Panorama bureaux Lyon

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1 Panorama bureaux Lyon On Point I2 ème trimestre 2014 Source : Asylum Sogelym Dixence I 1

2 I 2 Le fait marquant Coup double sur la tour Incity La rumeur de cette acquisition courait depuis plusieurs mois. La promoteur lyonnais Sogelym Dixence a trouvé un acheteur pour la tour Incity. Le groupe BP-CE a non seulement acquis la totalité de l édifice représentant m², mais y installera également le siège de la Caisse d Epargne Rhône-Alpes sur les m² encore vacants en regroupant quelques 700 collaborateurs d ici la fin d année La future tour Incity, dont la construction a débuté en avril 2013, grimpe peu à peu dans le paysage lyonnais. Plus d une dizaine des futurs 39 étages sont d ores et déjà construits. L ensemble sera normalement livré en décembre Elle sera dès lors la plus haute tour de Lyon avec ses 200 mètres de hauteur. Second quartier d affaires français avec un loyer près de deux fois moins élevé qu à la Défense, Lyon peut prétendre intéresser l installation d un siège national dans son quartier d affaires. La construction de cette nouvelle tour devrait également permettre à Lyon de s affirmer un peu plus dans le paysage européen. Les valeurs locatives restent très attractives et Lyon peut rivaliser avec des villes telles que Barcelone, Milan ou Francfort. L affirmation de sa skyline permettra d accroître son «aura» au niveau européen.

3 I 3 En direct du marché L immobilier tertiaire lyonnais retrouve des couleurs L agglomération lyonnaise bénéficie d une éclaircie économique depuis maintenant quelques mois. Dans ce contexte, le marché tertiaire lyonnais a connu une belle reprise ce second trimestre porté par des transactions significatives. Le second trimestre marque le retour des grands utilisateurs Après un début d année au ralenti, le second trimestre marque le retour des grandes transactions sur le territoire lyonnais. Avec m², le 1 er semestre est un repli par rapport à l année dernière mais représente malgré tout un niveau d activité supérieur à la moyenne. En effet, ces 10 dernières années la moyenne du 1 er semestre est de m² placés. Ainsi après la contre-performance du début d année, les 16 transactions de plus de m² signées entre les mois d avril et juin ont permis au marché de rattraper son retard. Toutefois, les surfaces de moins de 500 m² restent un socle du marché lyonnais et ne représentent pas moins de 80% du nombre de transactions réalisées sur le territoire pour un quart des surfaces consommées. Leur impact sur le volume reste important et représente en moyenne un tiers du volume global annuel depuis 6 ans. Ce segment est un bon indicateur du dynamisme de l économie locale. La périphérie lyonnaise réalisé une belle performance au 1 er semestre. Alors que la moyenne annuelle sur les 6 dernières années atteint 28%, ce sont 34% des surfaces globales qui ont été placées sur les territoires périphériques de l agglomération lyonnaise au premier semestre. Ce résultat est clairement porté par les grandes transactions. 2 transactions de plus de m² sur les 3 signées ce semestre ont été réalisées en périphérie Ouest, par des acteurs déjà présents sur le territoire : - La société SEB a acheté m² sur le programme Parc Mail à Ecully. - Biomerieux a acquis m² sur la commune de Marcy l Etoile. (BioMérieux, filiale (à 59%) de l Institut Mérieux, est un des leaders mondiaux de l industrie du diagnostic médical. Le siège de l entreprise est localisé depuis l origine sur le site de Marcy l Etoile. L entreprise est en pleine expansion et afin de permettre à sa filiale d assurer son développement, l Institut Mérieux a décidé d investir dans un nouveau site pour Demande placée Source : JLL/CECIM m 2 Nombre de transactions 20 1 er sem 2013 Source : JLL/CECIM > 1 000m 2-1 < 500m er sem er sem 2014

4 I 4 y installer la Présidence et la Direction Générale de BioMérieux et d y regrouper les fonctions support alors que l essentiel de la R&D, du manufacturing et de la qualité, demeure sur les sites actuels de Marcy et Craponne). Les valeurs locatives évoluent de manière différente selon les secteurs géographiques. Dans l ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre entre l offre et la demande, ce qui n est pas le cas sur des marchés plus concurrentiels où les valeurs locatives sont étudiées de près par les preneurs potentiels, et peuvent faire l objet de réajustement à la baisse. Loyer prime ( /m2/an) Source : JLL Le loyer prime de la Part-Dieu reste stable à 310 HT/m²/an, correspondant à la Tour Incity. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 HT/m²/an sur des immeubles hors IGH. Même stabilité sur les secteurs de Confluence, et du 6 ème arrondissement qui affichent des valeurs stables comprises entre 230 et 250 HT/m²/an avec un niveau d offres disponibles stable. Part-Dieu valeur IGH L évolution est plus contrastée pour les valeurs locatives dans le seconde main. En tête le 6 ème arrondissement, la Presqu Ile et la Part-Dieu dont les valeurs locatives moyennes se positionnent entre 170 et 210, valeur soutenue par le déficit chronique d offres disponibles. Les secteurs de Confluence, Gerland, Vaise, et Est progressent légèrement et se situent entre 120 et 155 HT/ma/an. Les secteurs du Nord-Ouest et de Villeurbanne passent sous la barre des 120 HT/m²/an sur le seconde main. Les taux de vacance restent contrastés d un secteur à l autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 6,6% contre 5,5% pour l intramuros. Sur un an, l offre de seconde main progresse de 21% pour un volume de m². La stratégie de rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce phénomène. L offre neuve progresse de son côté de 23% pour un total de m². Les livraisons d opérations significatives des derniers trimestres ont fait progresser le stock. Le secteur de La Part Dieu sous-offreur depuis plusieurs semestres, avec un taux de vacance autour de 3% sort peu à peu de sa situation critique de pénurie. Son taux de vacance atteint aujourd hui 4,2%. Les livraisons des deux opérations neuves «Equinox» ( m²) et «Be» ( m² dont m² encore disponibles) ont apporté un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l intérêt d utilisateurs à la recherche d opportunités disponibles à court terme sur ce secteur. A ce jour, on compte m² de projets en cours de construction dans l agglomération, livrables d ici Plus de la moitié de ces surfaces sont d ores et déjà pré-commercialisées, ce qui démontre s il le fallait encore, l attrait des grands utilisateurs pour les surfaces neuves. Taux de vacance en hausse 1 er sem 2013 Source : JLL 1 er sem 2014 fin er sem ,9 % Immeubles neufs en cours de construction livrables dans les 3 ans m 2 53 % pré-loués

5 I 5 Lyon : un marché immobilier sécurisé pour les investisseurs Avec 352 millions d euros investis sur la région lyonnaise, le marché de l investissement affiche un très bon premier semestre. Le marché lyonnais de l investissement s est principalement construit sur des opérations de taille moyenne : 74% des signatures se sont réalisées sur des montants inférieurs à 15 millions d euros, pour 2/3 des volumes investis. Les arbitrages plus importants (de plus de 15 millions d euros) cumulent à eux seuls 240 millions d euros en 7 transactions. La vente la plus importante du semestre est celle de la tour Incity. La Caisse d Epargne Rhône-Alpes l a acquise pour son propre usage et aura la Sncf comme locataire. Cette dernière avait signé un BEFA en février 2013 pour m² de surfaces locatives. Cette transaction représente également la seule VEFA signée depuis début Son montant reste à ce jour confidentiel. Le marché de l investissement, traditionnellement diversifié en termes de typologie d actifs, se concentre principalement sur les actifs tertiaires pour 65% du volume, suite notamment aux grandes transactions actées sur ce second trimestre. La part des actifs logistiques revient à 39% du total, notamment grâce à la cession de portefeuilles. La part des VEFA, qui était au plus bas en ce début d année, atteint 41% à la fin du mois de juin. 3 transactions ont été réalisées sur des actifs en cours de réalisation, deux immeubles tertiaires ainsi qu un entrepôt logistique pour une valeur globale de 143 millions d euros. Les opérations sécurisées sont très majoritaires puisque 79% des volumes investis l ont été sur des actifs entièrement loués. Les investisseurs français dominent encore clairement le marché avec 80% des investissements réalisés. 5 des 8 transactions de plus de 15 millions d euros ont été signées par des investisseurs nationaux. Les grands investisseurs étrangers se positionnent actuellement sur des actifs logistiques. La demande de produits core reste soutenue et l offre demeure toujours insuffisante. On a constaté une baisse du taux de rendement prime à Lyon en début de l année avec un prime «Part-Dieu» à 5,65%. Ce déséquilibre entre l offre et la demande perdure et devrait maintenir une pression baissière sur les taux. Ces derniers pourraient passer sous la barre des 5,5% si un actif prime était mis sur le marché. Nombre de transactions 80,66 M 3 1 er sem 2013 Volume d investissement par type d actifs 228,3 M 113,5 M 6,6 M 3,4 M Source : JLL M Source : JLL 121,4 M 6 Bureaux 1 er sem 2014 Entrepôts Commerces Locaux d activité Taux de rendement prime bureaux Source : JLL QCA Part-Dieu = 5,65 % - 5,85 %

6 I 6 Perspectives Marché locatif Dans un contexte international et une conjoncture économique toujours difficiles, l agglomération lyonnaise maintient son attractivité. Après un début d année en léger retrait, le marché tertiaire lyonnais a repris des couleurs au second trimestre. La qualité et la diversité des offres proposées sur le marché sont de véritables atouts et la demande pour les produits neufs demeure soutenue. Cette demande devrait se maintenir dans les trimestres à venir, notamment sur les secteurs les plus recherchés. Lyon est passé depuis quelques années du statut d une ville de province à celui d une Eurocité. Le marché lyonnais évolue d une manière très positive. L agglomération a progressé d année en année, et est désormais confrontée à des villes européennes qui ont une notoriété spontanée plus importante. La métropole lyonnaise a acquis une attractivité auprès des grands acteurs économiques, supérieure aux autres métropoles françaises, comme Marseille, Lille, ou Bordeaux. L arrivée du Pôle métropolitain Lyon - St Etienne - Vienne - Porte de l Isère devrait permettre d être plus visible, et renforcer l attractivité économique d un territoire élargi et ce afin d être mieux reconnu sur la scène des grandes métropoles européennes. L agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs. De belles transactions ont été signées sur le premier semestre et d autres signatures sont attendues dans les prochains mois. Le marché lyonnais devrait rester dynamique et dépasser la barre des m² placés d ici la fin de l année. Le loyer prime, aujourd hui affiché à 310 HT/m²/an sur les IGH devrait se contracter légèrement d ici décembre. Marché de l investissement Lyon reste le marché le plus «sécurisé» et liquide pour les investisseurs nationaux et internationaux intéressés par les régions françaises. L agglomération lyonnaise est l une des 20 métropoles européennes privilégiées par les investisseurs immobiliers selon l étude «Emerging Trends in real Estate Europe 2014». Les investisseurs français resteront sans nul doute majoritaires cette année encore. Les SCPI et les OPCI continueront d être actifs, attirés par une typologie de produits essentiellement tertiaires récents et sécurisés parfaitement en phase avec leur stratégie de détention à long terme. La présence des investisseurs étrangers, qui ont pour la plupart référencé la région lyonnaise comme cible potentielle, demeurera conditionnée par la mise sur le marché d immeubles de plus de 50 millions d euros. De nombreux projets d envergure sont prévus sur la capitale des Gaules dans les prochaines années et devraient venir alimenter le niveau des VEFA. Le marché lyonnais est depuis deux ans passé à la vitesse supérieure et enregistre chaque année des transactions supérieures à 100 millions d euros, autrefois inexistantes. Compte tenu de la belle performance de cette première moitié d année, et aux vues des signatures en cours, les volumes investis en immobilier d entreprises sur l agglomération lyonnaise devraient se situer dans une fourchette de 750 à 800 millions d euros en La forte demande et l offre d immeubles de première catégorie restant faible, les taux de rendement devraient se contracter encore durant l année.

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8 I 8 Bloc-notes Vers un Pôle Métropolitain... Saint-Etienne Métropole, le Grand Lyon, la Communauté d Agglomération Porte de l Isère (CAPI) et la Communauté d Agglomération du Pays Viennois se sont engagés dans une coopération innovante. Les acteurs de ce nouvel ensemble métropolitain se sont réunis autour d une ambition commune : porter des actions dans le domaine de l économie, de la culture, des transports et de l aménagement du territoire afin de renforcer le rayonnement et l attractivité de son territoire. Le conseil métropolitain, réunissant les élus de la Communauté urbaine de Lyon et des communautés d agglomération de Saint-Etienne Métropole, Porte de l Isère et du Pays Viennois, s est réuni ce vendredi 13 juin 2014, afin de procéder à l installation du Pôle Métropolitain. Les 64 conseillers métropolitains ont procédé entre autres à l élection du Président. Le principe d une présidence tournante du Pôle Métropolitain entre la Communauté urbaine de Lyon et Saint-Etienne Métropole tous les trois ans a été acté par les quatre présidents d agglomération, à compter de Gérard Collomb, Président du Grand Lyon, a été porté à la Présidence du Pôle Métropolitain jusqu en Il a réaffirmé «l importance de cette coopération métropolitaine» ainsi que «la nécessité de travailler collectivement au rayonnement et à l attractivité de ce vaste espace où vivent près de 2 millions d habitants».

9 I 9 Été 2014 : la place de la Part-Dieu mise à nu C est cet été que le bâtiment B10 situé place Béraudier commencera à être démoli, opération devrait durer un an environ. L immeuble qui fait actuellement face à l entrée principale de la gare de la Part-Dieu, crée un obstacle vers le centre commercial. Cette disparition est la première étape d une reconfiguration d une place centrale, agrandie avec le retrait vers le sud de la façade de Two Lyon, la future tour hôtelière, par rapport aux hôtels actuels. Le projet Part-Dieu 2020, pensé par le cabinet AUC, préconise d ouvrir la perspective entre la gare et le centre-ville lyonnais. La gare et ses abords vont connaître des évolutions importantes à court et moyen termes pour faire face aux perspectives d augmentation du trafic ferroviaire régional, national et international ainsi qu aux perspectives de développement des transports publics et des échanges à la Part-Dieu. L objectif est de faire de la Part-Dieu une grande gare européenne multimodale, qui participe à l affirmation du caractère hyper central du quartier et à son rôle de porte d entrée de la métropole lyonnaise. La Part-Dieu est aussi un point central dans le système des transports en commun de l agglomération, et le développement de la gare ne doit pas être pensé en soi, séparément du reste, mais comme une des composante de la recomposition plus large du pôle d échanges multimodal qui assure les interconnexions entre tous les modes et toutes les échelles de déplacements. Le cœur économique de la ville, second pôle tertiaire français, se doit de se renouveler et accroître son attractivité. Source : Mission Part-Dieu

10 I 10 La transparence progresse en France Dans le classement 2014 de la transparence des marchés immobiliers (Global Real- Estate Transparency Index), la France progresse de 2 places par rapport au précédent opus de 2012 et atteint le 5 ème rang mondial sur un total de 102 pays. Considéré comme «hautement transparent» le marché français est le 1 er d Europe continentale devant les Pays-bas (7 ème ) et l Irlande (9 ème ) alors que l Allemagne n atteint que le 12 ème rang mondial. On retiendra également que la France est le 1 er pays non anglo-saxon du classement. Bien que faisant partie des leaders depuis plusieurs années (la France intègre le top 10 des marchés les plus transparents en 2006), le 5 e rang constitue le meilleur niveau jamais atteint à ce jour par le marché français. Sur l ensemble des 5 catégories analysées, la France se distingue tout particulièrement sur la partie «Processus de transaction», qui analyse les pratiques de marché, où elle talonne de près les deux n 1 ex-aequo et où elle devance l Angleterre. En matière de développement durable le marché français se trouve également de nouveau sur le podium avec l Australie et l Angleterre. La progression de la France au classement 2014 est à mettre notamment au crédit d évolutions technologiques comme l open-data qui ont renforcé la transparence en termes de connaissance des fondamentaux du marché. On pourra citer par exemple la démarche de l Etat de rendre disponibles certaines informations issues des fichiers de taxes foncières et l apparition de plateformes de «crowdsourcing» mettant à disposition du public des bases de données bâties sur le modèle collaboratif. Pays hautement transparents Grande-Bretagne Etats-Unis Australie Nouvelle Zélande France Canada Pays-bas Irlande Finlande Evolution + 1 place - 1 place Stable + 1 place + 2 places Stable - 3 places + 7 places - 1 place Sur les 15 dernières années, la France est passé d un statut de marché transparent à hautement transparent grâce à l amélioration générale de ses scores. Si certains ont très notablement progressé depuis 15 ans, comme la disponibilité de données sur les marchés, notamment grâce à des initiatives comme Immostat, d autres ont peu évolué. Ainsi, la transparence sur les financements reste faible en France en raison de l absence de données fiables et accessibles en matière de dette : volume des émissions, conditions des financements, maturités etc. On retiendra également que, bien que sur le podium, la France perd la 1 ère place sur le volet «Processus de transaction» en raison de l instabilité fiscale qui touche particulièrement l immobilier. Il reste ainsi quelques axes de progression pour le marché français pour les prochaines années afin d atteindre les 3 premières marches du podium. «La France, marché le plus transparent d Europe continentale.» La notion de transparence est clé dans la compétition que se livrent les principales places d investissement dans le monde. Elle conditionne en grande partie l attractivité d un marché et sa capacité à capter des capitaux internationaux dont les volumes vont croissant. Ainsi, si sur les 136 milliards de dollars investis en immobilier au 1 er trimestre 2014 dans le monde, 51 milliards ont été dédiés à l Europe contre «seulement» 23 milliards pour l Asie, la transparence des marchés européens y a certainement contribué. La 8 ème édition du Global Real-Estate Transparency Index, qui existe depuis 15 ans, mesure le niveau de transparence des marchés dans 102 pays. L indice est divisé en 5 catégories : mesure de la performance des marchés immobiliers (indices publics, méthodes d évaluation), l accès aux données de marché (bases de données publiques, durées des historiques, couverture géographique et par produit), la gouvernance des sociétés cotées, la législation (urbanisme, droit des contrats, fiscalité) et les processus de transaction (qualité de l information, processus de vente). L ensemble de ces élément est analysé au travers de 115 questions.

11 I 11 Global Real Estate Transparency Index Score composite 5 sous-indices Mesure de la performance Fondamentaux du marché Gouvernance des sociétés Juridique et règlementaire Processus de transaction 13 thémes sur la transparence Indices de performance immobilière Indices de performance des véhicules cotés Indices de performance des véhicules non cotés Évaluations Données de marché Bureaux Commerces Industriel Hôtels Résidentiel Communication financière Gouvernance des entreprises Fiscalité, urbanisme, conformité des immeubles, sécurité des contrats Enregistrement des titres Droit de préemption Régulation des financement Informations préalables, processus d offre, régulation de la profession Services aux utilisateurs Carte du monde des marchés les plus transparents, Index 2014 Highly Transparent Transparent Semi-Transparent Low Transparency Opaque

12 I 12 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer La Défense T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 2, place Sadi-Carnot Marseille T : F : Magali Pousson Consultante Géomarketing Etudes & Recherche - Lyon T : magali.pousson@eu.jll.com Virginie Houzé Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Laurent Vallas Directeur JLL Lyon T : laurent.vallas@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.