Bilan et perspectives Advance Décembre 2014 Région lyonnaise

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1 Bilan et perspectives 2015 Advance Décembre 2014 Région lyonnaise

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3 Editorial 2014, «bis repetita» en termes de croissance En matière de croissance économique, 2014 restera certainement comme l année des espoirs déçus. Il y a tout juste 1 an, les économistes tablaient sur un rebond du PIB de +0,8% en 2014, après 2 ans de stagnation, et ouvrant la porte à une reprise plus solide en Malheureusement, la situation géopolitique en Europe de l Est et le contexte mondial en décident autrement, entrainant l ensemble des indicateurs vers le bas avant l été. Au 1 er semestre, le taux de croissance du PIB français reste nul, le déficit budgétaire se creuse à 4,4% du PIB et le climat des affaires reste faible autour des 91 points. C est l ensemble de l économie européenne, y compris l Allemagne, qui ralentit en 2014, laissant craindre la déflation et poussant la BCE à des annonces de plus en plus volontaristes en matière de stimulation de l activité. En cette fin d année les prévisions de croissance du PIB pour la France sont plutôt de l ordre de +0,2 à +0,3% en 2014 avec un rebond, toujours très limité, en 2015 à 0,8%. Pour terminer l année sur une note positive toutefois, les premiers chiffres publiés pour le 3 ème trimestre font état d une légère amélioration du contexte général. La zone Euro a connu une croissance de son PIB de 0,2% avec un +0,3% pour le PIB français et de nombreux indicateurs se stabilisent : redressement de l activité dans l industrie, début de redressement de la confiance des entreprises et des ménages, stabilisation des perspectives de commandes. Ainsi, le panorama général, s il est loin d être sur une phase ascendante, semble donc en voie de se stabiliser en cette fin d année en Europe et en France. En dépit de cette situation d atonie économique, le coût de la dette française n a jamais été aussi bas qu en cette fin d année et fin novembre le taux de l OAT française a franchi le seuil symbolique des 1%. C est dans ce contexte que les entreprises et investisseurs vont débuter l année L environnement peu lisible pour les entreprises les poussera à demeurer dans une logique de rationalisation et de recherche d économie, avec des processus de décision longs. Le marché de l investissement se placera dans un contexte de demande dynamique ; les taux bas sur les obligations continueront de pousser les investisseurs vers l immobilier. Toutefois, une nouvelle fois, la performance du marché restera hautement conditionnée par la disponibilité de l offre adéquate. Pour le marché lyonnais, la perspective pour 2015 reste à un niveau médian par rapport à l historique. La demande placée est anticipée autour de m² et les volumes d investissement dans une fourchette entre 750 et 900 millions d euros. Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche France 3 Bilan et perspectives Lyon

4 Part-Dieu ne connaît pas la crise Le marché tertiaire lyonnais est un marché aux fondamentaux solides qui, dans un contexte économique difficile, continue de réaliser de belles performances. Une position affirmée de 1 er marché tertiaire en régions Le marché lyonnais est le premier marché régional français, devant Lille, Marseille, Bordeaux ou encore Toulouse. Son attractivité au niveau national ne se dément pas, tant du point de vue des utilisateurs que des investisseurs. Au 3 ème trimestre, ce sont près de m² qui ont trouvé preneur sur l agglomération lyonnaise. Cette année encore, l agglomération lyonnaise se distingue par son dynamisme et enregistre une demande placée bien plus importante que la plupart des autres villes de régions. En effet, il faut cumuler les mètres carrés placés sur les agglomérations de Lille et Aix-Marseille pour totaliser le volume réalisé sur ce qui est le 1 er marché immobilier français en dehors de Paris. Le marché lyonnais, mieux identifié par les utilisateurs, reste un marché plus profond et plus stable que les marchés des autres métropoles régionales. Lyon est également arrivée en tête du Palmarès des villes les plus «Business Friendly» selon le classement établi par L Expansion-L Entreprise et Coface Services en octobre 2013 sur plus de 120 agglomérations françaises de plus de habitants. Les grands projets de l agglomération lyonnaise contribuent au rayonnement de la métropole lyonnaise et l inscrivent durablement comme une ville qui compte en Europe. 4 Bilan et perspectives Lyon

5 La Part-Dieu ne connaît pas la crise Avec en moyenne 1 m² sur 4 placés sur le secteur depuis 10 ans, la Part-Dieu reste le secteur le plus actif de la région lyonnaise. Le quartier de la Part-Dieu, situé dans le 3 ème arrondissement de la ville de Lyon, est considéré comme le deuxième centre-ville de Lyon (après la Presqu'île). Conçu initialement comme une alternative au centre-ville ancien, ce quartier est le deuxième quartier d'affaires de France après La Défense avec m² de tertiaire et emplois. Il est essentiellement composé d immeubles de bureaux traditionnels non IGH et de quelques tours emblématiques. En moyenne chaque année, un quart de la demande placée de l agglomération se concentre sur la Part-Dieu, soit plus de m², dont l immense majorité est louée (89%). En effet, hormis de rares surfaces de seconde main, le marché des acquéreurs est quasiment inexistant sur le quartier de la Part-Dieu, puisque le parc est composé essentiellement de grands immeubles appartenant à des investisseurs internationaux. Il n est donc pas simple de trouver quelques mètres carrés à acheter sur le quartier des affaires lyonnais. Les acquéreurs devront débourser entre et du mètre carré dans des immeubles de seconde main, puisque l offre est inexistante dans le neuf. Les prix peuvent donc varier du simple à plus du double essentiellement en fonction de l état des surfaces et de la localisation de l immeuble. Les valeurs locatives varient quant à elles de 168 par mètre carré dans l ancien, à 270 dans le neuf non IGH et à 300 dans le neuf en IGH. Un phénomène largement expliqué par la centralité du quartier et la présence des meilleures infrastructures, notamment de transport, mais aussi par la rareté des biens. Ainsi, le taux de vacance se situe en-deçà de 4%. Et même si quelques livraisons sont annoncées, la tendance ne devrait pas s inverser dans l immédiat. En effet, la Part Dieu reste le quartier des affaires incontournable. Les utilisateurs de bureaux apprécient la qualité des immeubles, de ses équipements de transports collectifs et les valeurs locatives plus que raisonnables aux vues des loyers pratiqués dans les autres Eurocités. Avec le métro, le tramway, et surtout la gare, la Part-Dieu est un des quartiers d affaires les mieux desservis en transports en commun en Europe. D ailleurs, une importante refonte de la gare est en cours afin de pouvoir absorber le surplus de trafic lié notamment à la mise en service du TGV Rhin-Rhône, à celui venu du Sud, et à l'accroissement régulier du nombre de voyageurs. L enjeu est de taille, puisque le quartier des affaires doit son attractivité à cet équipement aujourd hui arrivé à saturation. Les grands utilisateurs toujours présents sur le marché lyonnais Une nouvelle tendance, initiée depuis quelques années, se confirme en 2014 : les très grandes transactions. Ces opérations supérieures à m², restaient exceptionnelles et sont désormais nettement plus courantes sur le marché lyonnais. Cette orientation est à associer à une autre tendance observée depuis 5 Bilan et perspectives Lyon

6 maintenant plusieurs années : la réorganisation des grands groupes sur des surfaces tertiaires de grande taille. Les bureaux ne sont plus simplement la coquille de l entreprise mais un réel instrument de management de ses équipes. L évolution des modes de travail met les entreprises face à de nouveaux choix et surtout de nouveaux besoins au niveau de l organisation de leurs espaces de travail. Leurs bureaux doivent être en cohérence avec leur stratégie et les attentes des salariés. L organisation des bureaux est l une des données du bien-être ou, au contraire, du malaise au travail. Diverses stratégies sont mises en place par les entreprises pour faire en sorte que leurs salariés soient les plus satisfaits possible de leurs locaux tout en répondant à leurs exigences de rentabilité. Les nouveaux modes de fonctionnement nécessitent des aménagements adaptés que seuls des immeubles neufs ou restructurés peuvent leur offrir. Cette tendance plus que positive sur le marché lyonnais va rapidement se confronter au manque d offres neuves sur les principaux secteurs de l agglomération, notamment sur le secteur de la Part-Dieu. Dans ce contexte de pénurie, les précommercialisations continuent d être importantes, surtout intra-muros : plus de 66% des surfaces aujourd hui en cours de construction ont d ores et déjà trouvé preneur, et les négociations en cours confirment clairement cette orientation. Lyon a soif d Europe Si l agglomération lyonnaise se détache clairement sur le marché régional français, elle veut aujourd hui être référencée sur le marché européen. Bien sûr, Lyon ne peut rivaliser avec les grandes capitales européennes mais elle a aujourd hui clairement sa place sur l échiquier des villes régionales européennes : les Eurocités. Lyon jouit d un dynamisme économique important et ce même en période de crise. La grande diversité du tissu économique local n est pas étrangère aux performances du marché lyonnais. L attractivité régionale reste très forte même en cette période économiquement agitée. Avec 900 entreprises à capitaux étrangers et 82 sièges d'entreprises et administrations de plus de salariés, la métropole présente une densité de centres de décision supérieure à celles de Barcelone ou Manchester. Elle peine cependant encore à entrer de plain-pied dans la cour des Eurocités reconnues, et doit réussir à attirer de nouveaux utilisateurs, extérieurs à son territoire. Aujourd'hui, la compétition entre les villes se joue sur la puissance des équipements, ou encore la concentration des fonctions stratégiques, mais aussi sur la capacité à être repérée par les décideurs et les investisseurs. Grâce à sa stratégie marketing portée par le label «ONLY LYON», l'agglomération lyonnaise est entrée dans la course et franchit une nouvelle étape dans sa notoriété européenne et internationale. Son ambition est claire : devenir l'une des premières métropoles européennes de référence. 6 Bilan et perspectives Lyon

7 Alors, quelle stratégie adopter pour attirer les investisseurs et les entreprises du tertiaire? Comment se différencier face à la concurrence? Certaines villes choisissent de mettre en avant un secteur «phare» ou d excellence, particulièrement présent et dynamique dans la ville et qui va servir de moteur au développement d autres activités. Il s agit par exemple du design à Turin, de la recherche à Munich ou bien encore des professions juridiques à Birmingham. Une autre problématique est propre aux métropoles qui cherchent à sortir de l emprise économique de leur capitale. Tout comme Lyon vis-à-vis de Paris, c est le cas de Manchester et Birmingham face à Londres. Toutes deux utilisent alors une stratégie fondée sur la maîtrise des coûts engendrés par les activités (main d œuvre, foncier, coûts immobiliers en particulier). Conjointement à celle-ci, Birmingham utilise également une autre stratégie, beaucoup plus originale. Première ville d Angleterre en matière d organisations de salons et de foires et bénéficiant d infrastructures exceptionnelles en la matière, elle s est spécialisée depuis peu dans l organisation des conférences politiques. L objectif est double : attirer directement les acteurs publics pour qu ils y délocalisent certaines de leurs activités, mais également s en servir comme intermédiaires afin d attirer de nouveaux acteurs privés. Les grandes villes européennes peuvent donc user de différentes stratégies pour sortir du lot et se détacher face aux autres Eurocités. 7 Bilan et perspectives Lyon Azylum-Sogelym Dixence

8 Le marché lyonnais de l investissement : une place sécurisée et dynamique La région lyonnaise reste leader dans les régions puisqu elle représente en 2014 environ 20 % des volumes investis sur le territoire français (hors région parisienne). La place lyonnaise reste solide grâce à un marché diversifié Le marché de l investissement en région lyonnaise réalise une belle performance avec 650 millions d euros investis depuis le début de l année. La situation saine et dynamique du marché locatif lyonnais attire les investisseurs sur la métropole. Nous assistons depuis maintenant plus de trois ans au retour des investissements sur des immeubles à construire, permettant ainsi de faire diminuer la pression sur l offre, et surtout de satisfaire des entreprises utilisatrices afin de leur proposer des immeubles BBC et HQE. La part des VEFA atteint son meilleur niveau depuis Toutefois, les demandes des investisseurs pour les VEFA se concentrent sur les actifs sécurisés. De nouveau cette année, la part des transactions en blanc est inexistante alors que les opérations avec des baux long terme représentent près de 40% des montants investis. La vente la plus importante au 30 novembre est celle de la «Tour Incity». La Caisse d Epargne Rhône-Alpes l a acquise pour son propre usage et aura la SNCF comme locataire. Cette dernière avait signé un BEFA en février 2013 pour m² de surfaces locatives. Le montant de cette transaction reste à ce jour confidentiel. Le fort appétit et la concurrence des investisseurs pour les actifs prime et sécurisés, confronté à une offre insuffisante, a poussé les taux de rendements à la baisse. Ainsi ces derniers se positionnent sous la barre des 5,5% pour les meilleurs produits de la Part-Dieu en cette fin d année, et les prix de vente peuvent dépasser aujourd hui les niveaux d avant la crise. Notons le niveau historiquement bas de l OAT française qui est passé sous le seuil symbolique et historique des 1% fin novembre. Avec un taux prime à 5,25%, Lyon offre une prime de risque très attractive pour les investisseurs. Lyon est une ville sur laquelle on peut aujourd hui réellement créer de la valeur, et ce grâce à une croissance régulière et maîtrisée des valeurs locatives. 8 Bilan et perspectives Lyon

9 Un marché sécurisant qui attire les investisseurs nationaux et internationaux La métropole lyonnaise reste une place sécurisée pour les investisseurs aussi bien locaux, nationaux qu internationaux. Cependant, cette année encore, les acteurs français restent clairement majoritaires et dominent le marché. Cette forte part des acteurs français s explique par le fort appétit des investisseurs privés et des SCPI / OCPI pour le marché lyonnais, qui offre des volumes d investissement liquides et un écart de rendement attractif avec Paris. Toutefois avec près d un quart de part de marché, les investisseurs internationaux reprennent une part non négligeable à fin novembre. Lyon fait aujourd hui partie des Eurocités les plus plébiscitées par les investisseurs internationaux et les entreprises. Les investisseurs allemands ne s y sont pas trompés et ont clairement identifié le marché lyonnais. La taille du marché et les types de produits leur correspondent bien et s ancrent durablement sur le territoire. Ce changement de statut de la métropole lyonnaise s explique par différentes raisons : principalement par la transparence de ses marchés immobiliers, le dynamisme de sa production tertiaire depuis plus de 10 ans (le parc a progressé de près de 40%) et la stabilité de ses valeurs locatives, qui font de Lyon un marché sain reposant sur de solides fondamentaux sera une excellente année puisque les volumes investis devraient doubler d ici fin décembre pour atteindre le milliard d euros sur l agglomération lyonnaise. 9 Bilan et perspectives Lyon

10 Perspectives Un marché locatif tertiaire optimiste pour ne sera pas une année record, mais l optimisme reste tout de même de mise. JLL comptabilise plus de m² de grandes demandes sur l agglomération pour les années à venir, dont la moitié devrait vraisemblablement se concrétiser sur Côté offre, l écart se creuse entre les différents secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits «secondaires» où les taux de vacance sont nettement plus élevés. Cette tendance s accentue et devrait encore se confirmer dans les prochains mois. En 2014, les livraisons ont été limitées puisque moins de m² ont été livrés ou le seront d ici quelques semaines devrait être un excellent millésime, puisque plus de nouveaux mètres carrés de bureaux devraient sortir de terre sur l agglomération lyonnaise. La livraison la plus importante et la plus attendue est bien sûr celle de la «Tour Incity», sur le secteur de la Part- Dieu avec ses m² de bureaux. Dans le contexte où la demande pour les produits neufs demeure soutenue et où l offre reste maîtrisée dans les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales sur des produits neufs devraient continuer de se maintenir. Le loyer prime, observé sur les immeubles de grande hauteur, devrait se maintenir au-dessus de la barre des 300 HT-HC/m²/an. Qui plus est, l agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs. Le marché immobilier lyonnais est, depuis plus d une décennie, le premier marché régional français, que ce soit en termes de demande placée ou de volumes d investissements. Profondeur et transparence des marchés, diversité des acteurs, projets urbains significatifs, architectes de renom, présence d investisseurs internationaux : Lyon a peu à peu changé d échelle pour se positionner aujourd hui parmi les Eurocités les plus performantes. Dans un contexte de rendements faibles des OAT européennes et de fonds disponibles pour l investissement, le marché de l immobilier continuera à capter de nombreux capitaux. Lyon, en raison de sa taille et de l attractivité de ses taux de rendement restera bien placée pour capter cette demande. 10 Bilan et perspectives Lyon

11 La performance à venir restera une fois de plus conditionnée par la disponibilité de l offre à mettre en face. Ce qui restera d autant plus vrai pour les investisseurs internationaux qui sont à la recherche d actifs de grande taille. Dans ce contexte, nous attendons une demande placée d environ m² sur le marché de bureaux et des volumes investis entre 750 et 900 millions d euros sur l agglomération lyonnaise. 11 Bilan et perspectives Lyon

12 Bureaux JLL Paris rue La Boétie Paris T: +33 (0) F: +33 (0) Saint-Denis 3 rue Jesse Owens Saint-Denis T: +33 (0) F: +33 (0) Le Plessis-Robinson «La Boursidière» - BP Le Plessis-Robinson T: +33 (0) F: +33 (0) La Défense «Le Berkeley», 19-29, rue du Capitaine Guynemer Paris La Défense Cedex T: +33 (0) F: +33 (0) Lyon 55 avenue Foch Lyon T: +33 (0) F: +33 (0) Marseille 2 place Sadi Carnot Marseille T: +33 (0) F: +33 (0) Nouvelle adresse à partir du 01/01/15 : Tour «Coeur Défense» esplanade Charles de Gaulle, Paris La Défense Cedex Magali Pousson Virginie Houzé Laurent Vallas Vincent Delattre Consultante Directeur Etudes & Recherche Directeur JLL Lyon Directeur Investissement Etudes & Recherche - Lyon Etudes & Recherche - Paris Lyon Régions - Lyon +33 (0) magali.pousson@eu.jll.com +33 (0) virginie.houze@eu.jll.com +33 (0) laurent.vallas@eu.jll.com +33 (0) vincent.delattre@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.