MFW4A 2014 PARTNERSHIP FORUM. Dakar 11 &12 mai Crédit à l habitat et secteur informel Expérience du marché indien

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1 MFW4A 2014 PARTNERSHIP FORUM Dakar 11 &12 mai 2014 Crédit à l habitat et secteur informel Expérience du marché indien Olivier Hassler Housing Finance Consultant ohhfinance@gmail.com 1

2 Aperçu du crédit à l habitat en Inde 9% PIB, en croissance continue et toujours forte malgré un certain ralentissement (+15% p.a.) Une offre de logements abordable disponible malgré des hausses de prix (et une bulle en 2008), compte tenu de l augmentation des revenus 60% banques, 40% éts spécialisés (Home Finance Companies HFCs) pouvant recevoir des dépôts d épargne ou à terme Mécanisme hypothécaire relativement efficace Pratique dominante: le titre de propriété est remis physiquement au prêteur, qui a le droit contractuellement de saisir le gage en cas de défaut Une procédure de saisie non-judiciaire,instaurée en 2002, est largement utilisée Une plateforme d information de risque crédit (CIBIL) Une règlementation et un supervision prudentielles développées Au total, une bonne maîtrise des risques, notamment par les HFCs (taux de contentieux : globalement 1,8%, HFCs 1% ): 2

3 Des facteurs restrictifs ~ ceux rencontrés en Afrique Systèmes de conservation foncière encore affectés par des problèmes nombreux (lacunes, fiabilité, coût), mais très variables selon les Etats et les régions Insuffisance des sources de financement à long terme National Housing Bank, une caisse de refinancement publique efficace mais aux moyens limités par rapport au marché Titrisation peu utilisée Crédits :15-20 ans et jusqu à 25 ans, mais à taux variable Pénétration restreinte de l offre de financement traditionnelle: ménages à revenu bas et/ ou informel très largement exclus Secteur informel: 60% de la population urbaine 90% du déficit de logements concentré dans ce segment à Un énorme marché potentiellement sous conditions de solvabilité 3

4 Evolutions récentes - Politiques publiques et marché Elaboration d une stratégie très large depuis pour réduire l énorme déficit en logements décent (24 millions en 2007), et éradiquer l habitat insalubre et précaire. En particulier: Nouvelle subvention aux emprunteurs modestes (revenu < 250 $/mois, prêt <11 000$, bonification =5%) et bonification (1%) pour les logements <35 000$) Subventions aux promoteurs Incitations aux collectivités locales pour fournir du foncier bon marché Création en 2013 d un Fonds de Garantie public: revenus <250$, prêts < $, unités < 40m², zones urbaines avec plan d urbanisme Un approfondissement du marché depuis 2008 Du côté de l offre: ~50 promoteurs dans le segment de revenu faible (petites unités collectives à $ ) Du côté du crédit: auparavant, revenu < 250$ /mois = barrière pour la plupart des prêteurs, maintenant franchie par plusieurs (8) nouvelles HFCs Des institutions de micro-crédit développent une offre hypothécaire (ex. SEWA Bank, MAS) Un cadre d obligations sécurisées en cours d élaboration 4

5 Un pionnier: GRUH Finance Filiale (59%) de HDFC créée en 1988, prêtant au secteur informel rural et semi-urbain Portefeuille hypothécaire résidentiel : 1,2 Mds $ (mars 2014) 60% emprunteurs: < 150$ /mois, 30% informels, prêt moyen =11.000$ (2013) Politique de prêt fondée sur la bonne connaissance des emprunteurs.. Crédit aux clients existants (dépôts, crédits conso, micro-crédit) Observation du comportement d épargne sur plusieurs années Capacité à estimer assez précisément les revenus engendrés par une activité donnée dans un secteur géographique donné (matrice interne).. Débouchant sur un système de scoring Une méthode statistique distinctive par rapport aux autres établissements Rendue possible par l ancienneté des relations commerciales Un facteur d efficacité : le score détermine le niveau de taux, globalement, l offre de Gruh est la moins chère du marché pour les emprunteurs informels 5

6 GRUH, suite Principales caractéristiques des crédits: Montant: à $ Quotité: 65% Garantie personnelle en plus de la garantie hypothécaire (mais pas d épargne bloquée à titre de garantie ( SEWA: 15%) Recoupement des revenus déclarés: dépenses, indicateurs indirects, vérifications sur place, matrice interne Durée : 20 ans maximum 99% taux variable Solidité financière : Sinistralité très faible (0,27% pour l exercice ) Marge brute: environ 4% Coefficient d exploitation :19% (550 employés) Ratio de solvabilité:16% (Tier I: 14,7%) Note AA+ (échelle domestique) 6

7 GRUH: des performances proches de la moyenne, voire supérieures à elle en 2013/2014 : arriérés >3 mois = 0, 27% (fin des années 1990: 5%) 7

8 Eléments critiques pour développer le crédit aux ménages du secteur informel 1. Connaissance préalable des emprunteurs 2. Capacité d évaluer les revenus non documentés 3. Observation des comportements d épargne 4. Sûretés réelles crédibles 5. Approche prudente (éviter le «risk layering» de prêts sub-prime): Scoring = un outil important (dépend du point 1) Quotité plus faible que pour la clientèle salariée Garanties complémentaire Accès à une centrale d information de crédit 8

9 ANNEXES 9

10 Ratio prix / revenus périphérie de Mumbai Source: HDFC 10

11 Une bonne maîtrise des risques du crédit à l habitat 11

12 Principaux prêteurs hypothécaires au secteur informel 1. Gruh Finance 2. Dewan Housing Finance Corporation (non-salariés à haut revenu ) 3. Micro-Housing Finance Corporation (MHFC) Cible: revenus modestes, logements de 6 à 9.000$ 4. Mahindra Rural Housing Finance zones rurales et semi-urbaines 5. REPCO Bank 6. MAS Rural Housing and Mortgage Finance 2008 crédits au logement de à $ 7. HUDCO 8. SEWA Bank Banque coopérative de micro-finance pour travailleuses indépendantes possédant une large base d épargnantes. Offre des crédits hypothécaires depuis