Savoir conjuguer Bourse et immobilier

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1 Savoir conjuguer Bourse et immobilier

2 Questions Quel nom porte une société par actions dont l activité consiste à investir dans l immobilier les capitaux qu elle collecte? Sous quel nom désigne-t-on l ensemble des produits de placements dans l immobilier tels que les SIIC, SICAV immobilières, SCPI ou OPCI? Réponses Une foncière. La «pierre papier». Que signifient les initiales SIIC? Société d Investissement Immobilier Cotée (il s agit d une société foncière). Le régime fiscal des SIIC leur attribue la transparence fiscale mais les oblige à distribuer une part importante de leurs bénéfices. Depuis quand existe-t-il : 1976, 1998 ou 2003? Vrai ou faux? Les SIIC sont exonérées d impôt sur les sociétés (Loi de finance n du 30 décembre 2002, entrée en vigueur le 1 er janvier 2003). Vrai (les profits dégagés ne sont donc pas amputés de l impôt sur les sociétés avant d être distribués). Quel pourcentage des bénéfices exonérés provenant des locations d immeubles, les SIIC ont-elles obligation de distribuer? 85 % (et 50 % des plus-values exonérées provenant de la cession des immeubles). 1 2

3 Questions Vrai ou faux? Les titres des SIIC sont des actions cotées dont les produits sont assujettis à la fiscalité des cessions d actions. De quoi provient l essentiel du chiffre d affaires des SIIC? Vrai. Réponses Des loyers qu elles encaissent (avantage : ils sont stables et connus d avance). Les actions de SIIC sont plus particulièrement adaptées : au court terme, au moyen terme ou au long terme? Au long terme (en vue de la retraite). Quel patrimoine est le moins volatil : mobilier, financier ou immobilier? Le patrimoine immobilier. Les titres de SIIC offrent-ils un rendement, c est-à-dire un niveau de rémunération : plutôt bas, moyen ou élevé? Plutôt élevé (en raison de l obligation de distribution que lui impose son régime fiscal). Vrai ou faux? Une SIIC peut investir sur plusieurs marchés et sur différentes classes d actifs. Vrai (la diversification des actifs diminue les risques). 3 4

4 Questions Quel type de compte permet d acheter des sicav, des obligations ou des actions comme des titres de SIIC? En 3 lettres, enveloppe juridique et fiscale permettant de se constituer et de gérer un portefeuille d actions françaises et européennes. Réponses Un compte titres. PEA (Plan Épargne en Actions). De quel avantage fiscal un PEA est-il assorti? L exonération d impôt des dividendes et des plus-values au bout de 5 ans de détention. Auprès de qui peut-on passer des ordres d achat d actions de SIIC? Une banque, une société de bourse ou un courtier en ligne sur Internet. Quel est le taux fixe de taxation des plus-values boursières réalisées au cours d une année? 16 % (plus 11 % de prélèvements sociaux, soit 27 % au total). Vrai ou faux? Il y a une foncière au CAC40. Vrai (Unibail-Rodamco). 5 6

5 Questions Vrai ou faux? Les SIIC sont des produits adaptés à l épargne destinée à la retraite. Réponses Vrai (moindre volatilité et haut niveau de revenus). Quel est le montant du seuil de cession en dessous duquel les plus-values sont totalement exonérées? euros (par foyer fiscal). De quoi est constitué majoritairement le patrimoine des foncières? De bureaux et de locaux commerciaux. Quel investissement est le plus souple : l achat d actions de SIIC ou l achat d un appartement? L achat d actions de SIIC (il est plus facile d adapter son rythme d acquisition à sa capacité d épargne et de revendre des actions qu un bien immobilier physique). Quel est le capital minimum d une foncière? 15 millions d euros. Vrai ou faux? Un produit pierrepapier fait courir plus de risques au capital investi qu un bien immobilier acquis en direct. Faux (avec un patrimoine important et diversifié, la pierre-papier offre une moindre exposition aux risques et une plus grande régularité des revenus). 7 8

6 Réalisé avec le concours de Éditions Spéciales Tél. : Modèle déposé - Dépôt légal : oct. 08 Illustratrice : M-H. Tran-Duc

7 L Institut de l épargne immobilière et foncière (IEIF) La Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) L IEIF est depuis plus de 20 ans un organisme d études et de recherche indépendant. Sa vocation est de fournir des informations, des analyses et des prévisions sur les marchés et les investissements immobiliers en France et en Europe. L IEIF est aussi le cercle de réflexion des professionnels de l immobilier et de la finance. IEIF 23 boulevard Poissonnière, Paris Téléphone : La FSIF est une organisation professionnelle qui a pour objet d étudier, de promouvoir et de représenter les intérêts collectifs et professionnels de ses adhérents ; de rechercher et d appliquer tous moyens propres à favoriser ses adhérents ; et enfin, plus largement, de prendre en charge ou d assister les adhérents sur tout sujet intéressant directement ou indirectement la FSIF. FSIF 46 rue de Rome, Paris Téléphone :

8 Régimes REIT en Europe Les stratégies d investissement des SIIC Allemagne (régime G-REIT), Belgique (régime SICAFI), France (régime SIIC), Italie (régime SIIQ), Pays-Bas (régime FBI), Royaume-Uni (régime UK-REIT). Source : IEIF, Etude «Les fonds immobiliers européens accessibles aux particuliers» septembre L annuaire des sociétés immobilières cotées européennes Cet annuaire bilingue, édité chaque année par l IEIF, vous permet de tout savoir sur les foncières européennes. Il présente : le secteur de l immobilier coté en Europe (chiffres-clés et particularités des marchés et des acteurs) ; une fiche détaillée pour chacune des principales foncières européennes ; un index des actionnaires et des dirigeants ; une présentation des principaux organismes du secteur en France (IEIF, FSIF). Il est en vente, au prix de 120 TTC, sur le site Suivez les indices de l immobilier coté sur Le patrimoine des SIIC est le plus souvent composé de bureaux et de locaux commerciaux. On note un regain d intérêt des foncières pour le logement, ainsi que depuis peu pour de nouveaux actifs : plates-formes logistiques, maisons de retraite Chaque grande foncière développe sa propre stratégie. Trois critères principaux permettent de définir la stratégie d une foncière : la nature de son patrimoine (concentration sur une seule classe d actifs et sur un seul marché ou diversification) ; son degré de valeur ajoutée (achat d immeubles déjà construits et loués ou opérations de promotion ou de rénovation) ; son niveau d endettement (plus une SIIC fait appel au crédit, plus son résultat sera dépendant des taux d intérêt)

9 Les atouts de l immobilier en Bourse Le Groupe Affine est structuré autour de trois foncières : Affine, SIIC cotée sur Euronext Paris, intervient comme investisseur dans l immobilier d entreprise. Les actions de SIIC bénéficient à la fois de la Bourse et de l immobilier, ce qui leur confère les qualités d un placement adapté à la constitution d une épargne longue en vue de la retraite. Cet investissement permet la consolidation du patrimoine (sécurité du titre), et une source de revenus conséquents (niveau élevé du rendement). Sur le court terme : les SIIC suivent l orientation du marché boursier. Leurs actions enregistrent de fréquentes variations de cours, sans rapport avec l évolution du marché immobilier. Ce phénomène peut conduire à des écarts entre la capitalisation boursière d une société et la valeur d expertise de ses actifs immobiliers. Sur le long terme : les SIIC permettent de rattraper dans la durée, à travers la Bourse, les performances des marchés immobiliers. Si les variations des cours d une foncière sont sensibles sur le court terme, ses immeubles conservent une valeur de référence sur le long terme. Sur 1 an, les SIIC sont corrélées à la Bourse ; mais sur 5 ans, elles sont corrélées à l immobilier. Banimmo, cotée sur Euronext Bruxelles et Paris, est spécialisée dans le repositionnement et le redéveloppement d immeubles. AffiParis, SIIC cotée sur Euronext Paris, est spécialisée dans l immobilier parisien. Foncière des Régions est une SIIC paneuropéenne dont le patrimoine est composé de bureaux en France et en Italie, loués à de grands groupes industriels et de services. Foncière des Régions est aussi actionnaire de référence et opérateur dans des sociétés immobilières cotées dédiées : Foncière des Murs, Foncière Europe Logistique, Foncière Développement Logements

10 Présente dans 10 pays d Europe continentale, Klépierre est une société foncière spécialisée dans le secteur des centres commerciaux. Au 30/06/2008, son patrimoine est valorisé à 12 Mds d euros (10,3 Mds d euros pour 242 centres commerciaux détenus, 0,6 Md d euros de commerces et 1,1 Md d euros de bureaux). Avec 318 centres sous gestion, Ségécé, sa filiale, est le premier gestionnaire de centres commerciaux en Europe continentale. Le potentiel de développement de Klépierre pour la période est de 3 Mds d euros. Züblin Immobilière France est une société foncière qui a vocation à investir dans l immobilier commercial. Son patrimoine est constitué d immeubles de bureaux, situés à Paris, à Lyon et à Marseille. Afin de créer de la valeur pour ses actionnaires, Züblin Immobilière développe son portefeuille par des acquisitions ciblées et a initié un diagnostic énergétique de ses actifs pour les adapter aux nouvelles exigences environnementales. Wereldhave est une société immobilière internationale et indépendante disposant d un patrimoine diversifié en Europe et aux États-Unis, réparti en bureaux, centres commerciaux, immobilier résidentiel, entrepôts et locaux d activités. L entreprise est caractérisée par : Le renouvellement du portefeuille. La priorité donnée au rendement direct des investissement et au bénéfice par action. Le rôle prépondérant donné à l utilisateur