French Lease Events Etude sur le comportement des locataires de bureaux en France en 2013

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1 French Lease Events Etude sur le comportement des locataires de bureaux en France en 2013 Deloitte Real Estate Advisory Octobre 2014 An MSCI Brand

2 En ce qui concerne le marché des bureaux, le statut des baux commerciaux est un cadre juridique qui offre des marges de manœuvre et de multiples leviers de négociation. Notamment, les échéances triennales et l expiration du bail commercial constituent des fenêtres de discussion pour les utilisateurs et, en corollaire des périodes de risques, ou d opportunités, pour les investisseurs. Afin d aider les utilisateurs dans leur prise de décision et les investisseurs dans leur modélisation de flux de trésorerie, l équipe Deloitte Real Estate Advisory, en collaboration avec MSCI, a choisi d analyser les principales caractéristiques de l occupation des bureaux en France en 2013 et plus particulièrement : la durée d engagement ferme contractée dans le cadre de la signature de nouveaux baux le taux de libération des locaux la renégociation des loyers Cette étude repose sur les données locatives déclarées par les contributeurs de l indice annuel IPD de l immobilier d investissement en France. Au 31 décembre 2013, l information collectée couvre près de baux portant sur tout ou partie d immeubles de bureaux et représente 1,7 milliards d euros de loyer couru sur une surface totale de 7 millions de m². Elle s inscrit dans la continuité des études réalisées en 2013, 2011 et 2010 par l équipe Real Estate Advisory de Deloitte Finance, ainsi qu en 2007 et 2005 par l équipe Drivers Jonas France à partir des données IPD. 2

3 Une durée d engagement toujours croissante et sur-mesure Durée d engagement ferme moyenne entre 2008 et 2013 Depuis trois années consécutives, les durées moyennes d engagement ferme évoluent à la hausse. La durée moyenne d engagement ferme des baux signés en 2013 atteint 4,5 années, soit la durée la plus importante enregistrée depuis la publication de l étude. Ce résultat rejoint l évolution des pratiques observées tendant à sécuriser les revenus futurs en contrepartie de mesures d accompagnement plus importantes, évoquée lors de la précédente édition. La proportion de baux dont l engagement ferme dépasse la première échéance triennale progresse fortement et représente quasiment la moitié de la base (4). Les engagements fermes de 9 ans affichent notamment une progression significative. Par ailleurs, et pour la première fois depuis que l étude existe, on observe un volume inférieur à 5 de baux 3/6/9 classiques, ce qui dénote une personnalisation accrue des durées pour mieux correspondre aux besoins des locataires. Cependant, alors que la durée moyenne d engagement ferme poursuit sa progression, passant de 4 à 4,5 années (+ 12%), la moyenne pondérée par les loyers baisse de 5,4 à 5,9 années (- ). Cette évolution négative s explique principalement par la signature de quelques baux significatifs présentant un engagement ferme de moins de 6 ans. Même s ils sont peu nombreux, ces quelques cas pourraient illustrer une correction à la baisse dans la stratégie d engagement à long terme de certains grands utilisateurs. Ceux-ci privilégieraient la flexibilité aux économies court terme des mesures d accompagnement. Ils se réserveraient également une faculté de renégociation à l issue de la première période triennale. Evolution de la durée d'engagement Durée d engagement ferme (années) ,7 3,4 7 6,2 6, ,3 3,6 61% 6 72% 6, ,9 1 12% Baux dérogatoires 3,9 3 ans fermes Hors schéma "3/6/9+" Engagement ferme moyen 6 ans fermes 9 ans fermes et plus Durée moyenne d'engagement ferme par typologie de surface 4, Engagement ferme moyen pondéré (loyer) En % des loyers étudiés Durée moyenne d engagement ferme par typologie de surfaces Logiquement, les durées d engagement ferme les plus longues correspondent aux surfaces les plus importantes. De façon notable, la stratégie d allongement des durées fermes se diffuse aux surfaces inférieures à 500 m² (passant de 3,4 à 4 ans), se confirme pour les surfaces comprises entre 500 et m² (5,1 ans) et s amplifie pour les surfaces comprises entre et m² (passant de 5,4 à 6,6 ans). La durée d engagement ferme des surfaces supérieures à m² reste stable en 2013 (-0,1 année), mais la durée d engagement baisse sur les baux présentant les loyers les plus importants comme mentionné plus haut. Durée d engagement ferme (années) ,8 6,7 6,6 6,6 6,1 6,2 5,8 5,7 5,4 6,5 4,8 4,9 5,1 5,0 4,2 4,3 4,5 3,9 3,6 3,4 3,3 3,4 3,2 3,1 3, Durée moyenne d engagement ferme par secteur géographique Cette année encore, la tendance à l allongement de la durée d engagement ferme se poursuit sur l ensemble des secteurs géographiques, à l exception de QCA qui présente une légère baisse (-0,2 année par rapport à 2012 qui avait connu une hausse significative). Le reste de demeure stable (+0,1 année). Les secteurs Croissant Ouest La Défense, la 1 re et la 2 e s et les régions présentent un allongement de 15 à 2 de la durée moyenne d engagement ferme, dépassant en 2013 le seuil des 4 années (4,3 à 4,6) et, pour la 1 re, le seuil des 5 années. Pour autant, il ne faudrait pas en conclure que la stratégie des locataires est principalement tournée vers l optimisation des coûts sur l ensemble de ces secteurs : cela est vraisemblablement le cas pour la province (6,0 ans en moyenne pondérée, record historique) et la 1 re (7,0 ans) ; en revanche, la baisse de la durée ferme pondérée, indique une aversion des grands locataires à s engager sur le long terme sur les secteurs Croissant Ouest La Défense et 2 e. Durée d engagement (années) > m 2 > m à m 2 < 500 m 2 Ensemble Durée d'engagement ferme, moyenne par secteur géographique ,5 4,4 4,2 4,1 3,9 3,6 3,6 3,6 3,4 3,4 Total QCA 4,6 4,4 4,2 4,2 4,3 4,1 4,2 3,8 3,5 3,6 Reste Croissant Ouest La Défense 5,0 4,6 4,5 4,3 3,8 3,8 3,8 3,8 3,6 3,5 1 re 2 e ,6 3,5 3,3 3,3 Régions French Lease Events - Octobre

4 Un taux de libération en forte baisse Afin d accroître la fiabilité du taux de libération des locaux, MSCI a adapté la méthode de calcul de cet indicateur en 2013 et, par soucis de comparabilité, a retraité l historique. Taux de libération moyen des locaux En 2013, le taux de libération moyen continue de décroître passant de à, affichant ainsi le niveau le plus faible constaté depuis la publication de l étude en Cet indicateur est naturellement fortement corrélé avec le volume des transactions, la baisse du taux de libération observée en 2013 est cohérente avec l évolution générale du marché. Cette tendance, alliée à l allongement de la période d engagement ferme observée depuis 2011, témoigne de la forte volonté de stabilité des utilisateurs. De façon logique, les plus forts taux de libération s observent aux échéances triennales et avant tout au terme du bail. Historiquement, le taux de libération à 6 ans était plus élevé que celui à 3 ans. Nous observons en 2013 une inversion de tendance notable avec une hausse sensible du taux de libération lors de la première échéance triennale. Les locataires ont vraisemblablement souhaité saisir les opportunités de baisse des loyers faciaux constatée sur certains secteurs, alors qu ils avaient contracté des loyers au plus haut en Cependant, le taux de libération aux échéances triennales comme au terme du bail n atteint que (contre en 2012). En dehors de ces échéances, le taux de libération ne s élève qu à 2% (contre en 2012). Au sein des paragraphes suivants, nous proposons de concentrer notre analyse sur les utilisateurs dont les baux arrivaient à échéance (triennale ou terme) en année N. Taux de libération par typologie de surfaces Selon les surfaces considérées, le taux de libération se situe entre et 1 en Sur la période, on continue d observer une corrélation inverse entre la surface louée et le taux de libération : les surfaces inférieures à 500 m² affichent le taux de libération le plus important (en baisse de 26 à 1 de 2011 à 2013) ; les surfaces comprises entre 500 m² et m² affichent un taux nettement plus faible (en baisse de 22 à ) ; par rapport aux autres typologies de surfaces, les surfaces supérieures à m² affichent sur l ensemble de la période un taux de libération plus faible. En 2013, le taux de libération est en légère hausse, alors qu il est en forte baisse (de 6 à 7 points) pour les autres typologies de surfaces. Evolution du taux de libération moyen des locaux entre 2008 et 2013 En % du nombre de baux % 12% 22% 1 12% 12% 2% Ensemble L'année N n'est pas une option de sortie - Moy L'année N est une option de sortie - Moy Ensemble L'année N est une option de sortie - 3 ans L'année N est une option de sortie - 6 ans L'année N est une option de sortie - Terme Taux de libération par typologie de surface où N constitue une option de sortie Source: Données IPD % 1 < 500 m² 500 m² - < m² > m² Taux de libération par secteur géographique où N constitue une option de sortie Taux de libération par secteur géographique En 2013, le taux de libération présente une tendance en baisse pour l ensemble des secteurs, avec des disparités. Ainsi, s il est en augmentation au sein de QCA et de la 1re, c est en comparaison d un taux 2012 exceptionnellement bas. Nous observons que les taux de libération des secteurs Croissant-Ouest La Défense et Régions décrochent significativement de leurs valeurs historiques et sont en dessous de la moyenne en 2013 à respectivement et % 22% Ensemble QCA Reste Croissant Ouest La Défense 1 re e Régions 4

5 Des renégociations accrues aux triennales, plutôt en faveur du locataire Nous développons ci-dessous une analyse plus fine des variations de loyers, par comparaison avec celles de l ICC et l ILAT. Les trois variations identifiées comme pouvant être la résultante d une négociation de la part du locataire sont : la hausse, la baisse et la stabilité (ou la hausse de loyer inférieure à la hausse minimale de l indice - catégorie inexistante en 2013 du fait de la faible évolution de l indice) Nature de la variation annuelle de loyer pour l'ensemble des baux (avec ou sans option de sortie) Volume et ampleur des renégociations Globalement, depuis 2008, la part des baux ne faisant l objet d aucune négociation reste largement majoritaire (7 en 2013 contre 7 en 2012). Cette tendance est relativement stable sur la période , la grande majorité des locataires ayant la possibilité de renégocier leur loyer facial, y compris au terme du bail, ne le font pas. Les baux sans renégociation évoluent en fonction de l indice (l ICC en grande majorité, l ILAT étant dix fois moins utilisé). En moyenne, les loyers des baux indexés ont progressé de 2, par an entre 2009 et Sur cette même période, les loyers des baux renégociés (en moyenne 26 % de la base) augmentent de 0, en moyenne (soit, par rapport aux baux indexés, un effet de renégociation favorable au locataire de 1, en moyenne). En 2013, cette renégociation est forte à 2,, en repli léger par rapport au 3, de Ceci résulte d un effet net de renégociations à la hausse moindres, et plus importantes à la baisse : les renégociations à la hausse (de à des baux entre 2008 et 2013 en 2013) présentent des variations de loyer supérieures de 5 à 10 points à celles des baux indexés (6, en 2013) ; les renégociations à la baisse ( à des baux en 2013, soit le niveau le plus haut depuis la parution de l étude) se font dans des moyennes de baisses de 11 à 15 points (12, en 2013) par rapport à la variation des baux indexés ; les négociations de stabilité ( à 1 des baux en 2013) annulent l effet de l indice (soit une baisse de 2. en moyenne). Ces résultats sont cohérents avec un marché locatif toujours favorable aux occupants. Analyse en fonction de la maturité du bail Lors des précédentes éditions , nous observions que de façon contreintuitive, la part des baux renégociés était légèrement inférieure aux échéances triennales de 3 et 6 ans (22% en moyenne contre 2 pour l ensemble). En 2013, la part des baux renégociés augmente significativement aux triennales : 4 à 3 ans et 3 à 6 ans, qui représentent les plus hauts niveaux depuis la publication de l étude. Au terme du bail, 3 de baux sont renégociés (3 en 2013). Les renégociations à la baisse ( en moyenne à 3 ans entre 2009 et 2013, à 6 ans et 12% à terme) atteignent leur plus haut niveau historique pour chacune de ces échéances, ce qui est attendu dans le contexte du marché. En revanche, de façon inattendue, respectivement 22% et des baux sont renégociés à la hausse en 2013 lors des triennales de 3 et 6 ans (effet de renégociation à 6,). Pour ce qui concerne la triennale de 3 ans, les effets des renégociations sont donc très hétérogènes avec une renégociation plutôt à l avantage du bailleur. Cela est à lier à la situation contrastée du marché de 2010 et à son évolution depuis, avec des variations opposées de valeurs locatives selon les marchés % Baisse Stabilité Hausse < min indice Indexé Hausse > max indice Renégociation : % d'évolution des loyers, au-delà de l'indexation , -3,1% -1 En % du nombre de baux -6, 6, 0, -13, 2,2% 4, -0, -1, -10, 5, -3, -13, -5, 6, -2, -2, -12, Hausse Baisse Stabilité Renégociation nette Nature de la variation annuelle de loyer Baux où l année N est une option de sortie % % % 2% % % 12% ans 6 ans A terme Baisse Indexé Stabilité Hausse > max indice Hausse < min indice French Lease Events - Octobre

6 Des rapports de forces divers selon les surfaces et les secteurs Analyse par typologie de surface Les surfaces importantes, représentant des enjeux financiers non négligeables, font l objet d un plus grand nombre de renégociations lors des échéances, à la hausse comme à la baisse. En effet, les renégociations relatives aux baux portant sur des surfaces supérieures à m² ont eu pour effet : une amélioration de loyer dans 3 des cas, contre 2 en moyenne ; une hausse de loyer dans des cas, contre 1 en moyenne. Sans surprise, le pouvoir de négociation des grandes surfaces est plus important, les négociations à la baisse étant en moyenne plus fortes de comparativement aux autres surfaces sur la période Nature de la variation annuelle de loyer Baux où l année N est une option de sortie En % du nombre de baux % % 3 Baisse Indexé 12% 1 < 500 m² 500 m² m² > m² Stabilité Hausse > max ICC Hausse < min ICC Analyse par secteur L analyse par secteur se focalise ci-après sur les pourcentages de hausse et de baisse moyens renégociés lors des triennales et au terme du bail. Comme en 2012, en cohérence avec le contexte local de marché, des secteurs subissent de fortes pressions à la baisse : en tout premier lieu, la 2 e, avec des baisses négociées proches de, contre à 1 pour les autres secteurs. Le secteur qui résiste le mieux à la baisse est. A noter que, comme en 2012, le secteur Régions affiche une vision contrastée avec des effets de renégociation de l ordre de 1 lors des négociations à la baisse (1 des baux), mais également des progressions de loyers supérieures aux autres secteurs pour les négociations à la hausse (renégociation nette de 7 points en 2013, des baux). Renégociation lors des triennales : % d'évolution des loyers, au-delà de l'indexation Baux où l année N est une option de sortie QCA Reste Croissant Ouest La Défense 1 re 2 e Régions 6

7 Conclusion de l édition 2013 du French Lease Events Cette édition confirme la tendance des années précédentes, avec une généralisation à l ensemble du territoire. Elle reflète un marché de crise, favorable aux locataires toujours à la recherche d une optimisation des coûts En 2013, les utilisateurs s engagent sur des durées toujours plus longues (+12% à 4,5 années en moyenne), pour obtenir des mesures d accompagnement accrues. Cette tendance, historiquement observée davantage pour les loyers significatifs, se généralise à l ensemble du marché. Les taux de libération poursuivent leur forte baisse (-4, passant de à des baux). On observe également des situations de retour à la hausse des libérations, correspondant à des opportunités de marché pour les locataires. La part des baux renégociés est en légère progression (de 2 à 2, restant dans la moyenne historique stable de 2). Cependant, les renégociations de loyers s accroissent de façon très marquée aux triennales (plus hauts niveaux observés depuis la parution de l étude : respectivement 4, 3 et 3 des baux pour les échéances de 3 ans, 6 ans et du terme). Les évolutions de loyers renégociés sont toujours très favorables aux locataires avec une baisse nette moyenne de 2, (contre 3, en 2012). Cependant, cette édition est marquée par l apparition de premiers signes de correction de tendance En 2013, on observe des locataires avec des loyers significatifs (souvent précurseurs) qui ne semblent pas rechercher seulement une optimisation des coûts, mais également une flexibilité avec des engagements fermes plus courts. Cela exprime vraisemblablement une anticipation d une potentielle reprise de la croissance. Cette édition confirme le déclin du classique, avec un franchissement de seuil notable : pour la première fois, 51% des baux ne sont pas sur 3 ans ferme. Les utilisateurs sortent du carcan et demandent de plus en plus de durées sur-mesure, adaptées à leur besoin. Enfin, nous observons en 2013 un début de rééquilibrage des rapports de force entre les propriétaires et les locataires : l accroissement fort des renégociations aux triennales concerne davantage les renégociations à la hausse qu à la baisse. Eléments de méthodologie Dans cette nouvelle édition, un traitement préparatoire des données a permis d améliorer encore la fiabilité des données sources. Les résultats des années antérieures s en trouvent modifiés à la marge. Durée d engagement ferme des nouveaux baux La population étudiée est celle des baux disposant d une date de début et d une date correspondant à une échéance d engagement ferme. Un bail est dit «nouveau» lorsque la date de début correspond à l année d édition, ce qui comprend les baux renouvelés par l occupant. La durée d engagement ferme est exprimée en mois et représente la différence entre le mois correspondant à la prochaine option de sortie et le mois de début d un bail. Afin d adopter le point de vue de l investisseur, nous avons ajouté à la moyenne simple, une moyenne pondérée par le loyer couru. Les durées d engagement ferme de trois et six ans sont isolées comme telles. Les engagements de neuf ans et au-delà font l objet d une catégorie regroupée. Ces trois catégories représentent ensemble le schéma triennal classique. La catégorie «hors schéma 3/6/9+» comprend des baux dérogatoires allant jusqu à 24 mois ainsi que des engagements atypiques, généralement de 4 ou 5 ans, mais pouvant aussi aller jusqu à 7 et 8 ans. Taux de libération des locaux Dans le cadre de la constitution de la base, MSCI passe en revue l ensemble des occupants déclarés afin d identifier leur domaine d activité et suivre leur qualité de crédit. Cette identification permet de suivre l évolution des baux dans le temps et notamment de constater l absence d un occupant d une année sur l autre. L absence d un identifiant attendu est assimilée à une libération, qu il s agisse d un mouvement ou d une mise en liquidation (un changement juridique ou un rachat de la société peut également être la raison sous-jacente à une perte d identifiant). On parle d «option de sortie» lorsqu à fin décembre la date de la prochaine échéance triennale intervient dans les douze prochain mois. Les sous-catégories «3 ans», «6 ans» et «terme du bail» permettent de répartir les baux en fonction de leur maturité. Renégociation des loyers Le suivi des locataires permet de constater leur évolution de loyer d une année sur l autre. Afin d assurer des résultats fiables, seules les surfaces stables, à plus ou moins, seront retenues et les évolutions aberrantes retirées (inférieures à -3 et supérieures à +3). Les évolutions sont comparées aux publications de l ICC mais aussi de l ILAT avec une tolérance de 5 points de base. Les cas restants sont répartis entre stabilité, plus ou moins 0,2%, baisse et hausse de loyer. Dans cette édition et, afin de renforcer la pertinence de l analyse, nous précisons au sein des hausses et baisses celles qui se font au-delà du couloir «minimum / maximum» des publications de l indice concerné. French Lease Events - Octobre

8 Pascal Souchon Brice Chasles Associé Contacts Deloitte tacts Deloitte Deloitte Associé Carine Dassé Guillaume Bouvard MSCI Contacts Vice President MSCI Real Client Estate servicing - MSCI carine.dasse@msci.com guillaume.bouvard@ms Contacts MSCI Real Estate - MSCI Deloitte Real Estate Advisory est une équipe de 20 spécialistes de l immobilier proposant une offre de services unique et indépendante cal l Souchon Pascal Souchon Brice Brice Chasles Associé é cié Associé Associé psouchon@deloitte.fr chon@deloitte.fr bchasles@deloitte.fr Brice Chasles Associé bchasles@deloitte.fr Deloitte Real Estate Advisory est une équipe de 20 spécialistes de l immobilier proposant une offre de services unique et indépendante Carine Dassé Vice President carine.dasse@msci.com Guillaume Bouvard Guillaume Client servicing Bouvard Client servicing guillaume.bouvard@msci.com Carine Carine Dassé Dassé Guillaume Bouvard Vice President Vice President Client servicing carine.dasse@msci.com guillaume.bouvard@msci.com itte loitte Real Real Estate Estate Advisory Advisory est est une une équipe équipe de 20 de spécialistes 20 spécialistes de l immobilier de l immobilier osant une offre de services unique et indépendante posant une offre de services unique et indépendante Christian Gillet Cécile Debouzie Olivier Gerarduzzi Principal Conseil aux utilisateurs Evaluations et Transactions cgillet@deloitte.fr cdebouzie@deloitte.fr olgerarduzzi@deloitte.fr Christian Gillet Principal cgillet@deloitte.fr Cécile Debouzie Conseil aux utilisateurs cdebouzie@deloitte.fr Olivier Gerarduzzi Evaluations et Transactions olgerarduzzi@deloitte.fr ian Gillet Cécile Debouzie Olivier Gerarduzzi al stian Gillet Conseil Cécile aux Debouzie utilisateurs Evaluations Olivier Gerarduzzi et cipal Conseil aux 39 utilisateurs Transactions Evaluations et 0 deloitte.fr cdebouzie@deloitte.fr Transactions t@deloitte.fr cdebouzie@deloitte.fr olgerarduzzi@deloitte.fr olgerarduzzi@deloitte.fr ierre Pierre Mescheriakoff Edouard Edouard Guibert Guillaume Servaud Servaud escheriakoff Stratégie économique Conseil Conseil au au financement Support aux aux transactions et territoriale tratégie économique transactions eguibert@deloitte.fr gservaud@deloitte.fr t eguibert@deloitte.fr pmescheriakoff@deloitte.fr erritoriale gservaud@deloitte.fr mescheriakoff@delo tte.fr Deloitte fait référence à un ou plusieurs cabinets membres de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, société de droit anglais («private company limited by guarantee»), et à son réseau de cabinets membres constitués en entités indépendantes et juridiquement distinctes. Pour en savoir plus sur la structure légale de Deloitte Touche Tohmatsu Limited et de ses cabinets membres, consulter En France, Deloitte SA est le cabinet membre de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, et les services professionnels sont rendus par ses filiales et ses affiliés. Deloitte 185, avenue Charles-de-Gaulle Neuilly-sur-Seine Cedex Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) Octobre 2014 Edouard Guibert eriakoff Conseil au financement ie e économique Edouard Guibert Document imprimé 01 par 55 une 61 entreprise labellisée heriakoff eguibert@deloitte.fr Conseil au financement ale égie économique eguibert@deloitte.fr Guillaume Servaud Support aux transactions Guillaume Servaud Support aux gservaud@deloitte.fr transactions Octobre 2014 Deloitte Finance - Tous droits réservés - Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Studio graphique Neuilly Arnaud Chevillat Conseil technique archevillat@deloitte.fr Arnaud Chevillat Conseil technique archevillat@deloitte.fr Arnaud Chevillat Conseil technique Arnaud Chevillat archevillat@deloitte.fr Conseil technique archevillat@deloitte.fr 2014 Deloitte F