Les Bureaux en Ile-de-France Avril 2008

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1 Les Bureaux en Ile-de-France Avril 2008 Un ralentissement modéré des transactions au 1 er trimestre 2008 A l heure où la conjoncture économique reste fortement perturbée par l éclatement de la bulle immobilière aux Etats-Unis et ses conséquences sur l ensemble du système bancaire et financier, le marché des bureaux francilien reste soutenu au 1 er trimestre 2008 avec m 2 commercialisés. Si ces résultats restent inférieurs aux années 2006 (-24 %) et 2007 (-21 %), années qui demeurent exceptionnelles, ils restent toutefois nettement supérieurs à 2005 (+31 %). Les petites et moyennes surfaces (< m 2 ), qui ont représenté 56 % des commercialisations, restent le véritable relais de stabilité du marché. D un point de vue géographique, des évolutions ont été recensées. En effet, la part de Paris dans la demande placée (transactions sur 12 mois) a diminué, passant de 36 % à 31 % en un an. Ce recul s est en partie réalisé au profit du Croissant Ouest dont le poids dans le volume des commercialisations est passé de 21 % à 26 % sur la même période. Cette tendance s explique notamment par la faiblesse de l offre parisienne. Dans ce cadre, les secteurs périphériques représentent de véritables zones de report, avec la possibilité pour les utilisateurs de se positionner sur des actifs de qualité pour des loyers plus compétitifs. Du côté de l offre, une progression de 4 % des disponibilités à un an a été enregistrée au cours des trois derniers mois, elle atteint désormais m 2. De nombreuses mises en chantier continueront dans les prochains mois d alimenter le marché en produits neufs. Dans un contexte de ralentissement, des risques de sur-offre sont néanmoins à signaler dans certains secteurs de la 1 ère et de la 2 ème Couronne, où l offre évolue plus rapidement que la demande. L offre immédiate quant à elle reste stable avec m², tendance identique pour le taux de vacance moyen francilien qui s établit à 5 %. En ce qui concerne les loyers, la valeur «prime» reste stable avec 830 HT HC/m 2 /an. Au cours des trois premiers mois de l année, les valeurs moyennes se sont maintenues dans les secteurs d affaires traditionnels, tant sur les produits neufs que sur les produits de seconde main. Même si le ralentissement du volume des commercialisations devrait se poursuivre au cours des prochains trimestres, le marché des bureaux francilien devrait rester soutenu. En effet, les demandes enregistrées auprès d Atisreal ne fléchissent pas pour le moment. En revanche, en raison du manque de visibilité et de l incertitude ambiante, les stratégies immobilières des entreprises sont plus réfléchies. En résumé, même si le ralentissement de la croissance économique peut avoir un impact négatif sur l absorption nette, les politiques de regroupement et rationalisation, menées principalement par les grands utilisateurs, continueront d alimenter le marché. En 2008, le volume de commercialisation devrait donc rester conséquent, compris entre 2,4 et 2,6 millions de m 2. L offre à un an, qui restera portée par la livraison de produits de qualité, devrait continuer sa progression dans les prochains mois. En ce qui concerne les loyers, plusieurs tendances devraient être observées. Dans les secteurs d affaires traditionnels, la stabilisation devrait dominer. Parallèlement, une progression des mesures d accompagnement pourrait intervenir dans certains secteurs périphériques (notamment en 2 ème Couronne), conséquence d une forte concurrence entre les actifs. Études & Recherche

2 Marché des bureaux en Ile-de-France au 1 er trimestre 2008 T T1 Offre immédiate Taux de vacance Transactions Offre immédiate Taux de vacance Transactions Paris QCA ,2 % ,2 % Paris Hors QCA ,6 % ,5 % La Défense ,9 % ,9 % Boucle Nord ,0 % ,6 % Péri Défense ,6 % ,6 % Neuilly/Levallois ,2 % ,5 % Boucle Sud ,1 % ,2 % ère Couronne Nord ,7 % ,2 % ère Couronne Est ,1 % ,6 % ère Couronne Sud ,4 % ,4 % ème Couronne ,4 % ,5 % Total % % Atisreal - Études & Recherche - Avril 2008 Source : Immostat CYCLE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE milliers m Transactions* Offre à un an T1 * Transactions sur 12 mois Source : Immostat / Atisreal Atisreal - Études & Recherche - Avril 2008 Les Bureaux en Ile-de-France - Avril

3 secteurs géographiques immostat VILLENEUVE- LA-GARENNE GENNEVILLIERS ST-DENIS RUEIL- MALMAISON NANTERRE ST-CLOUD SÈVRES SURESNES LA GARENNE- LA DÉFENSE PUTEAUX Boulogne BOULOGNE MEUDON COURBEVOIE BOIS- NEUILLY 16 ISSY-LES-MX ASNIÈRES- SUR-SEINE LEVALLOIS 15 VANVES CHÂTILLON CLICHY 17 MONTROUGE MALAKOFF 8 7 BAGNEUX ST-OUEN ARCUEIL CACHAN GENTILLY LE KREMLIN- BICÊTRE VILLEJUIF AUBERVILLIERS IVRY PANTIN LE PRÉ- ST-GERVAIS 20 CHARENTON- LE-PONT LES LILAS BAGNOLET ST-MANDÉ BOBIGNY MONTREUIL VINCENNES Vincennes ST-MAURICE Paris QCA Paris Centre Ouest Paris 3/4/10/11 FONTENAY- SOUS-BOIS NOGENT- SUR-M. JOINVILLE- LE-PONT La Défense Péri Défense Neuilly/Levallois Paris 5/6/7 Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 18/19/20 ATISREAL Navteq Janv Boucle Nord Boucle Sud 1ère Couronne Est 1ère Couronne Nord 1ère Couronne Sud Source : Immostat Les Bureaux en Ile-de-France - Avril

4 Annexes Les données chiffrées utilisées par Atisreal, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Blanc / Gris : "En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. "En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu'après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Clé en main locatif : opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est locataire. Compte propre : opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est propriétaire. Demande : recherche de locaux exprimée auprès d'atisreal. L'analyse porte sur le seul flux des demandes nouvelles exprimées. HQE (Haute Qualité Environnementale) : démarche volontaire de gestion de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Cette démarche est à l initiative des professionnels de l immobilier et de la construction et fait l objet d une procédure de certification établie par l AFNOR (Association Française de Normalisation). ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Il s'agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d'ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immeuble (état) : Neuf : immeuble construit depuis moins de 5 ans. Restructuré : immeuble ayant fait l'objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construire. Récent : immeuble de moins de 10 ans. Rénové : immeuble ayant fait l'objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire. Moderne : immeuble performant de plus de 10 ans. Ancien : immeuble peu performant de plus de 10 ans. Immostat : groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en 2001, qui associe Atisreal, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l'ile-de-france, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L'organisation du GIE garantit l'indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés de la région parisienne : - utilisateurs d'entrepôts d'une superficie supérieure à m² et de bureaux. - investisseurs en immobiliers d entreprise. Loyer : Facial : loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Economique : loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, - dans la meilleure localisation pour un marché donné. "Top" : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré : locaux n ayant jamais été occupés et appartenant à un immeuble neuf ou restructuré, livrés depuis moins de cinq ans. Offre à un an : ensemble des locaux disponibles à moins d'un an, incluant l'offre neuve non précommercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés). Offre immédiate : ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles. Offre neuve : ensemble des locaux neufs et restructurés. L offre neuve est analysée en fonction de l'état d'avancement des projets : Offre neuve livrée : immeuble dont les travaux de construction sont terminés. Chantier en cours : immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction. Projet : intention identifiée de réaliser une opération immobilière pour laquelle aucune demande d'autorisation n'a été déposée. Parc de bureaux : ensemble des bureaux existants, occupés ou vacants. Le parc inclut les bureaux des secteurs publics ou privés. En Ile-de-France, le parc de bureaux est périodiquement mis à jour par l'observatoire Régional de l'immobilier d'entreprise d'ile-de-france (ORIE) et par la Direction Régionale de l Equipement d Ile-de-France (DREIF) à partir des statistiques officielles sur la construction neuve, la taxe annuelle sur les bureaux, ainsi que les données relatives aux démolitions. Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Seconde main : locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans. On distingue les locaux : Rénovés : locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation. Très bon état : locaux performants, de qualité. Etat d'usage : locaux peu performants, louables en l'état. A rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation. Taux de vacance : apport entre l'offre immédiatement disponible et le parc existant. Transaction : location ou vente à un utilisateur d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente. Sont inclus les clés en main et les comptes propres. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après leurs levées. Les Bureaux en Ile-de-France - Avril

5 Les Bureaux en Ile-de-France Avril 2008 Contacts The difference is real Commercial Études & Recherche Atisreal 32, rue Jacques Ibert Levallois Perret Cedex Pour plus d informations Grégoire de LA FERTÉ Responsable du pôle Bureaux et Commerce Ile-de-France Tel : 33 (0) gregoire.delaferte@atisreal.com Jean-René BARD Directeur Vente Utilisateurs Paris et Ouest Ile-de-France Toutes surfaces Tel : 33 (0) jean-rene.bard@atisreal.com Benoît de FOUGEROUX Directeur Bureaux Petites Surfaces Ouest Ile-de-France < m2 Tel : 33 (0) benoit.defougeroux@atisreal.com François CHAUVEY Directeur Bureaux Nord et Est Ile-de-France Location et Vente Bureaux Toutes surfaces Tel : 33 (0) francois.chauvey@atisreal.com Jean-Laurent de la PRADE Directeur Paris Bureaux Location < m2 Paris Tel : 33 (0) jean-laurent.delaprade@atisreal.com Olivier TAUPIN Directeur Bureaux Location Sud Ile-de-France Tél : Mail : olivier.taupin@atisreal.com Christophe PINEAU Directeur Département Études & Recherche France christophe.pineau@atisreal.com Assia TAIBI Chargée d Études Bureaux Ile-de-France Département Études & Recherche France assia.taibi@atisreal.com Département Études & Recherche -Avril Photo : photothèque BNPPI - Atisreal - Siège Social : 28/32 rue Jacques Ibert, Levallois-Perret, France - SAS au capital de SIREN RCS Nanterre.