Essai à transformer en 2016

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1 PROPERTY TIMES Essai à transformer en 216 IDF La Défense T Janvier 216 Sommaire Sommaire 1 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Le marché de bureaux de La Défense a achevé l année 215 sur une note positive, enregistrant sa meilleure performance trimestrielle de l année avec un peu plus de 53 m² commercialisés au cours du 4 ème trimestre. Au cumul de l année, un peu moins de 141 m² de surfaces tertiaires ont été transactés à La Défense, en baisse de 41% en un an. Le marché aura été sévèrement pénalisé par un nouveau recul des grandes transactions (-58% en un an). Malgré un nombre de transactions en ligne avec la moyenne décennale, leur volume de commercialisation m² en 215 est nettement inférieur aux niveaux usuels (12 m²). Le loyer prime du marché de bureaux de La Défense s est maintenu d une année à l autre, se positionnant à 54 /m²/an à la fin du 4 ème trimestre 215. Le loyer moyen de seconde main a suivi une dynamique identique au prime, s établissant à 42 /m²/an. A l opposé, la valeur locative de première main a, elle, subi une légère correction (-4% en un an), 44 /m²/an en moyenne au cours de l année. A ces valeurs faciales, il convient aujourd hui de retrancher des mesures d accompagnement de l ordre de 25% en moyenne pour les prises à bail supérieures à 1 m². Après avoir atteint un point haut en 214, l offre immédiate de bureaux à La Défense retrouve une tendance baissière en 215 (-11% en un an), terminant l année à 36 m² de bureaux disponibles contre 49 m² un an plus tôt. Il en découle un taux de vacance de 11%. L absence de livraisons de surfaces neuves en 215 a été salutaire pour La Défense alors même que la demande reste assez moyenne dans ses volumes. L offre de bureaux neufs ou restructurés à La Défense va continuer d être réduite en 216 avec seulement trois projets totalisant 21 m² de bureaux. L année 217 verra la livraison de «Window», un projet de 38 5 m² de bureaux en cours de commercialisation. Il faudra attendre 219 pour voir la production neuve augmenter significativement, avec «Trinity» dont le chantier vient de démarrer. Auteur Nora Jacintho Chargée d études +33 () nora.jacintho@cushwake.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@cushwake.com Graphique 1 Demande placée et offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com Source: Immostat Demande placée Offre immédiate cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 IDF La Défense T4 215 Contexte économique Confiance dans la reprise en 216 Les mauvaises nouvelles s amoncellent en ce début d année 216 et font peser des risques importants sur la reprise de la croissance économique annoncée pour cette année. L économie française devrait terminer l année sur une progression de,2% du PIB au 4 ème trimestre. Pas si mauvais que cela compte-tenu de la fragilité de la consommation des ménages, ébranlée par les attentats de Novembre et un chômage toujours très élevé. Toutes les analyses pointent cependant vers une reprise de l ordre de 1,2%-1,5% en 216, justifiée par une croissance modérée de la consommation des ménages et des bons indicateurs d activité des entreprises. En Ile-de-France, la dernière note de conjoncture du CROCIS a de nouveau souligné l attentisme des entreprises sans réel élan tant en investissement qu en projections d embauches. Indicateurs de confiance en légère baisse Les indicateurs de confiance du moral de ménages et du climat des affaires qui avaient progressé au 3 ème trimestre, sont à nouveau orientés à la baisse (graphique 3). En Décembre 215, le climat des affaires en France enregistre un repli d un point mais reste encore supérieur à. Dans une enquête d opinion parue après les attentats de Novembre, l ensemble des indicateurs (prévisions d activité, d emplois salariés et de cadres à 6 mois) affiche un recul mais pas de façon inquiétante. Les perspectives demeurent donc positives et devraient donc soutenir en partie la croissance en 216. La confiance des ménages a, elle aussi, reculé d un point par rapport à son niveau de 97 atteint en Septembre. Les français restent prudents sur leur capacité à consommer alors même que les perspectives demeurent mauvaises sur le marché de l emploi, principale préoccupation. Un taux de chômage encore en hausse Lee taux de chômage est toujours orienté à la hausse et atteint 1,6% au 3 ème trimestre, à comparer à 1,4% au trimestre précédent (graphique 4). Le scénario de l INSEE qui tablait sur une stabilisation de ce taux à la faveur des créations d emplois en fin de l année, ne s est donc pas confirmé. Les politiques en faveur de l emploi se succèdent sans pour autant porter les fruits espérés. En Ile-de-France, le taux de chômage s est stabilisé à 8,8% au 2 ème trimestre 215 (dernière donnée publiée) et reste très nettement supérieur à ses niveaux d avant-crise (6,2% en 28). La conjoncture va rester difficile pour le secteur de l industrie et celui du commerce alors que les perspectives sont plus optimistes pour les entreprises de services. Ce n est donc pas du côté de la conjoncture économique qu il faudra chercher les raisons des mouvements des entreprises. Reste pour elles la nécessité de moderniser leurs espaces de travail pour améliorer leur productivité et leur rendement et protéger leurs marges. Graphique 2 Croissance du PIB en France Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: BIT Climat des affaires Moral des ménages cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 IDF La Défense T4 215 Demande placée et valeurs locatives Rebond au 4 ème trimestre mais volume annuel en baisse de 41% L activité du marché de La Défense aura évolué en dents de scie tout au long de 215, et a achevé l année sur une bonne note avec un plus de 53 m² de bureaux placés au 4 ème trimestre (+ 67% par rapport au 3 ème trimestre). Ce rebond n aura toutefois pas suffi et La Défense voit son activité reculer de 41% d une année sur l autre, avec moins de 141 m² commercialisés en 215 contre 237 m² en 214 (graphique 5). Cette situation s explique par un déficit de grandes transactions. Ce segment de marché a vu son activité se contracter de 58% d une année à l autre, avec moins de 73 m² commercialisés via 7 mouvements en 215 contre 174 m² en 214 via 13 transactions. Concentrant plus de la moitié du volume commercialisé de l année, ce segment de surface reste le pilier de ce marché (tableau 1), grâce notamment à la concrétisation de deux mouvements de plus de 1 m² (SOGECAP dans «D²» pour 13 m² et ELIOR dans «Tour Egée» pour 19 m²). Les propriétaires étant de plus en plus enclins à diviser la surface de leurs immeubles, les petites et moyennes surfaces auront, en revanche, plutôt bien résisté cette année, voyant leur activité augmenter respectivement de 1% et 8% d une année à l autre (tableau 1). En baisse pour la première main et hausse pour la seconde main Le loyer prime se maintient à 54 /m²/an (valeur faciale) fin décembre 215 (graphique 6). En légère baisse d une année à l autre (-4%), le loyer moyen de transactions de surfaces de première main à La Défense s établit, quant à lui, à 44 /m²/an à la fin du 4 ème trimestre 215. Les utilisateurs ont une nouvelle fois privilégié les surfaces restructurées aux surfaces neuves (52% des transactions de première main). La valeur locative moyenne de seconde main s est, dans le même temps, maintenue à 42 /m²/an avec des prises à bail sur des immeubles de facture récente de bonne qualité. Notons que ces observations portent sur des valeurs faciales, auxquelles il convient de retrancher l impact des mesures d accompagnement qui représentent en moyenne 25% de la valeur faciale pour les prises à bail de surfaces de bureaux supérieures à 1 m². Graphique 5 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat Tableau 1 Demande placée par tranche de surface, T1-T4 215 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % +1% De 1 à 5 m² % +8% Plus de 5 m² % -58% Surface totale 14 9 % -41% Source: Immostat Graphique 6 Valeurs locatives à La Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Source: Immostat, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HC HT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 IDF La Défense T4 215 Offre Enfin une baisse! L année 215 aura vu la fin de la hausse continue de l offre de bureaux immédiatement disponibles observée à La Défense depuis 28. Ainsi, avec 36 m² de bureaux disponibles fin 215, le stock vacant de ce quartier des affaires a reculé de 11% en un an (graphique 7). Toutefois, malgré ce résultat encourageant, ce niveau de disponibilités, bien supérieur au niveau annuel moyen de commercialisation (18 m²) demeure parmi les plus élevés jamais enregistrés sur ce marché depuis 25. Le taux de vacance se positionne, quant à lui, à 11% fin décembre 215 contre 12,5% un an plus tôt. Si les disponibilités impliquant des surfaces supérieures à 5 m² ont vu leur volume se stabiliser entre 214 et 215, les autres segments de surfaces ont nettement contribué à la résorption du stock vacant. Ainsi, les petites et moyennes surfaces, fortes d un bon volume de commercialisation, ont vu leurs stocks reculer de respectivement 59% et 67% en un an. L offre de bureaux immédiatement disponibles à La Défense reste en majoritairement constituée de surfaces de seconde main (56% du stock global soit 22 5 m²). Totalisant un peu plus de 175 m² de bureaux immédiatement disponibles, les surfaces de première main se sont, quant à elles, résorbées de 7% par rapport à la fin de l année 214, suite aux prises à bail dans «Eqho», «D²» ou encore «Carpe Diem». Peu d offres neuves d ici 218 Après avoir marqué une pause en 215, les livraisons de bureaux neufs à La Défense vont timidement redémarrer tout en restant dans les volumes assez faibles entre 216 et 218. Trois projets de bureaux offrant encore des surfaces disponibles devraient venir alimenter le marché en 216. Il s agit de la tour «A+» (6 7 m²), et la restructuration des «Village 3 et 4», (14 m²), qui devrait être achevée au cours du 1 er semestre 216. En 217, l offre neuve se limitera aux seuls 38 5 m² développés par GROUPAMA dans le projet «Window», dont la livraison est annoncée en fin d année. L année 218 devrait, quant à elle, voir la réalisation de la tour «Trinity», 48 9 m² de bureaux neufs développés par UNIBAIL, dont le chantier devrait démarrer prochainement. Ce n est qu en 219 que la production neuve de bureaux pourrait augmenter significativement. Pour l heure ces projets, dont certains sont déjà dotés de permis de construire, sont encore en phase d étude quant au démarrage de leur chantier. Graphique 7 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat, Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Source: Cushman & Wakefield Graphique 9 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² La Défense Paris QCA Ile-de-France Courbevoie Puteaux Nanterre Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 IDF La Défense T4 215 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com