Pourquoi l immobilier?

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1 Par Hassan

2 Pourquoi l immobilier? Vous vous demandez peut-être pourquoi autant de gens s intéressent à l immobilier. Pourquoi l immobilier au lieu d autre chose, comme l entreprise, ou de la bourse comme moyen de gagnez de l argent? C est simple : Pour atteindre l indépendance financière Parce que c est plus simple et rapide que vous pensez peut-être! Parce que c est accessible à tous (oui, à vous aussi, même si vous n y connaissez rien!)

3 Un petit mot avant de débuter Avant de passer aux choses sérieuses, j aimerais juste vous dire ceci : L immobilier, c est un moyen rapide et simple de dégager des revenus passifs complémentaires, et même d atteindre l indépendance financière. J y suis arrivé en moins de 5 ans en partant de rien. Vous le ferez aussi! Cependant, c est du travail! C est comme n importe quelle autre activité : VOUS DEVEZ APPRENDRE ET AGIR POUR ARRIVER AU SUCCÈS.

4 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET VOS CAPACITES FINANCIERES Bon, je sais, vous voulez acheter un immeuble pour toucher des dizaines de milliers d euros de loyers tous les mois. Ou construire (ou rénover) une magnifique villa en bord de mer à revendre pour empocher des centaines de milliers d euros de bénéfices en quelques mois. Mais il faut être réaliste C est la première étape de votre succès : Etudiez vos capacités financières et soyez honnête envers vous-même à ce sujet. Définissez combien vous pouvez investir.

5 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET VOS CAPACITES FINANCIERES Comment définir vos capacités financières? Votre capacité d investissement dépend principalement de 2 choses : 1. Votre capacité d apport personnel 2. Votre capacité d emprunt

6 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET VOS CAPACITES FINANCIERES Votre capacité d apport personnel est tout simplement déterminée par le capital dont vous disposez pour investir. L argent que vous avez de côté et qui vous appartient réellement. Les banque demande en général un apport personnel d environ 10% minimum. Pour des raisons évidentes, je vous conseille de ne jamais investir intégralement vos économies dansunprojet. Gardez toujours une réserve d argent, juste au cas où On ne sait jamais ce que la vie nous réserve!

7 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET VOS CAPACITES FINANCIERES Votre capacité d emprunt est déterminée par votre capacité de remboursement. C est-à-dire le montant que vous pouvez rembourser tous les mois pour un crédit. Plus il est élevé, plus vous pourrez rembourser un crédit rapidement, ou plus vous pourrez faire un gros crédit. En règle générale, votre capacité de remboursement équivaut à environ 30% de votre «reste à vivre». C est-à-dire 1/3 de ce qu il vous reste tous les mois après avoir payé tous vos frais (loyers, factures, remboursement d autres crédits, etc.).

8 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET VOS CAPACITES FINANCIERES Votre capacité d apport personnel et votre capacité d emprunt vont vous permettre de déterminer un budget global pour votre projet d investissement immobilier. Capacité d apport personnel + Capacité d emprunt = CAPACITE D INVESTISSEMENT Votre capacité d investissement vous aiguillera sur la nature du bien que vous pouvez acheter (garage, studio, appartement, immeuble ). Maintenant vous devez déterminer ce que vous allez faire avec : louer ou revendre

9 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET ACHAT-REVENTE Il y a quelques avantages à faire un achatrevente pour votre premier investissement immobilier : Des bénéfices importants assez rapidement si vous faites les choses correctement. En quelques mois, vous pouvez espérer empocher l équivalant d un an de salaire, voir plus, beaucoup plus Pour votre première vente immobilière, vous ne payez pas d impôts sur la plusvalue. C est tout bénéf pour vous!

10 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET LA LOCATION Les achats-reventes ne sont pas votre seule option. Vous pouvez bien sûr faire de la location. C est intéressant parce que vous faites marcher l effet levier du crédit : Ce n est pas votre argent qui est investi, mais c est vous qui touchez les bénéfices tous les mois, et c est le locataire qui couvre indirectement le montant mensuel de remboursement de votre crédit. Il existe différents types de location : Location nue Location meublé Location saisonnière/courte durée

11 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET LA LOCATION DE COURTE DUREE Bien que la location saisonnière soit généralement la plus rentable sur le court terme, elle n est pas possible partout. Il faut que la région ou la ville s y prête avec un certain attrait touristique. Il faut aussi souvent prévoir des postes de dépense réguliers un peu plus importants que pour les autres types de location (ménage, ustensiles de cuisine, linge, etc.) La location de courte durée est possible dans les villes étudiantes. La location de courte durée ne vous garantira pas un revenu stable sur le long terme. C est un aspect important à prendre en compte lors de l élaboration de votre projet!

12 1 - DEFINISSEZ VOTRE PROJET PASSEZ A L ACTION Vous savez quel type de bien vous voulez acheter et ce que vous allez faire avec? Bien! C est le moment pour vous de vous mettre «en mode prédateur» et de partir à la chasse aux bonnes affaires

13 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE Qu est-ce qu une bonne affaire? La première chose à savoir pour vous mettre en chasse, c est ce qu est une bonne affaire. Vous allez me dire : «c est simple, c est une affaire avec laquelle je gagne del argent». C est vrai, et quand c est assez facile à estimer avec un achat-revente, beaucoup se font avoir avec un investissement locatif

14 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE Qu est-ce qu une bonne affaire? Pour un achat-revente, vous pouvez facilement estimer le montant à rembourser pour votre crédit, les frais de notaire, les frais d agence, le coût des travaux, etc. et savoir à combien se chiffrera votre investissement. Vous comparez ça aux prix du marché pour savoir à combien vous pouvez revendre, et vous savez combien vous pouvez gagner. En revanche, pour un investissement locatif, le calcul de la rentabilité est un peu plus complexe, bien qu on soit loin d une équation de 3 pages! ;)

15 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE RENDEMENT LOCATIF ET CASH-FLOW Pour déterminer si un bien en vente est une potentielle bonne affaire pour vous pour un investissement locatif, il est essentiel de calculer le rendement locatif. C est un calcul assez simple à faire : [(Loyer mensuel X 12) Taxe foncière] X 100 / Prix total d acquisition Quand certains formateurs, coaches ou blogueurs immobilier vous diront qu un bien avec un rendement de 7% ou 8% est bon à acheter, je vous conseille vivement de vous fixer un minimum de 10%. Ca vous permet de garantir à 95% que votre investissement s autofinancera, que vous aurez du cash-flow positif

16 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE RENDEMENT LOCATIF ET CASH-FLOW Voici une autre règle à laquelle vous ne devez pas dérogez : évitez à tout prix d acheter «du déficit». En d autres termes, achetez uniquement des biens qui vont s autofinancer intégralement, et encore mieux, qui vont vous dégager un cash-flow positif. Le cash-flow est tout simplement votre bénéfice mensuel. Si vous estimer qu il a une chance d être négatif pour un bien en vente, cherchez-en un autre!

17 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE RENDEMENT LOCATIF ET CASH-FLOW Donc voici deux règles importantes pour réussir vos investissements locatifs : Rendement de 10% ou plus Cash-flow positif Si vous respectez toujours ces deux conseils, VOUS SEREZ UN INVESTISSEUR À SUCCÈS!

18 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE OU TROUVER UNE BONNE AFFAIRE Le premier endroit où vous êtes susceptible de trouver des bonnes affaires, c est : PRES DE CHEZ VOUS! Pourquoi? Vous pouvez facilement vous déplacer pour visiter les biens en vente. Ca vous permettra parfois d être le 1 er à visiter et à faire une offre Vous pouvez facilement vous déplacer pour négocier les prix. C est souvent plus efficace qu au téléphone. A terme, vous pouvez vous constituer un réseau de partenaires et être au courant des nouveaux biens mis en vente avant même que des annonces soient publiées!

19 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE LES VISITES Vous êtes un futur investisseur immobilier à succès si vous êtes prêt(e) à vous déplacer! Vous devrait bouger à de nombreuses occasions, le plus souvent pour faire des visites. Dans un premier temps, cela vous aidera à avoir une bonne idée du marché dans votre secteur. Et surtout, cela vous aidera à trouver des bonnes affaires. Ne vous basez pas uniquement sur ce qu on vous dit ou ce que vous lisez sur une annonce. Allez voir les biens de vos propres yeux. C est vraiment primordial!

20 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE LES VISITES Visitez un maximum avant de prendre une décision. Et surtout visitez correctement : laissez vos émotions à la maison, et jugez avec vos yeux d investisseur! Posez des questions, soyez critique et objectif, non seulement sur l état réel du bien, mais aussi sur le vendeur. Car c est lui qui a le pouvoir de vous permettre de décrocher une bonne affaire Comment? Vous allez voir sur la page suivante!

21 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE NEGOCIEZ TOUT, TOUT LE TEMPS Si le bien que vous êtes en train de visiter vous semble intéressant, renseignez-vous un maximum sur le vendeur. Votre objectif : savoir s il est susceptible d être ouvert à la négociation. La négociation est une arme déterminante dans votre arsenal d investisseur immobilier. Vous devrez l utiliser à plusieurs reprises tout au long de votre projet d investissement, et ça peut faire une différence incroyable en terme de bénéfices pour vous! Nous allons voir ça un peu plus loin dans ce guide

22 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE NEGOCIEZ TOUT, TOUT LE TEMPS Quelques pistes pour savoir si un vendeur est susceptible de pouvoir baisser son prix : Comment est-il devenu propriétaire? S il a hérité, il sera plus simple pour lui de baisser le prix. Quelle est la raison de la mise en vente? Si c est une mutation professionnelle par exemple, c est potentiellement plus intéressant pour vous que si c est un investisseur quirevend Depuis combien de temps le bien est-il en vente? Si ça fait longtemps, le vendeur commence peut-être à désespérer

23 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE AGENCE OU PAP? Vous pouvez aussi bien trouver une bonne affaire via une agence que directement de particulier à particulier. Vous vous dites sans doute qu il vaut mieux éviter les agences pour économiser des frais. Pourtant, une agence peut parfois vous permettre de faire une bien meilleure affaire. Dans le cadre d un mandat exclusif (l agence est la seule à proposer le bien), l agence sera plus déterminée à boucler la vente et pourra «faire le forcing» avec le vendeur pour faire passer vos offres.

24 2 TROUVEZ UNE BONNE AFFAIRE AGENCE OU PAP? Certains particuliers peuvent avoir un attachement subjectif à leur bien et le surévaluer. Ils seront dans ce cas là assez hostiles à la négociation, et un agent immobilier, qui aura déjà un contact avec eux, peut avoir plus de facilité à négocier efficacement le prix qu ils demandent. En parlant de négociation, les frais d agence sont bien entendu négociables, et vous serez surpris de voir le genre de deal que vous pouvez obtenir simplement en posant la question gentiment

25 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE PASSEZ A L OFFENSIVE Une fois que vous avez trouvé une bonne affaire, qui est potentiellement négociable, c est le moment pour vous de passer à l offensive : Faites une offre! Evidemment, faites-en une en-dessous du prix affiché Et si on vous dit «non», NEGOCIEZ! Parfois, vous verrez qu il est plus facile de négocier certains biesn avec une agence. Les particuliers peuvent avoir un attachement sentimental à leur bien, et le surévaluer. Ne prenez jamais «non» pour une réponse, pour votre 1 ère offre! Mais n abusez pas de la négociation, au risque qu une bonne affaire vous passe sous le nez

26 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE PASSEZ A L OFFENSIVE Vous serez surpris de voir comment il peut être facile de faire baisser un prix de vente parfois! Perso, il m arrive de faire tomber les prix jusqu à 50%... Même quelques pourcents, ça peut vouloir dire des milliers ou des dizaines de milliers d euros de bénéfices supplémentaires pour vous au final!

27 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LE NOTAIRE Une fois que votre offre a été acceptée, le vendeur va vous demander de rencontrer son notaire pour signer le compromis (ou promesse) de vente. C est en quelque sorte une officialisation de l accord entre le vendeur et vous. Vous pouvez bien entendu faire également appel à votre propre notaire pour valider les démarches avec lui. Ca n engendre aucun surcout! A ce moment-là, un acompte sur le prix de vente, généralement de 10%, vous sera demandé. C est un engagement financier assez important, donc à ce stade vous devez être sûr de vous

28 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LE NOTAIRE Cependant, pas de panique : vous avez quand même 7 jours pour vous rétracter! Passé ces 7 jours, si vous refusez de signer l acte définitif, une partie de cet acompte sera reversé au vendeur à titre de dédommagement. Donc si vous êtes allé un peu vite, ou que vous n avez pas encore un accord de principe pour votre prêt, bougez-vous pendant ces 7 jours! Quelque chose d utile à savoir : si le vendeur ne fournit pas tous les documents légaux le jour de la signature du compromis, le délais de rétractation ne débute que le lendemain du jour où il les produit.

29 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LE NOTAIRE Parmi les documents que doit fournir le vendeur à la date de la signature du compromis de vente, il y a le diagnostique du logement réalisé par un expert compétent. Ce dernier peut vous réserver quelques surprises, mais peut aussi vous fournir certains arguments de poids pour négocier encore un peu plus le prix de vente Il peut mettre en avant certains travaux que vous n avez peut-être pas anticipés lors de la visite avec votre entrepreneur. C est pourquoi il est important de négocier au maximum au moment de l offre, et de négocier encore suivant le résultat du diagnostique, pour être sûr de rentrer dans vos frais

30 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LE NOTAIRE Je vous recommande fortement d avoir au moins un accord de principe pour votre prêt avant même d aller chez le notaire pour signer le compromis. Et là encore, ce premier passage chez le notaire sera pour vous une nouvelle occasion d affuter votre arme la plus utile : la négociation. En réalité seulement une toute petite partie des frais de notaire reviennent réellement au notaire, environ 1% du prix de vente. Et vous pouvez les réduire, voir ne pas les payer du tout, simplement en demandant! Même 0,5% d économies sur le prix de vente, pour une transaction à , c est de plus dans votre poche!

31 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LE NOTAIRE Après avoir signé le compromis de vente, vous avez en général 3 mois pour obtenir votre financement. Gardez bien à l esprit que tant que l argent n a pas changé de main, tout est encore négociable en théorie. Donc jusqu à la signature de l acte, vous pouvez, en principe, toujours grappiller encore quelque milliers d euros d économies à droite et à gauche Pour votre financement, vous avez 2 options principales : la banque ou le courtier. Un courtier peut parfois vous obtenir des accords que vous n obtiendrais pas par vous-même. Négocier les crédits, c est sont boulot. Vous ne payez un courtier que si vous prenez le crédit qu il vous propose. C est donc sans risque pour et je vous conseille de régulièrement faire appel à des courtiers, même si vous démarchez des banques en parallèle.

32 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LA BANQUE Bon, le courtier fait son boulot de son côté, mais vous, qu est-ce que vous avez besoin de savoir quand vous êtes face aux banquiers? Là encore, absolument chaque ligne d entrée de votre crédit est négociable, et doit être négociée! Bien entendu, il y a la durée du crédit. Plus il est long, plus votre remboursement mensuel sera petit, et plus votre cash-flow sera important pour un investissement locatif. Donc pour votre 1 er investissement, viser un crédit de longue durée est souvent préférable.

33 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LA BANQUE Le taux du crédit est bien sûr négociable aussi. Bien que dans la plupart des cas le banquier n ait lui-même pas une grosse marge de manœuvre, vous pouvez toujours gratter entre 0,15% et 0,3%, ce qui n est pas négligeable sur un gros crédit Vous devez aussi négocier la durée du différé. Le différé est une période, directement après l achat du bien, pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le crédit. Vous ne payez que des intérêts, soit seulement une petite partie de vos mensualités.

34 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LA BANQUE Avoir un différé qui couvre au moins la durée de vos travaux de rénovation va vous soulager énormément. Idéalement, vous voulez commencer à rembourser votre crédit qu une fois que votre bien est louable ou vendable. Une autre entrée qui est négociable est la garantie hypothécaire. Mais sachez que plus vous aurez de travaux à réaliser, plus il sera difficile de faire bouger la position du banquier

35 3 FAITES UNE BONNE AFFAIRE LA BANQUE Un aspect de votre crédit que vous devez ABSOLUMENT négocier, c est les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé). C est tout simplement des frais que vous devrez payer à la banque si vous remboursez votre crédit avant la fin de la durée prévue. Vous devez absolument avoir des IRA le plus bas possible si vous vendez votre bien avant d avoir fini de rembourser le crédit. Les IRA sont généralement de 3%, et il est souvent assez facile de les réduire de moitié. Sur un crédit de , c est quand même de plus dans votre poche! Si vous êtes un habile négociateur, vous pouvez même les faire sauter complétement

36 4 RENOVEZ AVANT L OFFRE Avant même d avoir acquis un bien, vous devez savoir quelle genre de prestation vous voulez vendre ou louer : visez le top. Vous devez mettre sur le marché un bien qui se démarque de la concurrence. Il doit être impeccable : propre, lumineux et donner au maximum une impression d espace, même si le logement est petit. Vous ne voulez pas être un marchand de sommeil Plus votre logement sera attractif, plus vous aurez de facilité à la louer ou le vendre, et plus vos bénéfices seront importants. De plus, vous attirerez ainsi une gamme de locataires avec des revenus et des garanties financières plus importants

37 4 RENOVEZ AVANT L OFFRE Il est essentiel que vous visitiez un bien avec un entrepreneur avant de faire faire une offre. Sélectionnez bien cette entreprise. Renseignezvous sur elle avant de la contacter, et assurezvous que ce sont des professionnels de confiance avec une bonne réputation. Décrivez votre projet de rénovation, mais sans trop en faire. Faites savoir à l entreprise que vous voulez des prestations impeccables, sans pour autant faire comprendre que vous avez un budget illimité! ;) Tâtez un peu le terrain pour savoir si des négociations seront possibles par la suite, mais sans insister. Faites le de façon subtile. A ce stade, ce n est qu un projet, et l entrepreneur sait que le bien n est pas encore à vous. Faites lui savoir que vous démarchez aussi la concurrence

38 4 RENOVEZ QUAND VOUS ÊTES PROPRIETAIRE Une fois que le bien est à vous, recontactez l entreprise qui vous semble la plus intéressante pour vous par rapport à son devis et sa réputation. Et là, vous l avez deviné, négociez les prix! Un conseil qui vous semblera peut-être logique, mais que je trouve important de préciser : ne finissez jamais de payer les travaux avant qu il ne soient terminés! Payez étape par étape, au minimum en 3 fois. Même s il reste seulement 2 plaintes à poser, ou 4 carreaux de carrelage, conservez toujours une partie du paiement pour la livraison définitive.

39 4 RENOVEZ QUAND VOUS ÊTES PROPRIETAIRE Il y a une chose qu il est important de faire pendant le déroulement des travaux : surveillez votre chantier! Vous devez veillez à ce que les travaux avancent bien et soient finis dans les temps, pour ne pas dépasser le période de différé de votre crédit. Vérifiez aussi que les prestations réalisées sont bien conformes à votre accord avec l entreprise.

40 5 VENDEZ OU LOUEZ ANTICIPEZ Quand vous voyez que les travaux avancent bien, c est le moment de préparer la mise sur le marché de votre bien. N attendez surtout pas qu il soit louable ou vendable. Anticipez. Parlez de votre bien autour de vous, à vos proches, aux agences, etc. Montrez les plans de rénovation, des photos, répondez aux questions. Vous serez surpris du nombre de biens qui trouvent preneurs avant même d être habitables Si votre rapport qualité/prix est bon, et que vous avez bien choisi l emplacement géographique, vous ne devriez avoir aucun problème à louer ou vendre votre bien!

41 5 VENDEZ OU LOUEZ C EST LE MOMENT DE RENTABILISER Vous avez bien travaillé jusque-là, pendant plusieurs mois surement. Maintenant, c est le moment de rentabiliser votre investissement! Que ce soit pour une vente ou pour une location, vous avez bien sûr 2 options : PAP ou agence. Ou même les 2, rien ne vous en empêche! Comme pour l achat, si vous passez par une agence, et que votre secteur est assez concurrentiel, préférez le mandat exclusif. Dans ce cas, choisissez bien votre agence

42 5 VENDEZ OU LOUEZ LA LOCATION Si vous avez bien fait les choses, vous ne devriez pas avoir de mal à trouver des locataires potentiels. Choisir un locataire n est pas toujours une chose aisée Quand un locataire avec des prestations sociales peut présenter une certaines garantie sur une partie du loyer, il y a plus derisques sur la partie quireste. Si votre bien propose des prestations de standing, la question se posera beaucoup moins! Dans tous les cas, je vous conseille fortement de souscrire une assurance loyers impayés, et contre la vacance locative.

43 5 VENDEZ OU LOUEZ LA LOCATION Une assurance contre les loyers impayés et la vacance locative peut vous couter environ 3% du montant de votre loyer. C est un prix convenable pour votre tranquillité d esprit je trouve, et peut vous éviter bien des tracas financiers. Vient ensuite la question de la gestion locative. Vous avez bien sûr 2 options : gérer vousmême ou déléguer à une agence. Tout dépend de : 1. Si vous voulez vous impliquer au non 2. Le montant de votre cash-flow. Une gestion par agence peut facilement se chiffrer à 10% du montant du loyer C est le prix de la liberté!

44 LE MOT DE LA FIN A VOUS DE JOUER Voilà, vous connaissez les rudiments de l investissement immobilier! J espère que ces quelques conseils vous seront utiles et vous aideront à atteindre vos objectifs Evidemment, avant de vous lancer, je vous recommande d en apprendre un peu plus, et faites vous aider par un professionnel ou quelqu un avec déjà une certaine expérience.

45 LE MOT DE LA FIN A VOUS DE JOUER Vous trouverez pas mal d informations et d études de cas sur mon blog et ma chaîne youtube. Vous pouvez aussi me contacter par ou les réseaux sociaux pour une aide personnalisée. Je vous aiderai avec plaisir! Le Blog : CLIQUEZ ICI Facebook : CLIQUEZ ICI Youtube : CLIQUEZ ICI Twitter : CLIQUEZ ICI

46 UN MOT SUR L AUTEUR Je suis parti de rien il y a quelques années : très peu d argent et aucune connaissance en immobilier. 5 ans après j étais à 100% indépendant financièrement. Mon patrimoine immobilier s élève à plus d 1 million d euros au moment où j écris ces lignes, et je suis propriétaire de presque une vingtaine de biens locatifs qui génèrent tous les mois des revenus passifs qui me permettent de vivre très confortablement. Mes nombreux achats-reventes m ont permis d avoir un capital suffisant pour acheter certains bien cash Aujourd hui, je suis investisseur professionnel, et je veux vous aider, vous aussi, à atteindre le niveau de vie dont je jouis. Pour cela, je suis à votre disposition de plusieurs façons surveillez vos s pour avoir plus d infos! Pour en savoir plus sur moi et comment je peux vous aider, CLIQUEZ ICI

47 NOTICE LEGALE Ce guide est la propriété exclusive d Hassan et du site Il ne peut en aucun cas être modifié, vendu ou partagé contre une inscription quelconque sur une liste de contacts sans l accord du détenteur des droits intellectuels. En revanche, vous pouvez librement le partager, en intégralité et en l état, avec vos proches intéressés par l indépendance financière et l investissement immobilier.