ETUDE SUR LE PRET VIAGER HYPOTHECAIRE («PVH») APPLIQUE A LA RENOVATION ENERGETIQUE DU LOGEMENT

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1 ETUDE SUR LE PRET VIAGER HYPOTHECAIRE («PVH») APPLIQUE A LA RENOVATION ENERGETIQUE DU LOGEMENT RAPPORT FINAL

2 REMERCIEMENTS Comité de pilotage ADEME : GUILLERMINET Marie-Laure NAULEAU Marie-Laure VOUILLAMOZ Pierre-Edouard PUCA LEMONNIER Pascal Les auteurs souhaitent remercier les personnes qui ont été consultées pour élaborer ce rapport, sans que son contenu n engage les structures qu ils représentent : Crédit Foncier, Crédit Agricole SA, Participants à la réunion stratégique de l Alliance pour l Energie Locale dans le cadre des 15èmes assises de l énergie (janvier 2014), CCIAS de Sarlat, CCAS de Besançon, UNAF, AG2R, Picardie Pass Rénovation, Etude notariale Morel d Arleux, Hurel et Billecoq et l UNOFI. CITATION DE CE RAPPORT ADEME, Vesta Conseil&Finance, Energies Demain, Latournerie Wolfrom Avocats Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. Nombre de pages. Cet ouvrage est disponible en ligne Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle faite sans le consentement de l auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite selon le Code de la propriété intellectuelle (art. L 122-4) et constitue une contrefaçon réprimée par le Code pénal. Seules sont autorisées (art ) les copies ou reproductions strictement réservées à l usage privé de copiste et non destinées à une utilisation collective, ainsi que les analyses et courtes citations justifiées par le caractère critique, pédagogique ou d information de l œuvre à laquelle elles sont incorporées, sous réserve, toutefois, du respect des dispositions des articles L à L du même Code, relatives à la reproduction par reprographie. Ce document est diffusé par l ADEME 20, avenue du Grésillé BP Angers Cedex 01 Numéro de contrat : 1510C0021 Numéro de contrat associé : 17 MAR Étude réalisée pour le compte de l'ademe par : Vesta Conseil&Finance, Energies Demain et Latournerie Wolfrom Avocats Coordination technique - ADEME : GUILLERMINET Marie-Laure et NAULEAU Marie-Laure Direction/Service : DESRI/Service Economie et Prospective Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 2

3 Sommaire Résumé Introduction Objectifs de la mission Organisation des travaux Rappel sur le positionnement du prêt viager hypothécaire dans la panoplie des modalités de financement Quelques rappels sur les volumes de production de prêts aux particuliers en France Rappel sur les différents profils des financements Les prêts amortissables Les prêts remboursables in fine Avantages selon les circonstances, inconvénients et risques de ces types de financements Les prêts amortissables Les prêts in fine L assurance de prêt La convention nationale «S'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé» (AERAS) Critères législatifs Les caractéristiques de l offre de financements immobiliers aux Seniors en France Les offres des banques françaises Les crédits sont avant tout des crédits à la personne Les réseaux bancaires cherchent à améliorer l attractivité de leur offre aux Seniors Mais l offre de financements au-delà de 65 ans est limitée en durée Le Prêt viager est donc resté un «marché de niche» Les objectifs des législateurs en L offre du Crédit Foncier de France L adaptation du prêt viager en «Prêt Avance Mutation» Une adaptation législative pour permettre le paiement échelonné des intérêts Cette évolution ne peut à elle seule permettre au Prêt viager hypothécaire de décoller Prendre en compte les motivations des acteurs de l offre Les premières sociétés de tiers-financement en activité ou en projet ont confirmé leur intérêt pour adapter leur approche à la clientèle des «Seniors» Des montages alternatifs au prêt viager Les enseignements à tirer d exemples à l étranger Les caractéristiques instructives des dispositifs de la FHA aux Etats-Unis et de la SCHL au Canada Les caractéristiques du marché du financement immobilier aux Etats-Unis et au Canada Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 3

4 Les caractéristiques des financements immobiliers Le positionnement de la Federal Housing Administration (FHA) Les couvertures de prêts adaptés aux Seniors et à la rénovation Approche du coût du risque des dispositifs de la FHA et de la SCHL Le FHA aux Etats-Unis La facturation du risque par le FHA La proportion des créances douteuses et litigieuses (delinquency rate) Le niveau des pertes nettes sur les dossiers douteux et litigieux Le dispositif de la Société Canadienne d Hypothèque et de Logement Comparaison avec le dispositif de la SGFGAS en France Historique Organisation Le dispositif de garantie des prêts pour l'accession sociale à la propriété Fonctionnement de la garantie du FGAS Comparaison des caractéristiques nationales des prêts à l habitat aux Etats-Unis et en France Etude quantitative des cibles du Prêt Avances Mutation Méthode Résultats Comment intégrer le financement à une offre adaptée aux objectifs : Dynamiser le marché de la rénovation / Adapter les logements des «Seniors»? Les professionnels de l accompagnement des personnes âgées Les Notaires, conseillers pour l immobilier et la transmission du patrimoine Propositions Elargir les formules de financement pour s adapter à différents positionnements Constituer un cadre d expérimentation Annexes Annexe 1 : Evolution du chapitre 5 «Prêt Viager Hypothécaire» - Titre premier «Opérations de Crédit» du livre III «Crédit» du Code de la consommation Annexe 2 : méthodologie détaillée de l approche quantitative Annexe 3 : Le système public de garantie des crédits immobiliers aux Etats-Unis Annexe 4 : Le système public de garanties des crédits immobiliers au Canada Sources et contacts Index des tableaux et figures Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 4

5 Résumé Le Prêt Viager Hypothécaire (PVH) occupe une place à part dans la législation relative au crédit aux particuliers en raison du terme indéterminé du financement, lié au décès de l emprunteur, et parce qu il vise une clientèle âgée, donc a priori vulnérable. Faisant le constat de la faible audience de ce prêt (un volume de l ordre d un millier de dossier par an), à l occasion de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (loi TE-CV), le législateur a souhaité améliorer l attractivité du PVH en gommant le terme de «viager», et en permettant que les intérêts puissent être échelonnés sur la durée du prêt plutôt que capitalisés jusqu au remboursement final, pour en faire un financement adapté à la rénovation et l adaptation des logements des «Seniors». Mais cette évolution n a eu aucun impact sur la distribution du PVH : un seul Prêt Avance Mutation (PAM) correspondant à cette variante introduite par la loi TE-CV a été réalisé, par la seule Société de tiers-financement aujourd hui en capacité de réaliser des prêts directs. La présente étude décrit les raisons pour lesquelles toutes les formules de prêt (pas seulement le PVH) qui reposent sur la valeur de l actif financé, plutôt que sur la capacité de l emprunteur à rembourser le financement à partir de ses revenus sont très peu distribuées en France. Pour limiter leur exposition au risque de défaillance de l emprunteur et par conséquent, au risque de vente forcée et «d illiquidité» de l actif, les banques françaises lient systématiquement l octroi du financement à la couverture assurantielle du risque de décès et d incapacité du débiteur, ce qui de fait exclut les ménages les plus âgés. L observation des pratiques de marchés dans d autres pays montre que dans les pays-anglo-saxons et nordiques, les prêts immobiliers sont plus fréquemment octroyés en considération de la valeur nette du logement (le «home equity» désigne la valeur de marché de la résidence moins l encours des prêts déjà souscrits). L étude des cas américains et canadiens présente en outre l intérêt d observer des mécanismes publics qui par des couvertures des risques apportées aux banques, facilitent l accès au financement immobilier pour les ménages qui ne satisfont pas les critères bancaires et encouragent le financement des rénovations énergétiques. Elle donne également des indications sur le coût du risque supporté par l Etat. L étude comporte également une simulation quantitative de la cible potentielle du PAM, qui permet d évaluer l impact de mesures qui seraient susceptibles de modifier l offre de financement pour les ménages vieillissant, non en se limitant à des modifications du PVH, mais en apportant aux prêteurs une couverture contre le risque principal qui est le risque d illiquidité de l actif immobilier, susceptible de libérer la distribution de prêts de long terme (et dont une partie serait vouée à être remboursée lors de la vente du logement). La minoration de ce risque pour les banques pourrait porter le potentiel de financement de travaux énergétiquement performants et d adaptation des logements au vieillissement de 9,1 millions à 14,2 millions de ménages. Le rapport relève les préconisations des banques, des professionnels de l accompagnement des personnes âgées et des Notaires qui pourraient être des prescripteurs essentiels de ces financements pour opérer ce changement d échelle, et qui devraient en premier lieu être expérimentées par les acteurs qui ont été consultés. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 5

6 1. Introduction 1.1. Objectifs de la mission Partant du constat de la faible audience du Prêt Viager Hypothécaire (PVH) et de l absence d impact de l introduction de sa variante sous la forme du Prêt Avance Mutation (PAM) à l occasion de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (loi TE-CV), l objectif assigné à cette étude est de montrer aux parties prenantes l intérêt de dynamiser le marché de la rénovation / adaptation des logements des «Seniors», grâce au levier d un financement adapté. 1/ A partir des adaptations législatives du PVH lors de la préparation de la loi TE-CV : élargir la réflexion aux facteurs permettant d augmenter l offre de financement des travaux pour l amélioration énergétique et d autres adaptations des logements au vieillissement de leurs propriétaires. 2/ Constituer un ensemble de données et d analyses quantitatives et qualitatives sur cet enjeu. 3/ Les restituer de façon pédagogique car la question est encore peu débattue, tant par les acteurs de terrain (promoteurs de plateformes de la rénovation énergétique, services des collectivités, professionnels de l accompagnement des personnes âgées, de l immobilier), que par les pouvoirs publics. 4/ Formuler des recommandations pour poser les termes du débat à suivre Organisation des travaux En préalable, le cadre juridique du PVH et les adaptations apportées pour constituer le Prêt Avance Mutation à l occasion de l adoption de la loi TE-CV ont été présentés. Une étude bibliographique a été menée sur le recours au crédit et le rapport au logement des «Seniors». Le cahier des charges de l ADEME prévoyait un parangonnage international pour identifier les dispositifs de prêts basés sur la valeur hypothécaire du bien et visant l amélioration du logement. Nous avons concentré notre analyse sur le fonctionnement des prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Administration (FHA) aux Etats-Unis et de la Société Canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) : la FHA a développé des dispositifs de prêts spécifiquement adaptés au financement des rénovations des logements et aux Seniors, dans un contexte de fonctionnement des marchés de l immobilier et du financement, très différent du contexte français. Nous avons mené une analyse quantitative pour : objectiver les analyses qualitatives en précisant les cibles / le marché potentiel et les impacts envisageables ; identifier les cibles potentielles du PAM, par grande typologie, à l échelle du territoire métropolitain ; évaluer le potentiel d une adaptation des caractéristiques financières de l offre de prêts actuelle, en terme de nombre de ménages pouvant financer des travaux de rénovation énergétique selon différents critères (durée du prêt, profil d amortissement en allant jusqu aux caractéristiques du «PAM» et du «PVH»). Enfin, nous avons mené des entretiens avec : des professionnels du secteur bancaire : pour expliciter les critères d évaluation des risques et les pratiques limitant l expansion de prêts consentis en considération de la valeur hypothécaire d un bien ; Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 6

7 des professionnels de l accompagnement social (services des collectivités, associations investies sur l accompagnement des personnes âgées et des familles) et des notaires : pour aborder la question de l intégration d un financement adapté dans des prestations de conseil devant constituer le volet de «tiers de confiance» indispensable à la conception d une offre adaptée à une population dont une partie devrait être considérée comme fragile ; des notaires : pour recueillir leurs recommandations sur l adaptation du «produit de financement» PAM, tel que défini dans la loi, pour conseiller les personnes et leurs familles, sur les aspects immobiliers et patrimoniaux qui sont au cœur des décisions d investissement. 2. Rappel sur le positionnement du prêt viager hypothécaire dans la panoplie des modalités de financement 2.1. Quelques rappels sur les volumes de production de prêts aux particuliers en France Le croisement des Comptes du logement 2015 publiés par le Commissariat Général au Développement Durable, de l enquête OPEN de l ADEME qui se concentre sur les travaux avec une composante d efficacité énergétique, et des données sur les financements issus des rapports de l Autorité de Contrôle Prudentiel (ACPR) 1 et du rapport de l Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels 2, permet de dégager les ordres de grandeur suivants pour les volumes de financements de rénovations : Les gros travaux d entretien-amélioration des logements représentent des volumes annuels de l ordre de 49 milliards d euros, dont 35 milliards avec une composante même légère d efficacité énergétique (et 7,3 milliards de travaux ayant un impact important sur la consommation d énergie) 3. Le nombre de chantiers est évalué à 3,5 millions dans le cadre de l enquête OPEN (dont rénovations performantes. L Observatoire évalue le nombre d opérations de financements de l habitat souscrits en 2014 de la façon suivante : Nombre d opérations (milliers) Montants (milliards EUR) Total des opérations de financements immobiliers ,5 Dont : acquisition de logements anciens ,5 Dont : financement de travaux seuls ,2 1 Rapport de l ACPR : Analyses et Synthèse Le financement de l habitat en N 71 Juillet Observatoire réalisé par Crédit Logement et CSA (10 ème édition de Juin 2016 par Crédit Logement) : 3 Compte du logement Premiers résultats 2016 (site : et Campagne 2015 OPEN sur les travaux achevés en 2014 Observatoire Permanent de l amélioration Energétique du logement ADEME. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 7

8 2.2. Rappel sur les différents profils des financements Parmi les différents types de prêts, on distingue les prêts amortissables, caractérisés par un remboursement progressif du capital et le paiement échelonné des intérêts, les prêts non amortissables c est-à-dire remboursables en une fois au terme du prêt. Les lignes de trésorerie, pouvant être utilisées et remboursées selon les besoins de l emprunteur, peuvent être assimilées aux prêts remboursables in fine (puisque l emprunteur peut décider de l utiliser en totalité et de le rembourser en une fois à la fin du prêt). La grande majorité des prêts accordés aux particuliers sont des prêts amortissables. Le profil des prêts remboursables à terme (in fine) est intrinsèquement plus risqué que celui d un prêt amortissable. Dès lors, les banques ne proposent ce type de financement que dans des circonstances particulières, où l accroissement du risque peut être compensé par des opérations attractives pour la banque et si ce risque peut être couvert par une autre source, en général la valeur d un actif qui devra être facile à liquider. Le prêt viager fait partie des formules de financement remboursables à terme. Il occupe une place à part dans la législation relative au crédit aux particuliers en raison du terme indéterminé du financement, lié au décès de l emprunteur, et parce qu il vise une clientèle âgée, donc a priori vulnérable Les prêts amortissables Les prêts amortissables constituent la vaste majorité des financements aux particuliers (prêts à la consommation et prêts immobiliers), qui se répartissent ainsi : les prêts personnels, sont proposés pour des durées courtes, pouvant aller jusqu à 10 ans (15 ans exceptionnellement) pour des prêts travaux. Ils sont rapides à obtenir car les banques n exigent pas de garanties ; les prêts immobiliers, proposés pour des montants importants et des durées pouvant aller à 20, voire 25 ans, supposant une étude plus longue, liée à l évaluation approfondie de la capacité de remboursement, et à la constitution de sûretés Les prêts remboursables in fine Les prêts remboursables in fine peuvent avoir des profils différents, selon que : le capital est remboursé à terme, mais les intérêts sont payés de manière échelonnée ; ou le capital est remboursé à terme, et les intérêts également payés à terme, sont donc capitalisés. Le crédit peut être utilisé comme une réserve, utilisable et reconstituable par l emprunteur selon ses besoins et ses ressources. Indépendamment de toute considération relative à la «qualité» de l emprunteur, le profil de remboursement des prêts amortissables est beaucoup plus sécurisant pour le prêteur, que celui des prêts remboursables in fine. La capitalisation des intérêts entraîne une augmentation du montant à rembourser, et donc des sommes en risque pour le prêteur, qui croît avec la durée du prêt. Les graphiques ci-dessous soulignent l impact des profils d amortissement pour un prêt d une durée de 20 ans, avec un taux d intérêt de 4 % : Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 8

9 Echéances P+I constant (Capital emprunté =100, taux 4,0%, durée 20 ans) 225% 175% 125% 75% 25% -25% amortissement Intérêts Capital restant dû 225% 175% 125% 75% 25% -25% Montant total des échéances : 147% Prêt 100, remboursable taux 4%, intérêts fine payés (Capital au emprunté fur et à mesure, = 100, taux 4,0%, intérêts payés durée au fur 20 et ans) à mesure, durée 20 ans) 225% 175% 125% 75% 25% -25% Intérêts amortissement Capital restant dû 225% 175% 125% 75% 25% -25% Montant total des échéances : 180% Ligne de crédit (montant max = 100, taux 4,0%, intérêts payés au fur et à mesure, durée 20 ans) 225% 175% 125% 75% 25% -25% amortissement Intérêts Capital restant dû 225% 175% 125% 75% 25% -25% Montant total des échéances : 167% Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 9

10 Prêts remboursables in fine (Capital emprunté =100, taux 4,0 %, intérêts capitalisés, durée 20 ans) 225% 175% 125% 75% 25% -25% Échéances d'intérêt amortissement Capital restant dû 225% 175% 125% 75% 25% -25% FIGURE 1 IMPACT DES PROFILS D AMORTISSEMENT POUR UN PRET DONT DES CARACTERISTIQUES DE TAUX ET DE DUREE IDENTIQUES (4 % PAR AN _ ET 20 ANS) Aide à la lecture : Montant total des échéances : 211% Le premier graphique présente un prêt classique, amortissable par échéances constantes (qui comportent une part de remboursement du capital croissante, et des intérêts dont le montant décroît progressivement). Le montant cumulé des intérêts à 4 % par an incorporés dans les échéances constantes représente 47 % du montant emprunté. Le deuxième graphique représente un prêt dont le capital se rembourserait intégralement au bout de 20 ans. Le capital à rembourser reste identique pendant toute la durée, les échéances payées ne représentent que les intérêts à 4 % par an. Le montant cumulé des intérêts représente 80 % du capital emprunté. Le troisième graphique présente un prêt qui peut être utilisé et remboursé au gré de l emprunteur. Le profil représenté correspond à une utilisation de 100 % l année 1, un remboursement de 10 % l année 4, une utilisation de 5 % l année 7, un remboursement de 40 % l année 11, un tirage de 20 % l année 14, et enfin un remboursement de 75 % la dernière année (valeurs prises à titre purement illustratif). Les intérêts sont remboursés au fur et à mesure, comme dans le deuxième cas. Le montant cumulé des intérêts calculés à 4 % par an dépend des utilisations et remboursements réalisés. Dans cet exemple, ils s élèvent à 67 % Le dernier graphique correspond à un prêt où les intérêts sont réincorporés au capital au lieu d être remboursés au fur et à mesure. Le capital à rembourser s accroît donc au fur et à mesure de la durée du prêt. Les intérêts à 4 % par an se capitalisant, ils atteignent 111 % du montant initialement emprunté au bout de 20 ans. La caractéristique d un profil de remboursement in fine justifie donc une prime de risque par rapport à un prêt amortissable de même durée. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 10

11 2.3. Avantages selon les circonstances, inconvénients et risques de ces types de financements Les prêts amortissables Le profil de prêts amortissables par échéances constantes (en principal et intérêts) représente la quasi-totalité de l offre de crédit, qu il s agisse de prêts à la consommation ou de prêts immobiliers. Ces prêts sont en général à taux fixe. L offre de tels prêts est en général assortie de conditions : la couverture du risque de décès et d invalidité par une assurance. Cette condition est systématique en France pour un prêt immobilier (et fréquente pour les prêts à la consommation). D après la Fédération Française des Assurances, en 2015, les cotisations d assurance emprunteur ont représenté 8,8 milliards d euros et se répartissaient ainsi : 73 % pour les prêts immobiliers, 21 % pour les prêts à la consommation et 6 % pour les prêts professionnels ; en outre, les prêts immobiliers sont couverts, le plus souvent par un cautionnement émis par une société spécialisée (telle que Crédit Logement), ou par une inscription hypothécaire (inscription du privilège de prêteur de deniers ou d une hypothèque dans environ 30 % des cas), parfois par les deux types de sûretés. FIGURE 2 EVOLUTION DE LA STRUCTURE DES GARANTIES SUR LES PRETS A L HABITAT (ANALYSES ET SYNTHESES LE FINANCEMENT DE L HABITAT EN ACPR) Ainsi, l accès à ce type de financement est adapté à la majorité des ménages qui disposent d une visibilité sur leur budget, de revenus réguliers, de charges récurrentes et qui sont en mesure de recourir à une assurance contre le décès et l invalidité. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 11

12 Les prêts in fine Les prêts remboursables in fine se distinguent des prêts amortissables non seulement par leur profil de remboursement, mais aussi parce qu ils sont souvent proposés avec un taux d intérêt variable (c est-àdire indexés sur un taux interbancaire). Ces intérêts sont payables au fur et à mesure, sauf dans le cas du prêt viager hypothécaire, où ils sont capitalisés jusqu à la fin du crédit, du moins en France. Le profil de remboursement peut s adapter à des durées courtes (crédits relais), renouvelables (lignes de trésorerie) ou très longues, voire comme dans le cas du prêt viager, une durée indéterminée, liée au décès de l emprunteur. Selon ces utilisations, le prêt remboursable in fine peut être affecté à un projet (une rénovation par exemple) ou au contraire, être librement mis à la disposition de l emprunteur pour financer toutes sortes de dépenses. A l inverse des prêts amortissables qui représentent de l ordre de 95 % des offres de prêts émises par une banque comme BNP Paribas, les prêts remboursables in fine concernent des dépenses moins précises, des projets plus aléatoires, et surtout, des revenus plus fluctuants, pour lesquels la flexibilité de remboursements partiels non programmés est avantageuse. Le risque intrinsèquement plus élevé de ce type de crédit, est donc lié : au profil de remboursement (en particulier si les intérêts sont variables et a fortiori s ils sont capitalisés) ; au fait que le remboursement in fine puisse conduire des consommateurs non-éclairés, à perdre de vue le montant de leur dette ; à la moindre visibilité sur les flux (cash-flows) qui permet à l emprunteur de le rembourser. Les prêteurs cherchent à couvrir ce risque par un actif : le plus souvent des placements financiers, des contrats d assurance-vie nantis en faveur du prêteur, ou par la prise d hypothèque sur des biens immobiliers libres d hypothèque ou presque. Ce type de couverture par la valeur d un actif comporte luimême des risques liés à la liquidité / volatilité de la valeur de l actif affecté. La liquidité mesure le délai nécessaire pour que le prêteur puisse appréhender la valeur de l actif. La volatilité mesure le risque que la valeur de l actif fluctue par rapport au montant du prêt à rembourser. Le prêteur est donc exposé au risque de décote de l actif affecté au remboursement du prêt. Les prêts remboursables in fine sont très peu proposés en France, sauf dans certains cas particuliers : les prêts relais pour des propriétaires souhaitant acquérir un nouveau logement : les prêts relais sont proposés pour une durée de 1 à 2 ans pour financer l apport personnel nécessaire à l acquisition du nouveau bien immobilier en attendant la vente d un autre bien. L offre de prêt relais par la banque est en général liée à l acceptation du prêt immobilier d acquisition ; les montages locatifs : ils consistent en une offre croisée d un prêt in fine et d un placement (SICAV, assurance-vie souscrite auprès du même établissement) qui est utilisé pour rembourser le prêt. Le montage est adapté aux investissements locatifs et présente un intérêt fiscal en période de taux élevés (car les intérêts de prêts sont déductibles des revenus locatifs et les rendements sur les placements sont également attractifs). L offre de prêts de long terme remboursables in fine est une pratique beaucoup plus courante en Suisse. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 12

13 Les prêts «lombards» sont proposés à des taux équivalents aux prêts immobiliers amortissables et sur des durées très longues (supérieures à 30 ans). Ce type de financement est également désigné par le terme plus large de «crédit adossé». Cette offre s adresse aux particuliers disposant d un patrimoine mobilier investi à moyen ou long terme. Le crédit lombard est présenté comme une avance de trésorerie garantie par le nantissement de titres (actions, obligations, SICAV et FCP, autres titres de créance négociables, métaux précieux). En cours d utilisation, seuls les intérêts sont remboursés, le plus souvent à taux variable et indexé sur un taux de référence tel que l EURIBOR. Les titres nantis peuvent être détenus dans des comptes-titres ordinaires, des PEA, des bons de capitalisation, des contrats d assurance vie (avec valeur de rachat), sur lesquels l emprunteur conserve ses droits de gestion. Le montant du crédit autorisé est déterminé selon la composition du portefeuille d actifs, en tenant compte de critères tels que la solvabilité de l émetteur, la liquidité ou la volatilité des titres nantis. Elle est exprimée en pourcentage de la valeur de chaque titre. Puis les variations de la valeur de ce portefeuille sont surveillées quotidiennement : s il devient inférieur à la valeur d avance, l emprunteur doit réduire son encours de crédit ou accroître la valeur de son nantissement. Le crédit lombard est également proposé avec un adossement sur le patrimoine immobilier libre d hypothèques de l emprunteur. Dans les pays anglo-saxons, au Canada (y compris au Quebec), dans les pays nordiques, les banques proposent couramment des «Home Equity Loan / Line of Credit» calculées sur la valeur nette du logement («Home Equity»). Il existe des «traditions bancaires» distinctes selon les pays : dans les pays-anglo-saxons et nordiques, les prêts immobiliers sont octroyés en considération de la valeur nette du patrimoine immobilier des emprunteurs (valeur de marché de la résidence moins l encours des prêts déjà souscrits). Cette valeur est dénommée «home equity», pouvant être traduite mot à mot en français par «fonds propres du chez soi». Cette tradition repose sur l idée que le bien immobilier permet de répondre au besoin de logement et représente en même temps une valeur pouvant être utilisée pour garantir un engagement du propriétaire. Dans ces pays, les banques proposent couramment des prêts amortissables ou des lignes de crédit rechargeables en se fondant sur ce «home equity». Ainsi, aux Etats-Unis, où la formule de financement typique pour une acquisition immobilière est un prêt amortissable d une durée de 30 ans à taux fixe, les banques proposent également : les «Home Equity Line of Credit» : ces formules d emprunt permettant aux propriétaires qui remboursent leur prêt principal d obtenir un nouveau prêt au bout d une dizaine d années, par exemple pour rénover un logement, ou rembourser d autres dettes contractées à un taux plus élevé (en particulier les encours de crédits liés aux cartes bancaires, beaucoup plus développés aux Etats-Unis qu en France). Ce type d utilisation est en outre favorisé par le fait que les intérêts sur les prêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable ; les «Interest Only Loans» : le plus souvent contractés à taux variable ; et les «reverse mortgages» : proposés aux ménages approchant l âge de la retraite, ces lignes de crédit peuvent être utilisées en plusieurs fois, pour tous types de dépenses, ou au contraire, être affectés à une utilisation précise, comme la rénovation du logement. Ce prêt est présenté comme une sorte d avance sur la vente de la maison avant ou après le décès. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 13

14 Ces types de prêts in fine ont plus mauvaise presse depuis la crise des sub-primes car ils ont à l époque été proposés par les établissements de crédit et les courtiers à des ménages ayant de faibles ressources, sans considération de leur capacité à rembourser, en utilisant sans discernement, voire sans scrupule, l argument de l augmentation des prix immobiliers Lorsque le marché s est retourné violemment en 2007, ces ménages ont été les premières victimes du dévoiement généralisé des pratiques du secteur financier aux Etats-Unis (Cf. Partie 5). FIGURE 3 CITE PAR GAËL GIRAUD, ILLUSION FINANCIERE, DES SUBPRIMES A LA TRANSITION ECOLOGIQUE. TROISIEME EDITION REVUE ET AUGMENTEE. LES EDITIONS DE L ATELIER, FEVRIER L assurance de prêt L assurance emprunteurs constitue un élément déterminant de l accès au crédit en France. Comme le relève le rapport fait au nom de la commission des affaires culturelles, familiales et sociales sur le projet de loi (n 3457) relatif à l accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé, par M. Bernard Pousset 4 en décembre 2006 : «L assurance emprunteurs est une «exception française» [ ] où l assurance emprunteur est [ ] quasi-généralisée, au moins pour les prêts immobiliers, et ce pour garantir, outre l hypothèque ou la caution, le remboursement du prêt. L assurance emprunteurs permet de garantir pour un coût acceptable la très grande majorité des emprunteurs contre les accidents de la vie les plus graves. Chez nos principaux partenaires européens, les établissements de crédit privilégient des modes de garantie plus classiques tels que la caution ou l'hypothèque ou encore la limitation du montant du crédit par rapport à la valeur du bien immobilier. Le lien entre assurance et emprunt peut rendre difficile l accès aux prêts pour les personnes dites «à risques aggravés de santé» c est-à-dire présentant un risque statistiquement plus élevé de mortalité ou de morbidité.» 4 Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 14

15 Le plus souvent, il est demandé à l emprunteur d adhérer au contrat de groupe 5 souscrit par l établissement de crédit. Cela permet à l établissement de crédit de déterminer l étendue des garanties qu il souhaite voir souscrire, de s assurer du paiement des primes et de percevoir une rémunération, sous forme d une commission de courtage à laquelle s ajoute souvent un intéressement aux résultats annuels procurés par le contrat de groupe. Depuis la loi dite «Lagarde» du 1 er juillet 2010, l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance-crédit qui sera déléguée à la banque. Les assurances qui sont généralement exigées par les prêteurs couvrent le décès, la perte totale et irréversible d autonomie (PTIA) (définie comme l incapacité totale et irréversible de l emprunteur de se livrer à un travail ou à une occupation quelconque pouvant générer un gain ou profit et nécessitant l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes de la vie courante). Les assureurs proposent en outre des couvertures qui ont un caractère plus optionnel : une couverture de l invalidité permanente totale et partielle (IPT et IPP), définies par référence aux niveaux d invalidité fixés par la Sécurité Sociale (ces niveaux sont déterminés par le médecin conseil de l assureur) : si le taux d invalidité est supérieur à 66 %, alors l assuré est considéré en invalidité totale (généralement assimilable à la 2ème catégorie Sécurité Sociale) ; si ce taux est compris entre 33 et 66 %, alors l assuré est considéré en invalidité partielle (généralement assimilable à la 1ère catégorie Sécurité Sociale). En dessous de 33 %, il n y a pas de prise en charge par le contrat d assurance ; une incapacité temporaire de travail (ITT). Dans la plupart des cas, les dossiers contenant la garantie PTIA contiennent la garantie décès, tout comme les dossiers contenant les garanties incapacité invalidité contiennent les garanties décès et PTIA. Le taux de cotisations dépend du capital restant dû, de l âge de l assuré, de son statut (cadre, non cadre, profession libérale ), du montant du prêt et du fait que l emprunteur soit fumeur ou non. Couvertures optionnelles : Invalidité permanente totale et partielle (IPT et IPP) et Incapacité temporaire de travail (ITT) Perte totale et irréversible d autonomie (PTIA) Décès FIGURE 4 SCHEMA DES RISQUES COUVERTS PAR LES ASSURANCES CONTRE LE DECES, LA PERTE D AUTONOMIE, L INVALIDITE ET L INCAPACITE TEMPORAIRE 5 Le contrat d assurance de groupe est défini à l Article L du Code des Assurances : définition d un contrat d assurance de groupe : «Est un contrat d assurance de groupe le contrat souscrit par une personne morale ou un chef d entreprise en vue de l adhésion d un ensemble de personnes répondant à des conditions définies au contrat, pour la couverture des risques dépendant de la durée de la vie humaine, des risques portant atteinte à l intégrité physique de la personne ou liés à la maternité, des risques d incapacité de travail ou d invalidité ou du risque du chômage. Les adhérents doivent avoir un lien de même nature avec le souscripteur.» Ce type d assurance est généralement proposé par un établissement bancaire en appui à son offre de prêt. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 15

16 Le rapport précité rappelle que «L assureur n assure des risques que réellement aléatoires et doit en outre veiller à créer des mutualisations de risques homogènes, c est-à-dire à peu près équivalents. La sélection des risques est donc de l essence même du métier d assureur, pour mutualiser des risques de même niveau. La fixation des tarifs en assurance décès-invalidité suppose donc d identifier les caractéristiques de la personne assurée afin de la rattacher à un groupe de risques homogènes. Ce groupe peut être très large et consister en une tranche d âge entière. Par ailleurs, les statistiques véhiculent par définition une information passée, ce qui pose le problème de la prise en compte de changements récents, nécessairement délicats du fait du manque de recul et des obligations réglementaires de prudence qui s attachent à la tarification en assurance». L état de santé de l emprunteur est évalué à l aide d un questionnaire médical. Toute omission ou fausse déclaration peut avoir pour conséquence la déchéance des garanties, voire la nullité du contrat. En France, le nombre de personnes qui sont susceptibles de présenter un problème de santé important est estimé à 10 millions (pathologies chroniques, passé médical, facteur de risque etc.). Si on considère les tranches d âge de 20 à 60 ans, le nombre de personnes bénéficiant du régime des affections de longue durée (ALD) est généralement considéré comme une approximation de la population «à risques aggravés de santé» soit 3,3 M de personnes : FIGURE 5 EFFECTIFS DES PERSONNES SOUFFRANT D UNE AFFECTION DE LONGUE DUREE EN FRANCE La convention nationale «S'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé» (AERAS) Cette convention AERAS a été conclue entre l'etat, les organisations professionnelles représentant les établissements de crédit, les sociétés de financement, les entreprises d'assurance, les mutuelles et les institutions de prévoyance ainsi que des organisations nationales représentant les malades et les usagers du système de santé 7. Elle résulte de plusieurs cycles de négociations pour faciliter l assurance des prêts sollicités par ces personnes, et améliorer son effectivité, en particulier en proposant une garantie spécifique d assurance invalidité (GIS) et, dans les cas où cette garantie ne peut être offerte, en mettant en œuvre l engagement 6 Source : 7 Article L du Code de la santé publique. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 16

17 des assureurs à proposer au minimum la couverture du risque de perte totale et irréversible d autonomie (PTIA). Elle vise aussi à assurer la prise en compte complète par les établissements de crédit ou les sociétés de financement des garanties alternatives à l'assurance et de définir des modalités particulières d'information des demandeurs, d'instruction de leur dossier et de médiation. Entrée en vigueur en janvier 2006 et prenant le relais de la convention dite Belorgey (signée en 2001 et étendue en 2005), la convention Aeras est régulièrement amendée. Elle concerne à la fois les demandes de prêts immobiliers, de crédits à la consommation et de prêts professionnels. Pour les prêts à la consommation : il est prévu une dispense de questionnaire médical pour certains prêts à la consommation affectés (principalement les prêts proposés et conclus sur les lieux de vente) et selon des critères d âge (au plus 50 ans), de montant maximal ( ) et de durée du prêt (4 ans) qui ont été fixés pour ne pas affecter l équilibre technique des contrats. Si une de ces conditions n'est pas remplie, le questionnaire médical lié à la demande d'assurance doit être rempli. Pour les prêts immobiliers et professionnels susceptibles d'être couverts, les montants acceptés (encours cumulé de prêt) sont de euros et le souscripteur ne doit pas avoir plus de 70 ans en fin de prêt. La convention prévoit trois niveaux d'examen des dossiers présentant un risque aggravé de santé : Au premier stade (niveau standard), le dossier fait l'objet d'une analyse classique par l'assureur. Au vu du questionnaire de santé rempli par l'emprunteur potentiel, l'assureur a la possibilité soit de valider la demande, soit de la refuser. En cas de refus, le deuxième niveau s'enclenche. L'assureur procède alors, en partenariat avec son réassureur, à un examen approfondi du dossier afin d'apprécier au mieux le risque et, s'il est accepté, il quantifie les surprimes que cette prise de risque aggravé induit. En cas de nouveau rejet au niveau 2, le dossier passe au troisième niveau. Il est alors instruit par le BCAC (bureau commun des assurances collectives) et fait l'objet d'un nouvel examen par un pool d'assureurs et de réassureurs. S'il est accepté, le risque sera réparti entre les assureurs et les réassureurs du pool. Quand l'assurance est possible, les assureurs doivent proposer une garantie invalidité, si celle-ci apparaît indispensable à l'aboutissement de la demande de prêt. Par ailleurs, afin de diminuer le coût des surprimes, la convention Aeras prévoit la prise en charge par le pool d assureurs et réassureurs de celles qui excèdent de 1,5 % le taux effectif global de l'emprunt, pour les emprunteurs sous conditions de ressources. Selon la convention, les banques doivent également rechercher des garanties alternatives en cas de refus d assurance en garantie des prêts : il peut s agir du transfert au bénéfice du prêteur de garanties souscrites dans le cadre d un contrat d assurance vie, du nantissement d un portefeuille de valeurs mobilières, d une caution ou d un gage. D après les statistiques de la Fédération Française des Assurances 8, environ 15 % des demandes d assurance concernent des emprunteurs présentant un risque aggravé de santé et sont réalisées dans le cadre de la convention AERAS (Cf. site mentionné en note 7) : 8 s2015.pdf Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 17

18 FIGURE 6 EVOLUTION DU NOMBRE ET DE LA REPARTITION DES DEMANDES D ASSURANCE DIT DE 2010 A 2015 En 2015, le nombre de demandes présentant un risque aggravé de santé était de pour les demandes de couverture d assurance comprenant au moins les cas de décès, pour les demandes de couvertures étendues à la perte totale et irréversible d autonomie, et pour les demandes comprenant la garantie Incapacité-Invalidité. FIGURE 7 DEMANDES D ASSURANCE EN 2015 REPARTITION SELON LE TYPE DE COUVERTURE Le rapport de la FFA montre que pour la couverture limitée au décès, les ¾ des dossiers sont acceptés par une compagnie d assurance sans surprime et sans exclusion ou limitation d exclusion ; c est le cas de 85 % des dossiers incluant une garantie PTIA, mais de seulement 56 % pour les couvertures étendues à une incapacité invalidité 9. 9 L écart de l ordre de dossiers entre les demandes d assurances instruites et le total des dossiers répartis selon la proposition d assurance correspond aux dossiers en cours d instruction. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 18

19 FIGURE 8 DETAIL SUR LES SOLUTIONS PROPOSEES EN CAS DE RECOURS EN 2015 En cas d accord pour une couverture Décès ou Incapacité Invalidité, dans 90 % des cas environ le niveau de surprime est inférieur à +100 % du montant de la prime d assurance. FIGURE 9 REPARTITION DES DEMANDES D ASSURANCE DE PRETS PRESENTANT UN RISQUE AGGRAVE ET AYANT FAIT L OBJET D UNE PROPOSITION DE SURPRIME Au total, la convention AERAS permet donc d améliorer sensiblement la capacité de recours des personnes qui souhaitent obtenir un prêt (dans une proportion de l ordre de 75 à 80 % des cas). Cette proportion s applique à une population d environ personnes par an, représentant 15 % des demandes d assurance de prêts. Mais sont exclues de cette évaluation les personnes qui atteignent l âge de 70 ans avant la fin de l emprunt sollicité et / ou celles qui s abstiennent de toute demande de prêt, renonçant par avance à réaliser ces démarches. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 19

20 2.5. Critères législatifs Le livre III du Code de la consommation régit les différents types de crédits aux particuliers dans des chapitres distincts, dédiés aux crédits à la consommation, aux crédits immobiliers et aux prêts viagers hypothécaires : les crédits immobiliers comprennent désormais l'ensemble des crédits hypothécaires, quels que soient leur montant ou leur objet ; les crédits qui financent des travaux, et qui ne sont pas garantis par une hypothèque, relèvent du régime du crédit à la consommation, quels que soient leurs montants ; les prêts viagers hypothécaires (PVH) définis aux articles L à L du Code de la consommation, qui se caractérisent par : o o o le fait que son montant puisse être libéré en une fois par la banque ou libéré progressivement en versements périodiques ; le fait qu il soit garanti par une hypothèque sur un logement immobilier à usage exclusif d habitation ; et surtout, par le fait que le remboursement en principal du prêt soit exigible non pas au fur et à mesure comme cela est le cas pour les prêts amortissables, mais en une seule fois lors du décès de l emprunteur ou lors de l aliénation ou démembrement de la propriété de l immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès. Conformément aux termes de l article L du Code de la consommation : «Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès». Le Prêt Avance Mutation a été introduit par l article 24 de la Loi TE-CV comme une variante du PVH, avec la possibilité d un remboursement périodique des seuls intérêts. Il est obligatoirement affecté au financement de travaux de rénovation et peut être proposé notamment par une société de tiersfinancement (mentionnée au 8 de l article L du Code monétaire et financier). Les modifications suivantes ont été apportées à l article L du Code de la consommation : Ajout de la précision suivante à la suite du texte de l article L cité ci-dessus : «Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts.» Et création de l article L : «Un établissement de crédit, un établissement financier ou une société de tiers-financement mentionnée au 8 de l'article L du code monétaire et financier peuvent procéder au financement de travaux de rénovation au moyen d'un prêt avance mutation, garanti par une hypothèque constituée à hauteur du montant initial du prêt augmenté des intérêts capitalisés annuellement et dont le remboursement ne peut être exigé que lors de la mutation du bien. Le remboursement des intérêts peut faire l'objet d'un remboursement progressif, selon une périodicité convenue». Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 20

21 Il est à noter que le PVH est garanti par une hypothèque constituée sur un bien de l emprunteur à usage exclusif d habitation (sans préciser s il s agit uniquement de la résidence principale de l emprunteur, ou si d autres biens à usage d habitation peuvent être considérés) et ne bénéficie qu aux emprunteurs personnes physiques. Le PVH ne peut par ailleurs financer qu une activité non-professionnelle 10. Cependant, le type précis de dépenses financées n est pas limité, permettant son application à différents types besoins personnels (dépendance, hospitalisation, entretien du logement, achats de biens de consommation, complément de retraite) 11. D autre part, les intérêts sur le PVH peuvent désormais être remboursés au fur et à mesure, tout comme le PAM. Concernant le PAM, il est précisé qu il doit permettre de procéder au financement de travaux de rénovation 12. Il est également spécifié que les intérêts peuvent être remboursés au fur et à mesure. Les modifications apportées par la loi TE-CV relatif au Prêt Viager Hypothécaire visent également les cas de remboursements anticipés ou résolution du PVH par le créancier. En effet, si le PVH a été prévu avec des intérêts remboursables au fur et à mesure, en cas d interruption de paiement d échéances d intérêts, le créancier peut exiger le remboursement immédiat des intérêts échus non payés 13, et en cas de résolution du prêt demandée par le créancier, celui-ci peut exiger le remboursement immédiat du capital versé et des intérêts échus 14. Les adaptations complémentaires qui ont été apportées au Code de la consommation sont présentées en annexe 1. Par ailleurs, précisons que le contenu de l offre du PVH ou du PAM ainsi que leur publicité sont encadrés par le Code de la consommation. En effet, le régime du PVH/PAM fait l objet d un formalisme protecteur de l emprunteur (mentions obligatoires dans l offre de prêt, maintien de l offre de prêt pendant 30 jours et délai de réflexion en vue de l acceptation d au moins 10 jours, acte notarié, interdiction du démarchage, publicité loyale et informative etc.) L du code de la consommation un Prêt viager hypothécaire peut prévoir un remboursement régulier des intérêts - BPIM (Bulletin pratique immobilier) 5/ Il n est pas précisé que ces travaux doivent concerner le bien immobilier sur lequel est constitué l hypothèque. 13 L code de la consommation. 14 L code de la consommation. 15 Articles L à L du code de la consommation. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 21

22 3. Les caractéristiques de l offre de financements immobiliers aux Seniors en France 3.1. Les offres des banques françaises Les crédits sont avant tout des crédits à la personne On se trouve confronté en France à des obstacles «culturels» propres à la tradition des banques : il n est pas communément admis d analyser une demande de prêt sur la valeur de l actif plutôt que sur la capacité de remboursement. La décision d octroi se base principalement sur l évaluation de la capacité de remboursement confortée par une assurance contre le décès et l incapacité. L octroi de prêts basé sur la valeur d un actif est perçu négativement : ce type d offre, pourtant utilisée comme nous l avons vu en Suisse et dans les pays anglo-nordiques, est communément assimilé de manière péjorative - à des prêts sur gage. Même les crédits immobiliers ont la caractéristique en France d être considérés comme des crédits à la personne, pour lesquels les prêteurs s assurent avant tout que l emprunteur disposera de revenus sur toute la durée de l emprunt et sera à même de rembourser toutes les échéances de son crédit. La valeur nette du bien est considérée secondairement au critère de la capacité de remboursement et l évaluation de la valeur de marché du bien immobilier par un expert indépendant est peu usitée. La prise d hypothèque permet surtout d éviter d être en concurrence avec un autre prêteur, elle n est que secondairement considérée comme un moyen de faciliter l utilisation du produit de la vente du bien pour rembourser le prêt. Quoique la convention AERAS leur en fasse l obligation, les banques ne souhaitent pas, dans la grande majorité des cas, octroyer des financements en considération de garanties alternatives à la délégation d une assurance Décès-Incapacité (DIT). Celle-ci fournit à la banque, en cas de survenance du risque, un débiteur solvable : l assureur, et lui évite d avoir à mettre en jeu les autres garanties attachées au contrat de prêt telles que l hypothèque ou la caution mutuelle, pouvant aboutir à la vente forcée du bien. De fait, dans le cas de prêts immobiliers, les banques demandent donc à bénéficier d une telle assurance ET d une caution mutuelle ou d une garantie réelle (droit sur le bien financé, tel qu une inscription de privilège du prêteur de deniers ou une hypothèque). Les emprunteurs potentiels n ont donc pas la faculté de souscrire un financement sans assurance de prêt, même s ils peuvent proposer d autres éléments de garantie pour adosser le crédit, comme un contrat d assurance-vie, une caution ou un portefeuille de valeurs mobilières Les réseaux bancaires cherchent à améliorer l attractivité de leur offre aux Seniors Les «Seniors» représentent une population hétérogène et ne sont donc pas «ciblés» en tant que tels. Du reste, les classes d âge sans doute les plus attractives pour les banques sont celles issues du Baby boom qui ne se perçoivent pas comme tels Aussi l approche des banques est plutôt de valoriser l ancienneté de la relation bancaire et la fidélité, ce qui met, de fait, cette génération au centre de cette stratégie affinitaire, sans catégoriser ces clients comme des Seniors. Pour vendre des services et produits à ces «clients fidèles», il est préférable d axer la communication sur les occasions, les envies ou les besoins : préparation puis passage à la retraite, acquisition d un bien immobilier plus adapté ou aménagement du logement, ou encore la transmission du patrimoine, tout en illustrant les supports de photos de personnes de tous âges Il est également noté que cette clientèle demande de la disponibilité et des informations, car elle dispose de son temps. La tranche d âge ans accède facilement à l internet et apprécie ce media pour obtenir des informations détaillées selon leur disponibilité. Ces comportements sont bien sûr assez différents selon l âge, le niveau de patrimoine ou l état de santé. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 22

23 Les banques ont des stratégies diverses pour retenir les avoirs de leurs clients dans la perspective de la succession, ou du risque de dépendance. La plupart des conseillers sont néanmoins peu à l aise pour aborder ces sujets. L un des rares domaines où les Seniors sont au cœur du marketing des bancassureurs est celui de l assurance santé. Quasiment toutes les banques-assurances proposent une offre dédiée aux plus de 60 ans, ciblant les personnes qui n ont pas accès à des conditions avantageuses de remboursement de soins au titre de contrats collectifs Mais l offre de financements au-delà de 65 ans est limitée en durée Concernant l offre de crédit, il apparaît que la clientèle «Senior» est attirée par les prêts qui peuvent être utilisés avec flexibilité : prêts relais, prêts à pallier 16, qui sont conçus de façon plus générale pour les personnes qui sont en limite d endettement ou qui doivent restructurer leur dette. L offre des banques est néanmoins limitée, car, comme nous l avons vu, les banques sont peu enclines à être exposés directement au risque hypothécaire et encore moins à la gestion de ventes forcées. Les seuls cas de financements octroyés sans assurance DIT sont les prêts viagers et les prêts collectifs en copropriété 17. S agissant du prêt viager, il convient de prêter attention à l évaluation des risques portés par les prêteurs, qui conditionne à la fois le coût du produit, et l extension de sa commercialisation : les prêteurs sont exposés au risque de sous-évaluation de l espérance de vie des bénéficiaires et de retournement du marché immobilier : en effet, le code de la consommation prévoit que la dette est impérativement plafonnée à la valeur du bien 18, ainsi si la dette est supérieure au prix de vente du bien pour l une des deux raisons évoquées, c est le prêteur qui supportera cette perte et non le débiteur ou ses héritiers ; ils sont également exposés au risque de «non-liquidité» du bien immobilier : le délai entre le décès et la liquidation de la succession peut être très long Le Prêt viager est donc resté un «marché de niche» Les objectifs des législateurs en 2006 Rappelons que le prêt viager hypothécaire (PVH) a été introduit dans le droit français par l ordonnance n du 23 mars 2006 et le décret d application n du 6 décembre 2006, puis modifiée par la loi n du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, la loi n du 17 mars 2014 relative à la consommation, la loi n du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (loi TE-CV), le décret n du 29 décembre 2015 et par l ordonnance n du 14 mars Son régime est désormais codifié aux articles L et suivants, L à L et R et suivants du Code de la consommation. 16 Prêts dont les échéances sont fixées en fonction des échéances de prêts existants de façon à «lisser» les charges de l emprunteur. 17 Le prêt collectif au syndicat des copropriétaires est défini par les articles 26-4 et suivants de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces emprunts bancaires sont souscrits «au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d y participer». L article 26-7 rend obligatoire le fait que ces prêts collectifs soient assortis d une caution. Le Crédit Foncier de France est l établissement bancaire qui est de loin le plus actif sur ce marché. Si la souscription à ce type de prêt est réalisée individuellement par les copropriétaires qui le souhaitent, elle n est pas liée à la souscription d une assurance individuelle de type DIT, car l emprunteur est bien le syndicat des copropriétaires, chaque copropriétaire étant débiteur à l égard du syndicat des copropriétaires. 18 L du code de consommation. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 23

24 L objectif du prêt viager hypothécaire était de favoriser «les personnes d un certain âge à tirer crédit de l immeuble qui leur tient de lieu d habitation, qu ils mobilisent pour consommer, pour vivre encore 19». Il devait ainsi permettre aux personnes âgées de pouvoir faire face à des dépenses imprévues (dépendance, hospitalisation, entretien du logement, achat de biens de consommation ) ou de compléter leur retraite 20. A ce titre, le PVH présentait en effet plusieurs avantages : ce type de prêt est accessible aux personnes Seniors et ne nécessite pas obligatoirement de police d assurance-maladie contrairement au financement bancaire classique ; il favorise les emprunteurs n ayant pas ou peu d épargne mais propriétaires de leur logement, en leur permettant de mobiliser celui-ci, tout en gardant la propriété et l usage de l immeuble 21 ; il est avantageux pour le débiteur (ses héritiers) car si la dette est in fine supérieure à la valeur du bien, cette différence est supportée par le créancier 22 ; et comparativement à la vente en viager, les garanties du prêt viager hypothécaire sont plus efficaces : la solvabilité du prêteur (établissement de crédit ou financier) n est par définition pas douteuse et l emprunteur conserve la propriété du bien, qu il peut donc céder (sous réserve de l accord du prêteur) et ainsi rembourser par anticipation le prêt. Par ailleurs, d un point de vue macro et micro-économique, les arguments en faveur de cet instrument financier ne manquaient pas : à l échelle nationale, les évolutions démographiques font que le ratio des personnes âgées de plus de 60 ans qui représentait 21 % de la population en 2000, devrait passer à 25 % en 2020 et à 31 % en à 34 milliards d euros de dépenses étaient liées, en 2010, à la perte d autonomie des personnes âgées. Plus des deux tiers sont couverts par des contributeurs publics (assurance-maladie, départements ) ; les personnes âgées sont aussi en grand nombre propriétaires de leur résidence principale : 73 % des personnes âgées de 60 à 74 ans ; la France accuse un retard dans l adaptation du parc immobilier au vieillissement par rapport à d autres pays 23 ; 19 L hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire, Revue de droit bancaire et financier n 3, mai 2006, dossier 15, M. Grimaldi un Prêt viager hypothécaire peut prévoir un remboursement régulier des intérêts - BPIM (Bulletin pratique immobilier) 5/ Compléter ses ressources : comparaison entre la vente en viager et le prêt viager hypothécaire, AJDI 2011 p. 351, L. Galliez Règlementation du prêt viager hypothécaire, Le Lamy droit immobilier, Rapport de M. Luc Broussy, Conseiller Général du Val d Oise, Maire-adjoint de Goussainville à Mme Michèle Deaunay, Ministre déléguée aux personnes âgées et à l Autonomie Mission Interministérielle sur l adaptation de la société française au vieillissement de sa population (Janvier 2013). Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 24

25 FIGURE 10 PART DES LOGEMENTS EQUIPES POUR FAIRE FACE AU HANDICAP DANS DIFFERENTS PAYS EUROPEENS selon une étude britannique citée par l Anah 24, le report d un an de l entrée en maison de retraite / EPHAD d une personne âgée représente une économie de tandis que le coût d adaptation d un logement représente un investissement de l ordre de La dimension de prévention de la dépendance est également importante : personnes de plus de 65 ans sont victimes de chutes, principalement à domicile. L Anah estime que sur 2 millions de ménages propriétaires d un logement nécessitant des travaux (adaptation, performance énergétique ), sont «modestes». En 2013, l Anah a consacré 44 M à l adaptation de logements pour un montant moyen unitaire de euros. Le maintien à domicile est également vu comme apportant d autres externalités positives : gisement d emplois de proximité, aménagement du territoire, en particulier en milieu rural et dans les centrebourgs. Ces données démographiques et socio-économiques très structurantes ont justifié de nombreux travaux et propositions pour couvrir les besoins de financements engendrés par le vieillissement de la population. Notons en particulier le rapport conjoint de l Inspection Générale des Finances (IGF), du Conseil général des ponts et chaussées (CGPC) et de l agence nationale pour l information sur le logement (ANIL) : «rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l actif résidentiel des personnes âgées» qui a été remis aux ministres des Finances et du logement en juillet 2004 et a fourni matière à l introduction dans la loi du PVH. Ce rapport estimait que le patrimoine important, mais peu liquide possédé par les Seniors, à 700 milliards d euros. L objectif était de financer par la monétarisation de cet actif en grande partie immobilier, des dépenses favorisant le maintien à domicile. Le PVH a également été étudié par le Conseil Economique Social et Environnemental à l occasion d un rapport sur les viagers immobiliers en France 25. La dimension d adaptation des logements au handicap et la perte de mobilité est à la fois un enjeu sanitaire, de cohésion sociale, d aménagement du territoire, tout autant que l amélioration du confort thermique et la réduction des factures d énergie. 24 Rapport de la CNAV et de l ANAH, sur l adaptation du logement à l autonomie des personnes âgées Décembre Etude présentée en 2008 par Madame Corinne Griffond, Membre de la section cadre de vie au Conseil Economique et Social. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 25

26 L offre du Crédit Foncier de France Seul le Crédit Foncier de France, établissement bancaire spécialiste de l immobilier, filiale du Groupe BPCE, a développé une offre de PVH. Dans la gamme du Crédit Foncier de France, cette offre est baptisée Reversimmo. Comme déjà précisé, cette offre est peu diffusée : elle représente environ dossiers par an, d un montant moyen de Cette faible diffusion est en partie liée à l absence de publicité pour ce produit en raison de l interdiction de démarchage qui figure à l article L du code de la consommation. En outre, la situation actuelle de taux bas et de faible évolution des prix de l immobilier sont peu favorables à la production de PVH. Cette offre s adapte à des profils très différents : des ménages ou personnes seules dont les revenus sont insuffisants, à qui cette formule permet de refinancer des prêts amortissables, ou au contraire des ménages aisés, pour lesquels le PVH entre dans une stratégie patrimoniale. Le Crédit Foncier de France ne propose plus la formule de décaissement fractionné du prêt (sous forme de rente), trop complexe et peu demandée par rapport à la formule du décaissement du prêt en une fois. Le Crédit Foncier a annoncé en mars 2017 une évolution de son offre 26. Compte-tenu de la baisse des taux, le taux pratiqué est de 6,45 % par an. La couverture du PVH consiste obligatoirement en une hypothèque de premier rang sans concurrence. Le montant des prêts est déterminé en fonction d un pourcentage de la valeur du bien hypothéqué, qui va de 15 à 25 % de la valeur du bien pour un(e) propriétaire de ans, à 50 % de cette valeur pour des propriétaires âgés de 75 à 95 ans. Les frais de dossier et les frais d expertise (qui représentent 5 à 8,5 % du montant du prêt) sont offerts si le prêt est effectivement souscrit. Les frais d acte (correspondant à l acceptation de l offre de financement, et à la prise d hypothèque) sont déduits du montant prêté en cas de concrétisation du prêt. Force donc est de constater que cette formule de financement est aujourd hui un marché «de niche», tout comme les ventes en viager : le volume annuel de PVH est de l ordre d un millier par an depuis sa création, tandis que le volume de transactions immobilière en viager de l ordre de à par an, selon les professionnels. Il apparaît que les caractéristiques du PVH contribuent à limiter sa diffusion : la capitalisation des intérêts accentue l exposition du prêteur au risque que la valeur du bien hypothéqué soit insuffisante pour rembourser le prêt. Cet effet «boule de neige» entraîne une restriction sur la durée du financement et donc sur l âge de souscription du prêt (en majorité après 75 ans). L étroitesse du marché et la faiblesse de l offre sont à la fois une explication et la conséquence du niveau élevé du taux d intérêt pratiqué. Cela étant, supprimer l effet boule de neige ne semble pas suffisant pour améliorer l attractivité du PVH : il existe de fortes réticences du côté de l offre, car l approche traditionnelle des banques est hostile à la prise de risque sur l actif, et est renforcée par le caractère «sulfureux» du terme viager. Rappelons que ce terme vient de «viage» qui signifie en vieux français «temps de vie». Cette expression évoque l aléa concernant la durée du contrat, liée au terme de la vie du vendeur, et renvoie au fait que l intérêt objectif de l acheteur en viager est que cette durée soit écourtée. 26 Ce taux se compare à un niveau de taux de marché de 3 % pour des prêts travaux (de type prêt personnel amortissable par échéances en principal et intérêts constantes sur 10 ans, auquel il convient d ajouter le coût de l assurance DIT) et 1,5 % pour des prêts immobiliers (amortissables sur 20 ans), auquel il convient également d ajouter le coût de l assurance Décès Invalidité. Cf. hypothèses prises pour l étude quantitative des cibles du Prêt Avance Mutation en partie 7). Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 26

27 3.3. L adaptation du prêt viager en «Prêt Avance Mutation» Une adaptation législative pour permettre le paiement échelonné des intérêts Comme précisé en partie 4.4, l amendement apporté à l article L et le nouvel article L du Code de la consommation permettent que les intérêts sur le prêt viager puissent être remboursés par l'emprunteur périodiquement, et non uniquement au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété du bien immobilier hypothéqué, s'ils surviennent avant le décès. Au cours de l examen par l Assemblée Nationale de ces modifications, il a pu être précisé que la «consolidation des intérêts alourdit la dette, et incite le prêteur à réserver le prêt à des personnes déjà très avancées dans leur vie. Cette restriction contribue à ce que le taux d intérêt associé soit élevé, puisqu il faut amortir les risques d allongement de la période de financement sur un effectif plus restreint». Le nouveau dispositif proposé permet donc que les intérêts ne soient pas obligatoirement capitalisés, ce qui est de nature à diminuer le risque des prêteurs et devrait par conséquent contribuer à diminuer le taux d intérêt élargissant ainsi la cible du PVH à une clientèle plus jeune Cette évolution ne peut à elle seule permettre au Prêt viager hypothécaire de décoller Les équipes du Crédit Foncier de France avaient été sollicitées lors des réflexions préalables au projet de loi, de 2012 à La proposition alors défendue par le Crédit Foncier de France était de proposer que le PVH puisse être affecté à des dépenses d adaptation du logement et qu il bénéficie d une garantie comparable à celle qui couvre les prêts d accession à la propriété (PAS), gérés par la Société de Gestion du Fonds de Garantie à l Accession Sociale (SGFGAS), pour faciliter l accès au PVH des ménages modestes (éligibles aux aides de l Anah). Les professionnels du Crédit Foncier de France sont dubitatifs face à l évolution du texte qui ne correspond nullement à leur proposition. Le fait que les intérêts soient remboursables et non obligatoirement capitalisés, paraît une source de complexité pour la banque : d une part, le fait que les intérêts soient remboursables oblige le prêteur à évaluer la capacité de l emprunteur à assumer ce remboursement, alors même que s ils sont capitalisés, le prêteur n a pas à le faire. En toute logique, cela devrait conduire les banques à envisager que le paiement des intérêts soit lui-même couvert par une assurance Décès-Incapacité Temporaire ; et d autre part, le fait que le prêt puisse être remboursé en cas de mutation conduit à accroître l incertitude sur la durée du prêt, ce qui perturbe la gestion du refinancement et donc la fixation du taux d emprunt. D un point de vue commercial, selon ces interlocuteurs, le remboursement d intérêts viendrait brouiller la compréhension de l emprunteur sur la nature du prêt viager hypothécaire, alors que l argumentaire commercial repose sur le fait que le prêt viager n a pas à être remboursé du vivant de l emprunteur. Ce prêt est d habitude présenté comme une solution de deuxième recours, par rapport à un prêt amortissable et couvert par une assurance Décès Invalidité. Cette solution de deuxième recours est assortie de la recommandation faite à l emprunteur de consulter son notaire, en particulier pour mesurer l impact familial de ce financement. En outre, le terme de «Prêt Avance Mutation» éloigne certes la connotation négative attachée au terme «viager». Mais l interdiction de démarchage, très liée à la perception «amorale» du viager, s applique également au PAM. Cela signifie que les prêteurs ne peuvent pas présenter Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 27

28 de plaquettes, faire la promotion de ce type de prêts sur leur site et doivent se limiter à le proposer en réponse à une demande explicite lors d un entretien Prendre en compte les motivations des acteurs de l offre L évolution de produits bancaires, a fortiori la création d une nouvelle offre représente une gestion de projet complet : définition du cadre juridique des partenariats, adaptations informatiques, de l organisation des processus de gestion des crédits ). Les équipes du Crédit Foncier de France insistent sur le fait qu une évolution du PVH ne peut s envisager sans des perspectives assurées d atteindre des volumes de distribution suffisants et suppose de solliciter une autorisation interne pour engager de tels investissements, ce qui ne peut se concevoir à un stade trop amont de la réflexion des pouvoirs publics sur les modalités permettant au PAM d atteindre sa cible. Le Crédit Foncier de France ne prévoit pas en particulier d adapter le PVH pour permettre le paiement des intérêts au fur et à mesure. Pour le Crédit Foncier de France, il reste judicieux d envisager d adosser un PVH affecté à la rénovation des logements à une garantie publique gérée par la Société de Gestion des Financements et de la garantie de l Accession Sociale à la propriété (SGFGAS), réservée aux ménages modestes. Il serait également judicieux d élargir les dépenses finançables au-delà de la rénovation énergétique par exemple au financement d un placement en EHPAD ou d une Assurance Dépendance. S agissant des dépenses d adaptation du logement, il faut veiller à la liste des travaux éligibles : cette liste devrait inclure a minima les dépenses éligibles au Crédit d impôt pour la Transition Energétique (CITE) et à l éco-prêt à taux zéro Les premières sociétés de tiers-financement en activité ou en projet ont confirmé leur intérêt pour adapter leur approche à la clientèle des «Seniors» Enfin, le PAM peut être proposé par des sociétés de tiers-financement, disposant d un agrément de l Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution. Compte-tenu des préventions du secteur bancaire traditionnel pour les prêts basés principalement sur la valeur hypothécaire du bien, cette ouverture paraît susceptible d ouvrir au PAM un deuxième vecteur. Cela étant, le développement des sociétés de tiers-financement est encore embryonnaire. Ainsi, Picardie Pass Rénovation, première et seule société de tiers-financement en mesure de proposer des financements directs pour des rénovations, a été saisi d une demande spontanée de PAM, par un ménage de retraités aisés, voulant utiliser le PAM pour réaliser des travaux dans un logement destiné à être loué. Il pourrait être envisagé, à partir de cet exemple, de créer une offre adaptée aux ménages qui sont en retraite ou s en approchent : la gamme de prêts directs des sociétés de tiers-financement pourrait s étendre des prêts amortissables à moyen et long terme à des prêts remboursables in fine, en conformité avec les dispositions du code de la consommation (devoir de conseil, de mise en garde, de recours à une hypothèque, d obligation de disposer d une évaluation immobilière par un expert ). Les sociétés de tiers-financement en cours d examen de leur dossier d agrément, comme ARTEE en Nouvelle Aquitaine, ou en cours de constitution, comme OKTAVE en Région Grand Est, ont également marqué leur intérêt pour cette réflexion. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 28

29 Des montages alternatifs au prêt viager Pour compléter le panorama des solutions de financement qui s offrent aux «Seniors», il convient de mentionner le montage qui leur est proposé par certaines sociétés de gestion de patrimoine pour mobiliser le patrimoine immobilier 27, tout en supprimant l aléa de la durée de vie. Ce montage repose sur la cession de la nue-propriété du bien, dans le cadre d un démembrement temporaire de la propriété. Cela permet au vendeur de percevoir un capital représentant 50 à 70 % de la valeur du bien. Cette cession est assortie d une assurance couvrant une rente différée permettant à l acheteur d être couvert contre le «risque» de longévité du vendeur, si celui-ci est toujours en vie à la date du remembrement. La couverture assurantielle permet également de verser un complément de prix aux héritiers en cas de décès prématuré du vendeur. 4. Les enseignements à tirer d exemples à l étranger Comme nous l avons vu, tandis que la «tradition de financement des particuliers» en France, est de considérer que le prêt est fait à la personne et non en fonction de la valeur d un actif, dans d autres pays, la prise en compte de cette valeur de l actif est plus «naturelle» ou, à tout le moins, n est pas négativement connotée. C est dans ces pays que l on retrouve les marchés les plus actifs de prêts hypothécaires de type PVH, qui restent pour autant très minoritaires par rapport aux volumes de prêts immobiliers. Ainsi en Europe, le marché le plus important pour les prêts de type PVH, est celui du Royaume Uni. Les Equity Release représentent une production d environ contrats et 2 milliards de GBP en , à comparer à 250 milliards de GBP de production de prêts immobiliers 29 : les equity release représentent 0,8 % du marché. Ce marché est actuellement en phase haussière (doublement de la production sur 3 ans), ce qui paraît lié avec la tendance du marché immobilier outre-manche jusqu à l année dernière. 27 La société gestion précurseur de ce montage est Monetivia, en partenariat avec Allianz. 28 Source : Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 29

30 FIGURE 11 - EVOLUTION DE LA PRODUCTION SEMESTRIELLE DE EQUITY RELEASE 2006 A 2016 Le marché des Equity Release a connu un certain développement depuis que les principaux acteurs ont constitué le programme «Safe Home Income Plans», devenu depuis le Equity Release Council qui représente plus de 95 % du marché. Tous les membres du Equity Release Council proposent une garantie de «no negative equity» (couverture du risque de dépassement de la valeur du bien), gérée par cet organisme, qui est refacturée aux emprunteurs. Deux formules sont proposées : Le Lifetime Mortgage (aussi appelé «Reverse mortgage») qui représentent 91 % des Equity release : les prêts sont garantis par des biens immobiliers, et sont versés sous forme de capital forfaitaire ou de rente ou en mixant les deux. La capacité d emprunt n excède pas en général 50 % de la valeur du bien ; Les Home reversions : représentent 9 % du marché, qui entraînent l abandon de tout droit de propriété, et s apparentent donc plutôt à une vente en viager. Sur le marché du viager d outre-manche, on constate que les nouveaux emprunteurs se recrutent surtout dans la tranche d âge de ans, l âge moyen étant de 70 ans. Les nouveaux emprunteurs âgés de ans sont de l ordre de 20 %, ils sont moins nombreux que les personnes âgées de plus de 75 ans. Dans les 2/3 des cas, le prêt est utilisé en une fois. Le taux d intérêt pratiqué pour ces prêts hypothécaires est de l ordre de 6 % (évolution actuelle à la baisse). La plupart des nouveaux contrats permettent des remboursements anticipés partiels sans pénalité, des paiements échelonnés des intérêts, ou des remboursements totaux en cas de déménagement, au plus tôt 5 ans après la souscription du prêt. La situation au Royaume Uni est marquée par le fait que le «lifetime mortgage» est une offre aujourd hui purement privée, alors que des initiatives de collectivités locales avaient été développées au début des années 2000 pour développer les equity loans dans le cadre d une offre sociale. Ces Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 30

31 programmes n ont pas été poursuivis (qu il s agisse du Home Improvement Trust à Nottingham 30 ou du programme Kick Start soutenu par des collectivités locales du West Midlands). Ces financements visaient spécifiquement les travaux d améliorations de logement nécessaires pour atteindre les standards de décence fixés par le gouvernement et permettre le maintien à domicile des Seniors, et étaient couplés à des prestations de services aux personnes et d assistance sociale. Ces programmes se caractérisaient par une attention particulière à la pédagogie et à l adéquation entre la situation du propriétaire et le financement proposé, dans la mesure où ils s adressaient à des personnes en situation précaire. Ces services de conseil en financement relevaient du contrôle de la FSA (Financial Services Authority, équivalent britannique de l Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation). La gestion de ces programmes se faisait sous forme de fondation (trust) tel que le «Home Improvement Trust and the Houseproud Partnership». Leur impact numérique est resté assez faible à l échelle des besoins : de l ordre de propriétaires concernés par le programme Kick Start et 20 millions de GBP ont été investis dans l habitat le plus défavorisé de 2004 à Nous n avons pas identifié d autre formule de financement hypothécaire spécifiquement adaptée aux rénovations énergétiques en Europe, depuis la clôture des programmes évoqués au Royaume-Uni. Les cadres nationaux qui paraissent les plus instructifs concernant le financement sous forme de prêt hypothécaire des dépenses d amélioration de l habitat pour les Seniors paraissent être ceux des Etats Unis et du Canada, qui présentent beaucoup de similarités. Les études préalables à l introduction du prêt viager en France ont en effet été inspirées des exemples des «home equity loans» en pratique aux Etats-Unis et au Canada. En outre, le cadre des Etats Unis est un exemple où interviennent : une tradition de prêts hypothécaires : les banques américaines proposent beaucoup plus couramment qu en France des prêts amortissables ou des lignes de crédit rechargeables en se fondant sur la valeur nette du patrimoine immobilier des emprunteurs (Home Equity) ; une intervention publique du Federal Housing Administration (FHA) pour couvrir les risques des prêteurs en vue de faciliter l accès des classes moyennes au crédit ; l adaptation de cette intervention à des prêts destinés à financer les travaux de rénovation et aux prêts viagers. L intérêt de l exemple américain est aussi de montrer les conséquences désastreuses des défauts de contrôle de la part des organismes publics sur les banques et les autres intervenants sur le marché du financement immobilier, en contrepartie des garanties octroyées. Les «prêteurs-prédateurs» sur le marché immobilier américain ont dévoyé les critères d octroi des financements et multiplié les prêts à échéances progressives ou remboursables in fine, auprès de ménages ne disposant que de faibles apports personnels, qui sont aussi les principaux «clients» de la Federal Housing Administration (FHA). Cela étant, les dérives qui sont à l origine de la crise des subprimes de 2007 sont imputables plus largement à d autres caractéristiques du marché financier américain dans le contexte de dérégulation en œuvre depuis le milieu des années 80, et qui n ont que partiellement été corrigées depuis. En effet, les Government Sponsored Enterprise (GSE) telles que «Fannie Mae» (Federal National Mortgage Association FNMA) et «Freddie Mac» (Federal Home Loan Mortgage Corporation FHLMC) 31 ont euxmêmes directement participé à «l escamotage» de ces créances douteuses dans des titrisations dites 30 Programme relevé dans le rapport du CESE précité. 31 Ces organismes qui fournissent des garanties sur les titres hypothécaires (TH) avec le mandat d intérêt public de soutenir le financement hypothécaire et sa stabilité, étaient des sociétés privées et considérées comme bénéficiant d une garantie gouvernementale implicite. Voir l annexe 5. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 31

32 «synthétiques» puis à leur dispersion dans des Collateralized Debt obligations (CDO) bénéficiant de notations «prime» 32, à l ensemble des banques et investisseurs institutionnels, y compris européens. En outre, si le déclanchement du retournement du marché immobilier résidentiel américain a coïncidé avec le relèvement des taux directeurs de la Federal Reserve Bank (banque centrale américaine, la FED), la violence du mouvement de faillites bancaires en chaîne s explique aussi largement par le développement des Credit Default Swaps, qui a permis à des acteurs non exposés au défaut sur ces crédits, de spéculer contre les détenteurs de ces actifs titrisés. En comparaison, le marché des financements immobiliers au Canada, où intervient également de façon marquante une entité fédérale - la Société Canadienne d Hypothèques et de Logement (SCHL) - n a pas connu de dérive comparable, ainsi que l illustre le graphique suivant : FIGURE 12 - EVOLUTION DU POURCENTAGE DE PRETS HYPOTHECAIRES A L HABITATION EN SOUFFRANCE AU CANADA ET AUX ETATS-UNIS, DE 2006 A T ( 2016 SOCIETE CANADIENNE D'HYPOTHEQUES ET DE LOGEMENT) 33 Par comparaison avec les dérives du marché des Etats-Unis, la stabilité du marché canadien s explique principalement par une organisation plus centralisée des dispositifs d intervention publique et de contrôle des marchés. Aux Etats-Unis, la politique fédérale en matière de logement repose sur plusieurs entités, qui avant la crise de 2007 n étaient pas toutes contrôlées par l administration fédérale, en particulier Fannie Mae et Freddie Mac, acteurs majeurs sur les marchés financiers hypothécaires (Asset Backed Securities (ABS)). Depuis 2008, ces deux entités ont été recapitalisées et contrôlées par l Etat fédéral. Les entités gouvernementales et publiques depuis leur constitution, telles que la Federal Housing Administration 32 Notations financières octroyées par les agences de notation permettant de rendre ces actifs éligibles par des investisseurs tels que les compagnies d assurance et les caisses de retraite. 33 Sources : Association des banquiers canadiens (ABC) et Mortgage Bankers Association (MBA) (mise à jour : 29 novembre 2016) 2016 Société canadienne d'hypothèques et de logement. Dans ce graphique, les taux de créances douteuses et litigieuses (prêts en souffrance) concernent les prêts pour lesquels des retards de paiement de plus de 90 jours sont observés. Le taux est calculé en fonction du nombre de prêts concerné, non des encours. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 32

33 (FHA) dont nous décrivons ci-après l activité, et Ginnie Mae (qui exerce la même activité que Fannie Mae et Freddie Mac de garantie sur titres hypothécaires) ont maintenu leur activité dédiée traditionnellement les ménages à faible et moyen revenu. Au Canada, le dispositif de contrôle est centralisé par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) est en charge de la surveillance prudentielle des banques, des sociétés d assurances, de fiducie, de prêt, des assureurs hypothécaires ainsi que des régimes de retraite assujettis à la réglementation fédérale Les caractéristiques instructives des dispositifs de la FHA aux Etats-Unis et de la SCHL au Canada Nota : l annexe 5 présente les caractéristiques des dispositifs de la FHA qui concernent particulièrement le financement de rénovations immobilières et les prêts viagers Les caractéristiques du marché du financement immobilier aux Etats-Unis et au Canada Comme dans les autres pays, la grande majorité des crédits immobiliers sont des prêts amortissables à taux fixe 34. Il est courant aux Etats-Unis et au Canada que les durées des prêts atteignent 30 ans. Ce marché est caractérisé par une importante intervention d agences fédérales, surtout au stade du refinancement : la FHA et les autres agences fédérales interviennent sur environ 36 % de l encours des prêts immobiliers aux Etats Unis (au titre de garanties directes ou de programmes de titrisation) 35 : Montant total de l'encours de prêts immobiliers (millions de % USD) : dont Major financial institutions ,48 % dont Federal and related agencies ,85 % dont Mortgage pools or trusts ,73 % dont Individuals and others ,95 % Le financement des acquisitions et rénovations de maisons individuelles représente 72 % du montant total des encours de prêts immobiliers, et sur ce segment, le FHA et les autres agences fédérales interviennent à hauteur de 45 %. Au Canada, les garanties directes de la SCHL représentent également 36 % du marché des prêts à l habitat (514 milliards par rapport à milliards de dollars canadiens) Les caractéristiques des financements immobiliers L accès au crédit est lié essentiellement à deux conditions : la note de l emprunteur attribuée par les «Credit bureaus», basée sur des fichiers positifs qui réunissent des données permettant de connaître l endettement présent et passé de particuliers, même s ils n ont pas eu de défaillance dans le remboursement de leurs crédits. Contrairement à la France où l instauration de tels fichiers a été censurée par le Conseil constitutionnel à l occasion de la Loi Lagarde en 2010, il est possible aux Etats-Unis et au Canada d établir des fichiers à partir de données personnelles et de les 34 Cette proportion varie selon le niveau des taux longs. Elle oscille entre 95 et 90 % de la production. 35 Source : Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 33

34 diffuser à des tiers. Les Credit Bureaus 36 collectent les historiques des remboursements des prêts, des cartes de crédits, crédits revolving, loyers etc. de tous les particuliers. Ces sociétés attribuent à chaque individu une note de crédit (credit score) 37 qui est consultée par tous les prêteurs et garants potentiels lors de l octroi d un nouveau financement. L absence de donnée conduit à une note assez basse, ce qui pénalise les primoemprunteurs. Au Canada, la SCHL recommande aux primo-accédants d acquérir une «expérience de crédit» avant de rechercher un prêt immobilier, par exemple en «obtenant une carte de crédit et en l utilisant de manière responsable». Le deuxième critère appliqué pour les crédits immobiliers est le pourcentage d apport personnel pour financer l acquisition. Les prêteurs doivent également vérifier la capacité de remboursement («Debt-to-income ratio») mais ce critère est moins sensible qu en France, si l historique de crédit de l emprunteur est correct et son apport personnel est supérieur à 20 %. Aux Etats-Unis, en-dessous de 20 % d apport personnel et si le ratio «charges de remboursement du prêt immobilier / revenus bruts» est inférieur à 28 % 38, les banques demandent à l emprunteur de souscrire une Property Morgage Insurance 39. L offre des sociétés de caution privées devient très onéreuse et se tarit lorsque l apport personnel est inférieur à 10 %. D autre part, il est difficile d obtenir de telles couvertures dans certaines zones (les «disadvantaged neighborhoods»). La FHA propose une assurance-crédit qui couvre systématiquement la totalité du prêt (en montant et en durée, tandis que les couvertures d assurance-crédit privées sont le plus souvent partielles (elles ne couvrent pas nécessairement la totalité du prêt et leur durée peut être plus courte que celle du prêt). Au Canada, la législation fédérale fixe les conditions d accès aux prêts hypothécaires : la législation interdit aux banques sous réglementation fédérale d octroyer des prêts hypothécaires sans assurance-crédit si l apport personnel est inférieur à 20 % du prix d achat ou de la valeur de la propriété. Cette assurance, qui peut être obtenue auprès de la SCHL ou d un assureur privé, couvre la totalité du prêt en montant et en durée. L assurance prêt hypothécaire au Canada couvre obligatoirement la totalité du prêt, comme le fait la FHA. Dans les deux pays, la couverture du risque de décès, de perte d autonomie et d invalidité n est pas systématiquement exigée par les prêteurs. Les sociétés d assurance proposent par ailleurs aux particuliers des couvertures contre le risque d incapacité, d invalidité ou de décès, comme un moyen de 36 Aux USA : il existe trois principaux acteurs à l échelle fédérale : Experian, Equifax et TransUnion (les Consumer reporting agencies), et bien d autres Credit Bureaus locaux. Au Canada, les deux principaux acteurs sont Equifax Canada et TransUnion Canada. 37 Au Canada, les «pointages de crédit» vont généralement de 300 à 900 points, comme aux Etats-Unis. 38 Condition à remplir pour le rachat de prêts hypothécaires par Fannie Mae et Freddie Mac. 39 Le terme d assurance est trompeur : il s agit en réalité d une caution, qui permet de couvrir la perte du prêteur en cas de défaut de l emprunteur. Elle n est pas conditionnée à l occurrence d un certain risque comme par exemple le décès ou l invalidité. Elle couvre la perte finale du prêteur, une fois l ensemble des recours exercés et la vente du bien réalisée. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 34

35 remplacer les revenus pour couvrir un ensemble de dépenses fixes (remboursement de prêts, accès aux soins, coût des études secondaires etc.) et non de façon liée à un prêt Le positionnement de la Federal Housing Administration (FHA) Le FHA (Federal Housing Administration) est sous l autorité du HUD (United States Department of Housing and Urban Development) 40. Le FHA propose, selon des principes de fonctionnement identiques aux sociétés de caution privées (property mortgage insurance), une caution pour des emprunteurs qui ont un faible apport personnel (jusqu à un minimum d apport de 3,5% du montant de l acquisition) avec une prime de caution identique quelle que soit la note (credit score) de l emprunteur. Elle couvre donc les prêteurs contre le risque que la vente du bien (y compris en cas de vente forcée) ne permette pas de rembourser le prêt, mais les tarifs de la FHA sont moins chers que ceux des assureurs privés, pour les emprunteurs classés à risque (primo-accédants, faible apport personnel). Les critères d octroi du FHA sont standardisés 41 : le montant maximum de la garantie est fixé en fonction de la valeur immobilière moyenne sur la zone (qui fait l objet d un fichier fédéral) ; la note de crédit de l emprunteur doit être supérieure à 500 ; la FHA n applique pas de critère lié à la localisation du bien, alors que les sociétés de caution privées peuvent exclure certaines zones (disadvantaged neighborhoods). L intervention du FHA en garantie a concerné depuis 1995 plus de 24 millions de prêts et un montant cumulé de financement de milliards USD. L encours actuel de prêts garantis par le FHA représente un montant de milliards USD, composé de 7,8 millions de dossiers de prêts (avec une production annuelle d environ 1 millions de nouveaux dossiers) sur les années récentes. L évolution du nombre de dossiers et des volumes de prêts garantis par le FHA illustre la perception par les ménages de l attractivité du dispositif par rapport aux conditions de marché. Le graphique suivant montre que selon les années, la proportion d emprunteurs qui se tournent vers le FHA, qui évolue autour du pivot de 7 à 10 %, a fortement diminué pendant les années qui ont précédé la crise de 2007 (du fait des critères plus laxistes appliqués par les banques sur le marché des «subprimes»), puis, à l inverse, une forte augmentation des dossiers jusqu aux années 2010, du fait de la constriction de l offre de financement consécutive à l éclatement de la bulle immobilière. 40 Le HUD est l équivalent du Ministère du logement, à l échelle fédérale. 41 Les principales caractéristiques de l offre de la FHA sont présentées en Annexe 5 : Le système public de garantie des crédits aux Etats-Unis. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 35

36 FIGURE 13 EVOLUTION DE 1995 A 2016 DU NOMBRE ET DU MONTANT DES PRETS GARANTIS PAR LE FHA Les couvertures de prêts adaptés aux Seniors et à la rénovation Aux Etats-Unis : le FHA propose plusieurs programmes de garanties de prêts à la rénovation énergétique des logements qui font intervenir des conseillers agréés pour contrôler l éligibilité et la conformité des travaux 42. Ces programmes représentent une part de l ordre de 5 à 8 % du total des prêts garantis par le FHA selon les années. L ensemble des intervenants doivent respecter les procédures de la FHA et sont contrôlés par le HUD (United States Department of Housing & Urban Development). Le FHA propose une assurance pour les Reverse Mortgages : Comme pour le Prêt Viager Hypothécaire, les reverse mortgages peuvent être versés sous forme de capital ou de rente, et ne sont pas affectés. L intervention du FHA permet de garantir le versement de la rente par le prêteur et le maintien à domicile, même dans le cas où le montant du prêt devient supérieur à la valeur de marché du logement («negative equity»). Comme pour les autres programmes du FHA, le montant de la garantie est déterminé selon la valeur estimée de la résidence principale et limité à USD. La procédure d octroi passe par l évaluation par un professionnel agréé de la valeur du bien et du niveau de ressources de l emprunteur qui doit permettre de couvrir les charges du logement. En outre, l emprunteur a l obligation de participer à une session d information dispensée par ces professionnels agréés. Il s avère que depuis la crise de 2007, le marché des Reverse Mortgage loans est couvert quasiexclusivement par le FHA. 42 L annexe 5 détaille l organisation de ces programmes. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 36

37 Le FHA propose un programme spécifique pour financer les travaux en les incorporant dans le prêt immobilier : Le dispositif «203(k)» permet de financer une acquisition ou de refinancer un prêt immobilier plus des travaux de rénovation. Le montant du prêt doit être inférieur à la valeur du bien après travaux (cette valeur étant donnée par un évaluateur agréé ou considérée comme égale à 110 % de la valeur de marché avant travaux, selon le fichier fédéral des prix de marché). Si les travaux envisagés représentent un budget supérieur à USD ou bien s ils concernent la structure de l immeuble, le recours à un expert agréé (équivalent à un maître d œuvre) est exigé pour obtenir la garantie du FHA. Le FHA a développé un autre programme appelé Energy Efficient Mortgage : Comme le prêt 203(k), ce dispositif permet de garantir des prêts d acquisition d une résidence principale, ou de refinancer le prêt d acquisition déjà en cours. L évaluateur (home energy assessor) détermine le montant des travaux réalisés ou à réaliser qui peuvent être couverts par les économies d énergie sur la durée du prêt. Le montant des travaux est alors exclu de l assiette de la caution du FHA, ce qui permet de minorer le coût du financement, tout en maintenant la garantie au bénéfice du prêteur sur la totalité du prêt. Ce dispositif est particulièrement attractif en période de baisse des taux, pour des ménages qui ont déjà un prêt et peuvent ainsi le refinancer. Pour financer uniquement des travaux, le FHA a également un programme «Title I Home and Property Improvement Loans» : Pour des travaux de moins de USD, le FHA propose une caution pour des durées pouvant aller à 20 ans. Ce type de prêt peut être souscrit en complément d un 203(k) Rehabilitation Mortgage, pour financer des travaux complémentaires aux travaux d efficacité énergétique. Au Canada, l offre de financement hypothécaire qui vise les propriétaires âgés de plus de 55 ans et dont l endettement est faible est : Le «Prêt de refinancement» : cette option est simple à obtenir si le ménage dispose de revenus suffisants pour couvrir les remboursements, selon les critères décrits cidessus. Ces prêts de refinancement permettent d emprunter jusqu à 80 % de la valeur de la propriété. Ces prêts s amortissent généralement sur une période de 25 à 30 ans. La «Marge de crédit garantie par l avoir propre foncier» : cette formule offre la souplesse de ne rembourser que les intérêts, qui sont variables. Le montant qui peut être emprunté est limité à 65 % de la valeur de la propriété. Le «Prêt hypothécaire inversé» est la même formule que le «Reverse mortgage» anglo-saxon et le PVH en France : l utilisation du prêt peut être réalisée en un seul versement ou en versements mensuels fixes. Le capital emprunté et les intérêts accumulés sont remboursés à la vente de la propriété ou au décès. La quotité de financement est généralement limitée à 55 % de la valeur de la propriété. La SCHL recommande aux emprunteurs potentiels d obtenir l avis d un conseiller juridique indépendant avant de souscrire ce type de prêts et leur conseille également de se poser les questions suivantes : o Utilisation du prêt en une fois ou comme une rente? o Les conséquences de la vente de la propriété? Si le montant du prêt est alors supérieur à la valeur du bien? Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 37

38 o Incidence du prêt pour le conjoint ou les enfants? o Quelles pénalités en cas de remboursement de l emprunt avant l échéance? o Quel délai de réflexion et quelle possibilité d annuler le contrat si l emprunteur change d avis? Le programme de la SCHL «Maison écolo» : La SCHL propose un remboursement de la prime d assurance de prêt hypothécaire pouvant atteindre 15 % ou 25% selon le niveau d efficacité énergétique atteint (efficacité énergétique supérieure de 20 % ou de 40 % à celle exigée conformément au code du bâtiment applicable). Cette réduction de prime s applique au financement de construction ou d achat d une habitation «éconergétique» ou de l achat d une habitation existante qui fait l objet d améliorations éconergétiques. Cette réduction de prime peut être obtenue dans un délai de deux ans après la date de signature du prêt Approche du coût du risque des dispositifs de la FHA et de la SCHL Le FHA aux Etats-Unis La facturation du risque par le FHA La FHA facture son intervention selon une grille unique, avec : Une prime initiale (Upfront mortgage insurance premium) fixée entre 1% et 2,25% du montant garanti selon la caractéristique du financement ; plus une prime prorata temporis qui dépend du montant du prêt et du ratio Loan to Value (autrement dit, de la proportion de l apport personnel) : Emprunts amortissables sur une durée supérieure à 15 ans Montant du prêt Loan To Value % par an Durée de perception Inférieur ou égal à USD 90.00% 0,80 11 ans > 90.00% et 95.00% 0,80 Durée du prêt > 95.00% 0,85 Durée du prêt Supérieur à USD 90.00% 1,00 11 ans > 90.00% et 95.00% 1,00 Durée du prêt > 95.00% 1,05 Durée du prêt Emprunts amortissables sur une durée inférieure ou égale à 15 ans Montant du prêt Loan To Value % par an Durée de perception Inférieur ou égal à $625, % 0,15 11 ans > 90.00% 0,70 Durée du prêt Supérieur à USD 78.00% 0,45 11 ans > 78.00% et 90.00% 0,70 11 ans > 90.00% 0,95 Durée du prêt Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 38

39 La proportion des créances douteuses et litigieuses (delinquency rate) Le FHA publie tous les trimestres des rapports sur les risques 43. Il est donc possible de comparer le taux de créances douteuses et litigieuses supporté par le FHA par rapport au niveau enregistré à l échelle de l ensemble des prêts aux particuliers aux Etats-Unis, dont l évolution est représentée dans le graphique suivant (réalisé à partir des statistiques de la FED) 44 : 43 Source : Pour une comparaison avec les taux de créances douteuses et litigieuses en France, voir le graphique reproduit en page 51, Figure 24 Evolution de la structure des garanties sur les prêts à l habitat extrait du rapport de l ACPR : Analyses et Synthèse Le financement de l habitat en N 71 Juillet Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 39

40 FIGURE 14 EVOLUTION DU TAUX DE CREANCES DOUTEUSES ET LITIGIEUSES AUX ETATS-UNIS PAR RAPPORT A L ENCOURS DE PRETS (PRETS A LA CONSOMMATION ET PRETS IMMOBILIERS) DE 1998 A 2016 Ce graphique montre que le taux de créances douteuses et litigieuses (CDL) sur les prêts immobiliers, après une énorme dérive à partir de 2007, est en phase de reflux vers les niveaux constatés jusqu au milieu des années Il reste supérieur au taux de créances douteuses et litigieuses constaté sur les prêts à la consommation, du fait que le «stock» de dossiers en défaut met plusieurs années à être soldé. A la fin de l année 2016, ce taux était d environ 4 % de l encours des prêts. Pour ce qui concerne le portefeuille des prêts garantis par le FHA 45, nous ne disposons pas d indications sur le taux de CDL rapporté à l encours, mais de la proportion de dossiers de prêts garantis en cours (7,8 millions de dossiers) considérés comme douteux et litigieux : soit 4,92 %. Ce pourcentage se décompose ainsi : dossiers présentant des impayés de plus de 90 jours : 2,56 % 46 en procédure de saisie / vente forcée : 1,50 % en procédure de liquidation : 0,86 % On peut noter que le pourcentage de dossiers douteux et litigieux était de 6 % fin 2015 du nombre de dossiers garantis par le FHA, et qu il a donc décru de plus d 1 point de pourcentage en 1 an, sans disposer toutefois de recul pour juger de cette évolution. Le nombre de nouveaux dossiers entrant dans 45 Nous nous appuyons sur le rapport du T du FHA pour livrer ces remarques. 46 Niveau cohérent avec le graphique en figure 12 sourcé par la Société Canadienne d Hypothèque et de Logement. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 40

41 la catégorie des impayés depuis plus de 90 jours représente dossiers, soit 4,13 % du stock de dossiers. La proportion de dossiers douteux et litigieux est analysée par cohortes : La répartition par cohortes annuelles montre à la fois l impact de la production des années antérieures à 2008 (sur un marché immobilier en phase haussière exubérante) et l allure traditionnelle des courbes de risque (avec un impact maximum de défaut au bout de 2 à 3 ans). Figure 15 Taux de CDL selon l année de réalisation du prêt (données du T3 2016) Le taux de CDL paraît clairement corrélé au score des emprunteurs : FIGURE 16 TAUX DE CDL SELON LE CREDIT SCORE DES EMPRUNTEURS (DONNEES DU T3 2016) Le niveau des pertes nettes sur les dossiers douteux et litigieux Le nombre de dossiers considérés comme compromis qui a été soldé au cours de la dernière période de 12 mois (de septembre 2015 à août 2016) est de Les pertes par dossiers sont en moyenne mensuelle de l ordre de à USD, soit une perte de USD 3,3 milliards sur cette période de 12 mois. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 41

42 La répartition selon leur montant d origine des 7,8 millions de dossiers en cours garantis par le FHA, permet d évaluer le montant global de ces financements à milliards USD 47. A partir de ces éléments, le coût annuel du risque sur les prêts garantis par la FHA peut être évalué à 0,266 % du montant d origine des prêts en cours (soit 3,3 rapportés à milliards de dollars). Les graphiques suivants montrent l impact des politiques d octroi de crédit pratiqués par les banques depuis 2006 sur l évolution de la proportion de dossiers en créances douteuses et litigieuses dans le portefeuille de prêts garantis par le FHA (le premier graphique montre l évolution du nombre de dossiers par cohorte annuelle de dossiers et le second l évolution du nombre de dossiers cumulés par cohorte annuelle de dossiers). 47 Le montant de milliards de dollars correspond au cumul des montants à l origine des prêts qui sont toujours en cours et qui bénéficient d une garantie du FHA : il représente environ 37 % du cumul des montants à l origine de l ensemble des prêts garantis depuis 1995 par la FHA (3 337 milliards de dollars) ; les 53 % restants ont été remboursés ou abandonnés avant fin Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 42

43 D autre part, ces statistiques donnent des informations sur le taux de perte net par rapport au montant restant à rembourser des dossiers en phase de liquidation et de vente forcée : ce taux est de 55 %. Ce taux résulte pour environ 35 % de l écart entre le prix de vente et le montant de l hypothèque (mortgage) et pour 20 % par les frais de procédure. La durée moyenne de dénouement des dossiers qui arrivent à ce stade est de 13 à 14 trimestres Le dispositif de la Société Canadienne d Hypothèque et de Logement La SCHL exerce une influence directe sur le fonctionnement du marché hypothécaire résidentiel en fixant les normes de souscription d assurance-crédit ainsi que les conditions auxquelles les prêteurs bénéficient de sa garantie (uniformisation des processus d octroi de crédit, des standards concernant la gestion amiable puis contentieuse des dossiers). Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 43

44 FIGURE 17 IMPACT DE LA SCHL SUR LE MARCHE DES PRETS IMMOBILIERS AU CANADA Comme le montre le graphique présenté ci-dessus (figure 12), le coût du risque de la SCHL est beaucoup plus bas et plus stable que celui du FHA. Le taux de prêts en souffrance (prêts dont les paiements sont en retard depuis plus de 90 jours par rapport au nombre de prêts assurés en cours de remboursement) a varié entre 0,32 et 0,36 % en 2015/2016. La facturation du risque est également beaucoup moins élevée que pour le FHA : les taux des primes qui sont perçues en une fois au début du prêt (sans prime complémentaire annuelle), vont de 0,6 % à 3,6 % du montant emprunté, selon que le ratio «loan to value» (ratio prêt/valeur au Québec) est de 65 à 95 %. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 44

45 La SCHL publie les indicateurs suivants sur les prêts qu elle garantit : Selon le ratio prêt/valeur : FIGURE 18 EVOLUTION DU RATIO PRET/VALEUR DES CREDITS GARANTIS PAR LA SCHL Selon leur score lors de l octroi du financement (pointage en québécois) : FIGURE 19 EVOLUTION DE LA REPARTITION DES PRETS GARANTIS PAR LA SCHL SELON LEUR SCORE Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 45

46 4.3. Comparaison avec le dispositif de la SGFGAS en France Le Fonds de Garantie à l Accession Sociale à la propriété géré par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l Accession Sociale à la propriété) est le dispositif qui se rapproche le plus en France de la garantie du FHA aux Etats-Unis et de la SCHL au Canada. Comme précisé cidessus (cf. partie 4.3.2), c est vers ce dispositif que le Crédit Foncier de France préconisait de s orienter pour étendre l audience du PVH Historique 48 La SGFGAS a été créée en 1993, à la suite du mouvement de dérégulation et la fin de la distribution des prêts à l'accession à la propriété subventionnés par des organismes spécifiques, pour inciter les banques à accorder des crédits aux ménages modestes, tout en améliorant la connaissance du risque représenté par cette catégorie d'emprunteurs. Dès sa création, la SGFGAS a donc eu pour mission de garantir, pour le compte de l Etat et des banques, les prêts à l accession sociale à la propriété (PAS). Ces prêts bénéficiaient d une garantie de l Etat en cas de défaillance de l emprunteur, garantie ellemême adossée à un fonds alimenté par les banques et l Etat, et dont la gestion était confiée à la SGFGAS. A la fin de 2005, les disponibilités du fonds ont été reprises par l Etat et remplacés par une garantie directe des pouvoirs publics. Depuis janvier 2015, le nom de la société a été modifié en «Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'accession Sociale à la propriété». Nous nous concentrons sur l activité de garantie de la SGFGAS, qui par ailleurs fournit aux banques adhérentes d autres services concernant les prêts règlementés (mécanisme de «taux zéro» et gestion des plans et comptes d'épargne-logement) Organisation La SGFGAS est organisée sous forme de société commerciale (société anonyme), dont sont actionnaires les établissements de crédit adhérant au dispositif de garantie. L'Etat ne participe pas au capital de la SGFGAS mais dispose de deux sièges au conseil d administration (deux commissaires du Gouvernement représentant le ministère chargé des Finances (Direction Générale du Trésor) et le ministère chargé du Logement (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des Paysages), qui ont droit de veto sur les décisions liées à son engagement financier. La SGFGAS compte les 11 sociétés ou groupes actionnaires suivants : BNP Paribas, LCL, Société Générale, Crédit Foncier de France, Banques Populaires et, Caisses d'epargne qui font partie du Groupe BPCE, LCL et Crédit Agricole, Crédit Immobilier de France, Crédit Mutuel, la Banque Postale. De nombreux établissements bancaires, la plupart filiales de ces groupes sont également affiliés à la SGFGAS. L'Etat définit les principes des dispositifs confiés à la SGFGAS, principalement par des textes insérés dans le Code de la Construction et de l'habitation. La mise en œuvre est ensuite précisée pour chaque produit par des conventions qui définissent les rôles et responsabilités de l'etat, de la SGFGAS et des établissements de crédit, pour chaque produit. Outre les réunions du conseil d'administration, la SGFGAS organise des réunions de concertation thématiques (comités techniques) avec les établissements de crédit, portant sur chaque type de prêt aidé. 48 Données issues du site de la SGFGAS (site actuel : et précédente version : Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 46

47 Le fonctionnement de la SGFGAS est assuré par une équipe d une trentaine de personnes, dont une équipe d'inspecteurs habilités à mener a posteriori des contrôles sur pièces ou sur place, afin de vérifier la conformité des données déclarées par les banques Le dispositif de garantie des prêts pour l'accession sociale à la propriété La SGFGAS a géré les générations successives de prêts réglementés, selon les décisions des pouvoirs publics. Ces modifications expliquent l évolution de la production de prêts bénéficiant de la garantie du FGAS, de à dossiers selon les années : Les prêts à 0 % créés en 1995 ont ensuite évolués : transformation de la subvention directe en un crédit d impôt accordé aux banques (Nouveau Prêt à 0 % à partir de février 2005, mise en place du PTZ + à partir du 1er janvier 2011, qui a connu plusieurs modifications, jusqu au PTZ défini en janvier 2015 pour être ouvert, sous condition de ressources, aux opérations dans le neuf, aux opérations de cession de logement HLM à leur occupant et aux achats de logements anciens avec travaux dans les petites villes ; En novembre 2001 les plafonds des prêts à l accession sociale (PAS) ont été revalorisés ce qui a entraîné une progression de 27 % de la production ; La création du «nouveau PTZ» (NPTZ) avec l extension à l ancien sans travaux relance la distribution des PAS en 2005 ; Revalorisation des plafonds des PAS en novembre 2008 (alignement sur ceux du NPTZ) ; En janvier 2009, doublement du NPTZ dans le neuf et le 1 er avril 2009, création de l écoprêt à taux zéro qui peut bénéficier de la garantie du FGAS pour les ménages sous plafonds de ressources PAS ; Modification des plafonds PAS à la baisse en novembre 2008 ; En juillet 2010 : fin du doublement du NPTZ dans le neuf ; Création du PTZ+ en janvier 2011, mettant fin au NPTZ et au crédit d impôts sur les intérêts d emprunt (crédit d impôts mis en place par la loi TEPA) ; Recentrage du PTZ+ sur le neuf uniquement à partir de janvier 2011 ; Octobre 2014 : alignement des plafonds de ressources PAS sur ceux du PTZ ; Janvier 2015 : possibilité de faire un PTZ dans l ancien hors HLM sous condition de travaux dans certaines communes ; et janvier 2016 : ouverture du PTZ ancien sous condition de travaux à l ensemble des communes. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 47

48 FIGURE 20 EVOLUTION DES PRETS GARANTIS PAR LE FGAS DE 1994 A 2015 FIGURE 21 PRODUCTION DE PRETS GARANTIS PAR LE FGAS (NOUVEAUX ENCOURS) Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 48

49 Fonctionnement de la garantie du FGAS La garantie du FGAS (ancien et nouveau) est une garantie d'etat dont les principes sont posés par la loi (article L du Code de la Construction et de l Habitation) et détaillés par voie conventionnelle. La garantie a été organisée selon un mécanisme en trois étages : Tant que le taux de perte n'atteint pas un taux de de référence, les sinistres sont pris en charge pour moitié par l'etat et pour moitié par les établissements de crédit affiliés. Dans la plage de sinistralité suivante, comprise entre ce taux de référence et un plafond, la charge des sinistres incombe en totalité à l'établissement de crédit, car au-delà du taux de référence, le coût du risque est considéré comme de la responsabilité de l établissement de crédit. Au-delà du plafond, le niveau de risque est considéré comme systémique et donc qu il échappe à la maîtrise de prêteurs. L'Etat couvre intégralement le coût du risque au-delà de ce plafond. L application de ces seuils et plafonds de taux de perte et des quotités garanties est suivi par la SGFGAS pour chaque établissement prêteur et par cohortes correspondant à la production des années successives. Fonds Niveau de sinistres considéré comme systémique Couvert à 100% par le fonds L indemnisation des banques dépend du niveau de sinistralité : Niveau de sinistres considéré comme anormal Niveau de sinistres considéré comme normal Pas couvert par le fonds Couvert à 50% par le fonds Banque Premières relances Négociation amiable Gestion contentieuse Client FIGURE 22 - SCHEMA DE GARANTIE DE LA SGFGAS A la création de la SGFGAS, la garantie était adossée à un fonds doté à parité par les prêteurs et par l Etat, au fur et à mesure des souscriptions, et qui était ensuite utilisé pour payer les indemnités. Depuis 2007, le fonds a été remplacé par un système de garantie par signature. Il n y a plus de cotisation versée ex ante dès la mise en force du prêt : l engagement par signature se traduit pour les établissements de crédit par un provisionnement à hauteur du précédent taux de cotisation au fonds et par une obligation de supporter en cas de sinistre 50 % du montant de l'indemnisation, l'autre moitié étant supportée par l'etat. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 49

50 Le taux de cotisation (qui est désormais appliqué sous forme de provision constituée en une fois) est basé sur un taux annuel de 0,13 % par an appliqué au profil du prêt. Le seuil de malus est défini à 0,26 % par an et le plafond de malus est fixé à 0,78 % par an. Le fonds indemnise la banque sur l ensemble du portefeuille, en fonction du niveau de sinistralité. La perte de la banque est définie comme «une réduction du taux de rendement actuariel attendu par l'établissement de crédit lors de l'octroi du prêt, compte tenu, le cas échéant, de la partie des frais annexes légalement exigible auprès du débiteur». Le recouvrement est en effet assuré par la banque. La prise de sûreté réelle de premier rang est obligatoire pour les prêts d un montant supérieur à L indemnité du FGAS est versée lorsque : Le prêt est inscrit au Fichier des Incidents Caractérisés de Paiement (FICP), c est-à-dire à la troisième échéance impayée. L établissement créancier justifie des événements décrits dans la convention (plan conventionnel de redressement, décision de justice exécutoire, procédure collective, vente amiable ou judiciaire, créances réputées irrécouvrables). La garantie couvre les charges comprises dans le compte débiteur tenu par les établissements de crédit, c'està-dire : o o o o les échéances impayées, les intérêts et pénalités de retard dans les limites légales, les frais de justice et de procédure dans le cas où ils sont légalement exigibles de l'emprunteur, les frais d'assurance (décès, incapacité de travail, perte d'emploi) restant dus à l'établissement de crédit. La garantie ne couvre pas l'indemnité de résolution, ni les autres frais non mentionnés (frais de gestion du contentieux, notamment). Depuis 1995, la SGFGAS publie des analyses centrées sur la production de crédit et leur répartition par catégories socio-professionnelles (CSP), zones géographiques etc. Mais son site ne donne pas accès à des données sur l encours des prêts ni sur la sinistralité 49. Cela étant, il semble que la couverture de ces risques soit contenue dans la limite du taux de 0,13 % par an qui est appliqué pour définir les contributions des banques et de l Etat, pour un niveau de risque considéré comme normal. Comme précisé ci-dessus, la garantie de l Etat s applique alors à la moitié de l encours. A titre de comparaison, le taux de créances douteuses et litigieuses relevé par l Autorité de contrôle prudentiel et de régulation est retracé dans le graphique suivant 50, ou l on voit que l encours de crédits à l habitat douteux est de l ordre de 2 % de l encours total en 2015 : 49 Nous n avons pas eu l occasion de solliciter ces données dans le cadre de la présente étude. 50 Analyses et synthèses le financement de l habitat en 2015 ACPR N 71 Juillet Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 50

51 FIGURE 23 EVOLUTION DES ENCOURS DE CREDITS CONSIDERES COMME DOUTEUX ET LITIGIEUX EN FRANCE DE 2001 A 2015 Le coût du risque auquel comparer la couverture du coût du risque de la SGFGAS apparaît dans le graphique suivant, (soit un coût du risque sur les prêts immobiliers qui fluctue légèrement autours de 6 points de base (0,06 % par an) et un coût du risque sur la totalité des activités de prêt des banques qui est beaucoup plus fluctuant : Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 51

52 FIGURE 24 EVOLUTION DE LA STRUCTURE DES GARANTIES SUR LES PRETS A L HABITAT Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 52

53 5. Comparaison des caractéristiques nationales des prêts à l habitat aux Etats-Unis et en France Encours des prêts à l habitat 51 Conception du risque Critères d octroi Couverture des risques France Canada USA CAD milliards (EUR 969 milliards) EUR 899 milliards (sur un total de prêts aux particuliers de EUR milliards) (rapporté à la population française : le montant des prêts immobiliers représente Eur / habitant) L endettement des ménages représente 54,4 % du PIB en France Les prêts sont considérés avant tout comme des prêts à la personne 1. Capacité de remboursement de l emprunteur 2. Loan To Value (LTV) 52 : montant du prêt systématiquement < 90 % de la valeur du bien Délégation d assurance Décès Incapacité temporaire pour couvrir le risque sur l emprunteur (le coût de l assurance est supporté par l emprunteur, non intégré au TAEG - à titre indicatif : de 0,07 % p.a. 54 (25 ans non fumeur) à 0,7 % p.a. (50 ans fumeur) - ) Difficulté pour les personnes qui atteignent ans avant la fin du prêt et celles qui ont des problèmes de santé. Plus, pour les prêts immobiliers : o Société de caution (dans 70 % des cas) et/ou hypothèque pour couvrir le risque résiduel (rapporté à la population canadienne : le montant des prêts immobiliers représente CAD / habitant ( )) L endettement des ménages représente 79% du PIB du Canada Les prêts sont considérés avant tout comme des prêts sur actifs Comme aux USA, mais la capacité de remboursement est plus discriminante. Assurance crédit obligatoire si le LTV est > 80 % Conditions d intervention des assureurs-crédit : assurance totale des prêts (durée et montant) USD milliards (sur un total de USD milliards) (rapporté à la population américaine : le montant des prêts immobiliers représente USD / habitant) L endettement des ménages représente 116,3 % du PIB américain Les prêts sont considérés avant tout comme des prêts sur actifs 3. Loan To Value 53 (<80 %) 1. Credit score 2. Capacité de remboursement de l emprunteur Société de caution (privée ou FHA : selon les conditions tarifaires) o Sté privée si LTV <90 % et bon credit score. Propose souvent des couvertures partielles o Ou FHA : couvertures totales (100 % de la durée et du montant du prêt 51 Encours à fin Le ratio Loan to Value est le ratio du montant des prêts immobiliers sur la valeur de marché du logement. 53 Idem. 54 Par an. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 53

54 Couverture publique du risque de crédit Fonctionnement de la couverture des sociétés de caution Prêts à l habitat sans assurances France Canada USA La SCHL : intervient en garantie des prêteurs pour des dossiers dont le ratio «Prêt/Valeur» peut aller de 80 à 95 % La garantie de l Etat s applique jusqu à une limite de CAD 600 milliards La SCHL intervient sur plus d un tiers du marché des prêts hypothécaires SGFGAS pour les prêts règlementés : accessible sous condition de ressource Couverture du risque associée à une bonification de taux représente environ 0,5 % de la production de prêts immobiliers (en 2015) Facturation : Exemple Crédit Logement : prime flat 55 (1,1 % du montant emprunté (dont une partie, environ 40 %, est restituée en fin de prêt) FGAS : pas de facturation aux emprunteurs Indemnisation des banques : Exemple Crédit Logement : à la suite de deux échéances impayées, CL indemnise intégralement la banque et est subrogé dans ses droits. CL assure ensuite le recouvrement avec une phase amiable FGAS 57 : indemnisation de la banque au stade de la déclaration au FICP, à hauteur de 50 % si le niveau de sinistre constaté sur la cohorte annuelle reste inférieur au seuil de 0,26 % p.a., sur base de justificatifs de la banque qui reste chargée du recouvrement contentieux Les PVH : environ 1 000/ an (le volume des PVH est donc négligeable) Les prêts collectifs en copropriété pour le financement de travaux (volume probablement peu élevé) Les Sociétés de tiersfinancement pour le financement de travaux (en Facturation : Sociétés privées : n.a. 56 SCHL : prime flat de 0,6 à 3,6 % du montant emprunté Indemnisation des banques : La SCHL intervient de façon comparable au FHA La délégation d assurances DIT n est qu optionnelle pour les banques Le FHA : intervient jusqu à un LTV de 94,5 % et pour les moins bons scores Pas de bonification de taux représente une offre filet sans conditions de ressources (qui représente 5 à 9 % de la production de prêts immobiliers) selon les fluctuations de l offre bancaire Facturation : Sociétés privées : n.a. FHA : prime flat de 1 % à 2,25 %, plus prime prorata temporis de 0,15 % p.a. à 1,05 % p.a. Indemnisation des banques : FHA : intervention du «national servicing center» sans que la banque soit dessaisie du dossier. Indemnisation intégrale de la banque une fois le dossier soldé (le plus souvent à la suite de la vente du logement) La délégation d assurances DIT n est qu optionnelle pour les banques 55 Prime payée en une seule fois lors de la mise en place de la couverture. 56 Non applicable. 57 Nota : la banque participe à l abondement du fonds à hauteur de 50 % Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 54

55 Financeme nt des travaux de rénovation France Canada USA phase d amorçage) : elles n excluent pas le financement sans assurance DIT Le plus souvent : des prêts personnels (non sécurisés) dont la durée est limitée à 10 ans, voire 15 ans. Les prêts règlementés pour l accession à la propriété sont désormais utilisables pour financer des travaux dans l ancien. Sinon, le FGAS n intervient que très peu sur le financement de travaux seuls Pas de couverture des PVH et des PAM par le FGAS La SCHL propose une réduction de la prime d assurance-crédit de 15 à 20 % lorsque le financement concerne l achat ou la rénovation d un logement dont la performance énergétique excède de 20 à 40 % la réglementation thermique en vigueur Le FHA propose des interventions adaptées : Pour refinancer des prêts immobiliers et inclure des rénovations Pour financer des acquisitions + travaux Pour financer des travaux seuls avec des durées pouvant aller à 20 ans (montants inférieurs à USD) Pour des prêts viagers hypothécaires, en garantissant le maintien à domicile des personnes même si le montant du prêt devient supérieur à la valeur du bien Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 55

56 6. Etude quantitative des cibles du Prêt Avances Mutation Les objectifs de l analyse quantitative présentée dans cette partie sont de mesurer l impact des caractéristiques du financement pour permettre aux ménages de financer des travaux de rénovation. Nous tentons ainsi d identifier les «cibles» potentielles du PAM, à l échelle du territoire métropolitain Méthode Périmètre : l étude est réalisée à l échelle de la France métropolitaine, pour les propriétaires occupants du parc résidentiel privé uniquement. Sont donc exclus les logements sociaux, les locataires du parc privé et les résidences secondaires. L exercice de croisement des différents critères est réalisé pour chaque logement ; les résultats sont présentés de manière agrégée. La méthodologie comporte 3 étapes : 1. Segmentation des ménages et des logements. Elle vise à évaluer le «reste à vivre» des ménages, à partir de données liées au ménage lui-même (revenu, dépenses contraintes, dépenses liées au prêt immobilier ), et au logement (dépenses énergétiques). 2. Evaluation des travaux à réaliser dans les logements, et des montants d aides mobilisables. Deux scénarios de travaux à impact énergétique sont testés : Scénarios de travaux énergétiques considérés dans la simulation (source : ADEME) : Gain énergétique (%) Montant des travaux énergétique ( /m²) Scénario «fil de l eau» 30 % 207 (FdE) Scénario ambitieux (AMB) 55 % 375 A ces travaux de rénovation énergétique sont ajoutés des travaux d adaptation du logement, évalués à 69 /m² (source : ADEME). Des aides financières sont disponibles pour les ménages éligibles aux aides de l ANAH. L exercice prend en compte les aides Habiter Mieux, l aide pour les travaux d adaptation, ainsi que la prime Habiter Mieux, pour les ménages modestes et très modestes. 3. Evaluation de la capacité des ménages à satisfaire les critères de souscription de différents types de prêts bancaires, pour financer le montant des travaux (énergie et adaptation), ou du «reste à charge» après prise en compte des subventions. Quatre scénarios de financements sont testés : les prêts amortissables correspondent, le premier à un prêt personnel (prêt travaux), le deuxième à un prêt immobilier ; ils correspondent à une offre «standard», le prêt immobilier étant toutefois plus difficile à obtenir pour des montants inférieurs à k ; le PVH existe, mais est très peu distribué (moins de contrats par an) ; le PAM quant à lui existe depuis la loi TE-CV mais n est pas distribué. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 56

57 Scénarios de financements considérés : MT LT Libellé Taux Durée Description Prêt amortissable moyen terme Prêt amortissable long terme 4 % 10 ans 3,4 % 20 ans PVH PVH 6,45 % 6,45 % Variable PAM PAM TECV 2 % Variable Un prêt amortissable (P+I constant) à 10 ans (TEG 58 3 % p.a. plus coût de l assurance Décès Invalidité : 1 % p.a.) : correspond à une offre de financement bancaire standard (prêt personnel non cautionné) Un profil de type prêt immobilier à 20 ans (TEG 1,8 % p.a. + coût de l assurance Décès Invalidité : 1,5 % p.a. + coût de caution : 0,10 % p.a.) Un prêt remboursable in fine (capitalisation des intérêts), selon un taux d intérêt de 6,45 % p.a. Un prêt non amortissable (remboursement des intérêts uniquement à 2 % p.a.) (profil plat) : correspond à la définition du PAM selon la loi TE- CV L éligibilité du ménage à une offre bancaire peut-être fonction de l un ou de plusieurs des critères suivants : A. l âge de l emprunteur ; B. le montant de l échéance doit être inférieur au reste à vivre ; C. la valeur nette du logement doit être positive, chaque année (jusqu aux 100 ans de la personne de référence du foyer). Le tableau suivant résume les critères testés selon les scenarios de financement : Critère A Critère B Critère C MT Oui Oui Non LT Oui Oui Non PVH Non Non (pas de remboursement) Oui PAM Non Oui (échéance limitée aux intérêts) Oui La méthode détaillée est présentée en Annexe Taux effectif global. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 57

58 Milliers de logements 6.2. Résultats Présentation des chiffres clés du parc L étude est réalisée sur 15,6 millions de ménages propriétaires occupants du parc privé. 81 % des logements sont des maisons individuelles. Plus de la moitié du parc (53 %) est constituée de logements construits avant la première réglementation thermique du bâtiment en Maison Appartement Milliers de logements avant 1949 de 1949 à 1974 de 1975 à 2000 après 2000 FIGURE 25 - REPARTITION DES EFFECTIFS DE MENAGES PROPRIETAIRES OCCUPANTS SELON LE TYPE DE LOGEMENT ET LA PERIODE DE CONSTRUCTION (SITERRE 2016) Les bas déciles de revenus sont sous-représentés dans la population des propriétaires occupants. De la même manière, les ménages 59 dont la personne de référence est âgée de 39 ans et moins sont sousreprésentés (17 % des propriétaires occupants, contre 27 % de la population française), à l inverse des ménages de plus de 65 ans (34 % des propriétaires occupants, contre 27 % de la population française). Alors que les ménages de moins de 39 ans se répartissent de manière relativement stable entre les déciles de revenus (entre 12 et 22 % de chaque décile), les ménages les plus âgés sont surreprésentés dans les bas déciles (par exemple, cette catégorie d âge représente 57 % du premier décile de revenu). 100% 80% 60% 40% 20% 0% Total décile de revenus du ménage ans et moins 40 à 64 ans 65 ans et plus effectif de logements FIGURE 26 - REPARTITION DES EFFECTIFS DE MENAGES PROPRIETAIRES OCCUPANTS SELON L AGE DE LA PERSONNE DE REFERENCE, ET LE DECILE DE REVENUS (SITERRE 2016) 59 Le terme «ménages» sous-tend la notion de «ménages propriétaires occupants» dans l ensemble de ce rapport, sauf mention contraire. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 58

59 Aide à la lecture : le premier décile contient environ 550 milliers de logements ; 12 % de ces logements sont occupés par un ménage dont le référent est âgé de 39 ans ou moins, alors que dans la population totale de propriétaires occupants, cette catégorie d âge représente 17 % des ménages. C est donc naturellement que la catégorie des ménages âgés de plus de 65 ans rassemble le plus grand nombre (et la plus grande proportion) de ménages éligibles aux aides de l ANAH. 65 ans et plus 40 à 64 ans 39 ans et moins Milliers logements très modestes modestes non éligibles FIGURE 27 - REPARTITION DES EFFECTIFS DE MENAGES PROPRIETAIRES OCCUPANTS SELON L AGE DE LA PERSONNE DE REFERENCE, ET L ELIGIBILITE AUX AIDES DE L ANAH (SITERRE 2016) 9,4 millions de ménages en mesure de financer des travaux «fil de l eau», avec un prêt personnel (prêt travaux) Les travaux du scénario «fil de l eau» coûtent en moyenne 29,7 k / logement. Les ménages modestes reçoivent 5,5 k d aides aux travaux, et les ménages très modestes 9,7 k. Coûts moyens des travaux et aides mobilisables auprès de l ANAH, selon l éligibilité du ménage (Energies Demain) Montant moyen des Montant moyen de l aide Montant moyen de la travaux ( /lgt) 60 Habiter Mieux ( ) prime Anah ( ) Très modestes Modestes Non éligibles Anah Total général Précautions d interprétation : cet exercice de modélisation est très simplificateur, et comporte de fait plusieurs limites importantes : les aides mobilisables auprès de l ANAH sont testées de manière théorique (en fonction du revenu du ménage, de la composition familiale, et de l âge du logement). L enveloppe budgétaire de l ANAH serait probablement insuffisante pour couvrir l ensemble des aides fléchées dans l exercice ; 60 Les variations du montant moyen des travaux selon les catégories de ménages sont liées aux écarts de surface des logements, et non à la typologie de travaux qui est identique pour tous les types de ménages. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 59

60 le «reste à vivre» des ménages est également calculé de manière théorique, en évaluant des dépenses contraintes forfaitaires. L exercice ne reflète ainsi pas les processus de restriction des ménages (de la facture énergétique, de nourriture, de déplacement ) qui sont pourtant réels pour les ménages en situation de précarité. De la même manière, si la simulation prend en compte deux cas pour traduire la présence ou non de prêt immobilier (cf. ci-après, les cas de «couverture du prêt immobilier»), elle exclut de fait tous les autres prêts qui pourraient être contractés (prêt à la consommation, prêt pour un second logement ). L intérêt de l exercice est de montrer l évolution relative du nombre de ménages qui pourraient financer les travaux selon les différentes formules de prêts, à partir de ces hypothèses simplificatrices qui sont identiques pour tous les scénarios de financement des travaux. En considérant que tous les ménages ont terminé de rembourser leur prêt immobilier, 9,4 million de ménages seraient théoriquement en mesure de financer ces travaux à l aide d un prêt moyen terme (à 4 %, sur 10 ans), soit 61 % de la cible considérée des propriétaires occupants du parc privé. La plupart des ménages exclus de cette offre de prêts à moyen terme, sont les ménages dont le référent est âgé de plus de 65 ans (5,2 millions de ménages), dont environ 20% cumulent également des difficultés financières (l échéance du prêt est supérieure au reste à vivre _RAV_ du ménage). Le million de ménages exclus pour des raisons financières uniquement appartient en grande majorité aux 3 premiers déciles de revenus. Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants selon les critères d éligibilité au prêt moyen terme, pour des travaux «fil de l eau», en considérant que l ensemble des ménages ont terminé de payer leur prêt immobilier (Energies Demain). En millions de logements (prêt immobilier terminé) FAUX Échéance < RAV VRAI Total Age < 70 ans FAUX 0,9 (6 %) 4,3 (27 %) 5,2 (33 %) VRAI 1 (6 %) 9,4 (61 %) 10,4 (67 %) Total 1,9 (12 %) 13,7 (88 %) 15,6 (100 %) Aide à la lecture : Parmi les 15,6 millions de propriétaires occupants du parc privé, 61 % (9,4 millions) seraient théoriquement en mesure de financer ces travaux à l aide d un prêt moyen terme. Parmi les 6,2 millions de ménages exclus de cette cible, 4,3 millions le sont en raison de leur âge supérieur à 70 ans-, 1 million en raison de capacités financières trop faibles (le prêt pour les travaux générerait des échéances qui ne permettrait pas au ménage de conserver un reste à vivre «décent»). 0,9 million de ménages exclus de la cible le sont en raison du cumul de ces deux raisons. L hypothèse selon laquelle les ménages ont tous terminé de payer leur prêt immobilier est extrême. Si à l inverse, l éligibilité des ménages au prêt personnel (prêt travaux à 10 ans) pour financer les travaux est évaluée en considérant que tous les ménages sont toujours en cours de remboursement de leur prêt immobilier (15 ans, 5% p.a.), contracté pour couvrir 90% de la valeur du bien, l exercice permet alors de définir la «fourchette basse» du nombre de ménages éligibles au prêt personnel. Cet effectif s élève à 4,8 millions de ménages, soit presque moitié moins que précédemment (9,4 millions de ménages). Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 60

61 Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants selon les critères d éligibilité au prêt moyen terme, pour des travaux «fil de l eau», en considérant que l ensemble des ménages rembourse encore un prêt pour son bien immobilier (Energies Demain). En millions de logements (prêt immobilier en cours) FAUX Échéance < RAV VRAI Total Age < 70 ans FAUX 4,3 (27 %) 0,9 (6 %) 5,2 (33 %) VRAI 5,6 (36 %) 4,8 (31 %) 10,4 (67 %) Total 9,9 (63 %) 5,7 (37 %) 15,6 (100 %) Pour la suite de l exercice, le cas de base à partir duquel sont comparés les résultats, est celui où tous les ménages ont terminé de rembourser le prêt immobilier. Ce choix est cohérent avec le fait que l objet de l étude est une formule de financement adaptée aux Seniors et au rajeunissement de la cible du PVH ménages ne peuvent pas supporter financièrement l augmentation du budget de travaux qui permet une amélioration de la performance énergétique des travaux L amélioration de la performance énergétique des travaux, permettant alors un gain de 55 % sur la consommation énergétique (au lieu de 30 %), se traduit par des coûts de travaux s élevant en moyenne à 47,8 k /logement. Dans ce cas, 9,1 millions de ménages sont éligibles au prêt personnel à 10 ans pour financer ces travaux, soit 58 % de la population testée. Ainsi, ménages ne peuvent supporter financièrement cette augmentation du coût des travaux, en raison de l augmentation des échéances du prêt. L éligibilité au prêt bancaire classique est donc relativement peu sensible à l amélioration de la performance énergétique des travaux testée dans le cadre de cette simulation. Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants selon les critères d éligibilité au prêt moyen terme, pour des travaux «ambitieux», en considérant que l ensemble des ménages ont terminé de payer leur prêt immobilier (Energies Demain). En millions de logements prêt immobilier terminé FAUX Échéance < RAV VRAI Total Age < 70 ans FAUX 1,2 (8 %) 4 (25 %) 5,2 (33 %) VRAI 1,3 (8 %) 9,1 (58 %) 10,4 (67 %) Total 2,5 (16 %) 13 (84 %) 15,6 (100 %) 61 Cependant, il est important de noter que c est un critère déterminant. Il est plus sensible que l amélioration de la performance énergétique des travaux par exemple. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 61

62 Milliers de ménages Comme l illustre le graphique suivant, les ménages qui seraient en capacité de financer des travaux «fil de l eau» (d un coût de 207 /m²) mais ne seraient pas en capacité de financer des travaux «ambitieux» (375 /m²) se trouvent logiquement 62 parmi les ménages dont le «reste à vivre» est inférieur à par an, ce qui représente les quatre premiers déciles. Effectif des ménages par décile de «reste à vivre» qui ont la capacité de financer des travaux selon les scénarios «fil de l eau» et «ambitieux» montants moyens des déciles de RAV annuels ( ) ménages éligibles au scénario fil de l'eau ménages éligibles au scénario ambitieux FIGURE 28 EFFECTIF DES MENAGES QUI ONT LA CAPACITE DE FINANCER DES TRAVAUX SELON LES SCENARIOS «FIL DE L EAU» ET «AMBITIEUX» SELON LES DECILES DE «RESTE A VIVRE» Cette différence s efface si le prêt est allongé, de 10 à 20 ans, tel que l illustre le tableau suivant. En effet, les échéances sont diminuées (puisqu étalées), et deviennent de nouveau inférieures au «reste à vivre» des ménages. Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants selon les critères d éligibilité au prêt long terme (20 ans), pour des travaux «ambitieux», en considérant que l ensemble des ménages ont terminé de payer leur prêt immobilier (Energies Demain). En millions de logements prêt immobilier terminé FAUX Échéance < RAV VRAI Total Age < 70 ans FAUX 0,9 (6%) 4,3 (28%) 5,2 (33%) VRAI 0,9 (6%) 9,5 (61%) 10,4 (67%) Total 1,8 (12%) 13,8 (88%) 15,6 (100%) De la même manière que pour le prêt à moyen terme, l éligibilité des ménages au prêt à long terme est relativement peu sensible à la performance énergétique des travaux engagés. Elle dépend en revanche fortement du taux d endettement initial du ménage, et de son budget mensuel disponible. 62 Le montant des mensualités correspondant à un financement à 4 % sur 10 ans d un budget moyen de 29,7 k représente 3,2 k et d un budget de 47,8 k représente 5,12k. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 62

63 Le PAM rendrait les travaux ambitieux de rénovation énergétique accessibles à 91 % des propriétaires occupants du parc privé Le financement des travaux de rénovation «ambitieux» est testé selon plusieurs dispositifs financiers. Le tableau ci-après présente le nombre de ménages éligibles à chacun d entre eux, et la différence avec l effectif éligible au prêt travaux à 10 ans. Effectifs de ménages éligibles aux dispositifs de financement, et écart par rapport au prêt moyen terme (Energies Demain). Effectif de En millions de ménages ménages éligibles Prêt moyen terme «MT» (10 ans) 9,1 Ecart par rapport au prêt MT Prêt long terme (20 ans) 9,4 + 0,3 PVH 3,9-5,1 PAM 14,2 5,1 Pour compléter l information sur les effectifs, il apparaît nécessaire d étudier le recoupement de ces derniers. C est l objet du tableau ci-dessous, qui montre par exemple que près de la moitié des ménages cibles (8,6 millions) serait éligible à un prêt à moyen terme et au PAM. Eligibilité au prêt à moyen terme Eligibilité au PAM Eligibilité au PVH Effectifs (millions de ménages) oui non non < 0,1 oui oui non 8,6 oui oui oui 0,4 non oui non 2,1 non oui oui 3,0 non non oui 0,5 non non non 0,8 FIGURE 29 - REPARTITION DES EFFECTIFS DE MENAGES PROPRIETAIRES OCCUPANTS (EN MILLIONS DE LOGEMENTS) EN FONCTION DE LEUR ELIGIBILITE A TROIS DISPOSITIFS DE FINANCEMENT : PRET MOYEN TERME, PAM ET PVH (ENERGIES DEMAIN) Les ménages qui restent non-éligibles à ces différents types de prêt (0,8 million selon la modélisation réalisée) ont tous un «reste à vivre» négatif, c est-à-dire que leurs revenus ne permettent pas de couvrir les dépenses contraintes de la vie courante (selon les critères simplifiés de modélisation). Pour ces ménages, il est donc financièrement impossible d envisager une dépense supplémentaire, tel qu un investissement pour des travaux de rénovation. A l inverse, les ménages éligibles aux trois dispositifs (0,4 million) disposent d un logement dont la valeur est élevée (92 % de ces logements ont une valeur marchande supérieure à la médiane), de revenus importants (66% d entre eux ont un revenu supérieur à la médiane), et appartiennent à la catégorie des plus âgés parmi les moins de 70 ans, qui reste le seuil à partir duquel le ménage devient inéligible au prêt à moyen terme (66 % de cette cible a entre 55 et 64 ans). Le PAM et le PVH permettent de capter tous les ménages Seniors (en dehors de ceux qui ont un «reste à vivre» négatif). La différence entre les deux dispositifs se visualise particulièrement en fonction de la valeur de marché du bien : le PAM réussit à capter les logements de valeur plus faible, qui sont exclus du PVH en raison de la capitalisation des intérêts. Pour illustration, 50 k se capitalisent à 200 k (la valeur moyenne des biens en France) en 22 ans lorsque le taux s élève à 6,45 % par an comme c est le cas de la formule du PVH proposé par le Crédit Foncier (Réversimmo). Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 63

64 La suite du document précise la nature de ces différents segments. Répartition des effectifs de ménages selon l éligibilité aux différents types de financement, et plusieurs déterminants structurels : aucun MT MT & PAM MT & PAM & PVH PAM PAM & PVH PVH Selon l âge de la personne de référence du ménage : 29 ans et moins Les dispositifs PAM et PVH permettent de capter les ménages de Seniors, que les prêts classiques excluent de fait par les critères d attribution. Selon les déciles de revenus du ménage :: ans ou plus Selon les déciles de valeur de marché du bien : à 79 ans 55 à 64 ans 40 à 54 ans 30 à 39 ans Milliers Selon l éligibilité aux aides ANAH : très modestes modestes non éligibles La spécificité du PVH réside en sa capacité de capter les ménages aux revenus les plus faibles Milliers FIGURE 30 - REPARTITION DES EFFECTIFS DE MENAGES SELON L ELIGIBILITE AUX DIFFERENTS TYPES DE FINANCEMENT Milliers aucun MT MT & PAM Milliers MT & PAM & PVH PAM PAM & PVH PVH Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 64

65 Avec l offre de financement actuelle, et en considérant que l ensemble des ménages ont terminé de payer leur prêt immobilier, 9,4 millions de ménages (soit 61 % des propriétaires occupants du parc privé) seraient en mesure de financer des travaux selon un scénario «au fil de l eau». La plupart des ménages exclus de cette offre de prêts à moyen terme, sont les ménages dont le référent est âgé de plus de 65 ans (5,2 millions de ménages), dont environ 20 % cumulent également des difficultés financières (l échéance du prêt est supérieure au «reste à vivre» du ménage). L amélioration de la performance énergétique des travaux, permettant un gain de 55 % sur la consommation énergétique (au lieu de 30 %), se traduit par des coûts de travaux s élevant en moyenne à 47,8 k / logement, au lieu de 29,7 k / logement. Dans ce cas, sur les 9,4 millions de ménages, ménages ne peuvent supporter financièrement l augmentation des mensualités. L effet d une extension de la durée du prêt, et d une limite selon la valeur nette du logement 63 qui doit rester positive, venant se substituer à la limitation liée à l âge de l emprunteur, permet d augmenter le potentiel de financement de travaux énergétiquement performants, de 9,1 millions à 14,2 millions de ménages. 7. Comment intégrer le financement à une offre adaptée aux objectifs : Dynamiser le marché de la rénovation / Adapter les logements des «Seniors»? Pour apporter des éléments de réponse à cette question, nous avons pris en compte les retours des professionnels qui peuvent incarner la posture de «tiers de confiance» auprès des emprunteurs potentiels qui constituent la cible qui nous intéresse Les professionnels de l accompagnement des personnes âgées Les associations familiales Elles constatent que l idée d utiliser la valeur du logement pour financer des dépenses importantes en fin de vie (installation en maison de retraite, travaux d adaptation ) n est pas une idée nouvelle mais que l aspect hypothécaire est généralement connoté négativement. C est qu il s agit d une solution de dernier recours, pour des gens qui n ont pas d autre choix. La difficulté est alors de s assurer que cette solution est cohérente avec la situation de la personne et également, acceptable pour son entourage. Mais il est très délicat ou impossible pour un tiers de s en assurer etc. Selon l'unaf, les potentiels prescripteurs d un prêt tel que le PAM pourraient être : les Conseils Départementaux qui distribuent les allocations personnalisées d autonomie (APA), les services d information et de soutien aux tuteurs familiaux, mais aussi les acteurs de l énergie, les Espaces Info Energie, les mutuelles, les caisses de retraite, les services d action sociale, les banques, les acteurs de la santé qui vont au domicile des personnes etc. 63 Valeur de marché moins prêt immobilier. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 65

66 Les mutuelles et caisses de retraite Les mutuelles et caisses de retraite sont amenées à attribuer des aides financières individuelles aux personnes qui n'arrivent pas à payer leurs factures d'énergie. Face à ces demandes souvent récurrentes, elles s interrogent sur la possibilité de financer des actions permettant aux particuliers de réduire leur consommation d'énergie, tels que des travaux d'efficacité énergétique. Ainsi l AG2R étudie la mise en place d un partenariat avec ARTEE, la société de tiers-financement développée par la Région Nouvelle Aquitaine. L AG2R pourrait ainsi être prescripteur de travaux accompagnés par ARTEE. Pour autant, l AG2R ne souhaiterait pas orienter les personnes qui s adressent à elle vers la souscription d un crédit. Les Centres d Action Sociale Les professionnels des centres d action sociale constatent qu ils sont rarement saisis directement pour aider les personnes âgées à réaliser des travaux. Les jeunes retraités qui seraient les plus enclins à réaliser des travaux ne s adressent pas à eux. Néanmoins, certains services comme à Sarlat expérimentent des rapprochements avec des Espaces Info Energie, ce qui pourrait constituer des retours d expérience utiles : ainsi le CAS de Sarlat confirme que les communications centrées sur la rénovation du logement ont du succès à condition de ne pas les concevoir comme centrées sur les personnes âgées. Il s agit au contraire pour elles, d une occasion de rencontrer des personnes plus jeunes. De manière générale, il apparaît que dans la plupart des cas des personnes âgées de plus de 75 ans, le principal frein n'est pas économique, mais psychologique : faire des travaux, dans le cas de l adaptation par exemple, implique de reconnaître / accepter le vieillissement. Or, la plupart des personnes âgées s adaptent progressivement à leur perte d autonomie, en considérant qu une mesure plus radicale, telle que la réalisation de travaux, les entraine vers une réduction encore plus rapide de leur liberté de mouvement et capacité d action autonome. Pour prendre de telles décisions, l accompagnement doit être réalisé par des personnes très proches, des intimes. Sinon, les réactions de refus et de déni sont difficiles à éviter. Une démarche institutionnelle devrait plutôt s adresser à l entourage des personnes concernées : conjoints, enfants etc Les Notaires, conseillers pour l immobilier et la transmission du patrimoine Les Notaires sont en première ligne pour la réalisation de PVH. Leur constat de l inadéquation de ce produit aux besoins des personnes âgées qui ont besoin d emprunter pour réaliser une opération immobilière est double : premièrement, l une des causes du faible recours au PVH est que ce produit, dans ses caractéristiques actuelles, ne présente un éventuel intérêt que pour les personnes âgées de plus de 75 ans, âge auquel les personnes ne se soucient plus de réaliser des travaux ; deuxièmement, la plupart des personnes qui souhaitent réaliser un prêt ont les moyens et souhaitent rembourser non seulement les intérêts mais aussi le capital, au moins partiellement. Le PVH ne présente pas des caractéristiques adaptées aux besoins des jeunes retraités, dans le sens où il se caractérise par le maintien du financement jusqu au décès, ce que n envisagent pas nécessairement les personnes concernées. Au total, le problème se situe plutôt du côté de l offre que de celui de la demande de financement. A ce titre, les Notaires pourraient être des alliés pour faire évoluer l offre, car ils sont confrontés quotidiennement à des cas de personnes qui n arrivent pas à obtenir de financement, quel que soit le montant de leur patrimoine investi dans des biens immobiliers. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 66

67 Les Notaires pourraient être sollicités par les pouvoirs publics pour développer l offre de ce type de financement, dans le cadre d une mission de service public liée à la rénovation du patrimoine immobilier. Il conviendrait de distinguer deux approches pour un financement hypothécaire remboursable in fine : Pour les personnes très âgées : la question du financement de travaux s insère dans un projet plus vaste qui incorpore souvent une question de succession à organiser. Il faut permettre à ces personnes, de financer non seulement des travaux leur permettant de rester chez elles, mais aussi de faire face à un transfert en Ehpad, en permettant que le prêt puisse être par exemple décaissé sous forme de montants mensuels échelonnés (équivalent à une rente), et de faciliter la transmission de ce patrimoine, en prévoyant par exemple qu une partie du prêt puisse être mobilisé à terme pour couvrir les frais de succession. Dans le cas de ménages modestes, il pourrait être envisagé des avantages spécifiques pour le financement des travaux. Dans ce type de situation, il est préférable de s adresser à la génération des enfants - qui sont directement confrontés à la perspective de faire face à la dépendance de leurs parents, autant sinon plus qu à celle de la transmission du patrimoine alors que les personnes directement concernées ne se projettent pas dans une situation de dépendance. Ce produit pourrait être présenté par les Notaires comme une solution à considérer lorsque se pose la question de mettre en place un mandat de protection future : le mandataire pourrait avoir alors la faculté d utiliser le prêt selon les besoins : financement de travaux, financement de la dépendance, provision pour couvrir les frais de succession. Cette solution serait probablement plus avantageuse ou en tout cas complémentaire aux assurances «dépendance», qui sont destinées aux personnes qui atteignent la cinquantaine. Une deuxième approche pourrait concerner les personnes de 40 ou 50 ans, pour financer des aménagements dans un logement destiné à être vendu à moyen terme, par exemple lors du départ en retraite et sans perspective d une succession. Ces mêmes personnes, quelques dix ou vingt ans plus tard, pourront de nouveau penser à cette solution, l ayant déjà éprouvée une première fois. Les Notaires seraient en première ligne pour proposer/vendre un tel produit : ils sont fréquemment en position de conseiller à leurs clients de transmettre un patrimoine avec de la dette, car cela s avère avantageux au regard du montant des droits de succession ; et si cette dette a permis de réaliser des travaux, cela contribue en outre à préserver la valeur intrinsèque du bien. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 67

68 Au total, il faudrait éviter de cloisonner les solutions, permettre au contraire aux particuliers d avoir une palette de solutions plus large, avec des avantages de type subvention réservés aux ménages aux revenus modestes. Dans le cadre de la mission, nous avons contacté les dirigeants, dont le directeur général adjoint de la SAS UNOFI. L Union notariale Financière est un groupe contrôlé par le Conseil Supérieur du Notariat, qui gère des actifs, propose des contrats d assurance sur la vie et de capitalisation, et comporte une société de financement et de gestion d actifs. L UNOFI vise à «outiller» les notaires, pour mettre en œuvre les conseils patrimoniaux qu ils sont amenés à proposer à leurs clients. Le point de vue de l UNOFI est que les principaux freins du côté de l offre de financement, pour prendre davantage en compte la valeur de l actif, sont d une part d ordre règlementaire : les banques peuvent craindre que l autorité de contrôle leur reproche d aller à contre-courant des pratiques usuelles. L évolution des pratiques en matière de crédit hypothécaire n est pas que l affaire des banques, mais aussi celle des pouvoirs publics. Ainsi, la souscription d un prêt pour lequel il est prévu qu il se solde par la vente d un bien, va à l encontre de la mention «Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager», qui doit figurer obligatoirement sur toute publicité pour le crédit depuis la loi Lagarde Les pratiques des banques n évolueront pas sans une intervention des pouvoirs publics qui devraient alors s assurer de la cohérence de l environnement réglementaire de ces prêts hypothécaires. D autre part, la véritable difficulté, s agissant de la couverture du risque par l actif immobilier est surtout le délai pour arriver à mettre en vente le bien, qui présente un véritable aléa. Ce risque est bien plus difficile à couvrir que le risque d insuffisance d actif, qui dépend du pourcentage du financement par rapport à la valeur estimée du bien. L intervention des pouvoirs publics devrait viser principalement à minorer ou mutualiser ce risque d «illiquidité» de l actif. Le Conseil Supérieur du Notariat et l UNOFI pourraient contribuer activement à la réflexion des pouvoirs publics sur le PVH et le PAM, en élargissant la question à la conception de prêts immobiliers qui soient basés principalement sur la valeur hypothécaire du bien. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 68

69 8. Propositions 8.1. Elargir les formules de financement pour s adapter à différents positionnements L évolution du PVH est tributaire de sa perception par le grand public. Le dispositif du viager, apparaît fondamentalement ambivalent, car il oblige à mettre en balance, de façon plus explicite que ne le voudraient le plus souvent les intéressés et leurs descendants, les questions de la transmission du patrimoine et de la solidarité entre générations au sein des familles. Ces tensions sont d autant plus vives que le déséquilibre entre ressources provenant des pensions de retraite et dépenses liées au vieillissement s accentue, que la socialisation des dépenses de santé trouve ses limites, que les liens familiaux se complexifient. De plus, si le législateur, lors de la création du «Prêt Avance Mutation» a choisi là des termes plus «attractifs» afin de s éloigner du caractère viager, jugé «péjoratif» et d afficher le champ élargi du PAM (les personnes Seniors n étant pas la seule cible du PAM) 64, le régime juridique du PAM reste très proche de celui du PVH, hormis sa destination (financement de travaux de rénovation), son terme (mutation du bien) et son ouverture aux sociétés de tiers financement (cf. annexe 1). Ainsi, les inconvénients présents dans le régime du PVH sont également transposables au régime du PAM : champ d application limité aux personnes physiques et aux activités nonprofessionnelles 65 ; interdiction du démarchage et formalisme protecteur de l emprunteur freinant le recours à ce prêt 66 ; opération coûteuse du fait des risques précités pesant sur le prêteur qui ne sont pas garantis par un mécanisme de fonds publics comme proposé aux Etats-Unis, augmentant ainsi le taux d intérêt pratiqué 67 ; conception patrimoniale française de la propriété 68. Alors que la commande de cette étude est reliée à l évolution législative du cadre du Prêt Viager Hypothécaire, il apparaît que l objectif de faciliter/favoriser, par un financement adapté, la réalisation de travaux de rénovation / adaptation de leurs logements par les personnes qui abordent la fin de leur carrière professionnelle ou qui sont à la retraite, suppose d élargir les propositions au-delà du PVH. Une façon plus ouverte d aborder cette question serait de proposer aux différents acteurs concernés, d imaginer les conditions dans lesquelles une offre de financement pourrait être apportée à des personnes : qui ne peuvent satisfaire les conditions permettant d accéder à une assurance DIT, 64 Rapport Assemblée Nationale n 2736 en date du 16 novembre 2015 (commission spéciale pour l examen du projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte). 65 Le prêt viager hypothécaire, RTD Com 2006, p. 642, D. Legeais. 66 Précisions sur les conditions d accès au prêt viager hypothécaire, Revue Lamy droit civil, n 105, 1 er juin L insuccès du prêt viager hypothécaire, La semaine juridique notariale et immobilière n 12, 25 mars , C. Gijsbers ; voir note n Voir note n 16. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 69

70 ou plus généralement qui ne peuvent assumer des remboursements réguliers d un tel financement sur la durée proposée par les banques qu ils interrogent, et qui pour autant, disposent d un logement dont la valeur nette permettrait de couvrir le prêt. Dans le cadre de cette offre de prêt, il devrait être très clair à la fois pour l emprunteur, son conjoint s il n est pas co-emprunteur, et ses potentiels héritiers qu à la fin du crédit, programmée ou anticipée, la mutation du bien rénové sera l occasion de rembourser le capital restant dû. Cette offre devrait être réalisée dans des conditions qui permettent de s assurer que le consentement de l emprunteur et des personnes également susceptibles d être concernées par l emprunt ou par la vente du bien qui permet de le dénouer, est obtenu dans des conditions adaptées à des publics potentiellement fragiles. La partie 9 concernant l étude quantitative montre que le potentiel d élargissement de l effectif des ménages qui seraient en mesure de financer les travaux grâce à l aménagement des profils de financements serait d environ 165%. Cet aménagement est synonyme d une augmentation du risque de contrepartie et du risque sur actif, qui est à mettre au regard des enjeux sociaux, économiques et climatiques associés à la rénovation du parc résidentiel privé. Les éléments de benchmark apportés en partie 6 de l étude ne permettent pas d anticiper le coût du risque ; ils donnent néanmoins des points de repère relatifs à la gestion de prêts à des ménages aux revenus limités (le SGFGAS en France) et selon des critères permettant d ouvrir le marché immobilier aux ménages en marge des critères bancaires (le FHA aux Etats-Unis, du moins hors contexte de bulle immobilière spéculative et de défaut de contrôle des pratiques bancaires et la SCHL au Canada). On constate ainsi que ces dispositifs font face à un coût du risque qui peut globalement être évalué entre 0,15% et 0,30 % par an de l encours garanti. Ce coût pourrait être répercuté totalement ou partiellement sur les emprunteurs, en étant étalé sur la durée du financement. Dans les conditions actuelles du marché et de la règlementation, rien ne semble empêcher les banques de développer une offre de prêts adossés à la valeur hypothécaire des logements, telle qu elle existe dans des pays limitrophes comme la Suisse et telle qu elle est prévue dans le cadre de la convention AERAS («S'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé»). Une telle offre correspondrait aux besoins d un segment de clientèle a priori attractif pour elles dans la tranche des ans. Mais cette évolution ne semble pas pouvoir se faire spontanément. Il semblerait dès lors judicieux que les pouvoirs publics proposent une démarche d expérimentation encadrée et coordonnée, en associant, d abord à titre consultatif, les directions du marketing des principaux réseaux bancaires, pour prendre pleinement en compte la vision propre du secteur bancaire sur le marché des Seniors, et son évaluation des risques. Les réseaux bancaires expriment fréquemment le fait que le développement de nouveaux produits constitue un véritable investissement et doit être structuré : or l état de la réflexion sur le PAM / PVH à la suite de la modification législative introduite par la loi TE-CV, paraît trop prématurée pour envisager que les réseaux bancaires s en emparent, même si la cible leur paraît attractive. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 70

71 8.2. Constituer un cadre d expérimentation Le précédent de l Eco-prêt à taux zéro montre le danger de concevoir un prêt règlementé et surtout de le lancer, sans prendre en compte de façon minutieuse, toutes les objections des professionnels sur les aspects opérationnels du produit. En l occurrence, la question d un prêt à la fois attractif et adapté à une clientèle aussi sensible pour les banques que les Seniors, soulève des questions complexes. Il nous semble que passer par l étape d une expérimentation, avec l appui d acteurs a priori motivés, serait une démarche prudente. Cette démarche devrait permettre de travailler simultanément sur trois dimensions : Cibler les jeunes retraités, pour eux-mêmes et parce qu ils sont aussi des «tiers de confiance» de choix vis-à-vis de leurs parents âgés de plus de 75 ans. Pour cette approche, les Notaires, consultés par les intéressés sur les questions patrimoniales, et les sociétés de tiers-financement, qui peuvent être consultées par les intéressés sur la réalisation de travaux et leur financement, pourraient être des éléments moteurs de la réflexion et de l expérimentation. Obtenir des conditions financièrement attractives : comment arriver à des taux d intérêt comparables à ceux de prêts immobiliers, pour des prêts hypothécaires? Nous avons vu que la recommandation du Crédit Foncier, lors des réflexions intervenues en amont de l insertion du Prêt Avance Mutation, étaient de proposer une sorte de «PVH habiter mieux» pour les personnes dont les ressources sont sous les plafonds d intervention de l Anah. Les Notaires et l UNOFI relèvent que le risque résiduel sur un prêt hypothécaire est surtout lié aux délais de liquidation du bien 69. Une garantie publique pourrait-elle être envisagée? Cette question rejoint en partie celle de la mise en œuvre du fonds de garantie de la rénovation énergétique, prévu dans la loi TE-CV, comme le Prêt Avances Mutation. Les conditions de mise en œuvre d une telle garantie supposent une concertation sur les critères techniques d intervention, pour s assurer que les modalités sont bien adaptées notamment au risque de non-liquidité du bien hypothéqué, et qu elles sont compatibles avec l ensemble de la chaîne de conception des prêts en tant que produit bancaire, depuis leur distribution (modalités du devoir de conseil cohérence avec l intervention des notaires, d autres professionnels ) jusqu à leur traitement en base arrière et leur impact en termes de refinancement et de traitement prudentiel. Eviter que les aspects législatifs et règlementaires, ou les incitations publiques, conduisent à une offre de financement morcelée et trop complexe, tant pour les particuliers que pour les réseaux bancaires. Si les pouvoirs publics entendent favoriser ce type de financement à condition qu il permette de financer des travaux d adaptation du logement, notamment d efficacité thermique, les incitations publiques ne devraient pas, pour autant, conduire à affecter ce type d offre exclusivement à cette utilisation. Si les pouvoirs publics souhaitent viser par ce dispositif des ménages sous conditions de ressources, il convient de prêter attention à la situation des ménages de la classe moyenne, dont 69 Du reste, les données sur le système américain du FHA montrent que le délai moyen d un dossier en situation de liquidation est de plus de 3 ans aux USA. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 71

72 les revenus seront supérieurs à ces plafonds et qui, pour autant, auraient des difficultés à accéder à des financements en-dehors du dispositif à expérimenter. L approfondissement de ces propositions pourrait intervenir dans le cadre du plan d expérimentation du Plan Urbanisme Construction Architecture sur les approches globales des rénovations énergétiques des logements. Ce serait le moyen de relier les questions concernant le financement hypothécaire de la rénovation aux autres volets de la problématique plus vaste du «tiers de confiance» en matière de rénovations énergétiques. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 72

73 9. Annexes Annexe 1 : Evolution du chapitre 5 «Prêt Viager Hypothécaire» - Titre premier «Opérations de Crédit» du livre III «Crédit» du Code de la consommation Les informations indiquées en bleu dans le tableau ci-dessous représentent l apport de la nouvelle règlementation issue de la loi n du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (TE-CV) et de l ordonnance n du 14 mars Régime Contenu du régime Règlementation Objet Emprunteur Créancier Prêt à but exclusivement personnel (sous peine de nullité du prêt) Personne physique uniquement Etablissement de crédit ou établissement financier L et L Code conso. Fonds mis à disposition Garantie Remboursement normal Capital ou versements périodiques Ce prêt est garanti par une hypothèque portant sur un bien immobilier de l emprunteur à usage exclusif d habitation Principe : - Prêt in fine : aucun remboursement par l emprunteur (capital et/ou des intérêts) avant son décès (ou au moment de l aliénation/démembrement du bien si intervenu avant le décès de l emprunteur) - Remboursement du capital et des intérêts (capitalisés annuellement) uniquement au décès de l emprunteur (ou au moment de l aliénation/démembrement du bien si intervenu avant le décès de l emprunteur) : dans ce cas, le bien est évalué par les héritiers après le décès (ou évalué au moment de la cession), puis vendu, permettant ainsi le remboursement du créancier (si la valeur du bien est inférieure à la dette, la dette sera limitée à la valeur du bien ; si la valeur du bien est supérieure à la dette, le surplus reviendra aux héritiers/successeurs) - En cas de non-paiement du créancier, celui-ci peut réaliser lui-même l hypothèque : saisievente/attribution judiciaire/pacte commissoire Le remboursement est plafonné à la valeur de l immeuble. L Code conso. Remboursement anticipé par l emprunteur Exception : - Possibilité de prévoir un remboursement périodique des intérêts (non du capital) Principe : remboursement partiel ou total à l initiative de l emprunteur possible sous condition de payer une indemnité au créancier, dont le montant est encadré (R Code conso.) Exception : si le remboursement porte sur un montant inférieur à 10 % du capital versé, le créancier peut refuser ce remboursement anticipé Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 73

74 Remboursement anticipé et résolution par le prêteur Montant du prêt Obligations de l emprunteur Publicité relative à l offre de prêt Contenu et obligation de l offre de prêt Forme du contrat de prêt Prêt Avance Mutation Objet Créancier Remboursement En cas de remboursement périodique des intérêts, le prêteur peut exiger le remboursement anticipé des intérêts échus non payés En cas de résolution du prêt par le prêteur, ce dernier peut exiger le remboursement immédiat du capital versé, ainsi que le paiement des intérêts échus. Il peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité encadrée Montant plafonné : la dette de l emprunteur ne peut être supérieure à la valeur du bien immobilier, telle qu appréciée lors de l échéance du terme - Obligation d entretien de l immeuble - Obligation de maintien de l affectation de l immeuble - Obligation de laisser le créancier accéder à l immeuble pour vérification Publicité réglementée : - Loyale et informative - Mentions obligatoires - Taille minimum des caractères - Interdiction de certaines mentions - Offre préalable de crédit : à distinguer de la publicité - Interdiction du démarchage - Offre de prêt préalable obligatoire - Mentions obligatoires : identité des parties, date d acceptation de l offre, désignation et valeur du bien hypothéqué, nature et modalités du prêt, échéancier de versement (si échelonné), état des intérêts cumulés (si sous forme de capital), TEG, durée de validité de l ordre, échéancier de versement périodique d intérêts (si échelonné) - Maintien des conditions de l offre pendant 30 jours suivant son émission - Modalités de l acceptation réglementées (ex : délai de réflexion obligatoire d au moins 10 jours à partir de la réception de l offre de prêt avant acceptation) Sanctions : déchéance des intérêts totale ou partielle (L Code conso.) et/ou amende de euros (L Code conso.) ou nullité du prêt (L Code conso.) Acte notarié - Le prêt avance mutation est une variété de prêt viager hypothécaire - Réglementation identique à celle du prêt viager hypothécaire (PVH) sauf concernant les points cidessous Financement de travaux de rénovation uniquement (travaux d économie d énergie, d accessibilité, de confort...) au moyen d un prêt également garanti par une hypothèque Etablissement de crédit, établissement financier ou société de tiers financement (L Code mon. fin.) Principe : remboursement du capital et/ou des intérêts au moment de la mutation du bien (vente, donation, succession) Exception : remboursement des intérêts peut également être progressif sur une durée convenue L et L Code conso. L Code conso. L à L code conso. L à du Code conso. L à L Code conso. L Code conso. L Code conso. L Code conso. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 74

75 Annexe 2 : méthodologie détaillée de l approche quantitative Cette analyse est réalisée à l aide du modèle SITERRE, le Système d'information Territorial sur l'environnement d'energies Demain. Construit autour des descriptions «logements» et «individus» du Recensement Général de la Population de l INSEE 70. SITERRE intègre plusieurs modèles développés sur des sujets spécifiques, tels que les consommations énergétiques des logements, ou la reconstitution des revenus des ménages. SITERRE : base de données logement, mobilité, et précarité énergétique Données socio-économiques Revenus des ménages : - Salaires, chômage, retraite - Patrimoine - Aides sociales - Calcul des impôts Autres dépenses : - Loyer - Charges locatives - Remboursement de prêts immobiliers Base de données décrivant les logements et les ménages occupants Données énergétiques Logement : - Typologie d usagers et de logement - Énergie de chauffage - Consommation d énergie - Coût des énergies Mobilité : - Profil de déplacement - Motifs : achats, scolaire, travail, autres - Coûts (énergie / hors énergie) Ces 4 briques concernent donc les sujets suivants. ENERTER reconstitue les consommations énergétiques des usages concurrentiels (chauffage, eau chaude sanitaire, cuisson) dans le parc bâti résidentiel. Le modèle compile les informations thermiques et les caractéristiques architecturales (nombre d étages, matériaux de construction, taux de vitrage ) des trente millions de logements de l Hexagone. Les principales sources de données sont les recensements généraux de la population de l INSEE, et la méthode 3CL (pour «Calcul de la Consommation Conventionnelle des logements», méthode établie en 2006 pour décliner en droit français la directive européenne de 2002 sur la performance énergétique des logements) d évaluation de la consommation énergétique du bâti. 70 Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 75

76 Description du parc RGP 1999 et 2008 Typologie des bâtiments d'habitation existants en France Typologie de communes Géologie Prise en compte de la réhabilitation Description initiale du parc Caractérisation architecturale du parc à sa construction Description du parc à l année 2008 Simulation des consommations Modélisation comportementale Prise en compte de la mitoyenneté Enrichissements relatifs aux systèmes Méthode 3CL Consommations énergétiques conventionnelles Consommations énergétiques «réelles» Evaluation d indicateurs supplémentaires Etiquette DPE de type conventionnelle Etiquette DPE de type «facture» Prix des énergies Charges «énergétiques» de type conventionnelle Charges «énergétiques» de type «facture» Facteurs d émissions Émissions de GES de type conventionnelle Émissions de GES de type «facture» MOBITER quantifie les consommations énergétiques liées au transport des personnes. Les déplacements sont reconstitués à partir de données descriptives tels que le mode, la portée, les communes d origine et de destination Le modèle est calé sur la dernière étude nationale transport déplacement. Lien vers ENERTER Fichier détail Logement du recensement de la population 2008 de l INSEE Fichier détail Individu du recensement de la population 2008 de l INSEE Motif Scolaire : Kilomètres parcourus annuellement par enfant et par mode de transport selon Âge, Type d étude et typologie de commune Lien vers ENERTER_ Elec Coût kilométrique par motif et mode de déplacement Source : Le coût réel de la voiture ADETEC, Dépenses engagées par les voyageurs : comparaison entre le transport public et la voiture particulière, - Beauvais Consultants Base de données décrivant, pour chaque ménage français, le logement occupé et les individus les composant Base de données décrivant les ménages français, leur logement, leurs déplacements quotidiens par motif et par mode, leurs dépenses de mobilité quotidienne par motif et mode Motif Domicile-Travail: Kilomètres parcourus annuellement par mode de transport selon Âge, CSP et typologie de commune Motif Achats: Kilomètres parcourus annuellement par mode de transport selon Âge, CSP et typologie de commune Motif Autres : Kilomètres parcourus annuellement par enfant et par mode de transport selon Âge, Type d étude et typologie de commune Source : Enquête Nationale Transport et Déplacements (ENTD) 2008 La modélisation des revenus prend en compte les revenus individuels (salaire, revenu des indépendants, allocation chômage, allocation retraite), les revenus du ménage (revenus du patrimoine, et les prestations sociales autres que le chômage et la retraite : aide petite enfance, APL, AAH, RSA, Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 76

77 précarité vieillesse ). Les revenus ainsi reconstitués, à l échelle du ménage, sont calés à l échelle de l IRIS 71 sur les données DGFiP 72 (impôt sur le revenu des personnes physiques, revenus fiscaux localisés des ménages). Enfin, la modélisation des «autres dépenses» comprend : - Les dépenses hors énergie liées au logement : loyers, charges - Les dépenses «contraintes» : il s agit des dépenses considérées comme indispensables ou incompressibles pour l ensemble des ménages français. Elles contiennent : l alimentation et cantines, l habillement et articles chaussants, la communication (poste, téléphone, internet), l enseignement. Ces «autres dépenses» sont évaluées à partir de données unitaires issues de l enquête «budget des familles» de l INSEE, appliquée aux ménages décrits par le Recensement Général de la Population (RGP) de l INSEE en fonction de déterminants clés (CSP, structure familiale, âge du référent, décile de revenu ). Les périmètres de l étude L étude est réalisée à l échelle de la France métropolitaine, pour les propriétaires occupants du parc privé uniquement. Sont donc exclus les logements sociaux, les locataires du parc privé et les résidences secondaires. La méthodologie employée La méthodologie comporte 3 étapes : 1. Segmentation des ménages et des logements. Il vise à évaluer le «reste à vivre» des ménages. 2. Evaluation des travaux à réaliser dans les logements, et des montants d aides mobilisables. 3. Evaluation de l éligibilité des ménages à différents dispositifs de financements, pour le capital restant dû des travaux de rénovation (énergie et adaptation). Etape 1 : Segmentation des ménages et des logements a) Description des ménages - AGE : Age du référent du ménage - STOC (propriétaire occupant / propriétaire bailleur) : Statut d occupation du logement - TEE (%) : Taux d effort énergétique lié au logement - PE (oui / non) : Situation de précarité énergétique (taux d effort énergétique du logement supérieur à 10%, et appartenance aux trois premiers déciles de revenus ; par unité de consommation) - DEC (1 à 10) : Décile de revenu b) Evaluation de la valeur de marché des logements 71 Il s agit d un découpage du territoire en mailles de taille homogène appelées IRIS par l INSEE. 72 Direction Générale des Finances Publiques Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 77

78 La valeur de marché des logements (VAL_marché) est évaluée à l aide des bases de données PERVAL et BIEN (bases de données des notaires d Ile-de-France et de France dont les accès sont payants). Les données récupérées concernent des volumes et prix de ventes observés en 2015, exprimés en /m² pour les immeubles collectifs, et en /lgt pour les maisons. Ces données sont disponibles pour les logements anciens, c est-à-dire dont la construction date de moins de 5 ans, pour chaque département. Sont reproduites ici les valeurs franciliennes de la base BIEN, pour le nombre de ventes et le prix moyen des appartements et maisons par département, pour la période du 1 er juillet 2015 au 30 juin Sont uniquement mentionnées les ventes de gré à gré en pleine propriété de biens libres à usage d habitation. Les volumes sont pondérés. Appartements anciens Maisons anciennes Département Nombre de ventes Prix moyen au m² Nombre de ventes Montant moyen Paris Seine-et-Marne Yvelines Essonne Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Val-d'Oise c) Evaluation du «reste à vivre» des ménages - Le revenu disponible (REV_dispo, en annuel) : revenu annuel disponible. Il est défini comme étant la somme des revenus d activité et des différentes aides perçues (CAF, APAJ, RSA ) par un ménage, à laquelle sont soustraits les différents impôts payés par ce même ménage. - Les dépenses contraintes, hors prêt immobilier (DEP_contr_HorsPrêt, en annuel) : recensement, pour chaque ménage, des différentes dépenses considérées comme «contraintes» : dépenses d énergie dans le logement, dépenses issues de la mobilité quotidienne des individus du ménage, dépenses d alimentation, d enseignement, de communication (téléphonie et internet) et d habillement et les «autres dépenses» de logement (eau, assurances ). Ces dépenses sont évaluées à partir de l enquête «budget des familles» de l INSEE, et de critères socio-démographiques déterminants (CSP, structure familiale, âge du référent, décile de revenu ). - Les dépenses liées au prêt immobilier (DEP_PI_COUVx) : coût du logement (prêt de remboursement de l acquisition). Il s agit du coût du logement pour le propriétaire occupant. Les sources statistiques disponibles (et plus précisément le RGP de l INSEE) ne permettent que de repérer si un ménage a un prêt immobilier en cours ou pas, pour les propriétaires occupants. On considère alors que les propriétaires occupants contractent un prêt, au même moment que la réalisation des travaux. Son montant d origine correspond à 0 % (COUV1) ou 90 % (COUV2) du montant de la valeur de marché du logement (la part restante est par exemple couverte par un apport personnel), et que le taux de financement du prêt immobilier tout compris est de 5 % p.a. (TAUX_SC0) ; il s amortit par échéance constante sur 15 ans (DUREE_SC0). o DEP_PI_COUV1 = (VAL_marché * COUV1 * TAUX_SC0) / (1 (1+TAUX_SC0)^(- DUREE_SC0) ) o DEP_PI_COUV2 = (VAL_marché * COUV2 * TAUX_SC0) / (1 (1+TAUX_SC0)^(- DUREE_SC0) ) Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 78

79 - Le «reste à vivre» est donc un indicateur du degré de contrainte auquel est soumis le ménage : plus le «reste à vivre» est faible, et plus des logiques d arbitrage entre les «dépenses contraintes» sont prégnantes. Le «reste à vivre» (RAV) est évalué à partir du revenu, duquel sont déduites les dépenses contraintes : o RAV_COUV1 = REV_dispo DEP_contr_HorsPrêt DEP_PI_COUV1 o RAV_COUV2 = REV_dispo DEP_contr_HorsPrêt DEP_PI_COUV2 Etape 2 : évaluation du coût des travaux, des économies d énergie envisageables, et des aides financières mobilisables a) Diagnostic Avant de faire l évaluation de l impact des travaux, il est nécessaire de disposer de la facture énergétique du ménage (DP_én, en annuel). b) Scénario de travaux Pour définir les scénarios de travaux, les retours d expériences des ménages ayant bénéficié des aides Habiter Mieux, pour les années 2013 à 2015 sont utilisés : Gain énergétique 73 (%) Montant des travaux énergétique ( /m²) Scénario «fil de l eau» 30% 207 (FdE) Scénario ambitieux (AMB) 55% 375 A ces travaux énergétiques sont ajoutés des travaux d adaptation du logement, évalués à 69 /m², portant ainsi le scénario «fil de l eau» à un montant de 276 /m², et le scénario «ambitieux» à 444 /m². Sont donc évalués : - _TVX_FdE : montant des travaux «fil de l eau» - _TVX_Amb : montant des travaux «ambitieux» - _TVX_ADAPT : montant des travaux d adaptation - DEP_én_FdE : facture énergétique après travaux «fil de l eau». Ces dépenses sont réinjectées dans le «reste à vivre» (RAV_COUV1 et RAV_COUV2) - DEP_én_AMB : facture énergétique après travaux «ambitieux». Ces dépenses sont réinjectées dans le «reste à vivre» (RAV_COUV1 et RAV_COUV2) c) Aides financières mobilisables Le coût des travaux est diminué du montant des aides financières à la rénovation disponibles en janvier Les aides prises en compte sont : - AIDE_HM : la subvention pour les travaux de lutte contre la précarité énergétique - AIDE_adapt : la subvention pour les travaux d adaptation - AIDE_primeHM : Prime Habiter Mieux 73 Ces gains énergétiques correspondent à des consommations conventionnelles. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 79

80 AIDE_HM Subvention pour les travaux de lutte contre la précarité énergétique Très modestes Assiette : / lgt Taux : 50 % du montant des travaux AIDE_adapt Subvention pour les travaux d adaptation AIDE_primeHM Prime Habiter Mieux maximum par logement Taux : 10 % du montant des travaux Modestes Assiette : / lgt Taux : 35 % du montant des travaux maximum par logement Taux : 10 % du montant des travaux Les aides ne sont mobilisables que pour les logements d avant Les plafonds de ressources pris en compte sont ceux de l année 2017 : Nb de personnes composant le ménage Ménages aux ressources Ménages aux très modestes ( ) ressources modestes ( ) Ile de Autres Ile de Autres France régions France régions Par personne supplémentaire Le nombre de ménages propriétaires occupants, habitant en France métropolitaine, et éligibles aux aides de l ANAH est évalué à 74 : Très Modestes modestes Effectif (en millions de 4,0 2,1 ménages) % appartement 20,9 % 20,7 % % maison 79,1 :% 79,3 % On peut donc calculer le reste à financer (= le capital restant dû de l année 0) : - KRD_FdE = _TVX_FdE + _TVX_ADAPT (AIDE_HM + AIDE_adapt + AIDE_primeHM) - KRD_Amb = _TVX_Amb + _TVX_ADAPT (AIDE_HM + AIDE_adapt + AIDE_primeHM) 74 Mémento de l habitat privé 2014 ANAH - ( consulté le 23/11/16). Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 80

81 Etape 3 : évaluation de l éligibilité des ménages à différents dispositifs de financements, pour le capital restant dû des travaux de rénovation (énergie et adaptation) a) Construction des scénarios de financement des travaux Choix de 5 profils de financement qui correspondent à des offres de financement caractéristiques : Libellé TAUX_SCx DUREE_SCx MT Prêt amortissable moyen terme LT Prêt amortissable long terme 4 % 10 ans Un prêt amortissable (P+I constant) à 10 ans (TEG 3 % p.a. plus coût de l assurance Décès Invalidité : 1 % p.a.) : correspond à une offre de financement bancaire standard (prêt personnel non cautionné) 3,4 % 20 ans Un profil de type prêt immobilier à 20 ans (TEG 1,8 % p.a. + coût de l assurance Décès Invalidité : 1,5 % p.a. + coût de caution : 0,10 % p.a.) PVH PVH 6,45 % 6,45 % Variable Un prêt remboursable in fine (capitalisation des intérêts), selon un taux d intérêt de 6,45 % p.a. PAM PAM TECV 2 % Variable Un prêt non amortissable (remboursement des intérêts uniquement à 2 %) (profil plat) : correspond à la définition du PAM selon la loi TE-CV b) Evaluation de l éligibilité Plusieurs critères d éligibilité sont testés : A. l âge du contractant du prêt ; B. le montant de l échéance doit être inférieur au «reste à vivre» ; C. la valeur nette du logement doit être positive, chaque année, jusqu aux 100 ans de la personne de référence du foyer. Le tableau suivant résume les critères testés selon les scenarios de financement : Critère A Critère B Critère C MT oui oui non LT oui oui non PVH non non (pas de oui remboursement) PAM non oui oui Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 81

82 Annexe 3 : Le système public de garantie des crédits immobiliers aux Etats-Unis Parties en présence A Au niveau fédéral : HUD et FHA Le HUD (United States Department of Housing and Urban Development) est le Ministère fédéral du logement dont la mission est de faciliter l accès à la propriété, d appuyer le développement urbain et d améliorer l accès au logement en luttant contre les discriminations. Le FHA (Federal housing administration) est une agence fédérale créée par la loi de 1934 portant sur le logement (National housing act). Il a pour objectifs d améliorer les conditions de logement, de faciliter l accès des ménages aux financements bancaires pour l acquisition de leurs logements à travers des dispositifs d assurances de prêts au bénéfice des banques et établissements financiers. Il établit également les normes de construction. La principale activité du FHA est de proposer une assurance hypothécaire pour les ménages qui ont des difficultés à accéder aux prêts bancaires, car classés à risque. Depuis sa constitution en 1934, le FHA a assuré plus de 34 millions de prêts immobiliers pour le logement individuel et plus de projets immobiliers collectifs. Aujourd hui, il assure environ 4,8 millions de prêts pour les maisons individuelles et prêts aux copropriétés. La FHA accepte d apporter une assurance au prêteur pour des emprunteurs qui ont un faible apport personnel. La limite basse d intervention de la FHA est de 4,5 % d apport personnel. B - Les intervenants sous contrôle public Le Congrès fédéral a mis en place un système de sociétés sous contrôle public (government sponsored enterprise, GSE) dans le but de soutenir l offre de crédit aux emprunteurs ciblés et de réduire le risque des prêteurs et des investisseurs dans des secteurs stratégiques (agriculture, immobilier et éducation). Ce système a vu le jour en 1916 tout d abord dans le secteur agricole. Freddie Mac et Fannie Mae sont deux GSE. Fannie Mae (Federal National Mortgage Association FNMA) a été créé en 1938 et Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation FHLMC) a été créé en 1970 pour intervenir sur le marché des prêts hypothécaires par achat secondaire (titrisation) ou garantie de portefeuilles de prêts émis par les banques afin de permettre aux institutions bancaires d augmenter leur capacité de prêt. Leur action touche environ la moitié du marché hypothécaire américain. FONCTIONNEMENT DE FREDDIE MAC ET FANNIE MAE Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 82

83 Ginnie Mae (Government national Mortgage association) est une agence gouvernementale créée en 1968 pour refinancer les prêts assurés par le FHA, le HUD et d autres dispositifs gouvernementaux. Contrairement à Freddie Mac et Fannie Mae, Ginnie Mae fait partie intégrante du HUD et apporte sa garantie aux prêteurs agréés (voir infra). Elle demeure aujourd hui le plus important mécanisme de financement pour tous les prêts assurés et garantis par le gouvernement. C - Les autres intervenants Le Prêteur (lender ou mortgagee) est une institution bancaire ou un organisme de crédit. L Emprunteur (borrower) est une personne physique ou un ménage qui souscrit un emprunt pour acheter un bien immobilier et financer des travaux. Les Experts Indépendants (consultants) sont compétents dans les domaines de la rénovation ou de l évaluation immobilières. Les Entrepreneurs (contractors) sont les prestataires de service de la rénovation et des travaux. Assurance du FHA Pour bénéficier des assurances du FHA, les différents intervenants au dispositif sont préalablement homologués cette agence. Le FHA met à disposition des intervenants différents outils d aide au montage du prêt et fixe des conditions à respecter pour le montage des prêts. A - Conditions d éligibilité des Emprunteurs 75 Des critères d éligibilité sont fixés pour les Emprunteurs (borrower eligibility requirements) : Avoir un numéro de sécurité sociale (social security number), Condition d âge : avoir l âge minimum requis dans l Etat où a lieu la transaction. Il n y a pas d âge maximum, Avoir un historique de crédit (Minimum decision credit score, MDCS) minimal de 500 (les credit scores vont plus ou moins de 300 à 800), Acheter en son nom, Avoir sa résidence principale aux Etats-Unis, la citoyenneté n est pas un critère, Ne pas avoir d impayés sur une dette fédérale hors impôts (delinquent federal non-tax debt) comme un précédent prêt hypothécaire. Le système Credit alert verification reporting system (CAIVRS) permet au préteur de vérifier la solvabilité de l Emprunteur, Ne pas avoir de dette fiscale (Federal Tax Debt), Le bien ne doit pas être déjà hypothéqué (absence de Valid First Liens), L Emprunteur ne doit pas être inscrit sur une liste d exclusion (Limited Denial of Participation, LDP, ou System for Award Management, SAM) établie par le FHA. B Critères d octroi Montant minimum d apport personnel : il doit représenter 3,5 % du montant total de la transaction (prix de vente et accessoires). 75 Handbook , FHA Single Family Housing Policy Handbook (40001hsgh.pdf). p. 151 et suivantes. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 83

84 La FHA accepte des ratios plus tendus que les Prêteurs traditionnels : un ratio de charges de remboursement du prêt immobilier de 31 % des revenus mensuels avant impôt (au lieu de 28 % pour les Prêteurs traditionnels) et ratio de charges de remboursement de l ensemble des prêts de 43 % de ces mêmes revenus (au lieu de 31 % pour les banques traditionnelles). C - Conditions d éligibilité des Prêteurs 76 Les Prêteurs (mortgagees ou lenders) suivent une procédure d homologation qui doit être renouvelée tous les ans. Cela leur confère des droits et des obligations vis-à-vis du FHA. Ils instruisent les dossiers de prêt, selon des procédures fixées par le FHA et en contrepartie, ils bénéficient de l assurance du FHA en tant que Prêteurs qui ont été à l origine du contrat de prêt ou cessionnaires (titriseurs) de portefeuilles de crédits. Sur le marché des financements immobiliers aux USA, les portefeuilles de prêts constitués à l origine par les banques qui sont en contact avec les particuliers, sont en effet usuellement cédés ou titrisés et non conservés par les banques. Ainsi les différentes fonctions assurées au cours de la vie d un crédit peuvent relever d entités distinctes : depuis l octroi et la contractualisation du crédit (origination), le transfert du risque à d autres établissement par différentes techniques juridiques (underwriting, selling, endorsment ), la gestion des remboursements et des relations avec l Emprunteur (servicing). L homologation classe les Prêteurs en 4 catégories qui interviennent à différents titres sur les prêts et détermineront les documents à fournir au FHA : Les Prêteurs supervisés (supervised mortgagees) : réseaux bancaires tels que la Bank of America, Wakovia, Citibank par exemple, Les Prêteurs non supervisés (nonsupervised mortgagees) : établissements de crédit de taille généralement plus petite dont l activité principale est liée au marché immobilier, Les Préteurs gouvernementaux (government mortgagees) : agences ou dispositifs gouvernementaux de prêt immobilier comme Freddie Mac, Fannie Mae, Les Investisseurs (investing mortgagees). Ils ne peuvent qu acheter, détenir ou vendre les prêts originés par d autres Prêteurs. Le dossier à remplir pour bénéficier de l assurance du FHA doit permettre d identifier les personnes qui sont nommément responsables de la conformité des dossiers de prêts garantis. Les conditions à remplir pour être agréé sont de plusieurs types : Identifier les gérants et employés de l établissement bancaire et s assurer qu ils ne sont frappés d aucune interdiction d assurer les programmes du FHA, Solvabilité : pas de défaut de paiement (delinquent accounts) ou de condamnation pénale durant les 7 dernières années, pour l entreprise ou ses responsables à titre individuel, Conditions financières : situation nette de l entreprise (adjusted net worth) d un million de dollars minimum (plus 1 % du volume excédant 25 millions de dollars d encours de prêt), dont 20 % en actifs liquides. Cette disposition ne s applique pas pour les Prêteurs gouvernementaux, 76 Mortgagee Application and Eligibility Req. 1.b.pdf Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 84

85 Pour les Préteurs non supervisés, l activité principale (50 % minimum du chiffre d affaire) est liée au prêt ou à l investissement dans les prêts immobiliers, Programme de financement (funding program) d un million de dollars minimum, qui diffère en fonction du type du préteur, Police d assurance garantissant contre les actions frauduleuses des employés (fidelity bond) pour un minimum de $, Police d assurance contre les erreurs et omissions pour un minimum de $, Plan de contrôle qualité (quality control QC program). D - Biens finançables Différents principes sont définis pour déterminer si un bien peut être intégré dans un dispositif d assurance de prêt du FHA. Le ratio prêt valeur (loan to value, LTV, ratio) exprime en pourcentage le ratio somme empruntée sur valeur du bien acheté, La valeur du bien ne peut dépasser certains plafonds de valeurs immobilières fixés par le FHA (FHA mortgage limits) : ces valeurs dépendent du bien et du lieu dans lequel il se situe. Le prêt ne dépassera pas 1,2 millions de dollars dans les zones les plus tendues. E Principes généraux de fonctionnement a- Montant des primes 77 Le taux des primes d assurance (mortgage insurance premiums) du dispositif sont fixes. Les montants sont facturés à l Emprunteur et transférés au FHA par le Prêteur. Les taux applicables, hormis sur des territoires particuliers (Hawaï et les territoires indiens) et pour les rachats de prêts déjà préalablement garantis par le FHA, sont les suivants : Une prime initiale (upfront mortgage insurance premium, UFMIP), d un montant situé entre 1 % et 2,25 % du montant total du prêt (en fonction de la valeur du bien et de la durée du prêt) et payable en une fois sur l apport personnel de l Emprunteur, ou financée par le prêt. Les primes annuelles (periodic ou annual insurance premiums) sont ensuite variables en fonction du montant (inférieur ou supérieur à $), de l objet (achat d un bien ou rachat de prêt) et de la durée du prêt (plus ou moins de 15 ans). Elles vont de 45 à 105 bps (0,45 à 1,35 % du montant). Elles sont payées mensuellement par le Prêteur au FHA. 77 FHA MIP Rates.pdf Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 85

86 Emprunts sur une durée supérieure à 15 ans Montant du prêt LTV % p.a. Durée de perception Inférieur ou égal à $625, % ans > % et % 80 Durée du prêt > % 85 Durée du prêt % ans Supérieur à $625,500 > % et % 100 Durée du prêt Emprunts sur une durée inférieure ou égale à 15 ans > % 105 Durée du prêt Montant du prêt LTV % p.a. Durée de perception Inférieur ou égal à $625, % ans > % 70 Durée du prêt % ans Supérieur à $625,500 > % et % ans > % 95 Durée du prêt Contrairement aux assurances classiques les taux d intérêt des assurances du FHA ne varient pas en fonction de la note de crédit 78 de l Emprunteur. Ils sont donc généralement plus intéressants pour les Emprunteurs ayant une note faible. Les assurances classiques sont extrêmement élevées pour les Emprunteurs dont la note est inférieure à 620 et excèdent 5 % par an pour ceux au-dessous de 575. b- Obligations du Prêteur et outils de contrôle du FHA Sur demande du FHA, les Prêteurs doivent pouvoir fournir sous 24 heures les informations concernant un dossier. Avant la conclusion du prêt, le Préteur doit réunir les documents suivants : certificats concernant les entreprises de travaux, rapport de l Expert indépendant sur les travaux et coûts, documents d architecte et contrat de vente. Le Prêteur doit consigner des informations dans son système de comptabilité (accounting system). Ces informations permettent de retracer tout l historique et toutes les opérations du prêt ainsi que le nom du propriétaire et l adresse du bien. En outre, toutes les informations, actions ou modifications concernant un dossier de prêt assuré par le FHA doivent être consignées dans un fichier personnel (servicing file) et conservées pendant au minimum 7 ans après la fin de toute activité concernant ce prêt. Les prêts sont inscrits dans un fichier national (Mortgage electronic registration system, MERS). Les informations concernant la prime versée au FHA sont portées dans le fichier FHAC (FHA Connect) géré par le FHA. 78 Contrairement à la France où l instauration d un «fichier positif» a été censurée par le Conseil constitutionnel, il est possible aux Etats-Unis d établir des fichiers à partir de données personnelles et de les diffuser à des tiers. Les Credit Bureaus collectent les historiques des remboursements des prêts, des cartes de crédits, crédits revolving, loyers etc. de tous les particuliers. Les trois principales sociétés actives à l échelle fédérale (les Consumer reporting agencies) sont : Experian, Equifax et TransUnion, et il existe bien d autres Credit Bureau locaux. Ces sociétés attribuent à chacun une note de crédit (credit score) qui est consultée par tous les prêteurs potentiels lors de l octroi d un nouveau financement. L absence de donnée conduit à une note assez basse. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 86

87 Les Prêteurs peuvent demander, dans des circonstances bien définies, des prolongations de la période de remboursement en utilisant une interface fournie par le HUD (Extensions and variances automated requests system, EVARS) du HUD. En cas d incident de paiement (delinquency ou default), le Prêteur doit également suivre une procédure fixée par le FHA. Les causes du défaut doivent être enregistrées dans un fichier détaillé (single family default monitoring system, SFDMS) et contacter le National Servicing Center (NSC) qui dépend du HUD et intervient pour faciliter le règlement des difficultés (octroi de délais de paiement, faciliter la revente du logement, reprofiler les mensualités) avec pour objectif de faciliter le recouvrement amiable et d éviter les expulsions, tout en minimisant les pertes (loss mitigation). Une calculatrice (calculator) est mise à disposition des Prêteurs afin de calculer le montant maximum du prêt, le taux d assurance, etc. c- Echéances de remboursement normales et anticipées 79 Les échéances de remboursement sont normalement imputées dans l ordre aux postes suivants : 1. La prime d assurance (MIP) qui doit être reversée chaque mois par le Prêteur au FHA, 2. Le compte séquestre, 3. Les intérêts sur le prêt, 4. L amortissement du prêt, 5. Les frais de retard (late charges) si le paiement est effectué avec un minimum de 15 jours de retard, 6. Les assurances optionnelles. Les remboursements anticipés (prepayments) doivent être acceptés par les Prêteurs sans occasionner de frais supplémentaires à la charge des Emprunteurs. d- Défaut de paiement 80 Le prêt hypothécaire permet au Prêteur de se saisir du produit de la vente du bien en cas défaut de paiement. L assurance du FHA contraint les acteurs du dispositif à suivre des procédures de mise en place, de gestion et de régulation. Les défauts de paiement (delinquency ou default) sont établis 30 jours après la date à laquelle l échéance était due. Ils doivent être rapportés par le Prêteur au National Servicing Center (NSC). Le NSC s adresse alors autant au Prêteur qu à l Emprunteur. Le FHA fixe une chronologie des actions en cas de défaut de paiement (loss mitigation option 81 ) et impose des procédures pour proposer des restructurations : abandon partiel de créance ou rééchelonnement des échéances (forbearance plan). C est uniquement quand toutes les tentatives pour éviter la saisie du logement (foreclosure) ont échoué que le Prêteur peut entamer une procédure conduisant à la vente du logement. Cette procédure est, dans un premier temps et dans la mesure du possible, concertée avec l Emprunteur qui a intérêt à effectuer lui-même la transaction. Ce n est qu en dernier ressort que la saisie et la vente forcée auront lieu, organisées par le Prêteur hsgh.pdf p hsgh.pdf pp. 600, 606, hsgh.pdf p hsgh.pdf p Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 87

88 Prise de renseignement auprès de l'emprunteur Recouvrement amiable Options de restructuration du crédit Vente amiable Vente forcée ACTIONS A METTRE EN PLACE PAR LE PRETEUR EN CAS DE DEFAUT DE PAIEMENT e- Frais facturables 83 Les frais liés au prêt (servicing fees and charges) sont encadrés (reasonable and customary) dans des limites fixées par le HUD. Certaines tâches ne peuvent donner lieu à des facturations par les Prêteurs (par exemple, les contacts téléphoniques ou écrits avec l Emprunteur, le recours au service juridique interne du Prêteur). Description des programmes particuliers du FHA concernant les personnes âgées et les travaux de rénovation A - Le dispositif 203(k) Le programme 203(k) du FHA aux Etats-Unis apporte des garanties sur les prêts immobiliers avec travaux de rénovation, qu il s agisse de financer : La réhabilitation d un bien immobilier et le rachat du prêt immobilier contracté pour l achat de ce bien, L acquisition d un logement et sa réhabilitation. Le dispositif 203(k) doit son nom à la section de la Loi nationale sur l habitat de 1934 (National Housing Act 12 U.S.C. 1709(4k)) auquel il se réfère. C est un système de garantie, par le FHA, des prêts hypothécaires (FHA insured mortgage) servant à financer par un même prêt à la fois le financement d un bien immobilier et les travaux de rénovation ou d amélioration nécessaires sur ce bien. Le prêt 203(K) se décline en deux sous-dispositifs : Un prêt limité (streamlined ou limited) : prêt finançant l achat et des travaux d une valeur inférieure à $, pas de minimum, valable pour des travaux et réparations mineurs (non structurels sans exclure les travaux d embellissement), le recours à un Expert indépendant est facultatif, hsgh.pdf p. 579 et tableau p Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 88

89 Un prêt standard (standard ou regular) : prêt finançant l achat et des travaux d une valeur minimale de 5 000$. Le montant du prêt peut atteindre jusqu à 110% de la valeur après travaux estimée du bien. Dans ce cas, le bien est soumis à deux évaluations obligatoires avant la signature du prêt : sa valeur à l achat et sa valeur après travaux, le recours à un Expert indépendant est obligatoire. Il peut être complémentaire des dispositifs d aide aux victimes de catastrophe naturelle (disaster), des dispositifs de financement de l efficacité énergétique ou des technologies solaires et éoliennes. Le montant maximum du prêt est basé sur la valeur du bien après travaux (valeur estimée ou valeur de marché avant travaux + coût des travaux). Son montant ne peut dépasser 110 % de cette valeur. Les conditions d entrée dans le dispositif a- Les Expert indépendants 84 Homologation Les experts indépendants postulent en ligne en fournissant les preuves de leurs compétences et qualifications nécessaires, puis sont enregistrés dans un répertoire national. L Expert indépendant doit posséder l une au moins des qualifications suivantes : o o o Architecte diplômé d Etat, Ingénieur diplômé d Etat, Un minimum de 3 années d expérience en tant qu entrepreneur en rénovation, ou inspecteur du bâtiment. L Expert indépendant ne doit être inscrit sur aucun des trois fichiers : o o o Le Système de gestion des fournisseurs de contrats publics (System for Award Management, SAM) de l Administration des services généraux, afin de garantir une indépendance de l Expert indépendant, La liste d exclusion (limited denial of participation list, LDP) du Ministère du logement qui recense les personnes exclues des dispositifs du HUD (cette liste ne comporte actuellement que 13 noms), Le fichier de signalement d incidents de crédits (Credit alert verification reporting system, CAIVRS) qui recense les personnes ayant fait défaut sur un précédent crédit. Documents à fournir par les Experts indépendants : o o o o Courrier d intention (narrative description) démontrant que le programme 203(k) est compris et qu ils sont en capacité de conduire des études de faisabilité et de préparer tous les documents nécessaires au dispositif, Indication de l Etat (ou des Etats) dans lequel l Expert indépendant souhaite exercer, Copie des diplômes ou licences d Etat, Si l Expert indépendant est retenu, il est inscrit sur un registre national (roster) et reçoit un numéro d identification (identification number) qui doit apparaître dans tous les documents signés par l Expert indépendant. Cette inscription doit être réactualisée tous les deux ans par k Consultant Application and Approval Process.pdf Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 89

90 l Expert indépendant. Pour autant, cela ne constitue pas une garantie de la qualité du travail de l Expert indépendant. b- Rôle 85 L appel à un Expert indépendant est requis dans le dispositif standard et optionnel dans le dispositif limité. L Expert indépendant inspecte le bien et réalise : o o o o o o o L étude de faisabilité (feasibility study) financière si elle est demandée par l Emprunteur ou le Prêteur, donnant une première idée du coût des travaux, L inspection du bien (consultant inspection) portant sur 35 points de contrôle (contrôle qui s apparente au DPE et diagnostics en vigueur en France) débouchant sur une description de l état du bien avant travaux et une liste des travaux nécessaires afin de remplir les conditions de salubrité des logements (Minimum property requirements ou standards, MPR ou MPS), La préparation ou la réunion des documents d architecte et d urbanisme (architectural exhibits) tels que : les plans, le raccordement aux réseaux publics, l étude des sols, Un document cadre pour les travaux (work write up) répondant aux 35 points de l inspection et définissant si un permis de construire est nécessaire, et l estimation des coûts (cost estimate) en distinguant le prix des matériaux et de la main d œuvre, dans le respect des normes de salubrité et de sécurité de l habitat, L inspection des travaux avant appel de fonds (draw request inspection) afin de s assurer de la bonne conformité de leur exécution, Le cas échéant, sur demande du Prêteur ou de l Emprunteur, un ordre de travaux modificatif (change order), Le cas échéant une alerte en cas de problèmes dans l exécution des travaux (arrêt de plus de 30 jours, déviations par rapport à la description initiale des travaux, problèmes divers). L Expert indépendant doit fournir au Prêteur : o o o o Sa certification incluant une déclaration sur l honneur, Le contrat signé avec l Emprunteur, Les inspections et appels de fonds, Les ordres de travaux modificatifs chiffrés. Les Experts indépendants facturent des frais dont les montants maximums sont fixés par le FHA. o L étude de faisabilité (feasibility study optionnelle) : 100$, o o o o Les expertises préalables aux travaux (work write-up) de 400 à 1 000$ en fonction du montant des travaux, Avant chaque appel de fond (draw request), 350$ pour l inspection des travaux, 100$ en cas de modification de travaux, Quelques sommes complémentaires peuvent être facturées dans certaines conditions, comme les frais kilométriques k Rehab. Program Consultant Requirements.pdf Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 90

91 c- Le bien 86 Les biens finançables doivent être construits depuis au minimum un an et sont : Une maison individuelle, dont au moins 51 % de la surface sert à des fins d habitation, Une copropriété selon certaines dispositions, Une maison individuelle, vendue aux enchères par le Ministère du logement (HUD) dans le cadre d une saisie hypothécaire. Types d améliorations finançables (quelques exceptions dans le cadre du prêt limité) : Division d une maison individuelle ou d un immeuble en lots (jusqu à 4), Reconstruction d un bien voué à la démolition si les fondations sont récupérables, Réparation, reconstruction ou surélévation d un bien, Mise aux normes d un logement insalubre, assainissement, plomberie, chauffage, électricité, toiture, installation de détecteurs de fumée, couverture de peintures au plomb, Modernisation et améliorations esthétiques (peinture, achat d une cuisine, d électroménager ), intervention sur les clôtures, voies d accès, amélioration paysagère, intervention sur les équipements extérieurs (patios, porches, garage), Rénovation énergétique (energy conservation improvements), Adaptation du logement aux personnes à mobilité réduite, Construction d un abri contre les tempêtes. Les travaux pour des équipements de luxe ou pour un usage commercial ne sont pas éligibles. Les travaux doivent respecter les normes de salubrité et d efficacité énergétique en vigueur, et, dans le cas d extension de la surface habitable, augmenter la valeur du bien. Les travaux ne doivent pas nécessairement être faits par une entreprise, l auto-réhabilitation est finançable. Le fonctionnement du dispositif 87 a- Mise en place Lors de la mise en place du prêt, un contrat de prêt (rehabilitation loan agreement) est signé entre le Préteur et l Emprunteur. Le Prêteur doit imposer à l Emprunteur de faire appel à des experts indépendants (consultants) agréés par le FHA pour prendre en charge le processus dans son ensemble. Ils déterminent l éligibilité du projet, la valeur du bien, le coût des travaux, et font l interface entre les entreprises et le Prêteur. Le prêt 203(k) est décaissé pour financer l acquisition du logement ou le rachat de prêt. Les montants correspondant au financement des travaux sont placés sur un compte séquestre (escrow account) rémunéré et les fonds sont débloqués au fur et à mesure des travaux, après évaluation de l avancée des travaux dans une logique de contrôle qualité. Si la provision pour les travaux n est pas totalement utilisée, les fonds restant sur le compte peuvent financer des aménagements supplémentaires ou rembourser le capital emprunté par anticipation. b- Durée k Rehabilitation Program Guidelines as of pdf k Rehabilitation Program Guidelines as of pdf Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 91

92 La période de travaux ne peut excéder 6 mois. Le prêt doit inclure le montant des échéances de remboursement (financeable mortgage payment reserve) (au maximum 6 échéances) si le logement est inhabitable pendant les travaux et que l Emprunteur doit se reloger. Une réserve pour imprévus (contingency reserve) doit être constituée pour financer les éventuels coûts liés à des imprévus de travaux, selon les cas, elle s élève à 10 à 20 % du montant prévu des travaux. L Emprunteur peut demander un délai supplémentaire si les travaux ne sont pas achevés dans les temps. c- Montants Les frais et coûts finançables dans le prêt sont : les coûts de construction, de réparation et de réhabilitation, les honoraires d architectes, d ingénieurs et d Experts indépendants, les frais d inspection durant les travaux, de dépôt de permis et d études de faisabilité. Les coûts de rénovation énergétique (energy efficiency) ou d énergie solaire sont intégrés dans un prêt qui peut être contracté en parallèle. Les frais financiers (financeable mortgage fees) concernant l origine du prêt (origination) peuvent également être intégrés dans le montant du prêt à hauteur de 350$. La valeur du bien doit être évaluée à l achat mais également après travaux, en faisant appel à un expert reconnu par le FHA. Le montant maximum du prêt en cas d achat du logement est déterminé par : Le ratio prêt / valeur (loan to value, LTV, ratio voir supra), déterminé en fonction de l historique de crédit (credit score) de l Emprunteur. Plus le score est élevé, plus le montant du prêt peut être important. Ce ratio est ensuite appliqué au plus petit des deux montants suivants : Le ratio «prêt valeur» (loan to value ratio) appliqué à la valeur avant travaux, plus les coûts, frais, et réserves finançables, ou à 110 % de la valeur après travaux, (résultat le plus faible), Les limites nationales de prêt hypothécaire (Nationwide Mortgage Limits). Le montant maximum du prêt ne doit pas inclure les dépenses de rénovation énergétique, qui peuvent faire l objet d un prêt spécifique (energy efficient mortgage) qui finance le coût d un «energy package», soit un ensemble d améliorations énergétiques dont les économies engendrées remboursent, dans leur durée de vie, le coût des travaux et équipements. Ce prêt s ajoute ensuite au dispositif 203(k) tout en ne pouvant pas dépasser 110 % de la valeur du bien après travaux. En cas de recours au prêt limité, le montant du Energy package n est pas compris dans la limite des $. B - Prêt à la rénovation énergétique (Energy Efficient Mortgage program (EEM) 88 Partant du principe que si le logement est moins énergivore, donc les factures énergétiques moins élevées, l Emprunteur aura moins de mal à rembourser son prêt principal et pourra même contracter un prêt supplémentaire, le FHA propose un prêt dédié à la rénovation énergétique. Ce prêt a été testé dès 1992 dans 5 Etats, avant d être étendu à tous les Etats 3 ans plus tard. Fonctionnement Ce prêt finance à la fois l achat de la résidence principale (ou le rachat de prêt) et la rénovation. Le montant correspondant aux économies d énergie permises par les travaux pendant la durée du prêt n est pas pris en compte dans l assiette de la garantie (ni dans le ratio de l apport personnel). Cette évaluation doit être validée par un Expert habilité (home energy assessor). 88 Energy efficient mortgage EEM, voir sur le site du HUD : et Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 92

93 Ainsi, le prêt peut permettre d acheter un logement à haute performance énergétique avec une assurance calibrée sur un montant moins élevé, correspondant à un logement standard (peu isolé). Le montage du prêt est pris en charge par le Prêteur, le FHA n intervenant que pour assurer le Prêteur contre les défauts de paiements. Le prêt peut être complémentaire d autres prêts assurés par le FHA et les intérêts liés au prêt sont déductibles des impôts sur le revenu. Les prêts à la rénovation énergétiques peuvent être souscrits en complément à un prêt 203(k). Les mêmes règles s appliquent aux deux types de garanties. Nature des dépenses (Energy Package) Les dépenses prises en compte peuvent être de plusieurs natures : travaux de rénovation (matériaux et main d œuvre), installations de chauffage ou de climatisation moins énergivores, de production d énergies solaire ou éolienne. Elles doivent être évaluées par un Expert habilité. Les frais d expertise peuvent être financés. Le montant des travaux de rénovation énergétique «energy package» correspond au montant le moins élevé : du montant évalué par l expert, 5 % du montant correspondant à 115 % du prix médian des maisons dans la zone. C - Title I Home and Property Improvement Loans Il s agit de prêts pour des rénovations d un montant maximum de USD pour des maisons individuelles (ou pour des logements collectifs pour un montant maximum de USD et de USD par logement). La durée du financement peut aller jusqu à 20 ans pour des maisons individuelles, 15 ans pour des maisons préfabriquées. Ces prêts peuvent être souscrits en complément d un prêt garanti dans le cadre du programme 203(k) Rehabilitation Mortgage. Documents de référence Handbook issued December 30, 2016.pdf : document reprenant l ensemble du dispositif 203k Rehab. Program Consultant Requirements.pdf : décrit les tâches des Experts indépendants 203k Consultant Application and Approval Process.pdf : décrit les conditions pour devenir Experts indépendants FY16 Module 203k Rehabilitation Program and Consultant Requirements.pdf : support de formation pour les Experts indépendants FHA MIP Rates.pdf : donne les taux des primes d assurance Mortgagee Application and Eligibility Req. 1.b.pdf : décrit les conditions pour devenir Prêteur 203k Rehabilitation Program Guidelines as of pdf : document résumant les grandes lignes de la mise en place du dispositif Autres sources : Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 93

94 Contacts au HUD : Lisa Saunders, Director - Office of Single Family Program Development - HUD / FHA Jim Warycha - Office for International and Philanthropic Innovation - U.S. Department of Housing and Urban Development Justin Scheid - Deputy Director - Office for International and Philanthropic Innovation - U.S. Department of Housing and Urban Development Joshua Geyer - U.S. Department of Housing and Urban Development - Office of Economic Resilience Kevin Stevens, Director - U.S. Dept of Housing & Urban Development, Office of Single Family Program Development, Home Mortgage Insurance Division Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 94

95 Annexe 4 : Le système public de garanties des crédits immobiliers au Canada La Société Canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) Historique : La Société canadienne d'hypothèques et de logement est un organisme fédéral qui a été créé en 1946 à la suite de l'adoption d une loi nationale sur l'habitation qui confère au gouvernement fédéral un rôle prééminent pour mener la politique du logement, dans un contexte de croissance urbaine extrêmement rapide. La SCHL cumule des responsabilités en termes d évolution des normes constructives, de conception et réalisation de programmes de rénovation urbaine avec un rôle de constructeur et de bailleur social, et un rôle financier de garantie et de refinancement des prêts hypothécaires. Ces trois facettes de l activité de la SCHL ont évolué en fonction de l évolution des besoins : La SCHL a un rôle de régulateur et de définition des normes de construction et de rénovation des logements. Elle a joué un rôle prééminent de promotion des techniques de construction de maison à ossature de bois, pour en faire une technique industrielle, rapide et abordable. Elle a également encouragé la progression des chantiers d'immeubles de logements collectifs qui ont dépassé celles de maisons individuelles dans les années 60. Dans les années 80, la réglementation a évolué en s appuyant sur les programmes de recherche et développement initiés par la SCHL concernant la qualité de l'air intérieur, la ventilation et les problèmes d'humidité. En 1988, la SCHL a créé les Prix d'excellence en habitation pour reconnaître les réalisations exceptionnelles et mettre en valeur les innovations et les pratiques exemplaires. Puis elle développe dans les années 90 des concepts constructifs brevetés favorisant l efficacité énergétique. La SCHL réalise des programmes de construction de logements en accession sociale à la propriété depuis la fin des années 40, financés par l Etat Fédéral et les Provinces. A partir des années 50, la SCHL s est également engagée sur des projets de rénovation urbaine, en tant que constructeur-bailleur social. A partir des années 70, la SCHL a lancé un programme d'aide pour l'accession à la propriété (PAAP), destiné à faciliter l'accession à la propriété aux personnes à faible revenu, des programmes de réhabilitation de logements insalubres dans les centres-villes, ainsi qu en milieu rural, en particulier pour les communautés indiennes (les Autochtones). De plus, la SCHL a élargi ses activités sur le plan international et lancé le Centre canadien d'exportation pour l'habitation (aujourd'hui SCHL International) afin de faire connaître et faire valoir à l'étranger le savoir-faire canadien en matière d'habitation. Le rôle financier de la SCHL : Ce rôle est comparable à celui du FHA des Etats-Unis : apporter aux prêteurs une garantie des emprunts des particuliers pour la construction et la rénovation des logements et de faciliter leur refinancement en rachetant ces créances aux sociétés de crédit et de prêts hypothécaires. A ce titre, la SCHL a été autorisée à constituer un fonds de réserve alimenté par les bénéfices réalisés sur ces activités. Cette activité a été étendue en 1954, grâce à une modification de la Loi nationale sur l'habitation permettant à des banques conventionnées d'accorder des prêts avec l assurance prêt hypothécaire octroyée par la SCHL. La SCHL a mis sur pied les titres hypothécaires «LNH» en 1986 qui sont des titrisations de créances hypothécaires résidentielles pour accroître les sources de refinancement à faible coût pour les prêts hypothécaires résidentiels. Toujours dans l optique de limiter Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 95

96 les taux d intérêts des crédits hypothécaires, la SCHL a lancé en 2001 les Obligations hypothécaires du Canada. Comme le FHA aux Etats-Unis, la SCHL est organisée pour des traitements de masse face aux banques prêteuses et aux particuliers. Dès 1996, la SCHL a lancé un système de traitement automatisé des demandes d'assurance prêt hypothécaire permettant d'approuver instantanément les demandes d assurance des prêts hypothécaires qui répondent à ses critères d intervention. En 1999, une nouvelle modification de la Loi nationale sur l'habitation a permis de réduire le montant d apport personnel minimum de 20 à 5 % à la suite de retours d expérience sur un projet pilote initié en En 2005, la SCHL a lancé un programme en faveur des logements «écoénergétiques» (construction neuves ou rénovations) en prévoyant de rembourser 10 % de la prime d'assurance prêt hypothécaire. Elle a également adapté son assurance prêt hypothécaire pour faciliter l accès au crédit aux «membres des Premières nations». Conditions d éligibilité des Emprunteurs, critères d octroi des crédits, biens finançables Les modalités générales de l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les propriétaires occupants 89 La limite supérieure de la valeur du bien immobilier est de : CAD (soit environ ). Le prêt assuré doit obligatoirement être souscrit et administré par un Prêteur agréé. Celui-ci s engage aux termes de la police d assurance qui le lie à la SCHL à mener l analyse de la demande de prêt conformément aux pratiques usuelles en matière de crédit hypothécaire et au manuel de procédure, s agissant de la vérification de l apport personnel de l Emprunteur, de ses revenus et de sa solvabilité. Le montant minimum de l apport personnel de l Emprunteur : 5% du prix du bien s il est inférieur à CAD, plus 100 % des frais de transaction (qui peuvent représenter 1,5 % à 4 % du prix d'achat de la propriété). Si le prix dépasse CAD : 5 % pour la première tranche de CAD plus 10 % pour l excédent, plus 100% des frais de transaction. La capacité de remboursement de l Emprunteur est évaluée à partir du ratio «frais de logement mensuels» 90 / revenu brut 91 du ménage, avec un maximum de 32 % et du ratio «total de l endettement /revenu brut du ménage» qui ne doit pas dépasser 40 %. Montant des primes 92 La SCHL perçoit des primes payées par les banques prêteuses, qui les répercutent aux Emprunteurs. Le niveau de prime pratiqué est fixé en fonction du «rapport prêt-valeur» équivalent au «loan to value ratio» Définis comme : le remboursement du prêt immobilier, les impôts et taxes locales, les coûts de chauffage, le loyer annuel du terrain (en cas de propriété sur un terrain loué) et la moitié des charges de copropriété (en cas de logement collectif). 91 Avant impôt. 92 FHA MIP Rates.pdf Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 96

97 Rapport prêt-valeur Prime s'appliquant au montant total du prêt 65 % ou moins 0,60 % 75 % ou moins 0,75 % 80 % ou moins 1,25 % 85 % ou moins 1,80 % 90 % ou moins 2,40 % 95 % ou moins 3,60 % La prime perçue par la SCHL peut être versée en une seule fois ou ajoutée au montant du prêt et incluse dans les remboursements. Contrairement au système du FHA aux Etats Unis, la rémunération de la FCHL ne dépend pas de la durée du prêt et ne comporte pas de prime calculée prorata temporis. Globalement, le niveau de prime de la FCHA est très inférieur à celui du FHA. Les relations entre la SCHL et les prêteurs L agrément des prêteurs par la SCHL Les banques doivent être agréées en vertu de la Loi nationale sur l habitation (LNH) pour consentir, souscrire et/ou administrer des prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL). Environ 110 établissements sont agréés, dont 65 à l échelle de l ensemble des Provinces. La SCHL examine les demandes d agrément des Prêteurs au cas par cas. Le demandeur est également tenu de démontrer l adéquation de ses procédures et contrôles concernant la qualité des données, leur vérification, les chaînes de pouvoirs, la formation du personnel, prévention de la fraude et protection des systèmes d information. Les Prêteurs doivent souscrire la police d assurance de la SCHL. Cette police d assurance engage le Prêteur à se conformer à l ensemble législatif, règlementaire qui régit l activité de la SCHL ainsi que ses manuels contenant des lignes de conduite et des directives additionnelles de la SCHL et l utilisation du système d approbation automatisée «emili» (cf ci-dessous). Les Prêteurs qui viennent d obtenir le titre de Prêteur agréé sont soumis à une période d essai initiale, pendant laquelle ils doivent obtenir des résultats satisfaisants en matière d assurance et de contrôle de la qualité : Formation prescrite sur l assurance prêt hypothécaire de la SCHL (produits, processus de demandes, prévention de la fraude et gestion des cas de défaut), Examen d un échantillon de dossiers de souscription et de gestion de cas de défaut dans l année suivant le début des activités de crédit assuré ou dès que 500 prêts assurés ont été versés, Suivi plus fréquent pouvant inclure le renvoi aléatoire de dossiers à un souscripteur pour validations supplémentaire et encadrement du Prêteur et des rapports sur les prêts en souffrance depuis 30 ou 60 jours, Vérification plus poussée des règlements après le paiement. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 97

98 Cette durée d essai peut durer d ordinaire 2 ans si les résultats initiaux sont favorables. Une fois la période d essai terminée, la SCHL peut lever l ensemble ou une partie des restrictions appliquées, mais si des motifs de préoccupation sont soulevés à l égard de la souscription et/ou de l administration du portefeuille du Prêteur agréé, l ensemble ou une partie des restrictions applicables pendant la période d essai peuvent être appliquées à nouveau. Par la suite, le maintien du bénéfice de la police d assurance est conditionné à l observation par le prêteur de tous ses engagements à l égard de la SCHL : engagements d information, de déclaration de défaut, de gestion diligente des dossiers, de conservation des pièces des dossiers, etc. En particulier, en phase de pré-contentieux, le prêteur s engage à collaborer avec la SCHL et prendre les mesures qu elle lui prescrit pour conforter sa créance. Le centre de souscription de la SCHL La SCHL s est dotée d un système d'approbation en ligne des demandes d'assurance prêt hypothécaire, qui permet d obtenir un accord de crédit instantanément. Ce système «emili» permet d analyser de manière uniforme, complète et objective les risques liés à l Emprunteur, à la propriété et au marché. La gestion des cas de défaut La SCHL met à disposition des Emprunteurs et des Prêteurs des guides en vue de favoriser une intervention rapide et concertée et la mise en œuvre d un plan de gestion du défaut de paiement. Vis-à-vis des Prêteurs agréés, la SCHL propose des formations concernant notamment ses outils de gestion des cas de défaut. Elle leur donne mandat pour intervenir rapidement auprès de leurs clients, sans consultation préalable de la SCHL. La gestion des cas de défaut peut passer par : un report de paiement temporaire à court terme, l allongement de la période de remboursement, la capitalisation des échéances impayées pour les répartir sur la période d amortissement restante, Une adaptation temporaire des modalités de remboursement. La SCHL dispose d un service de gestion des demandes de règlement et des cas de défaut auquel les Prêteurs peuvent recourir pour gérer les cas complexes. Lors de la demande de règlement en cas de défaut, la SCHL règle 100 % des coûts admissibles au Prêteur, dès lors que le Prêteur est en mesure de fournir à la SCHL un titre de propriété négociable, et a mis en œuvre le processus de recouvrement forcé à la demande de la SCHL. Le Prêteur agréé doit chercher en premier lieu à obtenir une indemnisation de tout assureur ayant émis une police d assurance à l égard du Prêt à l habitation, de la Sûreté ou de la Propriété, autre que la Police, ou d un fonds d assurance, ou d un fonds d indemnisation gouvernemental, aux termes duquel le Prêteur agréé ou l Emprunteur peut présenter une réclamation. Le montant admissible correspond alors au capital restant dû, auquel s ajoutent les frais et intérêts dus par l Emprunteur. Les pertes ou dommages résultant de négligences du Prêteur sont déduits de ce montant, de même que le produit de la réalisation de la Sûreté et de la vente de la Propriété, le montant des loyers ou autres revenus de la Propriété, et tout montant perçu par le Prêteur aux termes de polices d assurance ou fonds d indemnisation, avant la demande de règlement. La SCHL peut également choisir d indemniser le prêteur au fur et à mesure des échéances du prêt initial. La SCHL gère ensuite la procédure de vente des logements. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 98

99 Le rôle de la SCHL sur le refinancement des prêts immobiliers Les obligations sécurisées Le refinancement des prêts immobiliers est alimenté par le marché des Obligations Sécurisées. Ces titres de créance sont émis par des institutions financières et garantis par des portefeuilles d actifs, qui sont séparés des actifs de l émetteur en cas d insolvabilité ou de faillite de ce dernier 93. La SCHL est responsable de l administration du cadre juridique des obligations sécurisées. Elle tient le registre des émissions, et peut suspendre les émetteurs. En revanche, le gouvernement et la SCHL ne fournissent aucune garantie ni aucun cautionnement pour les émissions d obligations sécurisées. Les Titres hypothécaires LNH (Loi nationale sur l Habitation) Les titres hypothécaires (TH) LNH constituent des émissions obligataires qui bénéficient spécifiquement d une garantie de la SCHL. Ces titres hypothécaires émis par les intermédiaires financiers agréés peuvent être souscrits par les particuliers ainsi que par les investisseurs institutionnels 94. Les prêts qui font l objet de la titrisation sont assurés contre le risque de défaut des Emprunteurs soit par la SCHL, soit par un assureur hypothécaire privé agréé. La SCHL apporte une garantie aux investisseurs couvrant le paiement du capital et des intérêts des montants dus sur les titres hypothécaires LNH en cas de défaut de l Émetteur. La SCHL examine les conditions de titrisation des portefeuilles titrisés (les «Blocs» 95 ) et donne une autorisation expresse pour chaque émission. Une fois les TH LNH émis, l Émetteur n est plus propriétaire des Prêts formant le bloc ; il les cède à la SCHL, laquelle agit en qualité de fiduciaire au nom des Investisseurs. Aux termes de sa garantie, la SCHL assure aux Investisseurs que les montants dus aux termes du certificat leur seront versés à l échéance, même si les montants correspondants au Bloc n ont pas été payés ni recouvrés. L Émetteur reste responsable de l administration des Prêts. 93 Ces mécanismes s appliquent de façon comparable en Europe et aux Etats Unis (les «covered bonds»). 94 Source : 95 La taille minimale d un Bloc est de CAD (environ EUR). Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 99

100 Sources et contacts Rapport de l ACPR : Analyses et Synthèse Le financement de l habitat en N 71 Juillet 2016 Observatoire réalisé par Crédit Logement et CSA (10 ème édition de Juin 2016 par Crédit Logement) Etude du CESE présenté par Mme Corinne Griffond au nom de la section Cadre de vie (2008) «Les viagers immobiliers en France» Mission interministérielle sur l adaptation de la société française au vieillissement de sa population (2013) Jim Ogg «Le prêt viager hypothécaire», Retraite et société 2012/1 (n 62), p INED Revue Population & Sociétés : n 483 Nov 2011 «La dépendance : aujourd hui l affaire des femmes, demain davantage celle des hommes?» Les chantiers leroymerlinsource numéro 5 (2013) «J y suis, j y reste!» Recherche psychosociale sur les motivations des personnes âgées à rester chez elles. Note de recherche Désadaptation de l habitant âgé et très âgé à son logement : Quels enjeux personnels et collectifs? Marie Delsalle, psychologue, psychanalyste Louise Overton, «Le rôle des prêts viagers hypothécaires chez les seniors : études de cas au Royaume-Uni», retraite et société 2012/1 (n 62), p Compléter ses ressources : comparaison entre la vente en viager et le prêt viager hypothécaire, AJDI 2011 p. 351, L. Galliez Revue Conseils des Notaires : Hors série N 5 de mai 2016 intitulé "Alzheimer & dépendance" 338 un Prêt viager hypothécaire peut prévoir un remboursement régulier des intérêts - BPIM (Bulletin pratique immobilier) 5/15 L hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire, Revue de droit bancaire et financier n 3, mai 2006, dossier 15, M. Grimaldi. Compléter ses ressources : comparaison entre la vente en viager et le prêt viager hypothécaire, AJDI 2011 p. 351, L. Galliez 4590 Règlementation du prêt viager hypothécaire, Le Lamy droit immobilier, 2016 Rapport Assemblée Nationale n 2736 en date du 16 novembre 2015 (commission spéciale pour l examen du projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte) Le prêt viager hypothécaire, RTD Com 2006, p. 642, D. Legeais Précisions sur les conditions d accès au prêt viager hypothécaire, Revue Lamy droit civil, n 105, 1er juin 2013 L insuccès du prêt viager hypothécaire, La semaine juridique notariale et immobilière n 12, 25 mars , C. Gijsbers ; voir note n 15 Revue Conseils des Notaires : Hors série N 5 de mai 2016 intitulé "Alzheimer & dépendance" Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 100

101 Index des tableaux et figures Figure 1 Impact des profils d amortissement pour un prêt dont des caractéristiques de taux et de durée identiques (4 % par an _ et 20 ans) Figure 2 Evolution de la structure des garanties sur les prêts à l habitat (Analyses et synthèses le financement de l habitat en ACPR) Figure 3 cité par Gaël GIRAUD, Illusion financière, des subprimes à la transition écologique. Troisième édition revue et augmentée. Les éditions de l Atelier, février Figure 4 Schéma des risques couverts par les assurances contre le décès, la perte d autonomie, l invalidité et l incapacité temporaire Figure 5 Effectifs des personnes souffrant d une affection de longue durée en France Figure 6 Evolution du nombre et de la répartition des demandes d assurance DIT de 2010 à Figure 7 Demandes d assurance en 2015 répartition selon le type de couverture Figure 8 Détail sur les solutions proposées en cas de recours en Figure 9 répartition des demandes d assurance de prêts présentant un risque aggravé et ayant fait l objet d une proposition de surprime Figure 10 Part des logements équipés pour faire face au handicap dans différents pays européens Figure 11 - Evolution de la production semestrielle de Equity Release 2006 à Figure 12 - Evolution du pourcentage de prêts hypothécaires à l habitation en souffrance au Canada et aux Etats-Unis, de 2006 à T ( 2016 Société canadienne d'hypothèques et de logement) Figure 13 Evolution de 1995 à 2016 du nombre et du montant des prêts garantis par le FHA Figure 14 Evolution du taux de créances douteuses et litigieuses aux Etats-Unis par rapport à l encours de prêts (prêts à la consommation et prêts immobiliers) de 1998 à Figure 15 Taux de CDL selon l année de réalisation du prêt (données du T3 2016) Figure 16 Taux de CDL selon le Credit Score des emprunteurs (données du T3 2016) Figure 17 Impact de la SCHL sur le marché des prêts immobiliers au Canada Figure 18 Evolution du ratio Prêt/Valeur des crédits garantis par la SCHL Figure 19 Evolution de la répartition des prêts garantis par la SCHL selon leur score Figure 20 Evolution des prêts garantis par le FGAS de 1994 à Figure 21 Production de prêts garantis par le FGAS (nouveaux encours) Figure 22 - schéma de garantie de la SGFGAS Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 101

102 Figure 23 Evolution des encours de crédits considérés comme douteux et litigieux en France de 2001 à Figure 24 Evolution de la structure des garanties sur les prêts à l habitat Figure 25 - Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants selon le type de logement et la période de construction (Siterre 2016) Figure 26 - Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants selon l âge de la personne de référence, et le décile de revenus (Siterre 2016) Figure 27 - Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants selon l âge de la personne de référence, et l éligibilité aux aides de l ANAH (Siterre 2016) Figure 28 Effectif des ménages qui ont la capacité de financer des travaux selon les scénarios «fil de l eau» et «ambitieux» selon les déciles de «reste à vivre» Figure 29 - Répartition des effectifs de ménages propriétaires occupants (en millions de logements) en fonction de leur éligibilité à trois dispositifs de financement : prêt moyen terme, PAM et PVH (Energies Demain) Figure 30 - Répartition des effectifs de ménages selon l éligibilité aux différents types de financement Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 102

103 L ADEME EN BREF L'Agence de l'environnement et de la Maîtrise de l'énergie (ADEME) participe à la mise en œuvre des politiques publiques dans les domaines de l'environnement, de l'énergie et du développement durable. Elle met ses capacités d'expertise et de conseil à disposition des entreprises, des collectivités locales, des pouvoirs publics et du grand public, afin de leur permettre de progresser dans leur démarche environnementale. L Agence aide en outre au financement de projets, de la recherche à la mise en œuvre et ce, dans les domaines suivants : la gestion des déchets, la préservation des sols, l'efficacité énergétique et les énergies renouvelables, les économies de matières premières, la qualité de l'air, la lutte contre le bruit, la transition vers l économie circulaire et la lutte contre le gaspillage alimentaire. L'ADEME est un établissement public sous la tutelle conjointe du ministère de la Transition Écologique et Solidaire et du ministère de l'enseignement Supérieur, de la Recherche et de l'innovation. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 103

104 ETUDE SUR LE PRET VIAGER HYPOTHECAIRE («PVH») APPLIQUE A LA RENOVATION ENERGETIQUE DU LOGEMENT Résumé A l occasion de la loi TE-CV, le législateur a souhaité améliorer l attractivité du Prêt Viager Hypothécaire en permettant que les intérêts sur le Prêt Avance Mutation, formule de prêt dérivée du PVH, puissent être échelonnés sur la durée du prêt plutôt que capitalisés jusqu au remboursement final. On constate cependant une faible audience du Prêt Viager Hypothécaire (de l ordre d un millier de dossier par an) et l absence d impact de l introduction de sa variante sous la forme du Prêt Avance Mutation, et ce dans un contexte d insuffisance de l offre de prêt bancaire pour le financement de la rénovation énergétique, en particulier pour les «Seniors». L objectif initial de cette étude est de comprendre pourquoi le Prêt Avance Mutation n a, à ce jour, pas l impact escompté, d évaluer son potentiel, et d anticiper sur les mesures complémentaires qu il serait utile de mettre en œuvre à court et moyen termes. Cet objectif a été repensé pour explorer plus largement les moyens de dynamiser le marché de la rénovation / adaptation des logements des «Seniors», grâce au levier d un financement adapté. L approfondissement des propositions formulées pourrait intervenir dans le cadre du plan d expérimentation du Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) sur les approches globales de la rénovation énergétique. Ce serait le moyen de relier les questions concernant le financement hypothécaire de la rénovation aux autres volets de la problématique plus vaste du «tiers de confiance» en matière de rénovations énergétiques. Etude sur le prêt viager hypothécaire («PVH») appliqué à la rénovation énergétique du logement. PAGE 104