Le marché de l immobilier de bureaux sur la Carene et Cap Atlantique. Club immobilier de bureaux Guérande 21 novembre 2014

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1 Le marché de l immobilier de bureaux sur la Carene et Cap Atlantique Club immobilier de bureaux Guérande 21 novembre 2014

2 L observatoire de l immobilier de bureaux > Un observatoire créé en 2008 à la demande des communautés d agglomérations de la Carene et de Cap Atlantique > Plusieurs objectifs : Animer le réseau d acteurs du marché de l immobilier de bureaux local, ainsi que leurs partenaires institutionnels Améliorer la connaissance du fonctionnement, des dynamiques et des perspectives du marché tertiaire local Publier régulièrement des tableaux de bords

3 Sommaire 1. Le territoire et ses dynamiques économiques 2. Quelques données clés 3. Présentation des résultats de l observatoire de l immobilier de bureaux

4 1. Le territoire et ses dynamiques économiques

5 La dimension métropolitaine et le Pôle Ouest > Le Pôle Ouest : 7 intercommunalités associées dans un «espace de dialogue» pour explorer des pistes de travail communes Carene Cap Atlantique CC Loire et Sillon CC du Pays de Pont Château Saint Gildas des Bois CC Sud Estuaire CC Pornic CC Cœur Pays de Retz > 63 communes habitants > emplois salariés privés en 2013 > 47 % d emplois de services, principalement sur la Carene et Cap Atlantique 5

6 Une façade portuaire > Nantes Saint Nazaire Port : premier port de la façade atlantique et 4 ème port français : 25 à 35 millions de tonnes par an Un pôle énergétique majeur (70 % du trafic portuaire) > Lignes maritimes : Rabattement conteneurs vers Le Havre, Rotterdam et Anvers Lignes directes conteneurs vers les Antilles et l'espagne > Des projets en cours : Extension du terminal conteneur Déplacement des terminaux sablier et roulier Développement de pôles dédiés aux EMR 6

7 La construction navale > Une spécialisation dans la construction de navires à passagers de grande taille emplois directs chez STX et filiales emplois indirects (co traitants) > Le carnet de commandes Paquebots Oasis 3 et 4 pour RCCL Deux paquebots pour MSC Croisières > Des perspectives de diversification vers les Energies Marines Renouvelables 7

8 L accueil de la filière des EMR > Une filière des Energies Marines Renouvelables en émergence 2 usines Alstom en construction (ouverture fin 2014) Un centre de maintenance à La Turballe Une ingénierie multi sites (Nantes et Saint Nazaire) Une plate forme logistique et d assemblage àsaint Nazaire (fin 2016) > 800 emplois directs / emplois indirects > Des perspectives sur les autres filières EMR (hydrolien, houlomoteur ) 8

9 Un pôle aéronautique de premier plan > Le premier secteur industriel du territoire Près de emplois directs Airbus Saint Nazaire : salariés (site spécialisé dans les fuselages avants et centraux des avions) Un carnet de commandes garni pour 9 ans Un tissu de co réalisateurs de rang 1 et 2 (Aerolia (780 salariés) > Une confirmation de l excellence du site nazairien Une base logistique aéronautique d envergure européenne (aéroport, usines, bords à quai) à l interface avec les autres sites européens et nordaméricains Un centre industriel de réalité virtuelle intégré au futur Technocampus Smart Factory 9

10 L économie résidentielle et touristique > Une économie résidentielle développée Une forte armature commerciale (Saint Nazaire et périurbain) Desservicesdesantéetd actionsocialeen développement (silver économie) Construction : résidences principales et secondaires Hôtellerie, restauration et loisirs > Une attractivité touristique lié au littoral et au cadre de vie emplois salariés en été sur le Pôle Ouest (dont sur le littoral) Des stations balnéaires renommées (La Baule, Le Pouliguen, Le Croisic, Pornic, Saint Brévin ) Une offre d hébergement diversifiée 10

11 L émergence des Industries Culturelles et Créatives > Des activités qui exploitent l inventivité artistique, culturelle et esthétique dans une perspective marchande et non marchande > Un nombre d emplois mesuré emplois sur l aire urbaine fonctionnelle de Saint Nazaire en 2012, soit 10 % de la métropole Nantes / Saint Nazaire > Des filières en croissance Une croissance soutenue depuis 15 ans et une meilleure résistance à la crise Une spécialisation dans les activités de diffusion (intermédiaires et commerces de détail) Peu de spécificités mis à part le meuble, en lien avec l agencement intérieur de luxe et le design > Des emplois créatifs qui irriguent l ensemble de l économie > Un secteur du numérique en lien avec le reste de l économie (industrie lourde et services à l industrie) 11

12 Recherche, formation et créativité > Un pôle de formations (3 000 étudiants) techniques spécialisées : génie civil, génie chimique et des procédés, génie électrique, logistique et transport > Des laboratoires de recherche (GEM, GEPEA, IRENA) > Des pôles de compétitivité (EMC²) et des plateformes spécialisées de l Institut de Recherche Technologique Jules Verne : Centre Industriel de Réalité Virtuelle Usine du futur > Un écosystème créatif en émergence > Des bureaux d études et d ingénierie de pointe au service des grands industriels 12

13 2. Quelques données clés

14 Un bassin d emploi dynamique > Unecroissancedesemploissalariésprivésde +38,7 % entre 1993 et 2010 sur la zone d emploi de Saint Nazaire Une meilleure résistance de l industrie par rapport à la France et un secteur qui a regagné des emplois après la crise Une progression de l économie résidentielle et des services > Des emplois tertiaires en croissance de +66,6 % sur la période Un développement généralisé du secteur à l échelle nationale Localement : l externalisation de fonctions support depuis l industrie Une volonté de diversification sectorielle 14

15 Une progression des emplois de services > emplois salariés privés sur la zone d emploi de Saint Nazaire en 2013 ( 0,6 % entre 2007 et 2013) Carene : ( 2,7 %) Cap Atlantique : ( 2,8 %) > Un secteur tertiaire peu touché par le contexte économique défavorable emplois salariés privés dans les services en 2013 (+7,4 % entre 2007 et 2013) Services aux particuliers : +9,4 % Services aux entreprises : +3,2 % > Un secteur tertiaire soumis aux effets de cycle de l industrie locale du fait du poids de l intérim, qui permet de faire face aux fluctuations de l activité L émergence d un marché de l immobilier de bureaux sur la Carene et Cap Atlantique depuis les années

16 Un rattrapage de l agglomération nazairienne en matière de Cadres des Fonctions Métropolitaines > Une forte progression des emplois de Cadres des Fonctions Métropolitaines emplois CFM sur l aire urbaine de Saint Nazaire en 2010 Une forte augmentation lors de la décennie 2000 Une croissance des fonctions prestations intellectuelles et commerce interentreprises Mais une part des CFM dans l emploi total (5,3 %) légèrement inférieure aux aires urbaines comparables (6,8 %) 16

17 3. Le marché de l immobilier de bureaux sur la Carene et Cap Atlantique

18 m² de bureaux construits entre 2000 et

19 m² de bureaux construits entre 2000 et

20 m² de bureaux construits entre 2000 et

21 m² de bureaux construits entre 2000 et

22 La demande placée prend le pas sur les comptes propres > Un volume de transactions compris entre et m² par an entre 2008 et 2013 Moyenne : m² Une part de la demande placée (55 %) qui s accroit par rapport aux comptes propres (45 %) > m² placés en 2013 Une année record (effet Météor, comme en 2009) > Les caractéristiques de la demande depuis 2008 Une demande essentiellement endogène Un marché de périphérie Un équilibre entre vente et location (mais fortes disparités entre les polarités) Une prédominance du neuf par rapport à la seconde main Attrait des entreprises pour des locaux récents (qualité, visibilité, accessibilité )

23 La Carene, moteur du marché de l immobilier de bureaux local > Les différentes polarités : Ledynamismedel axetertiairedecentre ville : Villes Gare et Grandchamps > centre ville de Saint Nazaire Après 25 ans de développement, un ralentissement du dynamisme de Saint Nazaire Ouest (relais de croissance : Villes Ouest / RD492?) Un intérêt marqué pour la zone industrialoportuaire L émergence de Brais Pédras sur un créneau services aux entreprises du parc d activités Après 10 ans de croissance, un marché à la peine à La Baule Guérande 23

24 La Carene, moteur du marché de l immobilier de bureaux local 24

25 Des stocks immédiatement disponibles qui s accroissent > m² disponibles au 1 er janvier m² en 2011 (+ 43 %) L offre de seconde main s éloigne des standards du marché mais conserve certains atouts (prix, positionnement ) De nombreux bureaux libérés par des administrations en cours de réaffectation Un hôtel d entreprises qui rencontre la demande de petites surfaces (cf. parcours immobilier des entreprises) > Une offre disponible répartie entre les différentes polarités LesprogrammesdeGrandchampspeinentàse commercialiser Des bureaux relativement anciens à Saint Nazaire Ouest (Aprolis) et sur la ZIP Un secteur de La Baule Guérande en sur offre 25

26 Une diminution de l offre neuve à un an > Unediminutiondel offreneuveàunanliéeau ralentissement des nouveaux programmes m² en 2014 contre m² en 2011 ( 5%) 19 mois de commercialisation pour éteindre les stocks (24 mois en 2011) > Une dynamique industrielle qui pourrait faire diminuer les stocks plus rapidement 26

27 Des prix relativement stables > Une stabilité des prix entre et , excepté une tendance à la baisse observée pour la location neuve du centre ville (Météor) > Des disparités notables en fonction des secteurs En centre ville, des prix élevés dans le neuf (Météor) Des prix peu élevés pour des locaux partiellement déqualifiés d Océanis (Aprolis) Des prix en rapport avec la cible sous traitants industriels à Brais et Cadréan (même si hausse récente compte tenu des stocks limités au regard de la dynamique aéronautique) > Des niveaux de prix relativement élevés en comparaison avec d autres agglomérations 27

28 A l échelle nationale : des marchés tertiaires en crise > Un marché local qui se distingue du national en 2013 : Saint Nazaire : +38 % 16 métropoles de province : 4 % (9 agglomérations en baisse, dont Rennes et Nantes) Ile de France : 25 % > Un offre neuve à un an élevée et qui s accroit (+6 %) : Une concentration dans la seconde main (comme à Saint Nazaire) Une grande majorité des grandes agglomérations en situation de sur offre (comme à Saint Nazaire) Pour les nouvelles opérations = pourcentage de précommercialisation plus élevé Une quasi disparition des opérations en blanc, y compris en Ile de France > Un marché national entré dans une phase de régulation, avec le risque de coup de frein sur les nouvelles opérations 28

29 La poursuite de l observatoire de l immobilier de bureaux de l addrn > Publication du Vues d Estuaire hors série Immobilier de bureaux 2014 > La poursuite de la mise à jour de l observatoire 29

30 Merci de votre attention