit remboursé (souvent près de l âge de la retraite) Optimisation fiscale Revenus défiscalisés pendant de nombreuses années (amortissement du bien) Absence de plus-values après 5 ans Optimisation sociale Amélioration de la prévoyance (utilisation du crédit - ADI) Couverture sociale (création d une société - statut du gérant) Constitution d un capital immobilier Transmission du patrimoine facilité (création d une société démembrement des parts sociales) François Longin 25

26 Profil d investisseur pour le LMP (3) Investisseur fortement fiscalisé Economie d impôt la première année proportionnelle au TMI Investisseur avec un patrimoine important Caution demandée par la banque Effort d épargne parfois important François Longin 26

27 Comportement des clients (1) Hésitations de la part des investisseurs Avantages : Montage aux effets de levier multiples et puissants : financier, fiscal, juridique Perçu comme un placement très intéressant / «Le» placement Risques / incertitudes Au niveau opérationnel : société de gestion à qui la gestion des biens est déléguée Au niveau fiscal : remise en cause du statut et redressements François Longin 27

28 Comportement des clients (2) Manque d information Investisseurs qui font et ne devraient pas faire Surestimation de la liquidité et sous-estimation des risques du montage Investisseurs qui ne font pas mais qui devraient faire Manque d information Sous-estimation de la rentabilité (effets de levier) François Longin 28

29 L offre des produits «packagés» des professionnels Produits proposés Investissements dans des résidences de tourisme, des résidences d étudiants, dans des résidences d affaires ou des résidences médicalisées Vente en Vefa Bail commercial signé avec une société d exploitation (loyers garantis par l exploitant) Récupération de la TVA Assistance juridique et comptable François Longin 29

30 Problématique du LMP : la liquidité LMP concernés : produits packagés Un engagement de longue durée Bail commercial : contrat de 9 /12 ans Difficulté de casser le bail Exploitation spécifique des biens immobiliers achetés Difficile d exploiter seul sans avoir accès aux locaux d exploitation Résidences médicalisées Résidence d étudiants (cafétéria) Conséquence : dépendance vis-à-vis de l exploitant François Longin 30

31 Le marché secondaire du LMP Unique solution pour sortir de l investissement Les intervenants sur le marché secondaire Les vendeurs et les acheteurs Les intermédiaires qui organisent le marché (rencontre de l offre et de la demande) Bid ask spread très élevé Ecart entre le prix d achat (payé par le nouvel acheteur) et le prix de revente (reçu par le vendeur) En pratique : 20% (minimum) Mesure de la liquidité François Longin 31