DEFISCALISATION LOI GIRARDIN PARTICULIER

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1 DEFISCALISATION LOI GIRARDIN PARTICULIER Le dispositif dit «loi Girardin» est un mécanisme de réduction d'impôt dont peuvent bénéficier les contribuables qui investissent dans leur résidence principale ou en secteur locatif dans l'immobilier neuf en Outre-Mer. I. INVESTISSEMENT RESIDENCE PRINCIPALE Ce régime fiscal a vocation à s'appliquer jusqu'au 31 décembre CONTRIBUABLES ET DISPOSITIFS ELIGIBLES AU DISPOSITIF Tout d'abord, le contribuable doit respecter l'une des deux conditions suivantes : être primo-accédant ou, le cas échéant, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant l'investissement ou être propriétaire d'un logement insalubre menaçant ruine et dangereux. Plusieurs types d'investissement permettent de bénéficier de la réduction d'impôt : l'achat ou la construction d'un logement neuf ; la réhabilitation d'un ancien immeuble d'habitation vétuste ou la transformation de locaux anciennement affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire ; les travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise de logements achevés depuis plus de 20 ans. Dans tous les cas, les logements doivent se situer dans les DOM et COM et être autorisés par un permis de construire. AFFECTION DES LOGEMENTS Le bénéficiaire de la réduction d'impôt doit prendre l'engagement d'affecter les locaux à son habitation principale pour une durée de 5 ans dès son achèvement ou son acquisition. IMPORTANT : un logement est considéré comme fiscalement achevé lorsqu'il est habitable dans des conditions normales. Le simple clos et couvert n'est donc pas suffisant. Par exemple, il doit être possible d'accéder au logement, que celui-ci soit branché aux réseaux eau, électricité, etc. En cas de non-respect de cet engagement, la réduction d'impôt est remise en cause et le contribuable risque un redressement fiscal. MONTANT DE LA DEFISCALISATION La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient ou d'acquisition du logement.

2 Le prix de revient comprend le montant total de l'investissement (prix du terrain, de la construction, honoraires des professionnels, frais notariés, etc.) La base de réduction d'impôt est plafonnée par un montant fixé par mètre carré de surface habitable. ATTENTION : en matière de défiscalisation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaine, ébrasements de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sol, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieur à 1.80m. Il est néanmoins tenu compte de la surface pour un maximum de 14 m². Actuellement, le plafond est de HT par mètre carré de surface habitable, soit TTC (TVA au taux actuel en vigueur de 8.5%). La base de réduction d'impôt est également plafonnée en retenant une surface maximum, compte tenu du nombre de personnes destinées à occuper le logement : personne seule : 65 m² couple : 77,5 m² personne seule ou couple ayant une personne à charge : 90 m² majoration par personne à charge supplémentaire, dans la limite de 5 personnes : 12 m², soit une surface maximale de 150 m² TAUX DE DEFISCALISATION Le taux de défiscalisation est de 18% et cet avantage est étalé sur une période de 10 ans (tout en sachant que le bien doit être conservé 5 ans au minimum par le contribuable). Ce taux peut être augmenté dans certains cas : 22% si le logement possède un chauffe-eau solaire ou photovoltaïque ; 26% si le logement est situé en zone urbaine sensible (ZUS) ; 29% si le logement est situé en zone urbaine sensible et équipe d'une chauffe-eau solaire ou photovoltaïque. La demande de réduction d'impôt se fait lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux ou de l'acquisition du logement. EXEMPLE DE DEFISCALISATION GIRARDIN RESIDENCE PRINCIPALE Logement de 120 m² équipé d'un chauffe-eau solaire destiné à être occupé par un couple avec deux enfants pour un prix de TTC. calcul de la base défiscalisable : il existe deux types de plafonnements et il convient d'utiliser la base la moins élevée :

3 1/ Plafonnement du prix de revient par rapport au nombre de mètres carrés maximum en fonction de la composition familiale : x 102 m² ( pour un couple avec deux personnes à charge) / 120 m² = / Plafonnement du prix de revient par rapport au prix maximum pris en compte par mètre carré : 102 m² x TTC = Ainsi, bien que l'investissement soit de , la réduction d'impôt sera calculée sur la base de qui est la base la moins élevée des deux calculs de plafonnement. montant de la réduction d'impôt : pendant 10 ans, soit x 2.2% (soit 22/10). Ainsi, un contribuable payant annuellement au moins d'impôt sur le revenu réalisera une économie de (soit x 10 ans) IMPORTANT : l'avantage fiscal peut être remis en cause en cas de non-respect des conditions imposées par la loi. Le contribuable doit donc être en mesure de justifier de ce respect (date d'achèvement ou d'acquisition, prix effectivement versé, etc.) et, pour ce faire, penser à conserver toutes les pièces justificatives et documents originaux en cas de contrôle par les services fiscaux. II. INVESTISSEMENT LOCATIF Il existe deux dispositifs dans l'investissement locatif dit «loi Girardin» : le secteur locatif libre et le secteur locatif intermédiaire, ce dernier étant strictement encadré. A noter que les projets dont le permis de construire a été obtenu à compter du ne sont éligibles au dispositif qu'à la condition d'être affectés au secteur intermédiaire. Cependant, les projets dont le permis de construire a été obtenu à compter du ne sont plus éligibles au dispositif. INVESTISSEMENTS ELIGIBLES Les investissement concernés par le dispositif Girardin secteur locatif sont : l'achat ou la construction d'un logement neuf ; la réhabilitation d'un logement de moins de 20 ans ou la transformation de locaux anciennement affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire ; la souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel et la construction de logements locatifs. CONDITIONS Tout d'abord, les investissements doivent être situés dans les DOM et COM (Collectives d'outre-mer à savoir Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélémy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna). Par ailleurs, le permis de construire doit avoir été obtenu au plus tard le 31 décembre 2012.

4 Enfin, le bénéficiaire de la réduction d'impôt doit prendre l'engagement de louer les locaux non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale. A ce titre, la location doit intervenir dans un délai maximum de 6 mois à compter de la DAT (date d'achèvement des travaux) ou de l'acquisition si elle est postérieure. Le même délai doit être respecté entre deux locataires. MONTANT DE LA DEFISCALISATION La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient ou d'acquisition du logement (ou du prix de souscription des parts ou actions). La base de réduction est plafonnée ici aussi à un montant fixé par mètre carré de surface habitable. Actuellement, ce plafond est de HT par m² de surface habitable, soit TTC (taux actuel de TVA en vigueur de 8.5%). EXEMPLE : pour un logement de 90 m² acheté à , le montant retenu pour le calcul de la défiscalisation ne pourra pas dépasser (soit x 90), quand bien même le prix d'acquisition du logement est d'un montant supérieur. A. CAS DU LOCATIF LIBRE Le permis de construire doit avoir été obtenu au plus tard le 31 décembre La duree de l engagement de location est de cinq ans. Le taux de base de defiscalisation est de 22 % mais peut etre majore dans certains cas : 25 % en cas de logement equipe d une source d energie renouvelable (chauffe eau solaire ou photovoltaique) 30 % si le futur logement est situe en zone urbaine sensible (ZUS). 33 % si le futur logement est situe en zone urbaine sensible et equipe d une source d energie renouvelable (chauffe eau solaire ou photovoltaique). EXEMPLE DE DEFISCALISATION GIRARDIN SECTEUR LOCATIF LIBRE Logement de 50 m² equipe d un chauffe eau solaire acquis en 2014 pour un prix de TTC (permis de construire obtenu en 2011) : calcul de la base defiscalisable : 50 m² x 2 656,08 = C est ce montant qui sera retenu car il est inferieur au prix d acquisition. montant de la reduction d impot : ( x 25 %) / 5 ans = de reduction annuelle soit une economie totale de sur 5 ans. B. CAS DU LOCATIF INTERMEDIAIRE Le permis de construire doit avoir ete obtenu au plus tard le 31 decembre La location en secteur intermediaire est la seule option pour les logements pour lesquels le permis a ete delivre en 2012.

5 La duree de l engagement de location est de six ans. Pour beneficier du taux de 26 %, le montant du loyer et les ressources des locataires sont plafonnes. Concernant, tout d'abord, le loyer, il ne doit actuellement pas exceder 167 / an par m² de surface habitable dans les DOM, soit 13,91 par mois. Ainsi, pour un logement de 90 m², le montant maximum du loyer sera fixe a 1 252,50 par mois (soit 164 x 90 m² / 12 mois). Par ailleurs, il existe également des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires d'un logement défiscalisable en secteur locatif intermédiaire Girardin. Ainsi, les ressources du locataire figurant sur l avis d imposition 2013 (revenus 2012), une fois les frais professionnels ou l abattement forfaitaire de 10 % deduits, ne doivent pas depasser un plafond reactualise annuellement qui en 2014 est de : pour une personne seule ; pour un couple sans enfant ; pour une personne seule ou un couple avec 1 enfant ; pour une personne seule ou un couple avec 2 enfants ; pour une personne seule ou un couple avec 3 enfants ; pour une personne seule ou un couple avec 4 enfants ; majoré de par personne à charge à partir de la 5 e EXEMPLE DE DEFISCALISATION EN GIRARDIN SECTEUR LOCATIF INTERMEDIAIRE Logement de 50 m² equipe d un chauffe-eau solaire acquis en 2014 pour un prix de TTC (permis de construire obtenu en 2012) : calcul de la base defiscalisable : 50 m² x 2 656,08 = C est ce montant qui sera retenu car il est inferieur au prix d acquisition. montant de la reduction d impot : ( x 26 %) / 5 ans = de reduction annuelle soit une economie totale de sur 5 ans. SOURCES Article 199 undecies A du CGI Article 199 undecies D du CGI Article 199 undecies E du CGI Article 46 AG duodecies du CGI Article 46 AG terdecies du CGI Article 46 AG quaterdecies du CGI BOI-IR-RICI