La production de bureaux en agglomération lyonnaise

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1 La production de bureaux en agglomération lyonnaise

2 La production de bureaux en agglomération lyonnaise Février 2010 La production d immeubles de bureaux est croissante en région lyonnaise. Elle a représenté m² en 2008, plus de m² en 2009 et pourrait atteindre m² en Auteur Les mouvements des grands utilisateurs ont ralenti en 2009 mais ils se sont portés majoritairement sur des surfaces de première main, c'est-à-dire neuves ou restructurées. Emilie Bonnet Chargée d études +33 (0) emilie.bonnet@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable adjointe des Etudes +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Directrice des Etudes France / Head of CEME Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vernsen@dtz.com Les gabarits des immeubles produits ont augmenté. Les programmes supérieurs à m², plus nombreux, répondent aujourd hui aux besoins des utilisateurs, engagés dans une dynamique de rationalisation de leurs implantations. Les immeubles livrés vides en 2009 ont malgré tout représenté un volume d offre important et les délais de commercialisation s allongent, avec plus ou moins d ampleur suivant les secteurs géographiques. Les lancements des opérations, qui s étaient maintenus en 2008, ont ralenti en 2009 (-20%) et sont maintenant beaucoup plus maîtrisés. Les investisseurs et promoteurs devraient être encore moins entreprenants en Faute également de financement, les opérations sont rarement engagées en blanc. La baisse du nombre de chantiers en cours engendrera nécessairement une production moindre en 2011 et Cette pause dans l alimentation en offre pourrait permettre un retour de l équilibre entre l offre neuve et la demande sur le marché lyonnais. Graphique 1 Mises en chantier de bureaux en agglomération lyonnaise Part-Dieu Confluence Gerland Est Ouest Autres

3 L offre neuve et la demande placée Le volume des commercialisations en agglomération lyonnaise a baissé en 2009 avec m² placés soit un recul de -33% en un an. Ce ralentissement est encore plus fort sur le créneau des surfaces supérieures à m² (-48%). La part des transactions sur des immeubles neufs s est maintenue autour de 75%. Impactée par le retrait des commercialisations, l offre à un an a continué de s alourdir et près de m² sont disponibles sur ce type de surface fin Sur les autres secteurs, les livraisons d immeubles ont été massives ( m² dont m² disponibles) et sont venues alourdir le stock. Elles ont porté essentiellement sur la Part-Dieu ( m²) et le secteur Est ( m²), marchés où les commercialisations ont considérablement ralenti. Pour 2010, les disponibilités concernent plus particulièrement le secteur de Gerland où m² de bureaux neufs sont attendus. Cette situation globalement sur-offreuse, est avérée sur quasiment tous les sous-marchés analysés. Seul le secteur de Lyon Confluence échappe pour l instant à la règle avec m² de bureaux commercialisés (dont la moitié liée au positionnement de GDF-SUEZ sur «Le Monolithe») et m² disponibles à un an (graphique 2). Les utilisateurs en quête de surfaces neuves disposent d'une offre de qualité (bâtiments HQE et THPE) sur les secteurs de Lyon Confluence, de la Part-Dieu et de Gerland notamment. Graphique 2 Transactions sur 12 mois et offre à un an Surfaces de première main de plus de m² Offre à un an de 1ère main Situation en 2008 Situation en Gerland suroffre Autres Est Part-Dieu sous-offre Ouest Confluence Sources : CECIM, DTZ Research Transactions sur un an de 1ère main 3

4 L offre future Lyon A Lyon, le stock fin 2009 est important : près de m² immédiatement disponibles à travers des surfaces neuves ou restructurées de plus de m² (tableau 1). De nombreuses offres, totalisant plus de m², sont en cours de construction pour Les plus importantes concernent le secteur de Lyon Gerland avec la seconde phase du «Quatuor» ( m²), «Gaudry» (7 700 m²) et «Gerland Plaza» ( m² en 5 bâtiments). Sur la Part-Dieu, seuls m² restent disponibles sur la tour «Oxygène». Notons également sur Lyon Confluence «Le Monolithe» (4 400 m² restants suite au positionnement de GDF-SUEZ) et «Espace Confluence» (3 400 m²) et sur le secteur de Vaise «City Saône» (4 300 m²). Le volume d offre livrable en 2011 est moins conséquent : seulement m², sous réserve du lancement effectif des opérations (graphique 3). Pour , près de m² pourraient être édifiés mais les projets ne seront initiés qu'en fonction des précommercialisations. Tableau 1 Offre future de bureaux de première main sur 4 ans Lyon Disponible immédiatement En chantier Permis obtenu Sans permis Surface totale Graphique 3 Offre future de première main en Lyon Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis Carte 1 Localisation de l offre future de première main à Lyon Limonest A42 Genève Dardilly A6 Paris Caluire Cuire A46 O N E S Villeurbanne Vaulx-en-Velin Ecully Année prévisionnelle de livraison : T Part-Dieu Rocade Est Perrache 2012 P Ste-Foy Bron 2013 Lyon St. Exupéry Oullins St. Genis-Laval A7 Marseille Vénissieux St-Priest A43 Chambéry Grenoble 4

5 L offre future Périphérie de Lyon En périphérie de Lyon, l offre immédiate de première main est là aussi importante : plus de m² disponibles fin Les offres livrées en 2009 se sont concentrées essentiellement à l'est avec près de m², dont m² de "Hub Business". L offre livrable en 2010 est relativement limitée, seulement m² à travers des programmes d un gabarit inférieur à m². Les plus importants sont toujours localisés à l Est de l agglomération à travers les bâtiments B et C de «Technoland» et «Les Allées du Parc» (respectivement et m² à Saint-Priest). Pour 2011, sont attendus plusieurs bâtiments sur les opérations «First Park» à Saint-Priest et la seconde tranche de «Business Airport» (5 300 m²) à Vaulx Milieu. Aussi, d autres projets pourraient voir le jour à l Ouest («Espace Lamartine», «Soho», «Le Campus», ) et sur le secteur de Villeurbanne («Optimum» et «Baly Parkbâtiment 2») mais pour l instant aucune opération n'a encore été lancée. Leurs lancements seront sans nul doute conditionnés par une précommercialisation, la prudence étant aujourd'hui de mise chez tous les opérateurs. Le succès de ces nouveaux programmes, répartis sur les différents pôles périphériques, dépend étroitement de leur accessibilité en transports en commun et de la qualité des services de proximité. Tableau 2 Offre future de bureaux de première main sur 4 ans Périphérie lyonnaise Disponible immédiatement En chantier Permis obtenu Sans permis Surface totale Graphique 4 Offre future de première main en périphérie lyonnaise Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis Carte 2 Localisation de l offre future de première main en périphérie lyonnaise Limonest A42 Genève Dardilly A6 Paris Caluire Cuire A46 O N E S Villeurbanne Vaulx-en-Velin Taille de l opération : Ecully à m² à m² Part-Dieu Rocade Est Plus de m² Perrache Ste-Foy Bron Lyon St. Exupéry Oullins St. Genis-Laval A7 Marseille Vénissieux St-Priest A43 Chambéry Grenoble 5

6 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). HQE : La certification HQE repose sur deux moteurs structurants : d une part, le système de management de l opération (SMO), qui fixe les objectifs du maître d ouvrage, et d autre part la qualité environnementale du bâtiment (QEB), où apparaissent les performances intrinsèques de l ouvrage. Celles-ci sont définies au travers de 14 cibles, regroupées en quatre grandes familles : éco-construction, éco-gestion, confort, santé. Pour être certifié HQE, un immeuble doit être très performant sur trois cibles choisies, performant sur quatre autres, et avoir des performances de base sur sept autres HQE d exploitation : La certification HQE d exploitation permet de distinguer les bâtiments en exploitation dont la qualité intrinsèque du bâti, les modalités de suivi et de maintenance et la qualité environnementale des pratiques permettent de bonnes performances environnementales en phase d exploitation. HPE : Haute Performance Energétique. Fixe un objectif de réduction des consommations d énergie primaire d au moins 10% par rapport à la consommation de référence RT THPE : Très Haute Performance Energétique. Fixe un objectif de réduction des consommations d énergie primaire d au moins 20% par rappory à la consommation de référence RT2005. Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d acquisition HT de l actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). 6

7 Contacts Gérard Margiocchi Président du Directoire DTZ Holding +33(0) Conseil Jean-Philippe Carmarans Directeur Général DTZ Eurexi +33(0) Philippe Méjean Directeur Général délégué DTZ Consulting +33(0) Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33(0) Transaction Didier Terrier Directeur de l agence de Lyon Directeur logistique et activités France +33(0) didier.terrier@dtz.com Thomas Durand Directeur Bureaux Lyon +33(0) thomas.durand@dtz.com Nicolas de Barjac Directeur Pôle Utilisateurs Lyon +33(0) nicolas.debarjac@dtz.com Lionel Garde Directeur Activité Lyon +33(0) lionel.garde@dtz.com Julien Rollet Directeur Investissement Lyon +33(0) julien.rollet@dtz.com Laurence Escleine-Dumas Directeur Ile-de-France +33(0) laurence.dumas@dtz.com Thierry Laborderie Directeur Pôle Utilisateurs et Global Corporate Services +33(0) thierry.laborderie@dtz.com Jean-Luc Chalard Directeur Franchises et Grands projets +33(0) jean-luc.chalard@dtz.com Hugues de Bérail Directeur Investissement +33(0) hugues.deberail@dtz.com Asset Management François Brisset Directeur Général +33(0) francois.brisset@dtz.com Patrice Genre Directeur Général +33(0) patrice.genre@dtz.com 7

8 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Février 2010