DTZ Research. Property Times Ventes de bureaux en Ile-de-France S Fort rebond des ventes de bureaux Hh. 25 Septembre Sommaire.

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1 Property Times Ventes de bureaux en Ile-de-France S1 214 Fort rebond des ventes de bureaux Hh 25 Septembre 214 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs à l acquisition 5 Offre et demande exprimée 7 Définitions 7 Auteur Massinissa Fedala Chargé d études Sénior + 33 () massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (1) magali.marton@dtz.com Avec 16 1 m² de bureaux acquis au 1 er semestre 214, le marché francilien des ventes de bureaux libres voit son volume d activité doubler en un an. La performance enregistrée sur l ensemble de l année 213 (175 8 m² acquis) est d ores-et-déjà quasiment égalée. La transaction la plus importante du semestre aura été l acquisition par le groupe SAFRAN d un ensemble de 45 3 m², ancien siège de NORTEL, à Châteaufort (78). Il s agit de la quatrième acquisition de plus de 4 m² enregistrée en Ile-de-France en quasiment quinze ans. Avec 75 transactions pour un total de 46 5 m² de bureaux vendus, Paris reste le principal marché de la vente de bureaux libres en Ile-de-France. Cependant, sa part de marché fond face à des marchés périphériques qui ont enregistré un semestre record en termes d acquisitions de bureaux. Avec deux fois plus de transactions que sur la même période en 213, la Première Couronne a vu son volume de vente tripler en un an. La BRED s est, notamment, portée acquéreur de l immeuble «Urbagreen», un immeuble neuf de 17 5 m² à Joinville-le-Pont (94). Malgré un regain de la demande, la valeur moyenne d acquisition connaît une baisse significative (-11% en un an, à /m² HT-HC au 1 er semestre 214). Le déplacement du centre de gravité de Paris vers la banlieue, devenue le premier marché francilien de la vente de bureaux libres ce semestre, explique en grande partie ce résultat. L offre immédiate de bureaux disponibles à la vente représentait, fin juin 214, m², soit une baisse de 17% en un an. La Deuxième Couronne est le secteur qui concentre la plus grande partie de cette offre avec plus de 18 m² vacants aujourd hui identifiés. Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com DTZ Research

2 juin-7 déc.-7 juin-8 déc.-8 juin-9 déc.-9 juin-1 déc.-1 juin-11 déc.-11 juin-12 déc.-12 juin-13 déc.-13 juin-14 Ventes de bureaux en Ile-de-France 1 er sem. 214 Contexte économique Des prévisions de croissance revues à la baisse La Banque mondiale a récemment revu à la baisse sa prévision de croissance pour 214, en raison notamment de la crise en Ukraine et de l'hiver particulièrement rigoureux aux Etats-Unis. Le PIB mondial devrait, selon les dernières prévisions, progresser de 2,8% en moyenne. Le FMI a, notamment, corrigé fortement ses anticipations de croissance aux Etats-Unis suite au ralentissement du 1 er trimestre, avec une prévision de 2% en 214, contre 2,8% trois mois plus tôt. En Chine, les prévisions de croissance pour 215 sont, quant à elles, passées de 7,3% à 7%, dans l attente de réformes structurelles (graphique 1). La correction a été moins marquée pour la zone Euro, avec une progression du PIB en 214 de 1, anticipée contre 1,1% au trimestre précédent. Le FMI évoque une croissance encore limitée, liée notamment à la faiblesse de la demande globale. En France, avec une croissance nulle au 1 er trimestre, la reprise, maintes fois annoncée, tarde à produire ses effets. L économie française reste engluée, depuis maintenant deux ans, dans un cycle de croissance atone (graphique 1). L INSEE et le FMI, qui ont publié à quelques jours d intervalle leurs prévisions de croissance pour l année 214, se rejoignent sur une hausse limitée, de,7% pour l année 214, en dessous des 1% retenus par le gouvernement. L indice français des OAT à 1 ans à un point historiquement bas L indice français des OAT à 1 ans, qui avait connu une légère remontée en 213, est finalement tombé à un point historiquement bas en 214, à 1,71% en moyenne au mois de juin, en écho à la politique de la Banque Centrale Européenne (BCE). Il en résulte une prime de risque immobilier élevée, de près de 23 points de base, particulièrement favorable au marché français de l investissement immobilier (graphique 2). Malgré une augmentation au cours des trois derniers mois du spread entre l Euribor 3 mois et le taux EONIA, à 16,6 points de base en juin 214 contre 1,5 fin 213, les conditions de financement demeurent toujours favorables (graphique 3). Graphique 1 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 15% 12% 9% 6% 3% -3% -6% Source: Oxford Economics Graphique 2 OAT 1 ans et taux de rendement prime bureaux QCA 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Source: Banque de France, DTZ Research Graphique 3 Taux EONIA, Euribor 3 mois et spread (en points de base) 2% 1 1% Source: Banque de France France Zone euro Etats-Unis Chine OAT 1 ans Taux de rendement bureaux prime Paris QCA Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA) Euribor 3 mois Spread entre le taux EONIA et l'euribor 3 mois 229 points de base 229 bps Property Times 2

3 Ventes de bureaux en Ile-de-France 1 er sem. 214 Demande placée Semestre record pour les ventes de bureaux Avec 16 1 m² de bureaux acquis en seulement six mois, soit deux fois le volume enregistré sur la même période en 213, le marché francilien de la vente de bureaux a enregistré un semestre historique. L activité transactionnelle de l ensemble de l année 213 est d oreset-déjà quasiment égalée (graphique 4). La bonne performance du compartiment de la vente de bureaux s explique, en partie, par l acquisition par SAFRAN d un ensemble de 45 3 m² à Chateaufort (78). L industriel y occupera les anciens locaux de NORTEL sur lesquels environ 1 5 salariés seront regroupés. Il s agit de l une des quatre plus importantes ventes à utilisateur jamais enregistrée sur la région francilienne. Si la transaction exceptionnelle de SAFRAN explique une large partie du rebond de l activité, les autres segments de surface ont également surperformé ce semestre. Ainsi, le nombre de transactions a progressé de 24% en un an, avec 129 signatures en six mois (graphique 5). Percée des industriels Les cabinets juridiques et de conseil restent les secteurs d activité les plus actifs avec plus du tiers des transactions enregistrées au 1 er semestre (graphique 6). Ces entreprises se concentrent quasi-exclusivement sur la capitale, avec une prédilection pour le Quartier Central des Affaires (QCA), et les surfaces de bureaux de seconde main inférieures à 5 m². Cependant, ce semestre aura été surtout marqué par la percée des industriels, impliqués dans une acquisition sur cinq. Dans le sillage de SAFRAN, les industriels, en particulier ceux du BTP, ont été particulièrement actifs, privilégiant les acquisitions en Première et Deuxième Couronne sur des surfaces de bureaux de seconde main comprises entre 1 et 3 m². A l inverse, le secteur public poursuit sa politique de désengagement de l immobilier en privilégiant la location à l acquisition pour ses besoins en nouvelles surfaces tertiaires. Ainsi, une seule transaction de 3 m² a été recensée en six mois, contre un volume annuel moyen d acquisition de 5 m² de surfaces de bureaux au cours de la décennie écoulée. Graphique 4 Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² Graphique 5 Ventes de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² et en nombre Graphique 6 Répartition des ventes à utilisateur selon le secteur d activité de l acquéreur au 1 er sem. 214, en nombre Locations En m² Autres services 26% TIC Industries 2 Commun. Secteur 3% public 3% Ventes En nombre Juridique - Conseil 37% Financiers 8% Transports - Logistique 3% Property Times 3

4 Ventes de bureaux en Ile-de-France 1 er sem. 214 Retour en force des acquisitions de surfaces intermédiaires Les segments des surfaces comprises entre 5 et 1 5 m², et entre 1 5 et 5 m² ont vu leur activité quasiment doubler en un an, tant en nombre de transactions que de surfaces commercialisées. Le marché de la vente reste, néanmoins, largement dominé par le segment des surfaces inférieures à 5 m², qui ne concentre que 11% des surfaces commercialisées, mais deux tiers des transactions (graphique 7). Graphique 7 Ventes de bureaux en Ile-de-France par tranches de surfaces, en nombre de transactions Peu de VEFA, pas de compte-propre Nombreuses en 213, notamment dans le cadre de VEFA, les ventes de surfaces de première main se sont raréfiées, avec seulement 4 signatures sur l ensemble du 1 er semestre. Pour rappel, il y avait eu 3 fois plus de ventes sur ce type de surfaces au 1 er semestre 213. Les opérations en comptepropre ont carrément disparu ce semestre alors qu elles avaient représenté un volume de 4 m² placés l an dernier. Les utilisateurs à la recherche de surfaces neuves privilégient les opérations déjà en cours qui sortiront de terre plus rapidement. Ainsi, la BRED s est portée acquéreur de l immeuble «Urbagreen» sur la commune de Joinville-le- Pont (94), un ensemble de 17 5 m², dont la livraison est attendue dans les prochains mois. Ruée vers la banlieue Paris reste le principal marché de la vente de bureaux libres en Ile-de-France avec 75 transactions, pour un total de 46 5 m² de bureaux vendus, soit des hausses de 17% en nombre et 44% en surface. La transaction parisienne la plus importante de ce semestre aura été l acquisition par KLESIA de l immeuble «Strato», un ensemble de première main de 1 4 m² situé dans le 17 ème arrondissement. Malgré cette progression de la demande placée, la capitale voit sa part de marché reculer fortement avec moins de 3 des surfaces vendues à l échelle francilienne, contre plus de 4 en temps normal. L activité a en effet été bouillonnante de l autre côté du périphérique, en progression de 152% en surface et de 4 en nombre de transactions par rapport au 1 er semestre 213. Mention spéciale à la Première Couronne qui, avec 27 5 m² acquis, voit son volume de demande placée multiplié par trois en un an. Ce résultat s explique par la transaction de la BRED sur «Urbagreen» mais aussi par une activité record sur les petites surfaces. Au final, le nombre de transactions a été multiplié par deux sur ce secteur. Moins de 5 m² De 5 à 1 5 m² De 1 5 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² Graphique 8 Répartition des ventes de bureaux en Ile-de-France par type de surfaces, en nombre de transactions Graphique 9 Répartition des ventes de bureaux en Ile-de-France par localisation, en nombre de transactions ère main Paris CO dont QCA La Défense Première Couronne 2nde main Paris hors Centre Ouest Croissant Ouest Deuxième Couronne Property Times 4

5 Ventes de bureaux en Ile-de-France 1 er sem. 214 Valeurs à l acquisition Baisse des valeurs en trompe-l œil Malgré un regain de la demande, la valeur moyenne d acquisition plonge, à /m² HT-HC au 1 er semestre 214 (-11% en un an). Le déplacement du centre de gravité de Paris vers la banlieue, devenue le premier marché francilien de la vente de bureaux libres ce semestre, explique en grande partie ce résultat. En réalité, à l exception du Croissant Ouest qui enregistre une baisse marquée de sa valeur moyenne d acquisition, à HT-HC, l ensemble des autres secteurs montrent une résistance sans faille quant aux prix des bureaux. La valeur moyenne sur le secteur de Paris Centre Ouest (QCA inclus) reste accrochée à des sommets, à HT-HC. Même la Deuxième Couronne voit sa valeur remonter après le point bas de 213, à HT-HC en moyenne. Graphique 1 Ventes de bureaux en Ile-de-France et valeur moyenne à l acquisition Demande placée en m² Prix moyen de transaction ( /m²) Carte 1 Valeurs vénales estimées des ventes d immeubles et locaux libres d occupation (Juin 214) Compte-tenu de notre expertise du marché et / ou des dernières transactions constatées Courbevoie Nord Colombes Bois-Colombes La Garenne Colombes /m² Levallois-Perret Paris 17ème Nord /m² Asnières-sur-Seine Clichy /m² Paris 9ème Nord 6 9 /m² Paris 18/19/2ème /m² La Défense /m² Paris 1/11ème 5 8 /m² Neuilly-sur-Seine /m² Puteaux /m² Paris 3/4ème 7 1 /m² Nanterre Rueil-Malmaison /m² Paris 12/13ème /m² Suresnes Saint-Cloud Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux /m² Paris 5/6/7ème 8 15 /m² Paris 16ème Sud /m² Paris 14ème /15ème /m² Paris QCA Etoile /m² Paris QCA Opéra /m² Source : DTZ Property Times 5

6 Ventes de bureaux en Ile-de-France 1 er sem. 214 Offre et demande exprimée Une large part de l offre se trouve en Deuxième Couronne L offre immédiate de bureaux disponibles à la vente représentait, mi-214, m², un chiffre en baisse de 17% en un an. Le stock d offre avait fortement progressé ces dernières années, à la faveur de l arrivée massive sur le marché d offres de seconde main, souvent déclassées, proposées à la vente par leurs propriétaires. Graphique 11 Evolution de l offre immédiate au cours des six derniers mois, en milliers de m² La Deuxième Couronne est d ailleurs le secteur qui concentre la plus grande partie de cette offre avec plus de 18 m² vacants aujourd hui identifiés. Le reste des disponibilités se partage entre Paris (84 3 m² immédiatement disponibles), la Première Couronne (59 m²) et le Croissant Ouest (54 7 m²). Le quartier d affaires de La Défense reste un secteur quasi exclusivement tourné vers la location. 5 Paris Paris Sud QCA &CO Source : DTZ Research Paris Nord Est La Croissant Défense Ouest T2 213 T ère Cour. 2ème Cour. Les cabinets juridiques et de conseil resteront les principaux animateurs du marché Les cabinets juridiques et de conseil devraient conserver un rôle majeur sur le marché des ventes de bureaux dans les mois à venir. Le profil des locaux visés par ce type d entreprises, à savoir des petites surfaces localisées dans Paris, justifie une propension plus grande à l acquisition. La relative faiblesse des surfaces visées, et donc des sommes à engager, couplée à des loyers parisiens qui restent bloqués à des niveaux élevés, facilite l approche patrimoniale d entreprises. Elles peuvent ainsi s engager sur des actifs qui resteront liquides de par leur taille et leur localisation. A l inverse, malgré un rebond de leur activité au 1 er semestre, les industriels restent timides, avec à peine 4% des demandes exprimées (graphique 13). Le profil des surfaces traditionnellement recherchées, plus importantes et localisées sur des marchés périphériques, est ici un frein à l acquisition. De plus, la conjoncture économique, avec des taux de marge à un plus bas historique et des carnets de commande qui peinent à se remplir, pousse ces utilisateurs à concentrer leurs capacités financières sur leur cœur de métier. Graphique 12 Offre à un an et ventes sur 12 mois en Ile-de-France, en milliers de m² Milliers Transactions sur 12 mois Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 13 T2 213 T2 214 Paris QCA &CO Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1ère Cour. Offre à un an Répartition de la demande exprimée de bureaux à l acquisition par secteur d activité, en surface Juridique - Conseil Financiers Transports - Logistique TIC Secteur public Communication - Création Autres services Industries Transactions sur 12 mois Offre à un an Source : DTZ Property Times 6

7 Ventes de bureaux en Ile-de-France 1 er sem. 214 Définitions Demande placée Offre immédiate Capex (Capital Expenditures) Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Dépenses d investissement en capital. Coûts inhérents au maintien/à la mise aux normes de l actif immobilier. Property Times 7

8 Ventes de bureaux en Ile-de-France 1 er sem. 214 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Insight European Nursing homes -July 214 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI) - July 214 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 Czech Republic Green buildings - December 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Foresight Property Times 8

9 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 () Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 () delphine.mahe@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () john.forrester@dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () antoine.derville@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Pôle Ventes Matthieu Garreaud Phone: + 33() matthieu.garreaud@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33() jean-louis.guilhamat@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 () jeanphilippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Phone: + 33 () alban.liss@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence. production ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Septembre Property Times 9