MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX 1 er Trimestre 2018 Vers l infini et au-delà!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis Fait remarquable depuis 10 ans, l accélération des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activités (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de l année Taux de chômage : 8,8% en 2018 Au 4 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+16,7% en France, + 19,8% en Ile-de-France en un an) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-5,8% en France et -6,7% en Ile-de-France) se poursuit toujours. Il dynamise les créations d emplois salariés marchands ( au 4 ème trimestre 2017) qui retrouvent ainsi un volume total d avant crise financière de 16,3 millions de postes. Parmi eux, le nombre des contrats d intérim atteint un record historique ( au 4 ème trimestre 2017), préfigurant d une amélioration durable des créations d emplois marchands. A l inverse, conséquence directe de la réduction du nombre d emplois aidés, l emploi salarié non marchand accuse pour sa part une baisse de postes sur l ensemble du 2 nd semestre Cette mesure combinée à la fin de la prime à l embauche pour les PME pourrait à l avenir limiter les créations totales d emplois et par ricochet l impact sur le taux de chômage. Les prévisions d Oxford Economics restent néanmoins optimistes avec un taux de chômage estimé pour la fin de l année 2018 à 8,8% au niveau national et 7,8% pour la région Ile-de- France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,5% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2

4 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : 4 ème trimestre consécutif au-delà des m²! L année 2018 démarre fort sur le marché tertiaire de Paris QCA avec m² commercialisés au cours du 1 er trimestre. C est la 2 ème meilleure performance de tous les temps sur ce marché; il faut remonter à 2006 pour retrouver un volume supérieur. Les 267 signatures recensées depuis le début de l année marquent, quant à elles, un record absolu en termes de nombre de transactions et traduisent bien le dynamisme du marché sur les surfaces inférieures à m². Sur ces gabarits, la progression des volumes transactés d une année sur l autre est à ce titre éloquente : +35% pour les petites surfaces et +31% pour les moyennes (de à m²). Ces transactions viennent abonder un segment des bureaux supérieurs à m² qui aura enregistré 3 signatures, principalement au crédit de coworkers. L accélération des transactions dans le QCA aura concerné aussi bien le secteur de l Etoile que celui du Centre avec, pour ce dernier, un doublement de son volume de demande placée d une année sur l autre (près de m² au cours du 1 er trimestre 2018). L intérêt des utilisateurs pour ce micromarché est toujours aussi vif mais se heurte à une offre de plus en plus rare. Les arrondissements de l Etoile ont, de leur côté, écoulé plus de m² de surfaces avec une croissance significative sur les surfaces de petite taille et celles de grand gabarit. Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Source : Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - Au 1 er trimestre 2018 TRANCHE DE SURFACE Source : Immostat M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +35% De à m² % +21% Plus de m² % +329% Surface totale % +52% Valeurs locatives : poussées haussières Le déséquilibre croissant entre l offre et la demande tire les valeurs locatives à la hausse : cette tendance est d ores et déjà nettement sensible dans le QCA tant sur le loyer moyen de première main (690 /m²/an en moyenne), qui a progressé de 5% en 3 mois, que sur celui de seconde main (570 /m²/an, +4%). La moyenne des valeurs prime constatées dans le QCA se positionne aujourd hui autour de 800 /m²/an; elle devrait rapidement passer à 840 /m²/an compte-tenu des négociations en cours. La recherche d un immobilier ultra classe A alliant centralité et insertion urbaine, devrait produire un effet inflationniste sur les quelques immeubles pouvant répondre à ces nouvelles exigences des entreprises. Les ambitions des investisseurs sur les opérations livrables en 2019 et 2020 affichent ainsi des valeurs de présentation encore plus élevées. Elles vont participer au recalibrage des valeurs prime sur l ensemble de l Ile-de-France. Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3

5 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : urgence vitale engagée L offre immédiatement disponible de bureaux n en finit plus de baisser dans le QCA; elle est ainsi passée de m² recensés fin 2017 à m² à la fin du 1 er trimestre 2018, soit un recul de 15%. La contraction des disponibilités est impressionnante dès le seuil des m² dépassé. A peine m² de bureaux sont aujourd hui vacants, un chiffre en baisse de 40% en 3 mois. Ce volume très faible contraste avec celui de la demande placée qui aura atteint m² au 1 er trimestre Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² L essentiel de l offre vacante sur le QCA est composé de petites surfaces - inférieures à m² - qui totalisent un volume de m², soit moins de 5 mois de commercialisation au rythme actuel. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance dans le QCA : toujours plus bas! Taux de vacance Dans ce contexte hyper dynamique, le taux de vacance du QCA poursuit logiquement son mouvement de repli pour s établir à 2,3% à la fin du 1 er trimestre 2018, en deçà du niveau déjà historiquement faible de Paris (2,5%). Ce taux de vacance rappelle celui constaté en 2001, année où la demande placée n avait pas dépassé m², soit moins de la moitié du volume enregistré en 2017! Cette situation de pénurie pourrait cependant peser à terme sur l activité transactionnelle d autant que l offre future peine visiblement à garantir une certaine fluidité au marché. Offre future : gardez le rythme! Près de m² de bureaux restructurés vont être livrés dans le QCA en Ce volume, inédit sur ce marché, a déjà été en partie pré commercialisé à hauteur de 85% pour les livraisons du 1 e trimestre et de 30% pour celles à venir d ici fin Il ne reste ainsi que m² à placer dont m² (3 opérations) sur le secteur de l Etoile et m² sur le Centre (2 opérations). En 2019, le rythme des livraisons va être également intense avec près de m² en chantier et un volume additionnel de m² en attente de lancement. Là encore, les pré commercialisations sont venues entamer ce stock futur dont il ne reste que m² à placer, dont m² (9 opérations) sur le micromarché de l Etoile. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² En marge du QCA, citons les projets en cours de réalisation à Paris Centre Ouest (ZAC des Batignolles entre autres) : m² en chantier et disponibles à horizon et m² dotés d une autorisation de construire. Source : Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5

7 CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés