MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX. 1er Trimestre 2017

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1 MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX 1er Trimestre 2017

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 02 Demande placée 03 Valeurs locatives 04 Offre immédiate 05 Offre future 06 Définitions

3 DEMANDE PLACEE LE COUP DE BOOST DE DUO Meilleur démarrage depuis 2007! Le marché des bureaux francilien a conservé la très bonne dynamique qui avait porté le volume de commercialisation à plus de 2,4 millions de m² en Il débute l'année 2017 sur un volume de m² transactés au cours des 3 premiers mois, un chiffre en progression de 27% d'une année sur l'autre. Le marché signe ainsi sa meilleure performance pour un 1 er trimestre depuis 2007 ( m² au cours des 3 premiers mois et une performance de 2,4 millions de m² en fin d année). Les transactions ont pourtant été moins nombreuses (774 contre 883 un an plus tôt) mais ont porté sur des surfaces plus importantes. 1 er trimestre 2017 : l effet «Duo» La transaction phare de l année 2017 sera sans nul doute celle réalisée par NATIXIS sur les tours Duo dans le 13 ème arrondissement ( m² de bureaux neufs à construire). Cette signature s inscrit dans une dynamique très porteuse pour les grands mouvements en Ile-de-France : après une année 2016 déjà très active (65 transactions), on compte déjà 19 réalisations sur ce gabarit de surfaces pour le 1 er trimestre, représentant quelques m² placés, soit 49% de la demande placée du trimestre. L attachement des entreprises à Paris se confirme à nouveau (7 transactions) et, fait nouveau, la dynamique semble reprendre un peu de vigueur en Première Couronne (3 signatures totalisant près de m²). Un 1 er trimestre hyper actif à Paris et un bon démarrage en Périphérie La moitié des surfaces de bureaux placées ce trimestre ont concerné la Capitale avec m² traités dont près de m² pour celle de NATIXIS dans le 13 ème arrondissement. Dans ce contexte parisien très dynamique, le Quartier Central des Affaires (QCA) enregistre un volume de commercialisation supérieur à m², une très jolie performance compte-tenu de la rareté de l'offre sur ce secteur (3,3% de taux de vacance). Le Croissant Ouest, qui avait accusé un recul de 23% de ses volumes traités en 2016, renverse la tendance et signe un bon 1 er trimestre avec m² placés, porté par une Péri Défense assez active sur le segment des grandes transactions (4 signatures). L'impulsion est aussi nettement meilleure en Première Couronne, où globalement les mouvements ont été plus nombreux que l'an passé. C'est finalement en Deuxième Couronne que les résultats sont un peu décevants, avec moins de m² traités au 1 er trimestre, un chiffre en repli de 38% d'une année sur l'autre. Demande placée de bureaux en Ile-de-France, Demande placée par tranche de surface en Ile-de-France 1 er Trimestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de m² % -8% De à m² % +3% Plus de m² % +88% Surface totale % +27% Demande placée de bureaux en Ile-de-France, 3

4 VALEURS LOCATIVES LE QCA DONNE LE TON! Valeurs prime : pas de changement Les valeurs prime n ont pas évolué au 1 er trimestre 2017 et conservent leur niveau de 2016 : 790 /m²/an dans le QCA, avec quelques prises à bail réalisées pour des loyers faciaux supérieurs à 750 /m²/an. Ailleurs, les valeurs locatives se distribuent entre 200 et 360 /m²/an en Première et Deuxième Couronne, et entre 350 et 580 /m²/an pour les immeubles neufs les plus qualitatifs situés dans le Croissant Ouest. Valeurs de première main en hausse à Paris QCA et ailleurs La progression des valeurs locatives observée à Paris QCA en 2016 se confirme, avec une moyenne de 690 /m²/an relevée dans les prises à bail de surfaces de classe A au 1 er trimestre 2017 (+11% en un an). Cette tendance haussière des loyers faciaux est observable dans une majorité de micromarchés de la Capitale et deux des quatre secteurs du Croissant Ouest - la Boucle Sud et la nouvelle Péri Défense. Un frémissement des valeurs est également sensible en Première Couronne Nord, où le loyer de transactions des bureaux neufs dépasse, pour la 1 ère fois depuis 2013, la barre des 310 /m²/an Signaux contradictoires pour les loyers de seconde main Les valeurs faciales de transactions de surfaces de seconde main réalisées au cours du 1 er trimestre 2017 fournissent, quant à elles, des signaux contradictoires en dépit d une stabilité du loyer moyen francilien (370 /m²/an): elles sont stables ou se tassent dans une dizaine de micromarchés dont Paris QCA (520 /m²/an) et les ème arrondissements (330 /m²/an). A l inverse, elles augmentent dans un nombre similaire d'autres pôles tertiaires comme en Boucle Sud (360 /m²/an ) ou à Paris Centre Ouest (430 /m²/an). Cette tendance est à prendre avec précautions car reposant sur un nombre restreint de références de location; elle devra donc être confirmée au cours des prochains trimestres et complétée par l analyse des mesures d accompagnement, toujours fixées autour de 22% en moyenne pour les prises à bail de surfaces supérieures à m². Loyer prime, /m²/an Cushman & Wakefield Note : Les loyers s entendent HT et HC. Loyers moyens de première main, /m²/an Note : Les loyers s entendent HT et HC Loyers moyens de seconde main, /m²/an Note : Les loyers s entendent HT et HC 4

5 OFFRE IMMEDIATE DE 2 A 14% DE VACANCE SELON LES SECTEURS Stabilité de l offre immédiate Après un recul de 10% en 2016, l'offre immédiate de bureaux s'est stabilisée en Ile-de-France autour de 3,6 millions de m² et un taux de vacance de 6,7%. Le stock vacant de bureaux reste extrêmement réduit dans la Capitale ( m² et un taux de vacance de 3,4%), et plus particulièrement dans le QCA où le volume d'activité toujours soutenu, continue d'assécher les disponibilités, tombées à m², un volume représentant à peine 6 mois de commercialisation au rythme actuel. A La Défense, la décrue de l'offre immédiate se poursuit, passant de m² fin 2016 à m² en fin de 1 er trimestre, soit un taux de vacance de 9%. Dans le Croissant Ouest ( m² de surfaces vacantes et 25% du stock francilien), le marché se segmente désormais entre les secteurs de Neuilly-Levallois et Boucle Sud (entre 9 et 10%) et ceux de Péri Défense et la Boucle Nord qui affichent respectivement des taux de vacance de 13% et 14%. Offre immédiate en Ile-de-France par secteur géographique, Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France Il en va de même en Première Couronne où l'est se singularise par un stock immédiat faible (3,4%) par comparaison avec le Nord et le Sud désormais fixés audelà des 10%. Les pôles tertiaires de la Deuxième Couronne souffrent aussi d'une vacance supérieure à la moyenne régionale, avec des taux de 7% à 12%. Plus d'un million de m² viendront alimenter le marché au cours des 12 prochains mois : cette offre future se concentre principalement à Paris ( m²) et dans le Croissant Ouest ( m²). Contraction de l offre de grand gabarit Derrière la stabilisation de l offre immédiate de bureaux en Ile-de-France autour de 3,6 millions de m² s opère une légère recomposition du stock vacant avec, d un côté, une contraction de l offre de grand gabarit (-4% en 3 mois) et, de l autre, un accroissement (+7% au 1 er trimestre 2017) des surfaces de taille intermédiaire celles de à m². Chacune de ces catégories représente 1,4 million de m² aujourd hui immédiatement disponibles. - Cushman & Wakefield Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface, Le stock vacant de grandes surfaces est alimenté aux ¾ par des bureaux de seconde main et l offre de classe A (neuve ou restructurée) est estimée à m² répartis sur à peine une trentaine d immeubles. Le marché parisien est, à ce titre, très peu offreur quelle que soit la qualité de bien considéré ( m²) et encore plus pour les surfaces de 1 ère main (autour de m²). - Cushman & Wakefield 5

6 OFFRE FUTURE PARIS SUPERSTAR EN 2017 ET 2018! Plus de m² livrables en 2017 Un peu plus de m² de bureaux neufs ou restructurés seront livrés en Ile-de-France en 2017, un niveau tout juste supérieur à celui observé en Audelà de leur volume, la localisation de ces livraisons tranche avec la tendance passée : on attend plus de m² de nouvelles surfaces tertiaires à Paris qui concentre 58% des livraisons de l année. A l opposé, l année sera calme en Première Couronne où les livraisons vont tomber à moins de m² en 2017, très en-deçà de leur moyenne décennale ( m² chaque année entre 2007 et 2016). Nombreux chantiers à Paris On compte aujourd hui autour de m² de bureaux disponibles au sein d opérations en chantier et livrables entre 2017 et Il en découle un taux de précommercialisation de l ordre de 40% pour la production annoncée en 2017, bien moins que le niveau observé début 2016 (de l ordre de 66%). Livraisons de bureaux en Ile-de-France, Cushman & Wakefield Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, Paris concentre la majeure partie de cette offre future en cours de construction, avec un volume total de m², dont près m² livrables en 2017, puis m² en Le Croissant Ouest est l autre foyer de constructions neuves; elles représentent près de m², livrables en 2017 et Par opposition, les volumes apparaissent assez faibles tant à La Défense ( m²) qu en Première Couronne ( m²). Changement de cap en 2019 On recense environ 3,4 millions de m² dans des opérations dotées d une autorisation de construire et en attente de démarrage de chantier. La localisation de ces projets à horizon 2019 est très différente des chantiers en cours : près de 60% sont situés en Première Couronne (plus d un million de m²) et en Deuxième Couronne ( m²). Le Croissant Ouest est, lui aussi, amené à voir se développer de nouveaux projets pour un volume total de m², attendus pour l essentiel en 2019 et Cushman & Wakefield Disponibilités de bureaux dans des opérations dotées d un permis de construire en Ile-de-France, en milliers de m² On peut légitiment se questionner sur la mise en chantier réelle de ces nombreux projets annoncés en 1 ère et 2 ème Couronne à l heure où les entreprises opèrent un recentrage de leur immobilier de bureau sur la Capitale. Cushman & Wakefield 6

7 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 7

8 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 (0) olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés