RENAISSANCE LYON WP Progress and Plans WP 1.4: Commercial and Fiscal Solutions

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1 RENAISSANCE LYON WP Progress and Plans WP 1.4: Commercial and Fiscal Solutions Maxime VALENTIN SPLA Lyon Confluence WP 1.4: Commercial and Fiscal Solutions State of progress year 4 : 6 last months Analysis of the impact of the requirements of environmental quality on the cost price and the level of the loads of the operations of renting and social and intermediate entry on Lyon Confluence LYON CONFLUENCE SEMAPHORE TRIBU URBANIS 2

2 First step: CONCERTO A,B,C blocks 3 First step: CONCERTO A,B,C blocks 4

3 Second step: CONCERTO E and F blocks 5 Second step: CONCERTO E and F blocks 6

4 Analyse des bilans de 10 opérations (1) Nous avons analysé le bilan de 10 opérations en cours : 8 opérations en location sociale aidée OPAC Grand Lyon sur les îlots B et C OPAC du Rhône sur l îlot F SCIC Habitat sur l îlot E Alliade sur l îlot B 2 opérations en accession sociale OPAC du Rhône Rhône Saône Habitat 7 Analyse des bilans de 10 opérations (2) Problématiques soulevées par ce bilan: La rencontre avec les opérateurs a soulevé le problème du montage en VEFA : 8 opérations sur 10 ont été réalisées en VEFA. Les bailleurs ne connaissent donc pas ou peu le niveau de performance du bâtiment ni le niveau de surcoût lié à la qualité environnementale du bâti. Des entretiens complémentaires avec les promoteurs ont dû être nécessaires pour identifier les coûts de construction ainsi que les surcoûts éventuels liés aux exigences environnementales. Les promoteurs ING et Marignan ont été contactés et nous ont transmis une partie de leurs bilans. Il apparaît lors des entretiens avec les différents bailleurs, que la question des charges pourtant intégrée dans la gestion de leur patrimoine bâti est assez peu analysée Les services en charge de la construction (programmation ) ne sont pas en mesure de fournir des estimations d économie ou d augmentation des niveaux de charges sur des bâtiments ou solutions spécifiques Nous n avons pas réussi à récolter dans le cadre de cette étude des informations sur les charges dans des bâtiments de références ou dans des bâtiments considérés «HQE» par aucun des acteurs rencontrés. En conséquence, il sera intéressant de remettre à jour cette étude avec les véritables charges des bâtiments 8

5 Analyse des bilans de 10 opérations (3) Intégration du poids des charges sur les opérations selon les bailleurs Au sein de l OPAC du Rhône, les frais de gestion et d entretien du bâtiment sont considérés constants. Ils moyennent ces frais sur tous leurs bâtiment 1042 /logement et ne sont donc pas en mesure de ressortir une économie ou une surcharge liées à des bâtiments ou des équipements spécifiques Alliade habitat met en place en interne un observatoire des charges pour leur permettre notamment d avoir un retour sur les charges privatives dans le cas de chaufferies collectives (aucune analyse des données n était effectuée jusque là) ING note une plus grande facilité de commercialisation grâce aux prévisionnel de charges Pour l accession sociale, l augmentation des charges collectives, même si elle se fait avec une diminution des charges individuelles est plus difficile à commercialiser 9 Impacts des charges Une estimation des charges a été effectuée sur 2 bâtiments de l étude (bâtiment F et bâtiment 10 îlot B) ainsi que sur 2 bâtiments types (parc existant et bâtiment RT2005 Cette estimation permet d identifier des économies de charges liées aux consommations et aux installations techniques de 200 à 300 /an par rapport à un bâtiment RT2005 A priori de réelles économies de charges sont effectuées sur les logements dans ce type de bâtiment On notera que les économies de chauffage au m² peuvent être faussées par l augmentation de la surface du logement On constate que la part privative des charges (consommations électriques et chaleur) passe de 60% des charges à 50%. La proportion de charges fixes (abonnements, contrat de maintenance) augmente. La notion d information des usagers est importantes, l OPAC du Grand Lyon signale des dérives pouvant aller jusqu à 15% des consommations prévisionnelles Dans le cadre de cette étude on constate donc que le montant «loyer+charges» pourrait être maintenu constant en autorisant une augmentation de loyer qui permettrait de transférer une partie des économies de charge. Cette disposition n est pas possible aujourd hui, les bailleurs ayant atteint leur niveau de déplafonnement maximum. 10

6 Next step: Saint BLANDINE 11 Objet de la démarche Définir une stratégie d interventiond et d accompagnement pour l éco-rénovation du quartier Sainte-Blandine, répliquable à l él échelle de l agglomération 12 12

7 Contexte du projet Confluence représente 1/4 des habitants et logement du 2 nd arrondissement Population stable en volume et structure (entre 1999 et 2007) Des «frémissements» sur l habitat: Diminution du vacant Progression des Propriétaires - Occupants au détriment des locataires privés Un quartier qui reste populaire et mixte Un marché immobilier très différencié entre ancien et neuf: Ancien parmi les plus accessibles de Lyo,n (2020 à 2650 /m 2 ) Neuf parmi les plus chers de Lyon (3950 à 4790 /m 2 - preval) Fonctions diversifiées Mixité de l habitat (typologies, âge du bâti, occupation, etc.) Bâti bien entretenu 13 Enjeux et champs d interventiond Maîtrise énergétique Engager des rénovations thermiques ambitieuses (chauffage 50 kwh/m2/an), en s appuyant sur des innovations technologiques Développer les énergies renouvelables Performance environnementale Travailler sur les espaces extérieurs Réduire l effet îlot de chaleur Mode de vie et d habiterd S approprier les usages : logements performants => logements économes Promouvoir les modes de vie durables Politique de l habitat l et problématiques sociales Eviter la «gentrification» du quartier sous le double effet de l éco-rénovation et de la valorisation urbaine Maîtriser socialement l opération / coût logement pour les habitants 14 14

8 Quel modèle économique pour l éco-renovation en habitat privé? Amortissement des travaux par la réduction des dépenses énergétiques Modélisation des économies de charges intégrant une variation du coût de l énergie 15 ENERTECH Contacts Maxime VALENTIN 16