Paris Centre Ouest. Le marché des bureaux 2ème trimestre 2008 Juillet 2008

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1 Paris Centre Ouest Le marché des bureaux 2ème trimestre 2008 Juillet 2008

2 Chiffres clés et marché de l'investissement Le marché de Paris Centre Ouest au 1er semestre 2008 : Paris Centre Ouest dont QCA - Un marché de l'investissement peu actif et uniquement sur des acquisitions de 10 à 50 millions, - Une meilleure orientation des transactions intermédiaires au 2ème trimestre, - Des loyers moyens en progression et des valeurs prime stables, - Un marché toujours sous offreur en petites surfaces, alors que le stock de surfaces supérieures à m² s'alourdit, - L'écoulement des livraisons du second semestre 2008 est au cœur des préoccupations. Plus de transactions, mais sur des actifs de 10 à 50 millions d'euros Le marché de l'investissement enregistre pour le second semestre consécutif un niveau d'activité très faible tant au niveau de l'ile-de-france qu'à Paris Centre Ouest inclus QCA. Au deuxième trimestre, 314 millions d'euros seulement auront été investis dans 12 transactions, un nombre de ventes certes en progression mais qui auront porté essentiellement sur des actifs entre 10 et 50 millions d'euros. Les compagnies d'assurance poursuivent leur politique d'arbitrage d'actifs devenus non stratégiques au profit de propriétaires privés ou encore de fonds étrangers, du Moyen-Orient en particulier. L'analyse des taux de rendement est rendue difficile par l'absence de transaction de référence et aujourd'hui le marché est davantage impacté par des transactions phares qui ne sont finalement pas réalisées. Le depricing des actifs est en cours mais son étendue reste encore à préciser. Il pourrait être de l'ordre de 100 points de base à par rapport au 4ème trimestre Le second semestre devrait être riche d'enseignements, un certain nombre d'opérations devraient être finalisées, permettant ainsi de ré-étalonner le marché et de redonner un peu de clarté et de visibilité aux investisseurs, tant vendeurs qu'acheteurs. Chiffres clés du marché des bureaux Paris Centre Ouest (dont QCA) Indicateurs er sem 2008 Evol. Demande placée m² m² Offre immédiate (au 30/06) m² m² Taux de vacance (au 30/06) 3,7% 3,2% Investissement M 779 M Taux de rendement prime 3,75% 4,75% Disponibilités dans la production neuve ( ) au 30/06/2008 Certaine m² Probable m² Potentielle m² Montants investis er sem 2008 Evol. Ile-de-France M M Paris Centre Ouest (dont QCA) M 779 M Taux de rendement prime T T Evol. 3,75% 4,75% La Défense 4,75% 5,25% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Evolution des taux de rendement prime La Défense T2 2008

3 Demande placée et valeurs locatives Meilleure orientation des transactions intermédiaires au 2ème trimestre A l'image de la tendance régionale, Paris Centre Ouest dont QCA a poursuivi l'année 2008 sur le même rythme plutôt lent de commercialisation : m² auront ainsi été commercialisés au 2ème trimestre Derrière cette stabilité, l'analyse des commercialisations par tranche de surfaces montre quelques changements : - sur les surfaces intermédiaires, la décélération très forte observée lors du 1er trimestre se ralentit et les transactions auront été plus nombreuses au 2ème trimestre. Pour autant, le niveau de demande placée sur ce créneau de surfaces depuis le début de l'année demeure nettement inférieur à celui du 1er semestre 2007 (seulement 37 transactions contre 69 à la même période l'an passé) - les prises à bail sur des surfaces inférieures à 500 m² sont de plus en plus dynamiques et les délais de commercialisation se réduisent de façon significative. - sur le segment des surfaces supérieures à m² par contre, la demande placée se ralentit et seulement deux transactions auront été enregistrées au cours du trimestre pour un total de m², sur des immeubles positionnés, en termes de loyers, à des niveaux moyens. Au total, depuis le début de l'année, 5 transactions ont été enregistrées sur le segment des grandes surfaces, contre 7 au 1er semestre Des valeurs locatives toujours en hausse Le ralentissement des transactions depuis le 1er trimestre 2008 s'opère dans un contexte de rétrécissement de l'offre immédiate ou à court terme, et ainsi la pression sur les valeurs locatives se maintient. Pour preuve, le loyer moyen des transactions de seconde main a nouveau progressé au 2ème trimestre 2008 : 547 /m²/an pour le QCA et 430 /m²/an à Paris Centre Ouest. Le marché tertiaire de ce secteur continue de se concentrer dans le 8ème et le 16ème arrondissements où les valeurs locatives des transactions enregistrées en 2008 se positionnent entre 550 et 590 /m²/an pour les surfaces transactées à. Les valeurs prime, quant à elles, sont inchangées, faute de transactions prime au cours du deuxième trimestre. Demande placée (en m²) er sem 2008 Evol. Ile-de-France Paris Centre Ouest (dont QCA) La Défense Croissant Ouest Evolution de la demande placée à Paris Centre Ouest En m² T1 T2 T3 T4 T1-T T1-T Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface 1er sem 2008 % Moins de m² m² 52% De m² à m² m² 33% Plus de m² m² 15% Surface totale m² 100% Loyers prime Secteur Immostat T Evol. 820 La Défense 545 Croissant Ouest Première Couronne Nord 300 En /m²/an HT-HC La Défense Evolution des loyers moyens Paris Centre Ouest (hors QCA) Croissant Ouest T1-T

4 Offre immédiate et production neuve Le stock des grandes surfaces s'alourdit... celui des petites se réduit Peu de changements sont à signaler sur le niveau d'offre immédiate à et Paris Centre Ouest : le stock disponible se stabilise autour de m² soit un taux de vacance de 3,2%, révélateur d'un marché encore globalement sousoffreur. En dépit d'un ralentissement des transactions observé depuis le début de l'année, le stock ne se reconstitue que faiblement sur ce secteur et, qualité des prestations et fonctionnalité des surfaces offertes riment encore souvent avec rareté à. Sur le segment des surfaces inférieures à m², l'offre immédiate ou sous 12 mois est toujours aussi restreinte, de l'ordre de m², soit 6 mois de commercialisation au rythme actuel. Les surfaces disponibles supérieures à m² s'alourdissent : m² immédiatement disponibles à et près de m² sous 12 mois, essentiellement dans le 8ème arrondissement. La demande des utilisateurs devra donc montrer des signes forts de redressement pour absorber cette offre future, sous peine de voir la tendance haussière des valeurs locatives s'inverser rapidement. Un écoulement plus difficile de l'offre neuve ou restructurée en 2008 En l'absence de transaction prime sur des immeubles en état futur d'achèvement, l'analyse de la production de surface de première main et de son écoulement n'a pas évolué de façon significative. Il reste encore m² de bureaux à commercialiser sur les immeubles livrables au second semestre 2008 dont m² dans "Galaxie Vendôme" à Paris 1er présenté à 750 /m²/an et près de m² qui seront remis sur le marché après restructuration dans l'emblématique "Immeuble Bleu". Le positionnement de cette offre en termes de loyer (entre 600 et 850 /m²/an) est ambitieux alors que, sur ce même segment, une offre de seconde main le plus souvent rénovée viendra concurrencer directement ces produits. A partir de 2009, le renouvellement de l'offre de première main est nettement plus réduit : de à m² selon les années. Offre immédiate (en m²) T T Tx vacance Ile-de-France ,2% Paris Centre Ouest (dont QCA) ,2% La Défense ,6% Croissant Ouest ,4% 20% 16% 12% En milliers de m² 8% 4% 0% En m² Evolution des disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest 1ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres Evolution du taux de vacance 1ère Couronne Nord La Défense IDF T Evolution des disponibilités de première main (de plus de m²) à Paris Centre Ouest Paris Centre Ouest (hors QCA) ,9% 5,2% 3,6% 3,2%

5 Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée 1er sem Offre disponible au 30/06/2008 Taux de vacance au 30/06/2008 Loyer moyen 1er sem m² m² 3,2% 531 Paris Centre Ouest (hors QCA) m² m² 4,1% 404 Paris Sud m² m² 2,4% 411 Paris Nord Est m² m² 3,5% 280 La Défense m² m² 3,6% 392 Croissant Ouest m² m² 7,4% 279 1ère Couronne Est m² m² 4,6% 215 1ère Couronne Nord m² m² 7,9% 194 1ère Couronne Sud m² m² 9,2% 236 2ème Couronne Sud m² m² 11,1% 153 Roissy m² m² 8,0% 149 2ème Couronne Autres m² m² 3,3% 142 Marne-la-Vallée m² m² 5,7% 116 Saint-Quentin m² m² 10,7% 151 Total Ile de France m² m² 5,2% 309 Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 20 micromarchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : par magali.marton@dtz.com Quelques études à paraître : "Le marché de la vente de bureaux en Ile-de-France au 1er semestre 2008" "Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France au 1er semestre 2008" "La production neuve de bureaux en Ile-de-France à l'horizon 2011" "Le marché des entrepôts en France au 1er semestre 2008"" "Le marché de l'investissement en France au 1er semestre 2008" "Le marché des bureaux en France au 1er semestre 2008" Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

6 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études +33 (0) magali.marton@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de collaborateurs opérant dans 150 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)