MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX 2ème Trimestre 2017 Offre sous tension, valeurs en hausse jusqu à quand?

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics 2

4 SYNTHÈSE PARIS Demande placée : un bon 1 er semestre malgré un 2 ème trimestre en baisse La demande placée de bureaux a atteint m² à Paris au 1 er semestre Il s agit du deuxième meilleur résultat semestriel de la décennie après celui enregistré début 2016 ( m²); la dynamique porteuse du marché observée depuis 2013 continue donc sur sa lancée. Cette bonne performance est imputable à un très bon 1 er trimestre opéré sur tous les secteurs. Cependant, le marché parisien s est avéré nettement plus calme au 2 ème trimestre, avec une baisse de 36% de l activité transactionnelle en 3 mois. Ce ralentissement est surtout sensible sur le Nord-Est et le Sud de la capitale, où aucune transaction de plus de m² n a été reportée ce trimestre. Paris Sud signe tout de même sur le semestre son volume de demande placée le plus haut de la décennie ( m²), en hausse de 19% en un an. A contrario, Paris Nord- Est et Paris QCA & Centre Ouest affichent une baisse de leur volume transactionnel de 17% et 11% respectivement. Ce repli est cependant à relativiser compte tenu des très bons résultats obtenus l année passée qui demeurent bien au-dessus des moyennes décennales. Taux de vacance : l offre arrive dès 2018 Le taux de vacance parisien continue de baisser pour se fixer à 3,1% mi-2017, son plus bas niveau depuis 10 ans. Bien qu en légère augmentation dans le Nord-Est, l offre immédiate parisienne - à peine m² - reste toujours très limitée quelque soient les marchés. S il perdure au 2 nd semestre, le rythme soutenu de la demande placée va contribuer à absorber les surfaces actuellement en chantier et livrables d ici fin 2017 ( m²). A plus long terme, les volumes d offres futures neuves vont aller crescendo : m² en 2018 et m² en 2019 si tous les projets annoncés sont effectivement lancés. Ces livraisons de bureaux vont venir regarnir l offre parisienne; reste à savoir si les utilisateurs suivront les promoteurs et les investisseurs dans leur choix de localisation et leur positionnement de loyers. Demande placée à Paris, en milliers de m² Taux de vacance Cushman & Wakefield Valeurs locatives de 1 ère main à Paris, /m²/an Loyer de 1 ère main : la pression subsiste L augmentation des valeurs locatives de bureaux neufs continue son accélération à Paris Nord-Est (13% en deux trimestres) se positionnant à 450 /m²/an. Les loyers moyens de 1 ère main augmentent également dans le QCA (660 /m²/an) et le Sud (530 /m²/an) mais de manière plus modérée. Dans un marché sous-offreur, la baisse des mesures d accompagnement et la pression sur les loyers des meilleurs immeubles devraient subsister. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : coup d accélérateur Après un 1 er trimestre relativement calme ( m² placés), le marché des bureaux de Paris QCA a vu son rythme de commercialisation s accélérer et renouer avec les niveaux élevés qui sont les siens depuis 2 ans. Plus de m² de surfaces tertiaires auront été ainsi placées, un chiffre en progression de 23% par rapport aux moyennes observées depuis 10 ans au 2 ème trimestre. Cette performance permet au QCA de passer le cap de la mi année avec déjà m² commercialisés, en baisse de 11% d une année sur l autre, mais toujours très supérieur à la moyenne long terme ( m²). A cet égard, gardons à l esprit que cette comparaison s établit par rapport à une année 2016 record et dans un contexte de disponibilités immédiates extrêmement réduites (moins de 3% de taux de vacance). En dépit de cette contraction de l offre, le QCA montre une nouvelle fois ses capacités de rebond et confirme son statut de locomotive du marché parisien et francilien. moyennes et grandes surfaces à l honneur L emballement du marché du QCA au 2 ème trimestre est surtout perceptible sur le segment des grands gabarits d immeubles (ceux de plus de m² avec m² placés) à l image de GIDE et SANDRO, MAJE, CLAUDIE PIERLOT qui, dans leurs choix immobiliers, se sont positionnés sur des immeubles à restructurer et livrables en Les transactions de surfaces de à m² auront aussi été plus nombreuses d un trimestre sur l autre (plus de m² commercialisés au 2 ème trimestre) à travers une vingtaine de transactions. De leur coté, les petites surfaces continuent d animer le marché et concentrent plus de la moitié de la demande placée du trimestre et du semestre. Valeurs locatives : le prime passe la barre des 800 /m²/an Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - 1 er semestre 2017 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -15% De à m² % -15% Plus de m² % +19% Surface totale % -11% Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an La barre symbolique des 800 /m²/an a été franchie pour les prises à bail observées ce trimestre dans des immeubles prime du QCA. Cette valeur traduit un double phénomène ; d un côté, une demande soutenue des entreprises pour des surfaces très qualitatives, de l autre une offre relativement limitée pour des projets immobiliers disponibles à moyen terme. Hormis ces produits d exception, les loyers de transaction des bureaux restructurés sont stables, autour de 650 /m²/an alors que les surfaces de seconde main se traitent en moyenne à des valeurs faciales de 545 /m²/an, un point haut historique depuis Cushman & Wakefield 4

6 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate toujours sous tension La reprise des commercialisations au 2 ème trimestre a accéléré la contraction de l offre immédiate (-15% en 6 mois), qui passe sous la barre des m², pour un taux de vacance de 2,8%. L offre de grand gabarit - à peine m² - demeure toujours aussi faible dans le QCA, qui doit maintenant composer avec un repli significatif des surfaces intermédiaires (-13% par rapport à fin 2016), mais aussi des bureaux de moins de m². Quel que soit le créneau de surfaces considéré, les disponibilités semblent en nombre insuffisant pour répondre à la demande toujours aussi soutenue des entreprises. Le rapport entre le volume de surfaces vacantes et la demande placée s établit à 0,46, soit moins de 6 mois de commercialisation au rythme observé au cours 12 derniers mois, un ratio inédit depuis A ce déficit d offres vient s ajouter la question de sa localisation : le Centre (1 er, 2 ème et 9 ème ), qui concentre 40% des surfaces placées, compte seulement pour moins de 30% des bureaux disponibles. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance en dessous des 3% La baisse du taux de vacance, qui avait marqué une pause au 1 er trimestre, a repris son mouvement de repli depuis 3 mois. Pour la 1 ère fois depuis 2007, ce taux passe sous la barre des 3%, à 2,8% mi Le QCA marque ainsi sa différence avec Paris Centre Ouest, où cet indicateur atteint 5,8%. Offre future : crescendo jusqu en 2019 On compte aujourd hui 17 opérations en chantier dans le QCA, pour un volume total de m² de bureaux attendus d ici Le rythme de ces livraisons ira crescendo, avec comme point culminant l année 2019, où près de m² de surfaces tertiaires seront achevées. Les grandes entreprises engagées dans des projets immobiliers d envergure ont d ores et déjà identifié ces m² du futur, à l image de GIDE ou de SANDRO, MAJE, CLAUDIE PIERLOT, qui se sont positionnés sur des immeubles à livrer en A ces volumes en cours de réalisation, il convient d ajouter le potentiel de surfaces supplémentaires des projets dotés d une autorisation de construire, de l ordre de m². - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Ces disponibilités futures de 1 ère main sont principalement localisées dans le secteur de l Etoile (8 ème, 16 ème et 17 ème ), qui compte près de m² de surfaces en cours de restructuration ( m²) ou dotées d un permis de construire ( m²). Cushman & Wakefield 5

7 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Décélération du volume placé La demande placée de bureaux dans le secteur Nord-Est de Paris s élève à m² au 1 er semestre Bien qu observant une inflexion de 17% par rapport au record de l année précédente ( m²), ce résultat demeure cependant au-dessus de la moyenne décennale ( m²). L activité transactionnelle a été particulièrement portée par les adresses du centre (3/4/10/11 ème arrondissements), qui représentent près de 80% du nombre total des signatures du semestre. Pas de transaction de plus de m² au 2 ème trimestre La décélération des commercialisations au 1 er semestre s observe sur tous les segments de surfaces. La baisse du volume placé sur des grands gabarits d immeubles (-39% en un an) a particulièrement pesé dans ce résultat : aucun mouvement sur des surfaces de plus de m² n a été enregistré ce trimestre. Au total, seules les deux transactions du 1 er trimestre (WEWORK et URSSAF) ont été comptabilisées ce semestre. Les commercialisations sur les petites et moyennes surfaces ont, quant à elles, enregistré une baisse plus modeste (-6% et -11% en un an). Elles restent cependant toujours aussi nombreuses sur ce marché, de l ordre de 150 transactions, un chiffre stable d une année sur l autre. L hyper activité observée en 2016 sur le créneau des petites surfaces dans le secteur de Paris 3/4/10/11 ème s est accentuée au 1 er semestre 2017 (77% du volume total), avec une mention spéciale pour les 10 ème et 11 ème arrondissements. La répartition géographique des transactions de taille intermédiaire est, quant à elle, plus harmonieuse entre le centre et la périphérie. Citons les signatures d ACCOR dans l immeuble FHIVE CŒUR MARAIS au rue des Archives (3 ème ), et REVEOL au 6 rue Beaubourg (4 ème ). Grand écart des valeurs locatives Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface 1 er semestre 2017 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives à Paris Nord-Est, /m²/an Evol. N-N-1 Moins de m² % -6% De à m² % -11% Plus de m² % -39% Surface totale % -17% Le loyer prime continue son ascension pour se positionner à 550 /m²/an. Le loyer moyen de 1 ère main suit la même tendance haussière et s établit à 450 /m²/an, un point haut décennal corrélé à l augmentation généralisée des valeurs des immeubles parisiens. Le loyer moyen de 2 nde main augmente de manière plus modeste, se positionnant à 325 /m²/an. Derrière cette moyenne se cachent des disparités importantes : entre 150 /m²/an et 490 /m²/an sur le centre, et, de 180 /m²/an à 350 /m²/an en périphérie. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 6

8 PARIS NORD-EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Pénurie d offre de grandes surfaces La remontée de l offre de bureaux à Paris Nord-Est observée au 1 er trimestre (+13% en 3 mois) s est ralentie au 2 ème trimestre 2017, avec une hausse de 6% par rapport à l année précédente. Le stock de petites et moyennes surfaces a augmenté de 16% et 14% pour représenter m² et m², des volumes qui demeurent toujours en-dessous des moyennes décennales. Mais la tendance est inverse en ce qui concerne les grandes surfaces; elles affichent un repli de 41% en 6 mois, avec seulement un immeuble proposant m² de surfaces immédiatement disponibles, soit le deuxième volume le plus bas de la décennie après La vigilance est donc de mise face à un stock qui s'épuise dans un secteur où la vacance (3,2% en moyenne et seulement 2,7% sur les 3/4/10/11 ème arrondissements), est l une des plus basses d Ile-de-France. Le manque d offres disponibles à court ou moyen terme pourrait bien entraîner un ralentissement des transactions, à moins que les livraisons de surfaces neuves ou des libérations ne viennent compenser cette pénurie naissante. Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² - Cushman & Wakefield Taux de vacance à Paris Nord-Est Offre future surtout en Périphérie Les volumes de livraisons annoncées en 2017 s équilibrent entre les arrondissements du centre et de la périphérie, avec m² prévus sur le 3 ème arrondissement et m² sur le 18 ème. Mais le manque d offres à venir dans le centre parisien à l horizon 2018 et 2019 appelle à une attention particulière. A l heure actuelle, la seule opération de construction dotée d un permis de construire concerne l immeuble «Morland Mixte Capitale» dans le 4 ème arrondissement (8 500 m²), prévu pour Les 10 ème et 11 ème arrondissements demeurent, quant à eux, sans aucun projet connu à ce jour. A moins que de nouvelles restructurations ne s organisent dans le centre, l offre de qualité de grand gabarit risque à court terme de manquer à l appel sur ce secteur. - Cushman & Wakefield Disponibilités de 1 ère main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² Davantage de fonciers disponibles permettent une plus grande marge de manœuvre de construction en périphérie Nord-Est de Paris. Le 20 ème arrondissement a ainsi vu le lancement en blanc de 3 opérations pour un total de m² : «Upside» ( m²), les lots B et I de l immeuble «View» ( m²) et «Eastway» (6 000 m²). Suivant cette mouvance, les projets vont continuer d être nombreux sur ce secteur : 2 projets totalisant m² dans le 20 ème et surtout sur le pharaonique projet de réaménagement de la gare des Mines-Fillettes dans le 18 ème arrondissement avec m² de bureaux à terme. Cushman & Wakefield 7

9 PARIS SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : des hauts et des bas Avec m² cumulés au 1 er semestre 2017, la demande placée de bureaux à Paris Sud a signé un record et une progression de 19% en un an. Cependant, le volume enregistré pour le seul 2 ème trimestre est très loin d égaler la performance record du 1 er trimestre qui avait signé son plus haut point aidé par la commercialisation de la tour «Duo». L activité transactionnelle a même freiné radicalement au point d enregistrer le volume traité le plus bas de la décennie ( m², soit -71% en un an). Ces résultats contrastés s expliquent par l absence totale de grands mouvements et d une baisse générale du nombre de transactions, passant de 86 à 64 en un an. Augmentation des surfaces moyennes D une année sur l autre, les volumes traités au cours du 1 er semestre ont fortement augmenté sur le segment des moyennes surfaces (+86% en un an), un résultat imputable à la multiplication par deux du nombre de transactions, passé de 11 à 20 en un an. Les plus gros volumes ont été signés par la MGEN sur la «Tour Montparnasse» (4 100 m²) et l INSEEC sur «Greenelle» (3 200 m²). Le volume traité sur le segment des grands gabarits d immeubles a également augmenté (+15%) porté par la transaction de NATIXIS sur la tour «Duo» ( m²). Les commercialisations des petites surfaces ont, quant à elles, légèrement fléchi (-6% en un an) passant de 135 signatures au 1 er semestre 2016 à 125 à la même période en Stabilité des valeurs locatives Le loyer prime reste inchangé depuis 2009, stagnant à 700 /m²/an sur le 1 er semestre Le loyer moyen de première main est en légère hausse (+1%), se positionnant à 530 /m²/an. Cette oscillation infime cache des disparités entre les valeurs locatives selon les arrondissements, variant de 450 /m²/an en moyenne dans les 14/15 ème, en passant par 510 /m²/an dans les 12/13 ème à 630 /m²/an dans les 5/6/7 ème. Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface 1 er semestre 2017 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives à Paris Sud, /m²/an Evol. N-N-1 Moins de m² % -6% De à m² % +86% Plus de m² % +15% Surface totale % 19% Le loyer moyen de seconde main se positionne à 410 /m²/an; il demeure stable d une année sur l autre. Les 12 et 13 ème arrondissements enregistrent une hausse de 6% tandis que les valeurs locatives des autres arrondissements fléchissent modérément (-4% pour les 5/6/7 ème à 490 /m²/an et -3% à 370 /m²/an pour les 14/15 ème et ème. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 8

10 PARIS SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE L offre immédiate continue sa descente Avec m² enregistrés à la fin du 2 ème trimestre 2017, l offre immédiate de bureaux à Paris Sud n a jamais été aussi faible depuis 2007 ( m²). Cette tendance baissière active depuis l an dernier, s est accélérée (-11% en un an). Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Ce résultat s explique essentiellement par une pénurie d offre de grands gabarits d immeubles, qui dévisse de 43% en un an. Les stocks disponibles de petites et moyennes surfaces suivent ce repli de l offre mais de manière nettement plus modeste, en diminution de 2% seulement. Taux de vacance toujours stable et bas Le taux de vacance de Paris Sud demeure stable, se positionnant à 2,7%, le taux le plus bas d'ile-de-france, le 12 ème arrondissement descendant même en dessous de la barre des 2%. Le cumul de ce taux très faible et du manque d offre risque à terme d immobiliser le marché. Comme ce fut le cas ces dernières années, la demande placée devra donc être entretenue par les précommercialisations d opérations futures qui alimenteront le marché. Offre future : plus de 75% de préco en 2017 Sur un total de m² livrables prévus en 2017, seuls 24% (soit m²) restent encore à pré-commercialiser. Ce taux de pré-commercialisation particulièrement élevé (autour de 75%) en dit long sur le bon dynamisme du marché. Les disponibilités futures livrables au 2 nd semestre 2017 se concentrent sur 3 opérations : «Kadence» par PRIMONIAL REIM dans le 13 ème, «Bercy Cristal» par DTZ INVESTORS dans le 12 ème et enfin «Jour» ( m²) dans le 14 ème. Les chantiers vont se multiplier de 2018 à 2020, avec un total de m² supplémentaires qui devraient voir le jour. Essentiellement concentrés sur les 13 ème et 15 ème arrondissements, les disponibilités concernent «Air Time» et «Le France» ( et m² respectivement). A contrario, le manque de renouvellement de l offre de classe A se fait particulièrement sentir sur les arrondissements centraux (5/6/7 ème ) : le seul chantier connu à ce jour est celui de la restructuration de l immeuble «Breteuil Ségur» livrable en 2018 dans le 7 ème arrondissement., Cushman & Wakefield Taux de vacance de Paris Sud - Cushman & Wakefield Disponibilités de 1 ère main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² L offre future potentielle reste à ce jour particulièrement faible; la ZAC Paris Rive Gauche arrive au terme de son aménagement. Quelques projets dans le 12 ème viendront alimenter le marché après Cushman & Wakefield 9

11 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 10

12 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Agnès Talène Researcher +33 (0) Agnes.talene@eur.cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés