Financement du logement social

Transcription

1 RENNES METROPOLE Service Habitat Financement du logement social 1

2 La politique de l habitat, une approche globale 2

3 Une approche contractualisée Le PLH : projet communautaire mis en œuvre par chaque commune : Programme Local de l Habitat Conventions Les orientations de contractualisation du PLH Rennes Métropole / Commune Conventions d application pour toutes les opérations > 30 logements Aides financières à la diversité de l habitat

4 Avec des moyens financiers conséquents Les engagements financiers de Rennes Métropole ( ) (hors politique foncière et budget de fonctionnement) Dont subvention à la Subvention globale charge foncière = aide à Rennes Métropole l accompagnement Les orientations des du communes PLH Dont subvention d équilibre = aide à la solvabilité des ménages du parc locatif TOTAL Moyenne annuelle /an /an /an Le différentiel est à la subvention à l accession aidée

5 Exemple de bilan immobilier social Un terrain aménagé /logement 16% Des travaux (coût construction) /logement 74% Subventions totales /logement État : (en baisse) RM : SF : Équilibre : Autres (CIL) : Fonds propres organismes /logement Des honoraires et frais (maître d oeuvre, assurance, frais financiers) /logement 10% Emprunts CDC 50 ans + CDC 40 ans Autres (CIL)

6 L aide au foncier, c est le choix de la mixité sociale Aide au foncier = financement de la diversité avec une proportion plus élevée de logements aidés (50%) Charge foncière administrée au bilan d aménagement Aide à la surcharge foncière 275 /m² RU 228 /m² EU Charge foncière admissible par le bilan immobilier social 100 /m² - zone /m² - zone 2

7 L aide au foncier, c est le choix de la mixité sociale PLUS-PLAI et PLS institutionnel Zone 3 PLUS-PLAI et PLS institutionnel Zone Les orientations du PLH 128 après aide en renouvellement urbain après aide en extension urbaine avant aide après aide en renouvellement urbain après aide en extension urbaine avant aide

8 L aide à l équilibre, c est le choix de l accessibilité L'objectif de la subvention d'équilibre est de pouvoir garantir l'accessibilité sociale des logements produits, avec la recherche d un niveau loyer compatible avec les ressources des ménages demandeurs d un logement social Plus le loyer est faible, moins la capacité d emprunt du bailleur est forte. C est pourquoi Rennes Métropole apporte une subvention dite d équilibre en sus de la subvention pour surcharge foncière. La réglementation sur les loyers locatifs sociaux autorise une majoration dite «locale» pour tenir compte des qualités des logements (performance thermique, sujétions techniques, etc.). Cette majoration peut atteindre 20%. Rennes Métropole a fait le choix de plafonner cette majoration à 5% pour offrir des loyers accessibles aux demandeurs de logements sociaux.

9 L aide à l équilibre, c est le choix de l accessibilité Solvabilité correcte (PLAI) < 5 Pour un prix de revient de Solvabilité moyenne (PLUS) Entre 5 et 5,5 Solvabilité très médiocre (PLUS majoré) > 6,5 Subventions totales Subventions totales Aide à l équilibre RM = Subventions totales Fonds propres Fonds propres Fonds propres Emprunts Emprunts Emprunts Le système de financement métropolitain permet une économie de loyer réelle de 75 /mois (pour un T3), économie garante de l accessibilité des ménages

10 L aide à l équilibre, c est le choix la pérennité Les loyers = 95% des ressources des organismes L autofinancement = la garantie de reconstitution des fonds propres Terrain Bâtiment Honoraires Travaux Honoraires Développement Améliorations Fonds Propres Subventions Emprunts Fonds Propres Subventions Emprunts Loyers Vacance Impayés Maintenance Coût de gestion Taxe foncière Annuités d emprunt Autofinancement

11 Les paramètres Les paramètres communs actuels communs (en révision) Taux d évolution annuel Taux ou Ratios ou Durée Loyer 1,8% TFPB 2,5% avec différé de 25 ans 320 /logt/an hors Rennes 450 /logt/an dans Rennes Coût de gestion yc impayés et maintenance courante 2% 850 /logt/an GE-GR 1,55% 0,6% de la valeur d investissement hors foncier plafonné à 615 /logement Vacance Calculé sur les loyers 1% Annuité (non progressive) Taux structurels : PLUS : 3,6% PLAI : 2,8 % (PLS : 4,13%) Conduite d opération (calcul réglementaire arrêté du 10 juin 1996) ans sur le foncier 40 ans sur la construction Logement ordinaire : 1,5% du coût des travaux HT majoré de 8 fois la valeur de base Foyers : 1,7% du coût des travaux HT VEFA : 0,7% * (prix d'acquisition - charge foncière de référence) Frais financiers 1,5% du prix de revient à financer Fonds propres Actualisation à 1,8% 10% du prix de revient à compter pour les programmations 2010 et % du prix de revient pour les programmations 2012, 2013 et 2014

12 01/02/ /05/ /08/ /11/ /02/ /05/ /08/ /11/ /02/ /05/ /08/ /11/ /02/ /05/ /08/ /11/ /02/ /05/ /08/ /11/ /02/ /05/ /08/2014 Evolution du livret A 4 3,5 Livret A Taux du PLUS 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Année Moyenne Calcul taux moyen du PLUS 2,08 2,77 2,61 2,60 1,89 1,61 2,26 Ecart taux structurel à 3,6-1,52-0,83-0,99-1,00-1,71-1,99-1,34 Variation IRL 2,83 0,04 0,56 1,73 2,20 1,20 1,43

13 Les questionnements autour des paramètres Trouver un rapport acceptable entre Le taux du livret A, le taux structurel et l évolution des loyers Quels sont les écarts acceptables (mesure collective du risque) entre les paramètres communs et les ratios observés Vacance et impayés Coût de gestion Conduite d opération Frais financiers immobilisés Ratios TFPB et évolution

14 Les enjeux pour le futur PLH Le maintien de l attractivité et les réponses aux enjeux de performance énergétique et d adaptation au vieillissement (besoin en fonds propres) Conserver l efficience sociale du dispositif d aide à travers des loyers accessibles La maîtrise des coûts de production (foncier et bâti), seule véritable variable d ajustement