«Le Salon Indépendant de la Copropriété» 6 ème édition (2014) du salon de l ARC et de l UNARC POUVOIRS ET ROLES DU CONSEIL SYNDICAL ET DU SYNDIC

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1 «Le Salon Indépendant de la Copropriété» 6 ème édition (2014) du salon de l ARC et de l UNARC POUVOIRS ET ROLES DU CONSEIL SYNDICAL ET DU SYNDIC

2 ATTENTION, il faut bien distinguer: le SYNDIC, qui est le représentant légal du syndicat de copropriétaires, c est un mandataire élu par l AG le CONSEIL SYNDICAL, qui est un organe de contrôle et d assistance au syndic, se sont des copropriétaires élus par l AG ; 2

3 POUVOIRS DU SYNDIC Ils sont énoncés au travers des 2 textes principaux, à savoir : La loi du 10 juillet 1965, modifiée le 24 mars 2014 (loi Alur) Le Décret du 17 mars 1967, modifiée le 14 mars

4 les obligations principales sont énoncés sous l art 18 de la loi : I ) le syndic est chargé D assurer l exécution des dispositions du RCP et des délibérations d AG D administrer l immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.. De soumettre au vote de l AG la souscription d une assurance RC (loi Alur) 4

5 De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice De faire immatriculer le syndicat (loi Alur, entre le 1 er janv 2017 et 2019) D assurer l informations des occupants, des décisions prises par l AG (loi Alur, décret à paraître) Pour les syndics professionnels, de proposer un accès en ligne sécurisé (loi Alur, 1 er janv 2015) II) le syndic assure la gestion comptable et financière, à savoir Etablir le budget prévisionnel (concertation avec le CS) 5

6 Etablir les comptes et ses annexes Tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat Ouvrir un compte bancaire séparé, dans l établissement de son choix, ou autre suivant décision d AG (loi Alur) (exception pour les copropriété de moins de 16 lots qui peuvent décider, à l unanimité, d un sous compte individualisé) Ouvrir un compte séparé rémunéré pour recevoir les cotisations du fonds travaux (loi Alur, 1 er janv 2017) Tenir à disposition du CS copie des relevés périodiques des 2 comptes séparés 6

7 III ) le syndic est également chargé : D informer les copropriétaires sur les accès au service antenne numérique, lorsqu un réseau interne existe IV ) le syndic ne peut se faire substituer : l AG peut seule voter une délégation de pouvoir à une fin déterminée V ) Empêchement, carence, démission, élection du syndic : En cas d empêchement, le Pdt du CS peut convoquer une AG (loi Alur, immédiat) En cas de carence et en l absence de stipulation dans le RCP, 7

8 un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice Le syndic doit un préavis de 3 mois en cas de démission La révocation du mandat du syndic actuel prend effet lors de l élection d un nouveau syndic Autres obligations sous les articles suivants: Art L 8-2, Etablir la «fiche synthétique» qui regroupe les données techniques, financières (Loi Aluret décret à paraître) Art L 9, Notifier aux copropriétaires l information de travaux sur PC entraînant un accès aux parties privatives 8

9 Art L 18-1, tenir à disposition de tous les copropriétaires les justificatifs des charges, lorsqu une AG est appelée à statuer sur les comptes, (décret à paraître pour contenu) Art L 18-2, remettre toutes les archives au nouveau syndic lorsqu il perds son mandat Art L 19, inscrire une hypothèque légale, dans le cadre d impayés Art L 20, délivrer au notaire, chargé de la vente d un lot, le certificat concernant le candidat acquéreur (est il déjà copropriétaire? Est il à jour de ses charges?..) faire opposition, si besoin, sur prix de la vente intervenue 9

10 Art L 23, saisir le Pdt du TGI en cas d indivision ou d usufruit, si aucun mandataire n a été désigné et si aucune stipulation ne figure dans le RCP, Art L 24-4, inscrire à l OdJ, lorsqu il y a un chauffage collectif et après l établissement d un DPE, la question d un plan de travaux d économies d énergie ou d un contrat de performance énergétique Pour les copropriétés en difficulté Art L 29-1A, lorsqu à la clôture des comptes, les impayés (budget + travaux) atteignent 25% (15% pour copropriété lots), informer le CS et saisir juge pour désignation mandataire ad hoc 10

11 Art L 29-1B, inscrire à l OdJ les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport de l administrateur ad hoc Et pour finir Art L 42, notifier, aux absents et opposants, les décisions d AG Suivant le Décret du 17 mars 1967 Art D 5, adresser au notaire un «état daté» préalablement à mutation d un lot, Art D 7, convoquer 1 AG, au moins 1 fois par an Art D 10, inscrire à l OdJ la/les question (et projet de résolution) notifiée par tout copropriétaire ou CS 11

12 rappeler ces dispositions dans chaque appel de fonds Art D 15, assurer, de droit, le secrétariat de séance en AG Art D 30, possibilité de se faire représenter par l un de ses préposés Art D 31, engager et congédier le personnel du syndicat et fixation des conditions de son travail Art D 32, établir et tenir à jour la liste des copropriétaires Art D 33, détenir les archives du syndicat délivrer des copies de PV d AG et annexes de ces PV (feuille de présence) 12

13 délivrer copie du carnet d entretien, des diagnostics techniques Art D 33-1, établir bordereau de transmission des archives et remise d une copie au CS (par syndic sortant) Art D 35, exiger (suivant décision d AG) le versement de : l avance constituant la réserve, des provisions sur budget ou sur travaux votés,. Art D 35-2, adresser, préalablement à chaque exigibilité, un avis (appel de fonds) pour les provisions sur budget et sur travaux,. 13

14 Art D 37, engager? en cas d urgence, Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l immeuble et convoquer immédiatement une AG Art D 39, obtenir l autorisation de l AG lorsqu il souhaite contracter, pour le compte du syndicat, avec un tiers dans lequel il détient des intérêts Art D 55, obtenir autorisation de l AG pour agir en justice, sauf pour les actions en recouvrement de créance, les mesures conservatoires, les actions en référé et en défense du syndicat Fin des pouvoirs du syndic 14

15 Rôles et pouvoirs du conseil syndical (Dans le cadre d un syndicat de copropriétaires traditionnel) Ils sont énoncés principalement sous l art 21 de la loi et 26 du décret: Art 21 de la loi, Le CS assiste le syndic et contrôle sa gestion Il donne son avis au syndic ou à l AG Il est consulté par le syndic pour tout engagement financier, au-delà du seuil fixé par l AG 15

16 Il doit effectuer une mise en concurrence de contrats de syndics, lorsque l AG est appelée à statuer sur l élection du syndic (loi Alur) Il reçoit communication de tous documents intéressants le syndicat Il élit son président parmi ses membres Art 26 du décret, Le CS contrôle la gestion du syndic (la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions de passation et d exécution des marchés, 16

17 L élaboration du budget et le suivi de son exécution, ) Il peut recevoir d autres missions ou délégations par l AG Des membres du CS, habilités par celui-ci, peuvent prendre connaissance et copie, chez le syndic, de tous documents L OdJ est établi, par le syndic, en concertation avec le CS Viennent ensuite les articles complémentaires (Loi et Décret) Art L 18, le budget est établi, par le syndic, en concertation avec le CS Le CS dispose des relevés du/des comptes séparés 17

18 Art L 18 V, en cas d empêchement du syndic, le Pdt du CS peut convoquer une AG Art L 18-2, (sous certaines conditions) le Pdt du CS peut saisir le Pdt du TGI pour obtenir les archives du syndicat, suite à un changement de syndic Art D 8, le CS peut demander, au syndic, de convoquer une AG Sous certaines conditions, le Pdt du CS peut convoquer l AG Art D 10, le CS peut notifier, au syndic, les questions qu il entend voir portées à l OdJ Il rend compte, devant l AG, de ses avis lorsque sa consultation est rendue obligatoire (voir L 21) 18

19 Art D 21, le CS rend compte, devant l AG, de l exécution de la/des délégation reçue de cette dernière Art D 22, le CS rend compte, devant l AG, de l exécution de sa mission (générale) Art D 27, le CS peut, pour exécuter sa mission, faire appel à toute personne (physique ou morale) pour obtenir conseils ou avis techniques Art D 37, en cas de travaux (de sauvegarde) à engager par le syndic, le CS donne son avis, sur la demande d appel de provisions (le 1/3) à faire auprès des copropriétaires Fin du rôle et pouvoirs du conseil syndical 19