I n t e r n a t i o n a l ANALYSE PATRIMONIALE. Une analyse patrimoniale doit être actualisée en

Transcription

1 Cyber EX I n t e r n a t i o n a l ANALYSE PATRIMONIALE Une analyse patrimoniale doit être actualisée en relation avec les dispositions des lois de financement annuelles (Budgets de l Etat et de la sécurité sociale) Page 1

2 SOMMAIRE 1 SITUATION FAMILIALE VOTRE PATRIMOINE ACTIF Immobilier de jouissance Immobilier de rapport BIENS PROFESSIONNELS LIQUIDITES ASSURANCES VIE PASSIF PATRIMOINE NET REVENUS RETRAITES FONCIER FINANCIER CHARGES L ENDETTEMENT FISCALITE IMPOT SUR LE REVENU L IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE NOS RECOMMANDATIONS REALISATION DE VOS BIENS Fiscalité et socialité des réalisations SYNTHESE DES REALISATIONS NOUVEL IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE AVANT INVESTISSEMENT DEFISCALISANT NOUVEL IMPOT SUR LE REVENU AVANT INVESTISSEMENT DEFISCALISANT RECOMMANDATIONS DISPONIBILITE PLACEMENTS Placement de rendement Impôt de solidarité sur la fortune Impôt sur le revenu NOUVEL IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE APRES INVESTISSEMENT DEFISCALISANT NOUVEL IMPOT SUR LE REVENU APRES INVESTISSEMENT DEFISCALISANT Page 2

3 1 Situation familiale Cette étude a pour objet de mettre en évidence votre situation patrimoniale au regard de vos objectifs. Nous abordons donc ici votre environnement familial, l'ensemble de votre patrimoine et de votre budget, votre fiscalité, votre retraite s'il y a lieu et enfin votre succession. Vous êtes domiciliée à M. Vous êtes célibataire. Vous n avez pas d héritier. Vous pouvez tester en faveur de vos neveux. 2 Votre patrimoine 2.1 Actif Immobilier de jouissance Résidence principale : (adresse) Détenue par le biais de parts de SCI pour une valeur de Immobilier de rapport Le tableau suivant résume l immobilier de rapport. Il comporte les murs loués à la SARL LP et le chalet WAN. Le chalet WAN a été classé sous cette catégorie, bien qu il ne soit pas en location. Sa vocation est soit d être loué soit d être vendu; valeur Page 3

4 Murs de la SARL LP ; valeur Biens professionnels Le tableau suivant résume les biens professionnels non soumis l ISF: Le fonds commercial est estimé à , probablement surcoté en raison d une anticipation de l imposition de la plus value. Les parts sociales de la SARL LP sont faiblement évaluées en raison de : L absence de propriété du fonds commercial (qui ne figure pas à l actif), L existence d un stock significatif, Compensé par un compte courant créditeur de montant voisin. Page 4

5 2.3 Liquidités Les liquidités en banque s élèvent à et sont constitués par : 2.4 Assurances vie Le tableau suivant résume les placements en assurance vie qui s élèvent à Tous les placements sont en fonds en euros. 2.5 Passif Il n existe aucun passif. Page 5

6 2.6 Patrimoine net (lois de finances 2012) Page 6

7 3 Revenus 3.1 Retraites Vos revenus annuels dans cette catégorie s élèvent à Foncier La location des murs à la SARL LP procure un revenu de par an. 3.3 Financier Les revenus annuels du contrat de location-gérance du fonds commercial s élèvent à Ces montants s entendent hors taxe. Tableau de synthèse des revenus : Les revenus d activité (retraites) représentent 23 % ; les revenus du patrimoine représentent 77 %. 4 Charges Page 7

8 Les charges fixes comprennent les éléments suivants : Ces éléments ne comprennent pas les dépenses de la vie courante. 4.1 L endettement Votre endettement est nul. 5 Fiscalité 5.1 Impôt sur le revenu Le tableau suivant résume le calcul de l impôt sur le revenu (loi de finance rectificative 2012) Page 8

9 L impôt sur le revenu calculé sur les revenus éventuellement abattus est de Le plafonnement des avantages fiscaux à retenir est d environ Il n est pas exclu qu une prochaine loi de finance revienne sur ce montant. Votre taux marginal d imposition est de 30 %, c est-à-dire que votre dernière tranche d imposition est taxée à 30 %. 5.2 L Impôt de Solidarité sur la Fortune L impôt de solidarité sur la fortune est de environ. Page 9

10 6 Nos recommandations Votre objectif est de cesser toute activité professionnelle et de disposer de revenus du patrimoine suffisants pour assurer vos charges et vos dépenses. A cet effet, nous vous proposons d engager des actions en vue de réaliser vos biens puis d opérer des placements orientés sur trois axes : Placements sécurisés prenant la forme de souscription au capital de Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement, Placements défiscalisant à l impôt sur le revenu sous forme de d investissements immobiliers dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques, Placements défiscalisant l ISF sous forme de souscription au capital de PME. Page 10

11 6.1 Réalisation de vos biens Fiscalité et socialité des réalisations Ce paragraphe a pour objet de résumer la fiscalité (et la socialité) des prélèvements opérés lors de la réalisation d un bien. Cette fiscalité doit être appréciée au regard de l imposition des plus values réalisées et des droits de mutation éventuellement exigibles Chalet WAN Le chalet WAN est un bien immobilier détenu depuis moins de cinq ans. Sa réalisation est soumise aux dispositions du CGI art. 150 U à 150 VH, soit 32,5 % avec les prélèvements sociaux (loi de finance rectificative pour 2012). La plus value réalisée peut être calculée ainsi qu il suit : Prix de cession Prix de revient, imposition et prélèvements sociaux : Terrai n 8/ Terrai n 2/ Pri x total terrai n 10/ Construction estimation Prix de revient Prix de vente Plus value Impôts et prélèvements sociaux Les prélèvements fiscaux et sociaux sont à la charge du vendeur. Les droits de mutation sont à la charge de l acquéreur Fonds commercial Le fonds commercial est un bien professionnel non amortissable détenu depuis plus de deux ans. En droit commun, sa réalisation serait soumise aux dispositions du CGI art. 39 duodecies, 3 et 5 relatives à la taxation des plus values professionnelles à long terme. Toutefois plusieurs cas d exonération sont prévus, notamment dans le cadre des dispositions du CGI art. 238 quindecies. Ces dispositions, prévues pour faciliter les transmissions d entreprises, exonèrent d imposition les plus values réalisées à l occasion de la cession de biens professionnels sous réserve de l observation des conditions suivantes : Page 11

12 L exonération est totale si la valeur de cession est inférieure à , partielle pour la valeur de cession comprise entre cette valeur et L'exonération ne s'applique pas si le cédant possède le contrôle de l'entreprise cessionnaire sauf le cas de location-gérance (Cf. ci-après). La plus-value réalisée lors de la cession d'un fonds de commerce donné en location-gérance peut bénéficier de l'exonération en fonction de la valeur des éléments cédés alors même que la condition prévue à l'article 238 quindecies, II-3 du CGI relative à l'absence de lien de dépendance entre cédant et cessionnaire n'est pas respectée dès lors que, dans ce cas, le bénéfice de l'exonération est subordonné au seul respect des conditions propres à la location gérance prévues à l'article 238, VII quindecies du CGI reproduites ici : VII. - La transmission d'une activité qui fait l'objet d'un contrat de location-gérance ou d'un contrat comparable peut bénéficier du régime défini au I si les conditions suivantes sont simultanément satisfaites : 1 L'activité est exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location ; 2 La transmission est réalisée au profit du locataire. La plus value réalisée à l occasion de la cession du fonds commercial donné en location gérance est donc exonérée à la condition que le fonds soit dans un premier temps cédé à la SARL LP. Les droits de mutation éventuellement exigibles sont à la charge de l acquéreur Murs donnés en location à la SARL LP La plus value réalisée à l occasion de la cession des murs donnés en location à la SARL LPDC bénéficie de l exonération en vertu des dispositions du CGI art. 151 septies B qui prévoit une exonération si le bien est détenu depuis plus de 15 ans. Les droits de mutation éventuellement exigibles sont à la charge de l acquéreur Parts sociales de la SARL LP La plus value constatée à l occasion de la cession des parts sociales bénéficie à notre sens de l exonération en vertu des dispositions de l article du CGI art. 238 quindecies. Les droits de mutation de 5 % du prix de cession sont à la charge de l acquéreur. Page 12

13 6.2 Synthèse des réalisations La réalisation de vos biens est résumée dans le tableau suivant : Valeurs brutes Impositions Valeurs nettes Murs LE PAS DE CHEVRE Chalet DIWAN Fonds commerci al Parts sociales SARL LE PAS DE CHEVRE Liquidités Assurances vie PATRIMOINE NET REALISE TRESORERIE DE SECURITE PATRIMOINE A PLACER Nouvel impôt de solidarité sur la fortune avant investissement défiscalisant Le tableau suivant calcule la nouvelle base ISF 6.4 Nouvel impôt sur le revenu avant investissement défiscalisant Les nouveaux revenus sont constitués de : Les pensions de retraite, Le rendement des parts de SCPI soit 5.5% sur un base de = Page 13

14 Page 14

15 7 Recommandations 7.1 Disponibilité La disponibilité nette à placer est de après réalisation de l ensemble des éléments cessibles. Ce montant tient compte : Du maintien de la résidence principale dans le patrimoine immobilier de jouissance De la conservation en trésorerie courante de comme volant de trésorerie, soit une année de revenu. 7.2 Placements Placement de rendement La majeure partie du patrimoine sera placé en SCPI de rendement. Ces placements offrent des valorisations de 2 à 3 % par an et des rendements financiers allant de 5 à 6 % Impôt de solidarité sur la fortune L impôt de solidarité sur la fortune s élève à Nous recommandons une souscription au capital de PME offrant une réduction d ISF de 50 % du capital investi soit Cette souscription pourra être renouvelée chaque année. Ces placements constitueront un portefeuille d actions de société risqué. Page 15

16 7.2.3 Impôt sur le revenu L impôt sur le revenu devrait s élever à pour un revenu qui passe de à Le tableau suivant résume l ensemble des dispositifs permettant de défiscaliser par la voie de placements immobiliers. (2012) Nous recommandons un placement en immobilier dans le cadre de la loi Malraux ou de la loi sur les Monuments historique. La défiscalisation porte sur le montant des travaux de réhabilitation engagés Loi Malraux La loi Malraux permet une réduction d impôt de 30 % des travaux de restauration avec un plafond de de travaux par an (soit une réduction d impôt maximum de / an). Page 16

17 Dans le cadre de l aménagement de la loi Malraux, la réduction d impôt est conditionnée à l engagement de restaurer l ensemble de l immeuble et de louer les logements nus à usage d habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d achèvement des travaux de l immeuble. La Déduction Malraux est limitée à de travaux par an. La Réduction d'impôt de la loi Malraux maximale de /an (30%) s étale sur la période du paiement effectif des travaux. Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. L intérêt est par exemple d investir dans un programme de de travaux étalés sur trois ans. Le bien est ensuite loué et devient un placement de rendement. Le rendement attendu sur ces immeubles de prestige est souvent élevé Monuments historiques Le dispositif Monument Historique est (avec certains immeubles Malraux) le seul qui échappe au plafonnement global (soit de réduction d impôt plus 4% du revenu imposable), permettant ainsi de gommer la totalité de sa tranche marginale d imposition. Ainsi pour un investissement portant sur de foncier et de travaux de réhabilitation, la réduction d impôt serait de ( x 4%) soit représentant ainsi la presque totalité de l impôt sur le revenu sur près de 7 années. Page 17

18 7.1 Nouvel impôt de solidarité sur la fortune après investissement défiscalisant L impôt tombe à Nouvel impôt sur le revenu après investissement défiscalisant Si l on considère un investissement en loi Malraux comportant de travaux répartis sur trois ans, le nouvel impôt sur le revenu tombe à 0. Si l on considère un investissement en monument historique comportant de travaux, l impôt tombe à 0 sur une période de 7 ans. Page 18

19 Une étude complémentaire devra aborder la question des droits de succession après qu on choix ait été fait sur les bénéficiaires. Page 19