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2 LES PRINCIPES DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER Auteur : Christian Guay, B.A.A., É.A., M.B.A. Publié par : Christian Guay Version info@investisseurimmobilier.com Droit d auteur (Copyright) 1997 par Christian Guay Dépôt légal à l Office de la propriété intellectuelle du Canada : , le 4 février 1997.

3 AVANT-PROPOS Le présent ouvrage est un outil d'appoint, de références et d'analyses, conçu pour aider le propriétaire d'immeuble, le gestionnaire et le futur investisseur. Il est constitué de notions provenant de plusieurs sources: cours universitaires, ouvrages, rapports d évaluation, articles de journaux et expériences personnelles. Cet ouvrage tient compte, autant que possible, des lois et conditions en vigueur en Les renseignements inclus le sont à titre d information seulement et il est du devoir de l'acquéreur de vérifier, au préalable, s ils sont toujours en vigueur (montants, adresses, références juridiques). Les recommandations que l on retrouve dans le présent ouvrage représentent l opinion de l auteur. L acquéreur de cet ouvrage est responsable de ses décisions et de ses actions administratives et il est de son devoir de procéder aux vérifications appropriées avant de prendre une décision finale. De plus, l acquéreur à l obligation de consulter un professionnel le cas échéant. Pour des commentaires, des questions ou des informations relatives au présent ouvrage, il est possible de contacter l auteur à l adresse ou au téléphone suivant: Christian Guay, B.A.A., É.A., M.B.A. 3539, boul. St-Charles Suite 273, Montréal, Qc, H9H 3C4 info@investisseurimmobilier.com VERSION DEMO SEULEMENT

4 INTRODUCTION LES TÂCHES D UN GESTIONNAIRE 1. INVESTISSEMENT ET ÉVALUATION D IMMEUBLE 1.1 CONCEPTS DE BASE de finance I EFFET DU TEMPS SUR LA VALEUR DE L ARGENT I MATHÉMATIQUES FINANCIÈRES I L EFFET DE LEVIER I DÉTERMINATION DU TAUX D ACTUALISATION D UN PROJET I L EFFET DE L IMPÔT I QUELQUES DÉFINITIONS I MESURES DE RENDEMENT LIEU 4 I INVESTISSEMENT IMMOBILIER I UN CADRE D ANALYSE POUR L INVESTISSEUR I ANALYSE FINANCIÈRE D UN PROJET D INVESTISSEMENT I CONCEPTS D'ÉVALUATION ET ÉTABLISSEMENT DE LA VALEUR MARCHANDE I MÉTHODE DE PARITÉ OU DE COMPARAISON I MÉTHODE DU REVENU I MÉTHODE DU COÛT I ÉTUDE DE CAS I EXEMPLE COMPLET D UNE ANALYSE DE VENTE I ADMINISTRATION D IMMEUBLES À LOGEMENTS MULTIPLES 2.1 LA COMPTABILITÉ IMMOBILIÈRE II APPROCHE MANUELLE II APPROCHE INFORMATISÉE II LE BUDGET II BUDGET D IMMOBILISATION II BUDGET D EXPLOITATION II L ORGANISATION DES DOSSIERS II DÉFINITION II MISE EN OEUVRE II LES ASSURANCES II ASSURANCE RESPOSABILITÉ CIVILE II ASSURANCE DES BIENS II L'HYPOTHÈQUE II HYPOTHÈQUE IMMOBILIÈRE II HYPOTHÈQUE MOBILIÈRE II HYPOTHÈQUE LÉGALE DE CONSTRUCTION II RECOURS DU CRÉANCIER II CLAUSE SPÉCIALE II-38 i

5 2.5.6 CATÉGORIES DE PRÊTS HYPOTHÉCAIRES II TYPES D HYPOTHÈQUE II FACTEURS À CONSIDÉRER II L'ÉVALUATION MUNICIPALE ET LE COMPTE DE TAXES II INTRODUCTION II CONTESTER SON ÉVALUATION FONCIÈRE (RÉVISION ADMINISTRATIVE ET PLAINTE) II LA RECONDUCTION DES BAUX II DÉLAI POUR LES AVIS DE RECONDUCTION II TRANSMISSION DE L AVIS II CONTENU DE L'AVIS II COMMENTAIRES SUR LES AVIS DE RECONDUCTION II RÉPONSE DU LOCATAIRE II LES RELEVÉS D IMPÔTS FONCIERS (RELEVÉ 4) II EXPLOITATION QUOTIDIENNE 3.1 LA LOCATIONI 7 III ANALYSE DES COMPARABLES ET DES COMPÉTITEURS III VALEUR DES CARACTÉRISTIQUES III CALCUL DE L'AUGMENTATION DE LOYER ET FIXATION DE LOYER III COMMENT ATTIRER LA CLIENTÈLE CHEZ SOI? III NOUVELLE CLIENTÈLE DES MÉTROPOLES III FIXATION DES OBJECTIFS DE LOCATION III HEURES DE VISITES III RECEVOIR LE CLIENT III IMPACT DE LA PUBLICITÉ ET CONTRÔLE DES VISITES III SÉLECTION ET VÉRIFICATION DES LOCATAIRES III ANIMAUX III QUEL BAIL UTILISER III INSCRIPTION DU LOYER AU BAIL III SIGNATURE DU BAIL III LANGUE DE CORRESPONDANCE III RÉSUMÉ DES ÉTAPES DE LA SÉLECTION DES LOCATAIRES ET DE LA SIGNATURE DU BAIL III VISITE AU MOMENT DE LA REMISE DES CLÉS III SERVICE À LA CLIENTÈLE III LE LOCATAIRE QUITTE III LA REPRISE DU LOGEMENT III UNE NOUVELLE RÈGLE POUR CONDOMINIUM III LA RÉSILIATION EN COURS DE BAIL III LA SOUS -LOCATION ET LA CESSION DE BAIL III LA PERCEPTION DES LOYERS III PROCÉDURE DE PERCEPTION III-33 ii

6 3.7.2 DEMANDE À LA RÉGIE DU LOGEMENT III L'AUDIENCE À LA RÉGIE III DÉCISION DU RÉGISSEUR III RÉSILIATION DU BAIL ET ÉVICTION III RECOUVREMENT DES LOYERS DUS III DOMMAGES ET INTÉRÊTS III L ENTRETIEN DE L IMMEUBLE III CONCIERGERIE OU ENTRETIEN RÉGULIER III ENTRETIEN PRÉVENTIF ET SAISONNIER10 III DEMANDE DE SERVICE OU ACTION CORRECTIVE III INSPECTION PHYSIQUE DES BÂTIMENTS III LE CONCIERGE III CONTRAT DE CONCIERGERIE III VÉRIFICATION DU TRAVAIL DE CONCIERGERIE III CARNET DE BORD DE L IMMEUBLE III INSPECTION DES LOGEMENTS III LA SÉCURITÉ DES LIEUX III LES PROCÉDURES D'URGENCE III LISTE DES INTERVENANTS EN CAS D'URGENCE III MESURES D URGENCES III LES MODES DE DÉTENTION DES IMMEUBLES III LE PLAN D EXPLOITATION 4.1 LE PLAN D EXPLOITATION 11: plan IV-2 5. BIBLIOGRAPHIE 6. ANNEXE A - FORMULAIRES DE GESTION 7. ANNEXE B - DOCUMENTS DE LA RÉGIE DU LOGEMENT 8. ANNEXE C- LES LETTRES TYPES iii